Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Проверить ДДУ на слабые места и возможные последствия
Застройщик предложил свою форму договора о долевом участии в строительстве многокватирного жилого дома. Говорит, что форма у них утверждена с Федеральной регистрационной службой и менять в Договоре они ничего не могут. Думаю подписывать или нет. Присутствуют ли в данном договоре какие-то подводные камни, формулировки, позволяющие застройщику уйти от ответственности, затянуть сроки или как-то обмануть меня. Например, напрягает формулировка "ПЛАНИРУЕТ завершить строительство" и "ПЛАНИРУЕТ получить разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию". Интересует развернутый комментарий не только выше указанной фразы с указанием мест в тексте и возникающих в связи с формулировками опасностями для меня, т.е. чего мне, возможно, стоит ожидать. Хочу увидеть риски.
- Договор ДДУ.docx
- Договор ДДУ.docx
- Договор ДДУ.rtf
- доверенность.jpg
в другом формате файл, если у кого-то не открывается
Здравствуйте, Михаил!
Прежде всего хочу сказать, что Федеральная службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) утверждением ДДУ или иных форм договоров не занимается. Договор ( в Вашем случае) — это двусторонняя сделка и никакой орган утверждать его не может. Посмотрим текст.
Здравствуйте!
В п.2.2. договора установлено, что Застройщик обязуется передать квартиру не позднее 31.07.2015, так что в части срока здесь есть противоречие не с абзацем п.2.1 по планированию завершения строительства, а с положением, согласно которому строительство может быть продлено при фактическом продлении срока в разрешении на строительство.
Качество постройки должно соответствовать проектной документации, а также Проектной
Декларации и нормативным требованиям поэтому требуйте предоставления данных документов и указание на них, при возможности, как на приложения в договоре.
Риски с исполнением обязательств по ДДУ есть всегда, но в целом, договор соответствует законодательству, регистрировать его можно. Желательно было бы прописать сроки завершения этапов строительства, во избежание дополнительных расходов и увеличения сметы при затягивании сроков.
Да, деньги заранее не передавайте. Дождитесь госрегистрации, при этом попросите контрагента, что Вам удобнее деньги перечислить через банковский счет или сейфовую ячейку — так надежнее, если же будет отказ, то сомнения в «чистоте» работы такого агента увеличиваются. Относительно оформления прав собственности: этот договор не означает передачу Вам прав собственности, так как их еще нет, квартира будет передана по договору купли-продажи, а оформляется право собственности на завершенный объект строительства после составления акта ввода в эксплуатацию, после этого квартиры передаются по ДДУ дольщикам по договорам купли-продажи.
Здравствуйте, ничего такого особо криминального нет, планирует и т.п. это ничего, смотреть надо агентский договор, так как договор с Вами подписывает ООО с уставным в 10 000 р., ссылаясь на агентский договор (есть ли он ), соответственно доверенность Аленчикова тоже смотреть есть ли у него полномочия.
214-фз работает, неустойка и т.п. взыскивается хоть и не в полном объеме, посмотрев агентский и доверенность сказал бы можно оформлять.
Михаил, добрый вечер.
Я присоединяюсь к коллеге что нет такого понятия как утвержденная форма договора долевого участия в строительстве, это скорее всего просто «пыль в глаза» чтобы Вы им не мешали.
Что же касается самого договора, то мне не нравиться вот этот момент
Стороны признают, что не считается нарушением
настоящего Договора (и не считается существенным изменением размера Квартиры в
терминах п/п 2 п. 1 ст. 9 Закона РФ от 30.12.04 № 214-ФЗ) отклонение
фактической общей приведённой площади Квартиры от проектной общей приведённой
площади Квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, в пределах 10 % от
общей приведённой проектной площади Квартиры
а так же п.п. 3.6-3.8- уж очень большие дают отступы.
