Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

460 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
460 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Считается ли ДДУ основным договором по ПДКП?

Здравствуйте!

Заключил со строительной компанией предварительный договор купли продажи (ПДКП) квартиры, по которому застройщик должен до определенного в договоре срока построить квартиру, оформить её в собственность и заключить со мной основной договор купли продажи квартиры, по которому я получу квартиру и оформлю ее в собственность. В договоре сказано, что договор действует до момента исполнения сторонами своих обязательств. В настоящее время все сроки по договору, в течении которых застройщик должен оформить со мной основной договор прошли. Дом не достроен. В собственность оформлять пока нечего. Мной обязательства перед застройщиком выполнены (вся сумма внесена). По ПДКП я в настоящее время имею право востребовать свои деньги + проценты штрафа по ставке рефинансирования за весь срок с момента оплаты. В настоящее время застройщик предлагает заключить ДДУ, соответствующий ФЗ-214 на ту же квартиру с зачетом всех внесенных средств и учетом всех существенных положений ПДКП. Но в ДДУ фигурирует новый срок сдачи дома, а также штрафные санкции к застройщику, если он не уложится в эти сроки, - а именно проценты от цены договора в виде 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Изменить что-то в ДДУ застройщик не соглашается. Получается, что подписывая ДДУ я смогу вернуть свои деньги только, если застройщик не уложится в этот новый срок сдачи дома, а также уже с меньшими процентами. Т.е. условия по ДДУ менее "выгодные", чем по ПДКП, но по ДДУ я более защищен законом, чем по ПДКП, а также по ДДУ на момент окончания строительства смогу оформить квартиру в собственность. Также в ПДКП есть такое условие, что, если застройщик предложит мне подписать основной договор, а я откажусь, то он имеет право расторгнуть со мной ПДКП и взять себя неустойку в размере 10% от цены договора.

В связи с этим есть несколько вопросов:

1) Насколько корректно трактовать предлагаемый застройщиком ДДУ как основной договор по ПДКП, ведь дом не достроен, собственность он на себя не оформил? Если я не соглашусь подписывать ДДУ имеет ли право застройщик расторгнуть со мной ПДКП и взять себе неустойку?

2) Имеет ли право застройщик использовать в коммерческих целях деньги инвесторов с возвратом их потом в определенных случаях (например, если не уложится в сроки) со штрафными процентами меньшими, чем ставка рефинансирования ЦБ РФ? Если не имеет, то на что можно сослаться, чтобы изменить данное положение в ДДУ?

3) Возможно ли что-то ещё отсудить у застройщика за просрочку сроков по ПДКП?

Спасибо.

20 Октября 2013, 02:55, вопрос №264464 Дима, г. Санкт-Петербург
Свернуть

Екатерина Белова

Сотрудник поддержки Правовед.ru

Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Задать вопрос юристам сайта.

Сегодня 06.12.2016 мы ответили на 922 вопроса. Среднее время ответа — 14 минут.

Ответы юристов (2)

  • Юрист - Павлюченко Юрий Михайлович
    Павлюченко Юрий Михайлович, Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Все зависит от условий ПДКП. Но формально из ПДКП практически никаких обязательств, кроме как заключить основной договор на условиях ПДКП, не следует. Однако сейчас судебная практика идет по пути признания  таких договоров как договор купли-продажи исходя из воли сторон. Даже не видя ваш договор ПДКП, я могу предположить, что свои обязательства по нему вы выполнили, то есть все денежные средства компании перечислили. У другой стороны только одно обязательство — передать вам квартиру, а потому формально договор купли-продажи никаких новых обязательств у сторон не создает.

       Более того, можно также предположить, что ваш ПДКП не является предварительным, не буду вдаваться в юридические термины, но для того, чтобы договор признать предварительным, необходимы определенные условия.

       К тому же, скорее всего, выбора при заключении договора у вас не было, либо ПДКП по их форме, либо никак. таким образом вам фактически навязали условия договора.

      Поэтому в вашем случае нужно принять сначала основное решение: будете ли вы ждать окончания строительства дома (то есть есть ли шанс что дом построят), либо примете решение о возврате денег и будете искать другой объект. От вашего выбора будут зависеть и дальнейшие действия

    23 Октября 2013, 11:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо за ответ.

    В приоритете конечно получение квартиры, поскольку за три с копейками года, с момента внесения первых 50% и двух с копейками лет с момента внесения вторых 50% суммы, хотелось все-таки получить какую-то более менее отдачу, а не ту номинальную сумму с процентами, не покрывающими инфляцию. При этом, если подписываться в ДДУ, то ждать ещё 2 года. Стройка идет но медленно. Параллельно строится тем же застройщиком много других домов, включая и по госзаказу. Вероятность того, что достроят достаточно высокая, но при этом придется долго ждать.

    Как я понял, из вашего ответа, ДДУ я заключать не обязан, но при этом могу требовать квартиру и имея на руках только ПДКП. Застройщик не может трактовать ДДУ как Основной договор по ПДКП и соответственно разорвать со мной ПДКП.

