Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

452 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
452 юриста сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Проверить ДДУ на слабые места и возможные последствия

Застройщик предложил свою форму договора о долевом участии в строительстве многокватирного жилого дома. Говорит, что форма у них утверждена с Федеральной регистрационной службой и менять в Договоре они ничего не могут. Думаю подписывать или нет. Присутствуют ли в данном договоре какие-то подводные камни, формулировки, позволяющие застройщику уйти от ответственности, затянуть сроки или как-то обмануть меня. Например, напрягает формулировка "ПЛАНИРУЕТ завершить строительство" и "ПЛАНИРУЕТ получить разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию". Интересует развернутый комментарий не только выше указанной фразы с указанием мест в тексте и возникающих в связи с формулировками опасностями для меня, т.е. чего мне, возможно, стоит ожидать. Хочу увидеть риски.

  • Договор ДДУ.docx
  • Договор ДДУ.docx
  • Договор ДДУ.rtf
  • доверенность.jpg
06 Августа 2013, 17:19, вопрос №164180 Михаил, г. Санкт-Петербург

Уточнение клиента

в другом формате файл, если у кого-то не открывается

06 Августа 2013, 17:33
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (25)

  • Юрист - Мурашко Владимир

    Здравствуйте, Михаил!

    Прежде всего хочу сказать, что Федеральная службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) утверждением ДДУ или иных форм договоров не занимается. Договор ( в Вашем случае) — это  двусторонняя сделка и никакой орган утверждать его не может. Посмотрим текст.

    06 Августа 2013, 17:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Котов Виктор

    Здравствуйте!

    В п.2.2. договора установлено, что Застройщик обязуется передать квартиру не позднее 31.07.2015, так что в части срока здесь есть противоречие не с абзацем п.2.1 по планированию завершения строительства, а с положением, согласно которому строительство может быть продлено при фактическом продлении срока в разрешении на строительство.

    Качество постройки должно соответствовать проектной документации, а также Проектной
    Декларации и нормативным требованиям поэтому требуйте предоставления данных документов и указание на них, при возможности, как на приложения в договоре.

    Риски с исполнением обязательств по ДДУ есть всегда, но в целом, договор соответствует законодательству, регистрировать его можно. Желательно было бы прописать сроки завершения этапов строительства, во избежание дополнительных расходов и увеличения сметы при затягивании сроков.  



    06 Августа 2013, 17:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Малыхин Владимир Викторович
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Здравствуйте, ничего такого особо криминального нет, планирует и т.п. это ничего, смотреть надо агентский договор, так как договор с Вами подписывает ООО с уставным в 10 000 р., ссылаясь на агентский договор (есть ли он ), соответственно доверенность Аленчикова тоже смотреть есть ли у него полномочия.

    214-фз работает, неустойка и т.п. взыскивается хоть и не в полном объеме, посмотрев агентский и доверенность сказал бы можно оформлять.

    06 Августа 2013, 17:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    вот доверенность. Агентского к сожалению нет.

    • доверенность.jpg
    06 Августа 2013, 17:45
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Михаил, добрый вечер.

    Я присоединяюсь к коллеге что нет такого понятия как утвержденная форма договора долевого участия в строительстве, это скорее всего просто «пыль в глаза» чтобы Вы им не мешали.

    Что же касается самого договора, то мне не нравиться вот этот момент

    Стороны признают, что не считается нарушением
    настоящего Договора (и не считается существенным изменением размера Квартиры в
    терминах п/п 2 п. 1 ст. 9 Закона РФ от 30.12.04 № 214-ФЗ) отклонение
    фактической общей приведённой площади Квартиры от проектной общей приведённой
    площади Квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, в пределах 10 % от
    общей приведённой проектной площади Квартиры

    а так же п.п. 3.6-3.8- уж очень большие дают отступы.

    Плюс вот этот пункт

    8.3.1. Учитывая, что на земельном участке, указанном
    в пункте 1.3. настоящего Договора, также предполагается второй этап
    строительства — строительство многоэтажной автостоянки закрытого типа общей
    площадью 2 975,93 кв.м. трёхэтажной, на 107 машиномест, а также учитывая
    положения пунктов 1-3, пункта 7 ст. 13 Федерального закона № 214 – ФЗ Дольщик
    даёт согласие, без получения дополнительного письменного согласия Дольщика, на
    передачу в залог, на последующий залог, земельного участка на котором ведётся
    строительство Объекта, указанного в пункте 1.3. настоящего Договора, Дольщикам
    заключившим договоры участия в долевом строительстве на долю (доли) и/или
    отдельные нежилые помещения в указанной многоэтажной автостоянке закрытого типа

    какой то мутный.