Плюс вот этот пункт
8.3.1. Учитывая, что на земельном участке, указанном
в пункте 1.3. настоящего Договора, также предполагается второй этап
строительства — строительство многоэтажной автостоянки закрытого типа общей
площадью 2 975,93 кв.м. трёхэтажной, на 107 машиномест, а также учитывая
положения пунктов 1-3, пункта 7 ст. 13 Федерального закона № 214 – ФЗ Дольщик
даёт согласие, без получения дополнительного письменного согласия Дольщика, на
передачу в залог, на последующий залог, земельного участка на котором ведётся
строительство Объекта, указанного в пункте 1.3. настоящего Договора, Дольщикам
заключившим договоры участия в долевом строительстве на долю (доли) и/или
отдельные нежилые помещения в указанной многоэтажной автостоянке закрытого типа
какой то мутный.
А вообще договор неплохой сам по себе, содержит элементы нескольких договоров, несколько действий и тд. Чего то сверх опасного для Вас я не вижу.
Добрый час, Михаил.
Уважаемые коллеги ответили на основные вопросы.
1.Доверенность среднего качества, но сойдет. Конечно, выдавать доверенность генеральному директору — это доказательство низкой юридической техники (он по должности действует без доверенности), но для нас с вами это не важно;
2.Разрешение на строительство №78-11013520-2012, действительно,
выдано Службой
Государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от
08 июня 2012 года (числится в реестре);
3.Проектная декларация по Объекту действительно находится в сети Интернет на сайте www.petropol.ru/peremena;
4.Советую обратить внимание на п.1.66 — дом под обременением банка:
«1.6. С момента
государственной регистрации Договора, права требования Дольщика, вытекающие из
Договора, считаются находящимися в залоге (ипотеке) у Банка, на основании п. 5
ст. 5, п. 2 ст. 11 и ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ. При регистрации Договора
одновременно подлежит государственной регистрации обременение прав требований Дольщика, вытекающих из Договора, в виде
залога (ипотеки), возникающее на основании закона. Залог прав требований
действует до момента государственной регистрации права собственности
Дольщика на Квартиру».
Если необходимо, я выполню для вас глубокий анализ сведений по застройщику (он недавно строит у нас в Питере) и по конкретному объекту, включая всю судебную практику по застройщику и его агенту.
Вот данные выписки из ЕГРЮЛ на застройщика (прилагаю).
Обращаю ваше внимание на обязательность регистраци.:
Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» №214-ФЗ. Подписан Президентом РФ Путиным В.В. и опубликован 30 декабря 2004 года.
Статья 4 Закона "Договор участия в долевом строительстве":
1.По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
2.Правительство РФ* вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.
Положение части 3 статьи 4 распространяется на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 года.
Положение части 3 статьи 4 не распространяется на случаи заключения государственных контрактов на приобретение жилых помещений в соответствии со статьей 20.1 Федерального закона от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (часть 3 статьи 27 данного документа).
3.Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
_____
НЕ ПЛАТИТЕ ДЕНЕГ ДО РЕГИСТРАЦИИ.
Посмотрел я проект договора (бегло) и должен сказать, что каких-то «подводных камней» там не нашел. В целом договор правильный, соответствует требованиям закона. Очень важно, что земельный участок принадлежит застройщику на праве собственности и он имеет разрешение на строительство объекта. В договоре не указана цена квартиры. Но это можно вписать и от руки.
Любой договор, Михаил, возможно «обойти» так, что другая сторона договора сразу и не догадается. Давать полный — это равнозначно правовой экспертизе, что на этом сайте просто невозможно. Повторю, в целом договор нормальный. Только в ходе его исполнения нужен постоянный контроль.
Те фразы, о которых Вы пишете «планирует сдать в эксплуатацию ...» существенного значения не имеют. Надо полагать, что если застройщик «планирует» сдать в течение какого-то квартала, значит, ожидайте в конце этого квартала. Такова уж практика почти всех застройщиков.
Размер долевого взноса будет вписан, там для этого предусмотрено место в п. 5.1. Или это не одно и то же с ценой квартиры. Тут насколько я понял не может идти речь о квартире, т.к. пока приобретается доля, которая потом станет квартирой. Вроде так.