Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.
Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Договор долевого участия в строительстве
Вопросы, касаемые участия в долевом строительстве многоквартирных домов и другой недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее - Закон № 214-ФЗ). Все моменты, которые не затрагиваются данным актом, рассматриваются с позиции Гражданского Кодекса РФ (далее - ГК РФ).
Договор долевого участия в строительстве - гарантия дольщика, что он сможет отстоять свои интересы в случае конфликта с застройщиком. Как правильно составить этот важный, юридически значимый документ, как защитить права дольщика, если застройщик нарушает его условия - расскажем далее.
Заключение договора долевого участия в строительстве
До подписания договора о долевом строительстве жилья предварительно необходимо:
- тщательно изучить репутацию застройщика, проверить его на наличие долгов как перед кредиторами, так и перед бюджетом, ознакомиться с возможными судебными тяжбами (как бывшими, так и имеющимися);
- проверить документы на земельный участок, на котором будет происходить строительство дома. Если застройщик пользуется им на основании договора аренды - сопоставить все сроки (планируемой сдачи объекта и окончания договора аренды), изучить условия относительно продления договора;
- проанализировать разрешение на строительство, изучить инженерные бумаги, межевой план, сопоставив их с прилагаемым пакетом документов к договору долевого участия в строительстве;
- получить правовое заключение по условиям сделки - насколько решение потенциального дольщика выверено, учитывая его жизненную ситуацию и реальные возможности.
Заключая с компанией - застройщиком либо его представителем договор, необходимо помнить, что договор должен:
- составлен в письменной форме. Все, что вам обещают на словах, не имеет никакой юридической силы. Устные соглашения трудно оспорить, а исполняться они не будут, раз застройщик не включил это в договор;
- пройти государственную регистрацию (п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
Предварительный договор ни защитит от непорядочных действий застройщика и не дает гарантированного права на приобретение статуса «дольщика».
Необходимо обратить внимание на существенные условия договора, которые являются обязательными:
- Указан конкретный объект долевого строительства, который дольщик получит в результате исполнения сторонами условий договора.
Необходимо проверить соответствие объекта долевого строительства с проектной документацией. К договору обязательно прилагается его план - это схема и чертеж, на которых в графической форме отображается расположение по отношению друг к другу частей объекта, являющегося предметом договора. По правильно составленной схеме легко различаются комнаты, кладовые, балконы и лоджие, прочие части помещения. Чертёж содержит и графическую информацию о местоположении квартиры на этаже строящегося дома. Указываются не только сведения об общей площади многоквартирного дома, но и о виде, назначении объекта долевого строительства. Также вносится информация о материале наружных стен объекта, его поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости. Указывается этаж, на котором будет расположено передаваемое дольщику помещение, общая площадь, а также количество комнат в квартире.
- Четко устанавливается, когда застройщик передаст в собственность дольщику построенный объект (квартиру).
- Прописывается стоимость недвижимости, каким образом будет производиться оплата, в какие сроки дольщик должен совершить платеж.
- Определяется гарантийный срок на объект долевого строительства, а также указываются способы исполнения принятых обязательств по договору застройщиком.
Если выяснится, что указанные условия договора не соответствуют информации, которую содержала проектная декларация на момент его заключения, участник долевого строительства вправе обратиться в суд, чтобы признать договор недействительным.
Неустойка по договору долевого участия в строительстве
Не всегда застройщики исполняют обязательства, которые принимают на себя по договору с дольщиком. Либо исполняют их не в полном объеме или некачественно. Застройщик должен нести ответственность за нарушение условий договора, ущемление прав и интересов дольщика. Его ответственность установлена Законом РФ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей». Ни уплата неустойки (пени), ни возмещение убытков не освобождают застройщика от исполнения им в натуре возложенных на него обязательств.
Дольщики, как потребители, могут реализовать ряд особых прав:
- взыскать штраф в размере 50% от присужденной суммы. До обращения в суд следует обязательно выслать застройщику претензию;
- взыскать моральный вреда, размер которого зависит от степени недобросовестности застройщика, периода просрочки передачи квартиры, самочувствия дольщика. Определяется только по решению суда.
При нарушении своих прав дольщик может обратиться в суд с требованием уплаты застройщиком неустойки (ст. 330 ГК РФ).
Статья 6 Закона № 214-ФЗ указывает, что неустойка по договору долевого участия в строительстве взыскивается, исходя из ставки рефинансирования, установленной Центробанком. Ее размер равен 1/300 этой ставки, действующей на день, когда застройщиком были нарушены обязательства. Расчет производится исходя из цены договора долевого участия, причем засчитывается каждый день просрочки. В случаях, когда дольщиком является гражданин, ответчик вынужден будет выплатить неустойку в двойном размере.
Для расчета пени применяется ключевая ставка центробанка РФ. С 19.07.2017 года она составляет 9 % (Информация Банка России от 16.06.2017 г.).
Сделать расчет неустойки возможно самостоятельно. В интернете есть немало онлайн-калькуляторов, позволяющих произвести расчет, заполнив специальные формы. Необходимо помнить, что не каждый из них дает точные результаты по расчету пени.
Надежнее заказать его нашим квалифицированным специалистам. Они не только грамотно подготовят претензию застройщику или исковое заявление в суд, но и помогут отстоять ваши права на собственность по договору долевого участия в строительстве.
Последние вопросы по теме «договор долевого участия в строительстве»
Считается ли ДДУ основным договором по ПДКП?
Здравствуйте!
Заключил со строительной компанией предварительный договор купли продажи (ПДКП) квартиры, по которому застройщик должен до определенного в договоре срока построить квартиру, оформить её в собственность и заключить со мной основной договор купли продажи квартиры, по которому я получу квартиру и оформлю ее в собственность. В договоре сказано, что договор действует до момента исполнения сторонами своих обязательств. В настоящее время все сроки по договору, в течении которых застройщик должен оформить со мной основной договор прошли. Дом не достроен. В собственность оформлять пока нечего. Мной обязательства перед застройщиком выполнены (вся сумма внесена). По ПДКП я в настоящее время имею право востребовать свои деньги + проценты штрафа по ставке рефинансирования за весь срок с момента оплаты. В настоящее время застройщик предлагает заключить ДДУ, соответствующий ФЗ-214 на ту же квартиру с зачетом всех внесенных средств и учетом всех существенных положений ПДКП. Но в ДДУ фигурирует новый срок сдачи дома, а также штрафные санкции к застройщику, если он не уложится в эти сроки, - а именно проценты от цены договора в виде 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Изменить что-то в ДДУ застройщик не соглашается. Получается, что подписывая ДДУ я смогу вернуть свои деньги только, если застройщик не уложится в этот новый срок сдачи дома, а также уже с меньшими процентами. Т.е. условия по ДДУ менее "выгодные", чем по ПДКП, но по ДДУ я более защищен законом, чем по ПДКП, а также по ДДУ на момент окончания строительства смогу оформить квартиру в собственность. Также в ПДКП есть такое условие, что, если застройщик предложит мне подписать основной договор, а я откажусь, то он имеет право расторгнуть со мной ПДКП и взять себя неустойку в размере 10% от цены договора.
В связи с этим есть несколько вопросов:
1) Насколько корректно трактовать предлагаемый застройщиком ДДУ как основной договор по ПДКП, ведь дом не достроен, собственность он на себя не оформил? Если я не соглашусь подписывать ДДУ имеет ли право застройщик расторгнуть со мной ПДКП и взять себе неустойку?
2) Имеет ли право застройщик использовать в коммерческих целях деньги инвесторов с возвратом их потом в определенных случаях (например, если не уложится в сроки) со штрафными процентами меньшими, чем ставка рефинансирования ЦБ РФ? Если не имеет, то на что можно сослаться, чтобы изменить данное положение в ДДУ?
3) Возможно ли что-то ещё отсудить у застройщика за просрочку сроков по ПДКП?
Спасибо.
