Консультируйтесь с юристом онлайн

1048 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Процедура банкротства застройщика

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. ( далее – Закон № 127-ФЗ) регламентирует процедуру банкротства застройщика, являющегося юридическим лицом. Процесс начинается с выдачи арбитражным судом соответствующего решения по месту нахождения разорившегося предприятия. Банкротство застройщика может быть добровольным и принудительным.

Причины

К причинам банкротства застройщика относятся:

  • изначально неправильно составленный бизнес-план компании;
  • нарушение рабочего процесса;
  • резкое повышение стоимости оказываемых услуг из-за увеличения цены стройматериалов вследствие валютных скачков;
  • форс-мажорные обстоятельства.

Обанкротиться подрядчик может объективно или фиктивно. При обнаружении фиктивной несостоятельности руководителю недобросовестного застройщика грозит уголовное преследование.

Фиктивное банкротство

В некоторых случаях строительные компании специально пытаются объявить о своей несостоятельности – чтобы получить прибыль на вложенные инвестиции, выведя крупную часть денежных средства из актива компании. Для этого они оформляют с подрядчиками фиктивные договоры, в которых специально указывают высокую стоимость стройматериалов.

Чтобы доказать преднамеренную несостоятельность, представители ФНС проверяют правильность операций с финансовыми средствами компании в течение последних 36 месяцев. В случае обнаружения нарушений защита дольщиков при банкротстве застройщика возможна только в судебном порядке, когда можно вернуть большую часть инвестиций.

Процедура

Банкротство застройщика, в зависимости от того, добровольная эта процедура или принудительная, имеет несколько стадий.

В случае добровольного объявления несостоятельности в соответствии с законом признание факта разорения устанавливается решением арбитражного суда. Обратиться в суд вправе конкурсный кредитор. Он предоставляет суду информацию о банкротстве строительной организации.

После того как суд выносит положительное решение о признании застройщика банкротом, должны быть выполнены предусмотренные ст. 28 Закона № 127-ФЗ процедуры.

На первом этапе назначается судебный исполняющий, который будет заниматься организацией ликвидационной комиссии. После этого заполняется форма № Р15001 для налогового органа. Данные о работающих в строительной компании сотрудниках за 3 месяца до ликвидации компании подаются в службу занятости. Работников письменно предупреждают об увольнении за 2 месяца. Затем информация о несостоятельности размещается в государственных печатных органах.

На следующем этапа имущество и средства застройщика распределяются в соответствии с очередностью, установленной законом.

После окончательного формирования финансового баланса подрядчик получает от ФНС выписку из Единого госреестра юридических лиц, свидетельствующую об окончательной ликвидации компании.

В каждой конкретной ситуации могут быть свои особенности, влияющие на процедуру банкротства застройщика.

Особенности процедуры

С учетом последних поправок в Федеральный закон «О внесении изменений...»

№ 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенных в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства, появились новые особенности.

После получения решения суда о начале процедуры наблюдения дело передается для рассмотрения по месту размещения обанкротившейся строительной компании или по месту проживания большинства дольщиков.

Далее:

  • устанавливается запрет для собственника земельного участка на его передачу другим юридическим или физическим лицам или на сдачу объекта в аренду;
  • паевые дольщики оповещаются в 5-дневный срок о возбуждения дела о банкротстве строительной организации;
  • рассматриваются возникшие требования дольщиков по передаче им готовых квартир, имеющихся на балансе должника;
  • происходит передача недвижимости пайщикам. Сумма, которую они желают получить в качестве компенсации, не должна превышать стоимости объекта более чем на 5%.

После этого происходит окончательная ликвидация юридического лица.

Ситуация при долевом строительстве

Каждый дольщик очень хочет получить от подрядчика готовую квартиру или возвратить вложенные в строительство дома деньги. Для этого необходимо знать, как проверить застройщика на банкротство и обезопасить себя на этапе подписания договора. Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. определены права и обязанности дольщика. По этой причине при заключении договора между строительной компанией и дольщиком нужно правильно указывать наименование сторон. Дольщик должен быть именно дольщиком, а не инвестором, так как в случае начала процедуры он получает по закону значительные преимущества по защите своих финансовых средств. Именно дольщик имеет первоочередное право на получение квартиры в будущем доме застройщика. Получить вместо квартиры денежную компенсацию дольщик может в третью очередь. В первую очередь деньги получают физические лица, здоровью которых во время работы у застройщика был нанесен вред, а затем выплачивают задолженность сотрудникам по заработной плате.

Когда в договоре вместо дольщика указан инвестор, то он относится к категории кредиторов, требования которых будут выполняться в последнюю очередь.

Если строительство дома завершается до окончания процедуры банкротства или здание выкупается другим юридическим лицом, дольщик вправе претендовать на получение указанной в договоре квартиры. Но сделать это можно только после получения соответствующего решения судебного органа.

Не менее важно для дольщика, чтобы назначенный судом арбитражный управляющий правильно составил «Реестр о передаче в собственность помещений жилого типа».

Если квартира к моменту банкротства не была достроена и по решению судебного органа она будет затем реализована на открытых торгах, то принцип распределения полученных денег будет иным. От полученной суммы после продажи имущества доля погашения денежных требований дольщиков составит 25%. При отсутствии у застройщика кредиторской задолженности процентная доля выплат может достигать 85%.

Что делать дольщику при нарушении его прав

Арбитражный управляющий в течение 5 дней после утверждения решения уведомляет всех дольщиков о том, что было введено наблюдение или открыто конкурсное производство. Это позволяет дольщикам предъявлять свои требования к застройщику в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.

В зависимости от стадии банкротства подрядчика, у дольщика возникает несколько способов защитить свои права.

Обращение с заявлением об установлении требований в судебный орган

Участник вправе в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ подать заявление в арбитражный суд, в котором излагаются требования о передаче жилья или же об одностороннем отказе компании от исполнения договорных обязательств, предусматривающих передачу жилой недвижимости и возврат денег.

Если же до момента банкротства стороны подписали передаточный акт, то у дольщика есть право обратиться, в соответствии со ст. 201.8 и ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, в арбитражный суд с просьбой о признании права собственности на помещение жилого типа.

Форма и содержание заявления, а также правила его подачи в арбитражный суд должны отвечать установленным ст. 125 и 126 АПК РФ нормам. За подачу иска нужно уплатить госпошлину в размере 6 тысяч рублей.

Копия иска и прилагаемые к нему документы нужно направить застройщику. По результатам рассмотрения иска судом выносится решение, на основании которого за дольщиком, в соответствии с п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, признается право собственности на жилое помещение.

Требование о передаче жилого помещения

При завершенном строительстве дома у дольщика есть право через арбитражный суд потребовать квартиру и включения его в реестр требований кредиторов ( ст. 201.1,п. 2 ст. 201.4, ст. 201.6 и 201.7 Закона № 127-ФЗ).

Предъявление денежного требования

Если застройщик отказывается исполнять договора на стадии конкурсного производства, то дольщик имеет право заявить одно из предусмотренных ст. 201.5 и ст 201.1 Закона № 127-ФЗ) денежных требований:

  • возвратить уплаченные до расторжения договора деньги;
  • возместить убытки в виде причиненного застройщиком реального ущерба;
  • возвратить деньги после признания судом договора недействительным или незаключенным.

В этом случае дольщик, в соответствии с

Похожие темы

1048 юристов сейчас на сайте

Последние вопросы по теме «банкротство застройщика»

Все темы
Искать

Как поступить если застройщик начал процедуру банкротства

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, как лучше поступить в данной ситуации. В 2017 году был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома. Срок передачи - 31.12.2018. От застройщика 26.02.2019 получено уведомление о переносе...

28 Февраля 2019, 11:43, вопрос №2276164 Оксана, г. Москва
600 стоимость
вопроса
вопрос решен

Банкротство застройщика, что грозит дольщикам

Здравствуйте! Я являюсь дольщиком в одном из многоквартирных домов застройщик которых ООО "Кубаньжилстрой". На данный момент руководитель компании сидит в СИЗО, стройка на всех объектах приостановлена, вокруг нас кружится инвесторы с непонятными...

16 Февраля 2019, 09:55, вопрос №2262249 Андрей, г. Новороссийск
1400 стоимость
вопроса
вопрос решен

Получите совет юриста за 15 минут!

1048 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут

Банкротство застройщика, право собственности

Здравствуйте. Имеется квартира в долгострое, оплачена не полностью (примерно 90%), соответственно в права собственности пока вступить не можем. Сроки строительства неоднократно срывались. Договор заключен на кооперативной основе. На данный момент...

04 Февраля 2019, 10:47, вопрос №2247724 Анна, г. Уфа
900 стоимость
вопроса
вопрос решен
  • Объясняем, что делать,
    без сложных терминов
  • Общаемся по Telegram
    и WhatsApp
  • Оценим вашу ситуацию бесплатно
Обратиться бесплатно
Или напишите нам в Telegram

Доля в строящемся паркинге при банкротстве застройщика

Добрый день. Есть договор ФЗ214 участия в долевом строительстве подземной парковки. Оплачен полностью. Готовность объекта примерно на 70%. На застройщика (Хайгейт) подали иск в арбитражный суд о признании банкротом. Теперь интересует вопрос, может...

10 Июня 2018, 11:11, вопрос №2021693 Михаил, г. Москва
800 стоимость
вопроса
вопрос решен

При банкротстве застройщика, можно ли заявлять требование о передаче НЕжилого помещения?

Ситуация: Есть предварительный договор купли-продажи между покупателем и СУ-155 продавцом на машино-место. Стоимость полностью оплачена. Сейчас стадия конкурсного производства. Многоуровневая парковка наполовину не достроена, в эксплуатация...

16 Мая 2018, 10:31, вопрос №1996811 Юлия, г. Москва
600 стоимость
вопроса
вопрос решен

Какова процедура банкротства застройщика в 2018 году?

Здравствуйте. Дом построен на 90%, нет комуникаций. 24 апреля был суд. По новым поправкам отменены процедуры наблюдения и финансового оздаровления. За одно заседание решением суда принято : застройщик банкрот и открыто конкурсное производство....

01 Мая 2018, 20:52, вопрос №1983962 Ольга, г. Калининград

Как признать право собственности на долю в виде НЕжилого помещения в недострое при банкротстве застройщика?

Здравствуйте! Физическим лицом заключен договор на ДДУ на НЕжилое помещение (офис). В отношении застройщика открыто конкурсное производство, назначен КУ. Стадия строительства 80-90%. Дольщик не хочет вступать в реестр требований кредиторов по...

18 Апреля 2018, 10:40, вопрос №1970631 Галина, г. Нижний Новгород
489 стоимость
вопроса
вопрос решен

Порядок включения в реестр кредиторов при банкротстве застройщика

Добрый день! Произошла такая ситуация. Застройщик затянул со сроками строительства и сдал дом позже срока обозначенного в дду. Позже дом застройщик все же сдал. Теперь застройщик вступил в процедуру банкротства. У нас осталось право получить...

24 Мая 2017, 13:04, вопрос №1645966 Виктор, г. Москва

Как пайщикам ЖСК отстоять права на квартиры, если застройщик обанкротился?

Добрый день. Имеем ЖСК с домом на 5 секций. 3 секции построены и частично заселены ( неофициально , т.к. дом не разделён и готовая часть не сдана в эксплуатацию ). 2 секции на готовности 50%. Изначально ЖСК был аффилирован застройщиком и всё...

23 Мая 2017, 07:26, вопрос №1644326 Макс, г. Санкт-Петербург

Банкротство застройщика

Могут ли дольщики включеные в реестр по авито продавать дом без торгов и конкурсного голосования, идет внешнее управление?

17 Мая 2017, 07:55, вопрос №1638392 Наталья, г. Петропавловск-Камчатский

Банкротство застройщика, если договор не с застройщиком, а с участником (ООО) в долевом строительстве?

Здравствуйте! Мы стали дольщиками по 214-ФЗ около 2 лет назад. Многоквартирный дом был почти достроен. И в последнее время работы не велись. У нас Договор цессии с основным участником долевого строительствам - компанией ООО Инвестстройкапитал. В...

12 Мая 2017, 21:14, вопрос №1634733 Елена, г. Санкт-Петербург
350 стоимость
вопроса
вопрос решен

Как инициировать банкротство застройщика?

Решением суда я должен получить неустойку с застройщика. Но денег на счетах застройщика нет. Служба судебных приставов никаких действий не предпринимает. Самостоятельные поиски результатов не дали. Могу ли я инициировать банкротство застройщика?...

25 Апреля 2017, 10:45, вопрос №1620143 ДМИТРИЙ, г. Москва

Банкротство застройщика и вытекающие последствия для дольщиков

Добрый день. Я дольщик ЖК Солнечный г.Гелнджик, вопрос касаемо долевого строительства: 06.10.2015 был заключен договор (зарегистрирован в управлении Росреестра 24.11.2015) уступки права требования по договору участия в долевом строительстве от...

20 Декабря 2016, 14:40, вопрос №1480004 Сергей, г. Геленджик
900 стоимость
вопроса
вопрос решен

Как взыскать неустойку с банка-поручителя по ДДУ, если застройщик запустил процедуру банкротства?

Как взыскать неустойку с поручителя по ДДУ за недобросовестного застройщика при ликвидации юридического лица? Процедура привлечения банка поручителя по ДДУ? Добрый день! Кратко: являюсь дольщиком по ДДУ, застройщик просрочил срок сдачи дома, был...

21 Ноября 2016, 15:25, вопрос №1448138 Александр, г. Седельниково

Регистрация права собственности на квартиру, если запущена процедура банкротства застройщика

Здравствуйте. У нас сложилась следующая ситуация: - застройщик находился в стадии ликвидации, но дом достроил - 28 октября дом введен в эксплуатацию - 31 октября подписали акты приемки квартир - 2 ноября застройщик был объявлен банкротом,...

18 Ноября 2016, 10:57, вопрос №1445172 Елена, г. Вологда

Гарантированный ответ в мобильном приложении и Telegram!

В наших мобильных сервисах юристы отвечают быстрее и ответ гарантирован даже на бесплатный вопрос.

Вопросы по темам