    Предметом ПДКП является договор купли продажи квартиры (основной договор)с характеристиками, описанными в ПДКП. А уже предметом основного договора является купля-продажа квартиры, как следует из п. "Существенные условия Основного договора". По ПДКП, внесенные мной денежные средства Продавец обязался зачесть в счет оплаты стоимости квартиры по Основному договор в день подписания Основного договора путем составления Акта зачета.

    ПДКП конечно же был навязан застройщиком, также как сейчас навязывается ДДУ. Внести какие-то коррективы в договор застройщик отказывается.

    Не утратил ли ПДКП уже свою силу в виду просрочки застройщиком сроков, не позднее которых должен быть заключен Основной договор? С другой стороны, в ПДКП есть пункт, в котором говорится, что договор действует до момента исполнения Сторонами своих обязательств.

    23 Октября 2013, 15:11
  • Юрист - Павлюченко Юрий Михайлович
    Павлюченко Юрий Михайлович, Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Кратко, если получится: в предварительных договорах должен быть указан срок, в течении которого должен быть заключен основной договор. При этом обычно одна из сторон должна обратиться к другой с требованием о заключении основного договора. Например, срок — 1 год. Если за год никто не обратится с требованием о заключении основного договора, до предварительный договор утрачивает свою силу. Предварительный договор заключается тогда, когда основной договор невозможно заключить в силу каких-либо обстоятельств, и наступление этих обстоятельств не зависит от воли сторон. В данном случае, я таких обстоятельств не вижу., так как окончание строительства дома зависит исключительно от застройщика.  Однако по вашему ПДКП вы фактически свои обязательства уже выполнили, поэтому, согласитесь, глупо заключать основной договор купли-продажи, в котором вы обязуетесь оплатить стоимость квартиры, которую уже оплатили ранее, то есть новых обязательств договор купли-продажи для вас уже не создаст.

    По поводу ДДУ: так как форма договора утверждена застройщиком и от вашего желания ничего не зависит, то можно сказать, что на данный договор распространяется требования к договорам присоединения, а потому в судебном порядке вы можете оспорить те пункты договора, которые ставят вас в неравное положение по сравнению с условиями ПДКП.

    на самом деле ситуация парадоксальная: с одной стороны — обычный гражданин, который в априори не может понять всех пунктов договора, с другой стороны — целый юридический отдел застройщика, который знает все нюансы законодательства и может составить заранее невыгодный договор для другой стороны, который ставит обычного гражданина в заведомо невыгодные для себя условия.

    23 Октября 2013, 15:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Как раз на момент заключения ПДКП и были обстоятельства, не позволяющие застройщику заключить сразу основной договор купли-продажи, т.к. у них не было собственности на продаваемые квартиры, т.е. продавать было нечего. А ДДУ по 214-ФЗ нельзя было заключить, т.к. не было соответствующей разрешительной документации. Сейчас такая документация появилась, сроки в ДДУ определяются разрешением на строительство. Их не оспорить. Если им разрешено строить до определенного срока, то они имеют полное право не торопиться. Размер неустойки в ДДУ тоже определяется строго по 214-ФЗ. Только подписываясь под ДДУ, сразу соглашаемся с новыми сроками, по истечении которых что-то можно востребовать. Раньше выйти не получится. При этом застройщик конечно заинтересован в том, чтобы перевести всех на ДДУ, т.к. по 214-ФЗ он не имеет право продавать квартиры по ПДКП (вроде штрафы ему грозят какие-то), ну и опять же новые сроки фиксирует.

    По поводу "утрачивания" силы ПДКП. Срок в ПДКП указан. Он вышел. Письмо я не направлял с требованием заключить Основной договор. Но недавно в адрес директора строительной компании отправили коллективное письмо, в котором указали о невыполнении обязательств застройщиком. Там правда тоже явного требования заключить этот договор не указано. Письмо отправлено уже после истечения срока, указанного в ПДКП. Т.е. по косвенным "приметам" договор можно считать утратившим силу. Но однако в ПДКП есть пункт, в котором указано, что договор действует до выполнения сторонами своих обязательств. Если руководствоваться этим пунктом, то договор этот ещё должен действовать. Застройщик обязательств не выполнил, собственность на квартиру не оформил, договор о её купле-продаже со мной не заключил.

    Разница между договором купли-продажи и ДДУ, как я понимаю, в том, что в первом случае собственность на квартиру принадлежит застройщику и он ее продает мне, во-втором, на выходе есть просто объект (квартира) с соответствующим набором документов от застройщика, которую я сам оформляю в собственность. Но и там и там на выходе есть готовая квартира, которая передается мне. Нельзя ли тогда считать что с этой точки зрения, ДДУ = договор купли-продажи = Основной договор по ПДКП, уклониться от заключения которого я не могу, если мне будет сделано официальное предложение?

    23 Октября 2013, 17:19
stats