    А вообще договор неплохой сам по себе, содержит элементы нескольких договоров, несколько действий и тд. Чего то сверх опасного для Вас я не вижу.

    06 Августа 2013, 17:41
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Малыхин Владимир Викторович
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    утвержденная форма имеется в виду застройщиком, правило одно — не нравится идите искать другого застройщика, квартиры разлетаются как пирожки потому редактировать договор не дают, просто отсылают искать квартиру в другом месте, такова спецйифика города последнее время.

    06 Августа 2013, 17:43
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир

    Посмотрел я проект договора (бегло) и должен сказать, что каких-то «подводных камней» там не нашел. В целом договор правильный, соответствует требованиям закона. Очень важно, что земельный участок принадлежит застройщику на праве собственности и он имеет разрешение на строительство объекта. В договоре не указана цена квартиры. Но это можно вписать и от руки. 

    Любой договор, Михаил, возможно «обойти» так, что другая сторона договора сразу и не догадается. Давать полный — это равнозначно правовой экспертизе, что  на этом сайте просто невозможно. Повторю, в целом договор нормальный. Только в ходе его исполнения нужен постоянный контроль.

    Те фразы, о которых Вы пишете «планирует сдать в эксплуатацию ...» существенного значения не имеют. Надо полагать, что если застройщик «планирует» сдать в течение какого-то квартала, значит, ожидайте в конце этого квартала. Такова уж практика почти всех застройщиков.

    06 Августа 2013, 17:46
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Размер долевого взноса будет вписан, там для этого предусмотрено место в п. 5.1. Или это не одно и то же с ценой квартиры. Тут насколько я понял не может идти речь о квартире, т.к. пока приобретается доля, которая потом станет квартирой. Вроде так.

    06 Августа 2013, 17:53
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    вот доверенность

    Это доверенность, агентский договор читать надо, хотя, скорее всего, там будет привязка договора ДУ к застройщику.

    06 Августа 2013, 17:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Насколько я понимаю, это договор ДУ именно с застройщиком, Агент ООО "Петрополь" только оформляет его от имени Застройщика.

    06 Августа 2013, 17:57
  • Юрист - Малыхин Владимир Викторович
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Доверенность тоже вполне соответствует, только вот у Застройщика также не очень с уставным… 100 000 всего. вот тут не очень в части, при банкротстве расплачиваться ему нечем. 

    06 Августа 2013, 17:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир

    «Размер долевого взноса будет вписан, там для этого предусмотрено место в п. 5.1. Или это не одно и то же с ценой квартиры».

    Безусловно, долевой взнос — это не цена квартиры. Вы верно поняли. Цена квартиры будет указана в договоре купли-продажи квартиры.

    Для сведения скажу, что застройщик после сдачи объекта в эксплуатацию, должен весь дом зарегистрировать на себя, а уж потом продавать квартиры дольщикам. 

    06 Августа 2013, 17:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    А разве не ограничивается всё актом приемки-передачи после сдачи объекта в эксплуатацию? Откуда возникает купля-продажа? Ведь взаиморасчеты все делаются на этой стадии. Тут вы меня запутали немного.

    06 Августа 2013, 18:07
  • Юрист - Чабин Сергей Юрьевич
    Чабин Сергей Юрьевич
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    • 1277ответов
    • 346отзывов

    Добрый час, Михаил.

    Уважаемые коллеги ответили на основные вопросы.

    1.Доверенность среднего качества, но сойдет. Конечно, выдавать доверенность генеральному директору — это доказательство низкой юридической техники (он по должности действует без доверенности), но для нас с вами это не важно;

    2.Разрешение на строительство №78-11013520-2012, действительно,
    выдано Службой
    Государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от
    08 июня 2012 года (числится в реестре);

    3.Проектная декларация по Объекту действительно находится в сети Интернет на сайте www.petropol.ru/peremena;

    4.Советую обратить внимание на п.1.66 — дом под обременением банка:

    «1.6. С момента
    государственной регистрации Договора, права требования Дольщика, вытекающие из
    Договора, считаются находящимися в залоге (ипотеке) у Банка, на основании п. 5
    ст. 5, п. 2 ст. 11 и ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге
    недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ. При регистрации Договора
    одновременно подлежит государственной регистрации обременение прав требований  Дольщика, вытекающих из Договора, в виде
    залога (ипотеки), возникающее на основании закона. Залог прав требований
    действует до момента государственной регистрации права собственности
    Дольщика  на Квартиру».

    06 Августа 2013, 18:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Чабин Сергей Юрьевич
    Чабин Сергей Юрьевич
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    • 1277ответов
    • 346отзывов

    Если необходимо, я выполню для вас глубокий анализ сведений по застройщику (он недавно строит у нас в Питере) и по конкретному объекту, включая всю судебную практику по застройщику и его агенту.