Доверенность в строительную фирму
Доверенность в строительную фирму. Первый раз сталкиваюсь с оформлением квартиры в данном случае ДДУ, хотелось бы знать плачевные или негативные последствия если я выпишу эту доверенность. Доверяю быть моим представителем в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и в его отделах, по вопросам регистрации возникновения права собственности, регистрации договора долевого участия или договора уступки прав по договору долевого участия, договора залога прав требования, снятия залога и всех дополнительных соглашений, актов, любых документов и изменений относящихся к договору долевого участия на квартиру № ____, находящуюся по строительному адресу: ... с правом приобщения дополнительных документов, приостановки и прекращения регистрационных действий, исправления технических ошибок, возврата документов с регистрации.
Для чего предоставляю право: проводить переговоры, подавать от моего имени заявления, представлять и получать необходимые справки и документы, в том числе документы, подтверждающие право собственности, зарегистрированный договор долевого участия, свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы, вносить изменения в ЕГРП, оплачивать необходимые расходы, расписываться и выполнять все действия, связанные с выполнением данного поручения.
Доверенность выдана без права передоверия, сроком на два года.
Большое спасибо.
Регистрация договоров аренды земли и долевого участия
По итогам аукциона продажи права аренды земельного участка заключен договор аренды земельного участка сроком на 11 месяцев между Застройщиком и администрацией городского округа для строительства многоквартирного жилого дома.
Далее по итогам следующего аукциона заключены контракты долевого участия в строительстве квартир в многоквартирном жилом доме на указанном земельном участке.
Регистрационная палата отказывает в регистрации контрактов долевого участия в строительстве из-за невозможности наложить обременение на незарегистрированный земельный участок.
А сам земельный участок отказываются регистрировать, так как аренда до года регистрации не подлежит.
Как выйти из сложившейся ситуации? По возможности без расторжения договора аренды по обоюдному согласия и проведении аукциона на аренду более года.
Перенос срока завершения строительства
Добрый день!
По договору долевого участия в строительстве был оговорен срок ввода дома в эксплуатацию 3 квартал 2013 года. В конце сентября от сотрудников офиса застройщика получена информация, что срок перенесен на ноябрь. Письмо о переносе срока не было отправлено за 2 месяца, якобы из-за форс-мажорных обстоятельств - в сентябре шли проливные дожди и работы по обустройству околодомовой территории не могли быть выполнены (все остальные работы по утверждению представителей застройщика, выполнены в срок). Ливневые дожди, действительно, были в течение первых 3х недель сентября.
Письма участникам долевого строительства приходят только сейчас с датой отправки в первых числах октября, т.е. по прошествии срока, оговоренного в договоре.
Правомерна ли отправка писем застройщиком с нарушением сроков, предусмотренных законом?
Возможно ли получить от застройщика неустойку за то, что срок завершения строительства был перенесен на 2 месяца (с нарушением сроков), хотя невозможность проведения работ в связи с дождями?
Получается, работы, рассчитанные на 3 недели, растягиваются на 2 месяца.
Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве, уплата налога
Скажите, пожалуйста, в каких случаях придется платить подоходный налог 13% продавцу при переуступке прав требований по договору участия в долевом строительстве . Договор заключен на сумму 1200 000 руб , переуступка на эту же сумму.
Как вернуть деньги за квартиру в новостройке, если ДДУ не может быть заключен по вине застройщика?
Здравствуйте, возникла проблема с приобретением жилья в новостройке. 31 июля 2013 с женой подписали договор долевого участия с застройщиком СУ-155 (новостройка в г.Тверь), при этом внесли полную сумму денег за квартиру, к договору прилагается соглашение, в котором указано, что договор должен быть заключен в течении одного месяца. Прошло 2 недели, позвонили застройщику, и нам обрисовали сразу две проблемы: 1) на эту квартиру ранее был оформлен ДДУ с ипотекой, который прошел регистрацию в юстиции, однако договор был расторгнут, и предыдущий дольщик отказывается платить штраф; 2) наш ДДУ оформлен в день сдачи дома в эксплуатацию, и мы не можем регистрировать ДДУ (хотя никто не предупреждал про сдачу дома - говорили, что есть еще неделя и осталось мало квартир...).
На все возрожения менеджер компании реагирует неадекватно, проявляет некомпетентность в юридических вопросах, однако предлагает оформить предварительный договор купли-продажи, на что мы отказываемся ввиду наличия рисков.
Вопрос: можно ли вернуть денежные средства, основываясь на недействительности договора долевого участия (т.к. он не будет заключен в течении месяца по вине застройщика), и какую юридическую силу имеют текущий ДДУ и доп.соглашение к нему о выполнении обязательств ?
Неустойка по договору долевого участия
Здравствуйте! Помогите, пожалуйста разобраться! Я купила квартиру у КТ СУ-155 по ДДУ (ФЗ № 214-ФЗ) в новостройке в подмосковье (Новая Трехгорка).
Дата заключения договора: 10 мая 2011 года
Плановая дата получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома: январь 2012.
21.12.2011 я подписала допсоглашение о переносе сроков на октябрь 2012.
04.03.2013 на сайте компании разместили объявление о том, что производится заселение дома.
29.03.2013 я получила смотровой для осмотра квартиры. 11.04.2013 апреля выполнила осмотр квартиры (были обнаружено 15 недоделок от брака окна до неровных стен, значительного уклона пола, трещин в эркерном блоке, который сам по себе стоит на наклонной плите, шов в верхней части блока залит раствором). И составила акт первичного осмотра квартиры, отдав один экземпляр в местную группу заселения. После этого я оставила претензию по ненадлежащему исполнению обязательств по ДДУ к КТ СУ-155 и отдельно к ЗАО СУ-155 как застройщику (30.05.2013). В претензии я обосновала, почему не буду подписывать акт приема-передачи квартиры и потребовала устранить недоделки. ЗАО СУ-155 выслало ответ (составленный 10.06.2013), получила я его 30.06.2013), что недоделки в полном объеме устранены, что подтверждается актом. После этого 27.07.2013 я повторно осмотрела квартиру и снова оформила акт осмотра. Недоделки не были устранены в полном объеме, как указывалось в письме (из 15 было устранено 3). Я повторно выслала претензию 02.08.2013, объяснив ситуацию. 13.08.2013 мне позвонили из ЗАО СУ-155,чтобы уточнить нужно ли мне давать ответ письменно, в чем заключается ответ отказались пояснить, на вопрос нужно ли приехать для осмотра, сказали нет, не нужно. Я так понимаю, что устранять ничего не собираются. Пояснить почему, не могут, в первом Акте, копию которого я попросила, подавая вторую претензию, указано что недоделки в 6 квартирах были полностью устранены и подписи лиц-участников (всё, никаких комментариев, причин отказа в устранении, разъяснений в нем не было, списка недоделок тоже). Получить у кого-то обоснование отказа не удалось.
Подскажите, могу ли я подать иск в суд по неустойке по договору долевого участия за нарушение сроков и по ненадлежащему качеству строительных работ? И с какой даты я могу это сделать?
Нужна ли экспертиза строительной организации по недоделкам или достаточно моего описания (в нем я указала СНИПЫ, которые (по моему мнению) были нарушены, в том числе по ФЗ-384). Нужно ли перед иском подавать претензию по неустойке? Можно ли оформить в одном иске два требования?
Изначально требовать неустойки по договору долевого участия не хотела, поэтому претензии по срокам не подавала, но увидев квартиру, поняла что заплатила деньги, для меня не такие уж маленькие, за ожидание бракованных окон в плохо скроенной бетонной коробке и вот думаю, могу ли я что-то с этим поделать.
Извините, за сумбурность. Заранее спасибо за ответы!
С уважением, Ольга.
Как расторгнуть договор долевого участия?
Доброго дня. Сложилась ситуация: приобреталась квартира в новострое по 214 фз. порядок оплаты поэтапный. сразу была внесена часть суммы (как и прописано в договоре), остаток же необходимо погасить осенью текущего года. Так вот данный остаток на сегодняшний день я не в состоянии погасить! По переуступке квартира не продается в связи с застоем на рынке, а ипотеку не оформить, поскольку уже как 2 мес уволилась с работы. Почитала 214фз, ГК РФ ст 450 и 451. но не ясно, является ли моя ситуация по закону "существенным изменением обстоятельств"? могу ли я просто приехать к застройщику и, описав проблему, просить об расторжении по соглашению сторон (или мне нужно отправлять какие-то официальные формы-уведомления?) и что я буду должна в плане неустоек и возмещений застройщику?а в случае его отказа что делать - идти в суд?
Оформление документов
Я заключил договор долевого участия в строительстве только на себя. Но оформить право собственности на квартиру мы хотим только на жену. Как лучше это сделать: переоформить договор долевого строительства или оформить права собственности на уже построенное жилье (после сдачи объекта)?
Нарушение Застройщиком условий договора долевого участия
Здравствуйте! Год назад заключили договор долевого участия. При осмотре квартиры выяснилось, что вместо цементной стяжки пола Застройщик выложил полы из гипсокартона. Согласно условиям договора, "Застройщик передает оъект в черновой отделке, которая включает в себя: цементную стяжку полов..." Качество таких полов - сомнительно.
Мною была направлена претензия Застройщику по поводу отступления от условий договора с требованием произвести цементную стяжку полов. Застройщик прислал ответ, что "Замена полов из цементно-песчаной стяжки произведена в связи с отсутствием технической возможности производства мокрых процессов в зимний период, по согласованию с генеральным проектировщиком. Согласование произведено без внесения изменений в проектно-сметную документацию." В общем, Застройщик расхваливает эти сухие полы, переделывать не собирается.
Вопрос: Должен ли был Застройщик уведомить Долевиков об отступлении от условий договора, о согласовании с проектировщиком? Как дальше поступить?
Проверить ДДУ на слабые места и возможные последствия
Застройщик предложил свою форму договора о долевом участии в строительстве многокватирного жилого дома. Говорит, что форма у них утверждена с Федеральной регистрационной службой и менять в Договоре они ничего не могут. Думаю подписывать или нет. Присутствуют ли в данном договоре какие-то подводные камни, формулировки, позволяющие застройщику уйти от ответственности, затянуть сроки или как-то обмануть меня. Например, напрягает формулировка "ПЛАНИРУЕТ завершить строительство" и "ПЛАНИРУЕТ получить разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию". Интересует развернутый комментарий не только выше указанной фразы с указанием мест в тексте и возникающих в связи с формулировками опасностями для меня, т.е. чего мне, возможно, стоит ожидать. Хочу увидеть риски.
Неустойка за срыв сдачи новостройки
Добрый день! Купила квартиру по договору долевого участия в строительстве. В договоре написано, что cрок сдачи дома в эксплуатацию - 2 квартал 2013г. Также написано что имеется 90 дней на передачу квартир жильцам. Прошел уже месяц третьего квартала и дом пока не сдан в эксплуатацию. Имею ли я уже право требовать в дальнейшем выплаты неустойки за время пока дом не сдан в эксплуатацию, даже если квартира мне будет передана "как бы в срок - 2 квартал + 90 дней" то есть даже если ключи мы получим до 30 сентября? И в каком законе прописано что я имею на это право?
Могут ли выселить и з квартиры
Жила на Севере, в Н.Новгороде сын покупал для меня квартиру.договор долевого участия в строительстве на него, оплату произвела я частями через банк. Сын хочет выгнать меня из квартиры, я в ней прописана одна, живу 5 лет в ней, содержу сама. Может ли сын меня выселить?
Переуступка прав в долевом участии в строительстве
Обязательно ли в настоящее время при оформлении договора переуступки прав долевого участия покупателю (правопреемнику) предоставлять в регистрационную палату (юстицию) справку о разрешении супруга (супруги) совершить данную сделку или это положение отменено?
Регистрация ДДУ
Здравствуйте! Вопрос такой: оформили предварительный договор на покупку квартиры в готовом доме,внесли деньги, сейчас застройщик начал оформлять договор долевого участия и требует с каждого дольщика по 13000 рублей за его регистрацию в ГБР,при этом в самом договоре черным по белому написано, о том, что дольщик имеет право сам подать договор в ГБР,но в офисе настаивают на оплате,в противном случае угрожают совсем его с нами не заключить! Правомерны ли их действия и куда мы можем пожаловаться,если не хотим платить?
Ищете ответ? Спросить юриста проще
Другие популярные темы