Консультируйтесь с юристом онлайн

64 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Процедура банкротства застройщика

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. ( далее – Закон № 127-ФЗ) регламентирует процедуру банкротства застройщика, являющегося юридическим лицом. Процесс начинается с выдачи арбитражным судом соответствующего решения по месту нахождения разорившегося предприятия. Банкротство застройщика может быть добровольным и принудительным.

Причины

К причинам банкротства застройщика относятся:

  • изначально неправильно составленный бизнес-план компании;
  • нарушение рабочего процесса;
  • резкое повышение стоимости оказываемых услуг из-за увеличения цены стройматериалов вследствие валютных скачков;
  • форс-мажорные обстоятельства.

Обанкротиться подрядчик может объективно или фиктивно. При обнаружении фиктивной несостоятельности руководителю недобросовестного застройщика грозит уголовное преследование.

Фиктивное банкротство

В некоторых случаях строительные компании специально пытаются объявить о своей несостоятельности – чтобы получить прибыль на вложенные инвестиции, выведя крупную часть денежных средства из актива компании. Для этого они оформляют с подрядчиками фиктивные договоры, в которых специально указывают высокую стоимость стройматериалов.

Чтобы доказать преднамеренную несостоятельность, представители ФНС проверяют правильность операций с финансовыми средствами компании в течение последних 36 месяцев. В случае обнаружения нарушений защита дольщиков при банкротстве застройщика возможна только в судебном порядке, когда можно вернуть большую часть инвестиций.

Процедура

Банкротство застройщика, в зависимости от того, добровольная эта процедура или принудительная, имеет несколько стадий.

В случае добровольного объявления несостоятельности в соответствии с законом признание факта разорения устанавливается решением арбитражного суда. Обратиться в суд вправе конкурсный кредитор. Он предоставляет суду информацию о банкротстве строительной организации.

После того как суд выносит положительное решение о признании застройщика банкротом, должны быть выполнены предусмотренные ст. 28 Закона № 127-ФЗ процедуры.

На первом этапе назначается судебный исполняющий, который будет заниматься организацией ликвидационной комиссии. После этого заполняется форма № Р15001 для налогового органа. Данные о работающих в строительной компании сотрудниках за 3 месяца до ликвидации компании подаются в службу занятости. Работников письменно предупреждают об увольнении за 2 месяца. Затем информация о несостоятельности размещается в государственных печатных органах.

На следующем этапа имущество и средства застройщика распределяются в соответствии с очередностью, установленной законом.

После окончательного формирования финансового баланса подрядчик получает от ФНС выписку из Единого госреестра юридических лиц, свидетельствующую об окончательной ликвидации компании.

В каждой конкретной ситуации могут быть свои особенности, влияющие на процедуру банкротства застройщика.

Особенности процедуры

С учетом последних поправок в Федеральный закон «О внесении изменений...»

№ 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенных в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства, появились новые особенности.

После получения решения суда о начале процедуры наблюдения дело передается для рассмотрения по месту размещения обанкротившейся строительной компании или по месту проживания большинства дольщиков.

Далее:

  • устанавливается запрет для собственника земельного участка на его передачу другим юридическим или физическим лицам или на сдачу объекта в аренду;
  • паевые дольщики оповещаются в 5-дневный срок о возбуждения дела о банкротстве строительной организации;
  • рассматриваются возникшие требования дольщиков по передаче им готовых квартир, имеющихся на балансе должника;
  • происходит передача недвижимости пайщикам. Сумма, которую они желают получить в качестве компенсации, не должна превышать стоимости объекта более чем на 5%.

После этого происходит окончательная ликвидация юридического лица.

Ситуация при долевом строительстве

Каждый дольщик очень хочет получить от подрядчика готовую квартиру или возвратить вложенные в строительство дома деньги. Для этого необходимо знать, как проверить застройщика на банкротство и обезопасить себя на этапе подписания договора. Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. определены права и обязанности дольщика. По этой причине при заключении договора между строительной компанией и дольщиком нужно правильно указывать наименование сторон. Дольщик должен быть именно дольщиком, а не инвестором, так как в случае начала процедуры он получает по закону значительные преимущества по защите своих финансовых средств. Именно дольщик имеет первоочередное право на получение квартиры в будущем доме застройщика. Получить вместо квартиры денежную компенсацию дольщик может в третью очередь. В первую очередь деньги получают физические лица, здоровью которых во время работы у застройщика был нанесен вред, а затем выплачивают задолженность сотрудникам по заработной плате.

Когда в договоре вместо дольщика указан инвестор, то он относится к категории кредиторов, требования которых будут выполняться в последнюю очередь.