    Вот данные выписки из ЕГРЮЛ на застройщика (прилагаю).

    • !Выписка из ЕГРЮЛ.xls
    06 Августа 2013, 18:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Малыхин Владимир Викторович
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    1.Доверенность среднего качества, но сойдет. Конечно, выдавать доверенность генеральному директору — это доказательство низкой юридической техники (он по должности действует без доверенности), но для нас с вами это не важно;

    Наверное речь о том, что это разные предприятия, потому и доверенность, генеральный по должности действует от своего предприятия но не от чужого никак, иначе было б удобно конечно ))) 

    06 Августа 2013, 18:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Малыхин Владимир Викторович
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    4.Советую обратить внимание на п.1.66 — дом под обременением банка:

    Причем здесь дом? квартира приобретается с привлечением ипотечных средств.

    06 Августа 2013, 18:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Вообще в залоге у банка земельный участок, на котором ведется строительство многоквартирного жилого дома.

    06 Августа 2013, 18:31
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    А разве не ограничивается всё актом приемки-передачи после сдачи объекта в эксплуатацию? Откуда возникает купля-продажа? Ведь взаиморасчеты все делаются на этой стадии. Тут вы меня запутали немного.

    Там будет, в конце, договор купли продажи и все деньги, которые Вы внесли, будут учитываться как Ваша плата. То, что уставный капитал маленький конечно плохо, но уставный капитал это не все имущество застройщика, поэтому я бы советовал не забивать себе голову такими подробностями.

    06 Августа 2013, 18:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Чабин Сергей Юрьевич
    Чабин Сергей Юрьевич
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    • 1277ответов
    • 346отзывов

    Обращаю ваше внимание на обязательность регистраци.:

    Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» №214-ФЗ. Подписан Президентом РФ Путиным В.В. и опубликован 30 декабря 2004 года.
     
    Статья 4 Закона "Договор участия в долевом строительстве":
    1.По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
    2.Правительство РФ* вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.
    Положение части 3 статьи 4 распространяется на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 года.
    Положение части 3 статьи 4 не распространяется на случаи заключения государственных контрактов на приобретение жилых помещений в соответствии со статьей 20.1 Федерального закона от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (часть 3 статьи 27 данного документа).
    3.Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

    _____

    НЕ ПЛАТИТЕ ДЕНЕГ ДО РЕГИСТРАЦИИ.

    06 Августа 2013, 18:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Малыхин Владимир Викторович
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    5.3.1. В размере   ( ) за счет собственных
    денежных средств — в срок до   года, но не ранее
    даты государственной регистрации Договора в органах, осуществляющих
    государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.



    5.3.2. В размере   ( ) за счет кредитных
    средств, предоставляемых Дольщику по Кредитному договору, — в течение   рабочих дней с
    момента государственной регистрации настоящего Договора.

    НЕ ПЛАТИТЕ ДЕНЕГ ДО РЕГИСТРАЦИИ.


    Коллега Вы читали договор? или просто пишете по общим правилам ?

    06 Августа 2013, 18:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Малыхин Владимир Викторович
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    земельный участок обычная практика, но не дом.

    06 Августа 2013, 18:33
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Вообще в залоге у банка земельный участок, на котором ведется строительство многоквартирного жилого дома.

    Так Вы же и квартиру в ипотеку берете.

    1.5. В соответствии со ст.77
    Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года №
    102-ФЗ Квартира считается находящейся в залоге у ОТКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО
    ОБЩЕСТВА «БАНК «САНКТ – ПЕТЕРБУРГ» (сокращенное наименование ОАО «Банк «Санкт-
    Петербург», Генеральная лицензия на осуществление банковских операций № 436
    выдана Центральным Банком РФ 19 сентября 1997 года, место нахождения: 195112,
    г. Санкт-Петербург, Малоохтинский пр., 64, литера А, ИНН 7831000027, БИК
    044030790), далее именуемого «Банк» в силу закона с момента государственной
    регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав, которая
    осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности
    Дольщика на Квартиру. 


    06 Августа 2013, 18:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Да, в ипотеку. Залоги разные. Я просто пытаюсь мыслить в разрезе ответственности застройщика передо мной. У него получается за душей имеется 100 т.р. уставного капитала, кредит в банке под залог принадлежащего ему земельного участка, на котором ведется строительство.

    06 Августа 2013, 18:39
  • Юрист - Мурашко Владимир

    «А разве не ограничивается всё актом приемки-передачи после сдачи объекта в эксплуатацию? Откуда возникает купля-продажа? Ведь взаиморасчеты все делаются на этой стадии. Тут вы меня запутали немного».

    Тут получается, что в разных регионах по-разному производится регистрация прав собственности на недвижимость. Общие требования таковы, что застройщик после введения объекта в эксплуатацию, должен зарегистрировать свое право собственности, а лишь потом отчуждать (продавать) эту собственность. Ну будучи собственником, нельзя отчуждать. Вот потому и я написал о договоре купли-продажи. Акт приема-передачи — само собой. Он в любом случае составляется. Но для Вас, как дольщика, существенного значения не имеет, по какому договору (купли-продажи или ДДУ) будет зарегистрирована сделка по передаче Вам квартиры. Возможно, что в СПб ограничиваются приемом для регистрации сделки ДДУ, а не договора купли-продажи. Повторю: для Вас это неважно.

    06 Августа 2013, 18:37
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Малыхин Владимир Викторович
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Да, в ипотеку. Залоги разные. Я просто пытаюсь мыслить в разрезе ответственности застройщика передо мной. У него получается за душей имеется 100 т.р. уставного капитала, кредит в банке под залог принадлежащего ему земельного участка, на котором ведется строительство.

    Совершенно верно, риск довольно немалый именно только в этом, об этом я писал Вам еще вторым или третьим сообщением.

    06 Августа 2013, 18:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Котов Виктор

    Да, деньги заранее не передавайте. Дождитесь госрегистрации, при этом попросите контрагента, что Вам удобнее деньги перечислить через банковский счет или сейфовую ячейку — так надежнее, если же будет отказ, то сомнения в «чистоте» работы такого агента увеличиваются. Относительно оформления прав собственности: этот договор не означает передачу Вам прав собственности, так как их еще нет, квартира будет передана по договору купли-продажи, а оформляется право собственности на завершенный объект строительства после составления акта ввода в эксплуатацию, после этого квартиры передаются по ДДУ дольщикам по договорам купли-продажи.

    06 Августа 2013, 18:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Мне предложили создавать аккредитив в банке с возможностью раскрытия в пользу застройщика после гос. регистрации рассматриваемого здесь Договора. Думаю надежно.

    06 Августа 2013, 18:44
  • Юрист - Малыхин Владимир Викторович
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    На основании актов приемки передачи, 1000 р. пошлины и ДДУ регистрируете, нет  необходимости в купле-продаже, лично месяц назад регистрировал свою новостройку.

    06 Августа 2013, 18:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир

     «У него получается за душей имеется 100 т.р. уставного капитала, кредит в банке под залог принадлежащего ему земельного участка, на котором ведется строительство».

    Да, определенный риск в этой связи присутствует, если застройщик обанкротится. Но в практике почти все подобного рода застройщики «за душой» примерно столько же (или чуть больше) имеют. Люди рискуют. Скажу больше, даже сам рисковал, приобретая таким образом квартиру для своей дочери.

    06 Августа 2013, 19:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Чабин Сергей Юрьевич
    Чабин Сергей Юрьевич
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    • 1277ответов
    • 346отзывов

    Прокуратурой Московского района СПб только что завершены проверки (начаты 18 июня 2013 года) соблюдения требований действующего законодательства ООО «Петротехнология» при заключении договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Костюшко, д.15, корп. 3, лит. А.

    В ходе проверок установлено, что в 10 договорах долевого участия заключенных между ООО «Петротехнология» и 10 дольщиками содержались условия, ущемляющие их права в части исполнения дольщиками обязанности по внесению долевого взноса; разрешения по возникшим разногласиям между дольщиками и застройщиком; уступки участниками долевого строительства прав требований по договору; сроков для регистрации права собственности; устранения недостатков качества выполненных работ в квартирах; отказа от исполнения договора о выполнении работ и др.
     В связи с выявленными нарушениями прокуратурой Московского района Санкт-Петербурга в адрес генерального директора ООО «Петротехнология» внесено представление.
      Кроме того, прокуратурой района в отношении ООО «Петротехнология» возбуждено 10 дел об административном правонарушениях, предусмотренных ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ (включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя).

    Сегодня сообщают, что по результатам рассмотрения представлений, выявленные нарушения устранены, из договоров долевого участия в строительстве многоквартирных домов исключены положения, ущемляющие права граждан, а виновные лица привлечены к дисциплинарной ответственности. 

    06 Августа 2013, 19:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Чабин Сергей Юрьевич
    Чабин Сергей Юрьевич
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    • 1277ответов
    • 346отзывов

    Достаточно честный сайт застройщика: www.petropol.ru/peremena/about/

    19 июля с.г. Жилой комплекс «Перемена» получил аккредитацию банка ВТБ24.

    (с) Источник www.novostroy-spb.ru/novosti/novosti_ipoteki_v_novostroykah_7

    06 Августа 2013, 19:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats