Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

780 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
780 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Нарушение Застройщиком условий договора долевого участия

Здравствуйте! Год назад заключили договор долевого участия. При осмотре квартиры выяснилось, что вместо цементной стяжки пола Застройщик выложил полы из гипсокартона. Согласно условиям договора, "Застройщик передает оъект в черновой отделке, которая включает в себя: цементную стяжку полов..." Качество таких полов - сомнительно.

Мною была направлена претензия Застройщику по поводу отступления от условий договора с требованием произвести цементную стяжку полов. Застройщик прислал ответ, что "Замена полов из цементно-песчаной стяжки произведена в связи с отсутствием технической возможности производства мокрых процессов в зимний период, по согласованию с генеральным проектировщиком. Согласование произведено без внесения изменений в проектно-сметную документацию." В общем, Застройщик расхваливает эти сухие полы, переделывать не собирается.

Вопрос: Должен ли был Застройщик уведомить Долевиков об отступлении от условий договора, о согласовании с проектировщиком? Как дальше поступить?

07 Августа 2013, 09:39, вопрос №164868 Наталия, г.

Уточнение клиента

Застройщик произвел замену полов по письменному согласованию с генеральным проектировщиком (копия этого письма-согласования у меня имеется). Текст письма: "ООО "Проектный институт" согласовывает замену полов... на полы с применением сборных оснований по технологии "Кнауф" без внесения изменений в проектно-сметную документацию".

Значит, Застройщик всё же не имел права отступать от условий договора?

Застройщик не уведомил долевиков о согласованной замене полов с проектировщиком, мы узнали об этом лишь после того, как написали претензию. Также застройщик ссылается на то, что «…полы из ГВЛВ по системе Кнауф обладают, по сравнению с цементно-песчаной стяжкой, лучшей тепло- и звукоизоляцией, а также имеют иные улучшенные потребительские качества, о чем свидетельствует заключение кандидата технических наук В.В.Поплавского… Считаем замену полов по системе Кнауф на цементно-песчаную стяжку нецелесообразной».

07 Августа 2013, 13:11
200 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (10)

  • Юрист - Котов Виктор

    Здравствуйте!

    Да, данные условия относительно состояния сдаваемого объекта прописаны в договоре, и в случае нарушения застройщиком проекто-сметной документации, Вы вправе потребовать устранения выявленных недостатков или выплаты компенсации за неисполнение договора в этой части. Раз застройщик занял такую позицию, то придется подавать иск в суд, но при этом можно взыскать еще и неустойку, а также компенсаицю маорального вреда.

    07 Августа 2013, 09:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Наталья, здравствуйте!

    В силу ст.4 ФЗ О долевом участии в строительстве

    9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином —
    участником долевого строительства исключительно для личных, семейных,
    домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской
    деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом

    В силу ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей»

    1. Условия
    договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами,
    установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в
    области защиты прав потребителей, признаются недействительными.



    Поэтому действия застройщика незаконны и Вы можете через суд обязать его исправить допущенные отступления или потребовать компенсацию.

    07 Августа 2013, 09:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Шаина Мария
    Адвокат, г. Кемерово
    Общаться в чате

    Добрый день!

    Обратимся к закону — Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об
    участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
    недвижимого имущества»

    Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
     1.
    Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект
    долевого строительства, качество которого соответствует условиям
    договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и
    градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.2.
    В случае, если объект долевого строительства построен (создан)
    застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1
    настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению
    качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его
    непригодным для предусмотренного договором использования, участник
    долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему
    выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. 3.
    В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого
    строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный
    участником долевого строительства разумный срок участник долевого
    строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения
    договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты
    процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального  о

    Таким образом, налицо отступление от условий ранее заключенного договора. Думаю, самый лучший вариант — это найти независимого эксперта в области строительства, который обладает достаточными знаниями, чтобы дать  письменный ответ — ухудшилось ли качество жилья при производстве работ по укладке пола существующим образом, чем согласно условиям договора. И уже исходя из результата строить тактику поведения в общении с Застройщиком.

    Удачи! Обращайтесь!

    07 Августа 2013, 09:51
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Батурина Наталия
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Добрый день, Наталия! Согласно статье 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

    2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в

    части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

    1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

    2) соразмерного уменьшения цены договора;

    3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

    3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

    4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

    Предупреждать об отступлениях от условий договора он, конечно же, должен, особенно, если данное уведомление предусмотрено договором, но Застройщик не будет делать этого, с расчётом на то, что не все смогут заметить данное отступление.

    07 Августа 2013, 09:54
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Добрый день. У меня немного иное мнение, чем у моих коллег. Выполнение работ другим способом по-сути не является недостатком, т.е. фактически если работы по устройству пола иным способом не повлияли на качество объекта, качество пола, то они не могут являться недостатком.

    В моей практике например есть случай: суд отказал дольщику в удовлетворении иска о взыскании неустойки, когда застройщик изменил существенно планировку квартиры.

    07 Августа 2013, 10:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Батурина Наталия
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Выложил полы из гипсокартона. Согласно условиям договора, «Застройщик передает оъект в черновой отделке, которая включает в себя: цементную стяжку полов...»  Качество таких полов — сомнительно.

    Не согласна с Любовью Юрьевной. В данном случае дольщик вправе расчитывать именно на черновую отделку пола. А соответственно, дольщик самостоятельно решает чем выложить пол в квартире. Возможно, гипсокартон — это не тот материал, который соответствует представлениям Наталии о качественном покрытии пола. Застройщик обязан передать дольщику объект, качество которого  соответствует условиям договора. Качество пола,  по мнению Наталии, сомнительно и не отвечает её требованиям, а, в первую очередь, не соответствует условию договора о черновой отделке пола - цементной стяжке.

    07 Августа 2013, 11:08
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Зандберг Мария
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Уважаемая, Наталия!

    Суть вопроса заключается в том, что Застройщик  и Генеральный подрядчик не вправе отступать от того, что указано в проектно-сметной документации, которая и основывается на градостроительных и технических регламентах (ст. 7 214-ФЗ).

    Отступить они вправе только в том случае,если внесут соответствующие изменения в проект. А как вы указали, они этого не делают. 

    Вам необходимо письменно  сообщить о нарушении  Главному Архитектору проекта и той организации, которая осуществляет технический надзор за строительством данного объекта. Если не будет предпринято никаких мер, то обращайтесь в прокуратуру с требованием провести проверку по выявленному вами факту нарушения в процессе строительства. 

    Если же соответствующие изменения внесены в проектно-сметную документацию, согласованную  и утвержденную в установленном законом порядке, то у вас есть два варианта:

     либо оспаривать с экспертом в суде подобные изменения, заявляя о недопустимости использования определенных материалов и нарушении СНиП и т.п., 

    либо, так как материал пола указан в вашем договоре,  согласиться с изменениями, но потребовать от Застройщика перерасчета, если вы, считаете, что это более дешевый материал и технология. 

    07 Августа 2013, 11:28
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Почитаем внимательно ст. 7 Закона об участии в ДС:

    «В случае, если объект долевого строительства построен (создан)
    застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1
    настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению
    качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его
    непригодным для предусмотренного договором использования
    ...»

    определяющим моментом в данной статье не то, что имеются отступления от договора, а то, что такие отступления делают объект непригодным для проживания.

    07 Августа 2013, 11:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Батурина Наталия
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Согласна с Вами. Однако, также определяющим моментом является и то, что такие отступления привели к ухудшению качества объекта.

    07 Августа 2013, 12:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    В начале ответов упор все сделали в первую очередь на то, что есть отступления от условий договора.

    Представления о качестве у всех могут быть разные, и решать такие вопросы должны специалисты.

    Наталья, если Вы сомневаетесь в качестве и надежности такого пола, то у вас единственный выход — пригласить эксперта для дачи заключения. На основании такого заключения уже можно будет говорить о том, нарушены ли ваши права и как их возможно восстановить законными способами.

    07 Августа 2013, 13:26
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо за ответы! Наверное, так и придется сделать. Просто не понимаю, как может быть качественным такой пол: в случае затопления, в отличие от цементно-песчаной стяжки, этот "гипс-и-картон" взбухнет. Многие будущие жильцы нашего дома не доверяют этой технологии, собираются демонтировать этот пол и своими силами залить цементную стяжку.

    07 Августа 2013, 13:36
stats