Если строительство дома завершается до окончания процедуры банкротства или здание выкупается другим юридическим лицом, дольщик вправе претендовать на получение указанной в договоре квартиры. Но сделать это можно только после получения соответствующего решения судебного органа.

Не менее важно для дольщика, чтобы назначенный судом арбитражный управляющий правильно составил «Реестр о передаче в собственность помещений жилого типа».

Если квартира к моменту банкротства не была достроена и по решению судебного органа она будет затем реализована на открытых торгах, то принцип распределения полученных денег будет иным. От полученной суммы после продажи имущества доля погашения денежных требований дольщиков составит 25%. При отсутствии у застройщика кредиторской задолженности процентная доля выплат может достигать 85%.

Что делать дольщику при нарушении его прав

Арбитражный управляющий в течение 5 дней после утверждения решения уведомляет всех дольщиков о том, что было введено наблюдение или открыто конкурсное производство. Это позволяет дольщикам предъявлять свои требования к застройщику в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.

В зависимости от стадии банкротства подрядчика, у дольщика возникает несколько способов защитить свои права.

Обращение с заявлением об установлении требований в судебный орган

Участник вправе в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ подать заявление в арбитражный суд, в котором излагаются требования о передаче жилья или же об одностороннем отказе компании от исполнения договорных обязательств, предусматривающих передачу жилой недвижимости и возврат денег.

Если же до момента банкротства стороны подписали передаточный акт, то у дольщика есть право обратиться, в соответствии со ст. 201.8 и ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, в арбитражный суд с просьбой о признании права собственности на помещение жилого типа.

Форма и содержание заявления, а также правила его подачи в арбитражный суд должны отвечать установленным ст. 125 и 126 АПК РФ нормам. За подачу иска нужно уплатить госпошлину в размере 6 тысяч рублей.

Копия иска и прилагаемые к нему документы нужно направить застройщику. По результатам рассмотрения иска судом выносится решение, на основании которого за дольщиком, в соответствии с п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, признается право собственности на жилое помещение.

Требование о передаче жилого помещения

При завершенном строительстве дома у дольщика есть право через арбитражный суд потребовать квартиру и включения его в реестр требований кредиторов ( ст. 201.1,п. 2 ст. 201.4, ст. 201.6 и 201.7 Закона № 127-ФЗ).

Предъявление денежного требования

Если застройщик отказывается исполнять договора на стадии конкурсного производства, то дольщик имеет право заявить одно из предусмотренных ст. 201.5 и ст 201.1 Закона № 127-ФЗ) денежных требований:

  • возвратить уплаченные до расторжения договора деньги;
  • возместить убытки в виде причиненного застройщиком реального ущерба;
  • возвратить деньги после признания судом договора недействительным или незаключенным.

В этом случае дольщик, в соответствии с

Похожие темы

64 юриста сейчас на сайте

Последние вопросы по теме «банкротство застройщика»

банкротство застройщика
Искать

Помогите оценить перспективы Заявления о намерениях стать приобретателем имущества и достроить объект

Приватный вопрос.

25 Мая 2020, 11:47, вопрос №2782425 Максим, г. Ростов-на-Дону
1400 стоимость
вопроса
вопрос решен

Порядок утверждения нового арбитражного управляющего

Приватный вопрос.

05 Мая 2020, 16:29, вопрос №2763730 Максим, г. Москва
900 стоимость
вопроса
вопрос решен

Получите совет юриста за 15 минут!

64 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут

Какие документы нужны для регистрации права собственности после завершения долевого строительства?

Приватный вопрос.

15 Апреля 2020, 15:13, вопрос №2744123 Максим, г. Ростов-на-Дону
1100 стоимость
вопроса
вопрос решен
  • Объясняем, что делать,
    без сложных терминов
  • Общаемся по Telegram
    и WhatsApp
  • Оценим вашу ситуацию бесплатно
Обратиться бесплатно
Или напишите нам в Telegram

Можно ли инициировать процесс банкротства застройщика силами дольщиков?

Здравствуйте. Застройщик откладывает сроки сдачи дома вот уже в 4 раз. В мае 2020 года право аренды земли закончится. Мы писали письма в дом.рф. Они сказали, что пока застройщик не банкрот, они ничего сделать не могут. Можно ли инициировать...

15 Февраля 2020, 07:19, вопрос №2685501 Лилия, г. Новый Уренгой
289 стоимость
вопроса
вопрос решен

Как должна определяться цена на излишнюю площадь жилья по ДДУ при банкротстве застройщика?

Здравствуйте, мы покупали в 2010 г квартиру у подрядчика , застройщик через год попал в банкротство и до сих пор он в банкротстве. Дом сдали через шесть лет в декабре 2016. Есть небольшие излишки площади , и мы все подписывали согласие на собрании...

26 Января 2020, 15:49, вопрос №2660866 Римма, г. Казань

Надо ли подавать документы в реестр кредиторов при банкротстве застройщика, если квартира оформлена?

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, квартира оформлена в собственность, но дом ещё не сдан(без комуникаций) застройщик признан банкротом, надо ли подавать документы в реестр кредиторов?

11 Января 2020, 07:39, вопрос №2642201 Ольга, г. Поярково

Могу ли я лишится квартиры в такой ситуации?

Застройщик сдал дом с недоделками. На претензии не реагирует. Акт приемки подписывать я отказался. Завтра суд возможно банкротство застройщика. Могу ли я лишится квартиры из-за этого.

26 Декабря 2019, 13:48, вопрос №2631571 олег, г. Москва

Как переоформить трех уровненный паркинг банкрота застройщика в общедомовую собственность?

У нас произошло банкротство застройщика, он построил один дом вместо 4. Идет КУ. На придомовой территории есть трехуровневый паркинг на 164 места и 4 гостевых стоянки у 25 этажного нашего дома на 265 квартир. Можем ли переоформить паркинг в...

26 Декабря 2019, 12:04, вопрос №2631453 Александр, г. Краснодар

Какое требование выбрать денежное или квартиру при банкротстве застройщика

имею решение суда : вернуть мне вложенные средства и проценты, а договор признать недействительным. Потом мне Застройщик предложил вместо денег по ИЛ дать мне квартиру в другом доме, который сдадут раньше.Я согласилась, но попросила, чтоб новую...

05 Ноября 2019, 21:38, вопрос №2576983 наталья, г. Краснодар
1000 стоимость
вопроса
вопрос решен

ДДУ при смене застройщика в банкротстве

Добрый день. Помогите пожалуйста разобраться в следующей ситуации: в 2014 году мы заключили ДДУ с застройщиком (ТИНАО, Москва), внесли полную оплату. В середине 2014 года строительство остановилось, в 2015 г. мы расторгли ДДУ. По решению суда...

01 Ноября 2019, 11:47, вопрос №2572287 Владислав, г. Москва
289 стоимость
вопроса
вопрос решен

Законна ли продажа недостроенной недвижимости во время процедуры банкротства застройщика?

Здравствуйте! Могу ли я продать недостроенную квартиру в процессе банкротства застройщика? Будет ли иметь значение если квартира взята в ипотеку ( банк тоже оказался банкротом )

21 Октября 2019, 16:17, вопрос №2557994 Алина, г. Санкт-Петербург

Заявление на получение собственности через суд при стадии наблюдения в банкротстве застройщика

Пожалуйста поделитесь рыбой заявления на получение собственности через суд при стадии наблюдения в банкротстве застройщика, включение в реестр обманутых дольщиков есть.

19 Октября 2019, 23:16, вопрос №2556128 Наталья, г. Москва

Как избежать подписания с застройщиком дополнительного соглашения к Договору?

Получила Свидетельство на наследство по ДДУ после смерти мамы — участника строительства с 2015 года. Срок сдачи квартиры по ДДУ июнь 2016 года. В марте 2017 началось банкротство застройщика.  Перед банкротством застройщика мной было выслано...

14 Октября 2019, 01:58, вопрос №2548079 Ирина, г. Наро-Фоминск
489 стоимость
вопроса
вопрос решен

Признание права собственности в недостроенном многоквартирном доме

Являюсь дольщиком многоквартирного строящегося дома. Готовность дома 85%, по факту моя квартира построена. Срок сдачи мне квартиры 1кв. 2017г. Но строительство уже 2 года не ведется. На застройщика одним из дольщиков подан иск на признание...

16 Августа 2019, 15:13, вопрос №2474361 Ольга, г. Астрахань

Как решить вопрос по кворуму на собрании кредиторов?

Здравствуйте, вопрос по поводу кворума при голосовании кредиторов, правомерно ли голосование если конкурсным управляющим внесены в список не все кредиторы? У нас идет банкротство застройщика , примерно 2500-3000 дольщиков/пайщиков, дополнительно...

29 Июля 2019, 11:34, вопрос №2452571 Дмитрий Смирнов, г. Москва

Гарантированный ответ в мобильном приложении и Telegram!

В наших мобильных сервисах юристы отвечают быстрее и ответ гарантирован даже на бесплатный вопрос.

Вопросы по темам

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

64 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут