Консультируйтесь с юристом онлайн

376 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Процедура банкротства застройщика

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. ( далее – Закон № 127-ФЗ) регламентирует процедуру банкротства застройщика, являющегося юридическим лицом. Процесс начинается с выдачи арбитражным судом соответствующего решения по месту нахождения разорившегося предприятия. Банкротство застройщика может быть добровольным и принудительным.

Причины

К причинам банкротства застройщика относятся:

  • изначально неправильно составленный бизнес-план компании;
  • нарушение рабочего процесса;
  • резкое повышение стоимости оказываемых услуг из-за увеличения цены стройматериалов вследствие валютных скачков;
  • форс-мажорные обстоятельства.

Обанкротиться подрядчик может объективно или фиктивно. При обнаружении фиктивной несостоятельности руководителю недобросовестного застройщика грозит уголовное преследование.

Фиктивное банкротство

В некоторых случаях строительные компании специально пытаются объявить о своей несостоятельности – чтобы получить прибыль на вложенные инвестиции, выведя крупную часть денежных средства из актива компании. Для этого они оформляют с подрядчиками фиктивные договоры, в которых специально указывают высокую стоимость стройматериалов.

Чтобы доказать преднамеренную несостоятельность, представители ФНС проверяют правильность операций с финансовыми средствами компании в течение последних 36 месяцев. В случае обнаружения нарушений защита дольщиков при банкротстве застройщика возможна только в судебном порядке, когда можно вернуть большую часть инвестиций.

Процедура

Банкротство застройщика, в зависимости от того, добровольная эта процедура или принудительная, имеет несколько стадий.

В случае добровольного объявления несостоятельности в соответствии с законом признание факта разорения устанавливается решением арбитражного суда. Обратиться в суд вправе конкурсный кредитор. Он предоставляет суду информацию о банкротстве строительной организации.

После того как суд выносит положительное решение о признании застройщика банкротом, должны быть выполнены предусмотренные ст. 28 Закона № 127-ФЗ процедуры.

На первом этапе назначается судебный исполняющий, который будет заниматься организацией ликвидационной комиссии. После этого заполняется форма № Р15001 для налогового органа. Данные о работающих в строительной компании сотрудниках за 3 месяца до ликвидации компании подаются в службу занятости. Работников письменно предупреждают об увольнении за 2 месяца. Затем информация о несостоятельности размещается в государственных печатных органах.

На следующем этапа имущество и средства застройщика распределяются в соответствии с очередностью, установленной законом.

После окончательного формирования финансового баланса подрядчик получает от ФНС выписку из Единого госреестра юридических лиц, свидетельствующую об окончательной ликвидации компании.

В каждой конкретной ситуации могут быть свои особенности, влияющие на процедуру банкротства застройщика.

Особенности процедуры

С учетом последних поправок в Федеральный закон «О внесении изменений...»

№ 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенных в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства, появились новые особенности.

После получения решения суда о начале процедуры наблюдения дело передается для рассмотрения по месту размещения обанкротившейся строительной компании или по месту проживания большинства дольщиков.

Далее:

  • устанавливается запрет для собственника земельного участка на его передачу другим юридическим или физическим лицам или на сдачу объекта в аренду;
  • паевые дольщики оповещаются в 5-дневный срок о возбуждения дела о банкротстве строительной организации;
  • рассматриваются возникшие требования дольщиков по передаче им готовых квартир, имеющихся на балансе должника;
  • происходит передача недвижимости пайщикам. Сумма, которую они желают получить в качестве компенсации, не должна превышать стоимости объекта более чем на 5%.

После этого происходит окончательная ликвидация юридического лица.

Ситуация при долевом строительстве

Каждый дольщик очень хочет получить от подрядчика готовую квартиру или возвратить вложенные в строительство дома деньги. Для этого необходимо знать, как проверить застройщика на банкротство и обезопасить себя на этапе подписания договора. Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. определены права и обязанности дольщика. По этой причине при заключении договора между строительной компанией и дольщиком нужно правильно указывать наименование сторон. Дольщик должен быть именно дольщиком, а не инвестором, так как в случае начала процедуры он получает по закону значительные преимущества по защите своих финансовых средств. Именно дольщик имеет первоочередное право на получение квартиры в будущем доме застройщика. Получить вместо квартиры денежную компенсацию дольщик может в третью очередь. В первую очередь деньги получают физические лица, здоровью которых во время работы у застройщика был нанесен вред, а затем выплачивают задолженность сотрудникам по заработной плате.

Когда в договоре вместо дольщика указан инвестор, то он относится к категории кредиторов, требования которых будут выполняться в последнюю очередь.

Если строительство дома завершается до окончания процедуры банкротства или здание выкупается другим юридическим лицом, дольщик вправе претендовать на получение указанной в договоре квартиры. Но сделать это можно только после получения соответствующего решения судебного органа.

Не менее важно для дольщика, чтобы назначенный судом арбитражный управляющий правильно составил «Реестр о передаче в собственность помещений жилого типа».

Если квартира к моменту банкротства не была достроена и по решению судебного органа она будет затем реализована на открытых торгах, то принцип распределения полученных денег будет иным. От полученной суммы после продажи имущества доля погашения денежных требований дольщиков составит 25%. При отсутствии у застройщика кредиторской задолженности процентная доля выплат может достигать 85%.

Что делать дольщику при нарушении его прав

Арбитражный управляющий в течение 5 дней после утверждения решения уведомляет всех дольщиков о том, что было введено наблюдение или открыто конкурсное производство. Это позволяет дольщикам предъявлять свои требования к застройщику в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.

В зависимости от стадии банкротства подрядчика, у дольщика возникает несколько способов защитить свои права.

Обращение с заявлением об установлении требований в судебный орган

Участник вправе в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ подать заявление в арбитражный суд, в котором излагаются требования о передаче жилья или же об одностороннем отказе компании от исполнения договорных обязательств, предусматривающих передачу жилой недвижимости и возврат денег.

Если же до момента банкротства стороны подписали передаточный акт, то у дольщика есть право обратиться, в соответствии со ст. 201.8 и ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, в арбитражный суд с просьбой о признании права собственности на помещение жилого типа.

Форма и содержание заявления, а также правила его подачи в арбитражный суд должны отвечать установленным ст. 125 и 126 АПК РФ нормам. За подачу иска нужно уплатить госпошлину в размере 6 тысяч рублей.

Копия иска и прилагаемые к нему документы нужно направить застройщику. По результатам рассмотрения иска судом выносится решение, на основании которого за дольщиком, в соответствии с п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, признается право собственности на жилое помещение.

Требование о передаче жилого помещения

При завершенном строительстве дома у дольщика есть право через арбитражный суд потребовать квартиру и включения его в реестр требований кредиторов ( ст. 201.1,п. 2 ст. 201.4, ст. 201.6 и 201.7 Закона № 127-ФЗ).

Предъявление денежного требования

Если застройщик отказывается исполнять договора на стадии конкурсного производства, то дольщик имеет право заявить одно из предусмотренных ст. 201.5 и ст 201.1 Закона № 127-ФЗ) денежных требований:

  • возвратить уплаченные до расторжения договора деньги;
  • возместить убытки в виде причиненного застройщиком реального ущерба;
  • возвратить деньги после признания судом договора недействительным или незаключенным.

В этом случае дольщик, в соответствии с

Похожие темы

376 юристов сейчас на сайте

Последние вопросы по теме «банкротство застройщика»

Все темы
Искать

Доля в строящемся паркинге при банкротстве застройщика

Добрый день. Есть договор ФЗ214 участия в долевом строительстве подземной парковки. Оплачен полностью. Готовность объекта примерно на 70%. На застройщика (Хайгейт) подали иск в арбитражный суд о признании банкротом. Теперь интересует вопрос, может...

10 Июня 2018, 11:11, вопрос №2021693 Михаил, г. Москва
800 стоимость
вопроса
вопрос решен

При банкротстве застройщика, можно ли заявлять требование о передаче НЕжилого помещения?

Ситуация: Есть предварительный договор купли-продажи между покупателем и СУ-155 продавцом на машино-место. Стоимость полностью оплачена. Сейчас стадия конкурсного производства. Многоуровневая парковка наполовину не достроена, в эксплуатация...

16 Мая 2018, 10:31, вопрос №1996811 Юлия, г. Москва
600 стоимость
вопроса
вопрос решен

Получите совет юриста за 15 минут!

376 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут

Какова процедура банкротства застройщика в 2018 году?

Здравствуйте. Дом построен на 90%, нет комуникаций. 24 апреля был суд. По новым поправкам отменены процедуры наблюдения и финансового оздаровления. За одно заседание решением суда принято : застройщик банкрот и открыто конкурсное производство....

01 Мая 2018, 20:52, вопрос №1983962 Ольга, г. Калининград
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Как признать право собственности на долю в виде НЕжилого помещения в недострое при банкротстве застройщика?

Здравствуйте! Физическим лицом заключен договор на ДДУ на НЕжилое помещение (офис). В отношении застройщика открыто конкурсное производство, назначен КУ. Стадия строительства 80-90%. Дольщик не хочет вступать в реестр требований кредиторов по...

18 Апреля 2018, 10:40, вопрос №1970631 Галина, г. Нижний Новгород
489 стоимость
вопроса
вопрос решен

Порядок включения в реестр кредиторов при банкротстве застройщика

Добрый день! Произошла такая ситуация. Застройщик затянул со сроками строительства и сдал дом позже срока обозначенного в дду. Позже дом застройщик все же сдал. Теперь застройщик вступил в процедуру банкротства. У нас осталось право получить...

24 Мая 2017, 13:04, вопрос №1645966 Виктор, г. Москва

Как пайщикам ЖСК отстоять права на квартиры, если застройщик обанкротился?

Добрый день. Имеем ЖСК с домом на 5 секций. 3 секции построены и частично заселены ( неофициально , т.к. дом не разделён и готовая часть не сдана в эксплуатацию ). 2 секции на готовности 50%. Изначально ЖСК был аффилирован застройщиком и всё...

23 Мая 2017, 07:26, вопрос №1644326 Макс, г. Санкт-Петербург

Банкротство застройщика

Могут ли дольщики включеные в реестр по авито продавать дом без торгов и конкурсного голосования, идет внешнее управление?

17 Мая 2017, 07:55, вопрос №1638392 Наталья, г. Петропавловск-Камчатский

Банкротство застройщика, если договор не с застройщиком, а с участником (ООО) в долевом строительстве?

Здравствуйте! Мы стали дольщиками по 214-ФЗ около 2 лет назад. Многоквартирный дом был почти достроен. И в последнее время работы не велись. У нас Договор цессии с основным участником долевого строительствам - компанией ООО Инвестстройкапитал. В...

12 Мая 2017, 21:14, вопрос №1634733 Елена, г. Санкт-Петербург
350 стоимость
вопроса
вопрос решен

Как инициировать банкротство застройщика?

Решением суда я должен получить неустойку с застройщика. Но денег на счетах застройщика нет. Служба судебных приставов никаких действий не предпринимает. Самостоятельные поиски результатов не дали. Могу ли я инициировать банкротство застройщика?...

25 Апреля 2017, 10:45, вопрос №1620143 ДМИТРИЙ, г. Москва

Банкротство застройщика и вытекающие последствия для дольщиков

Добрый день. Я дольщик ЖК Солнечный г.Гелнджик, вопрос касаемо долевого строительства: 06.10.2015 был заключен договор (зарегистрирован в управлении Росреестра 24.11.2015) уступки права требования по договору участия в долевом строительстве от...

20 Декабря 2016, 14:40, вопрос №1480004 Сергей, г. Геленджик
900 стоимость
вопроса
вопрос решен

Как взыскать неустойку с банка-поручителя по ДДУ, если застройщик запустил процедуру банкротства?

Как взыскать неустойку с поручителя по ДДУ за недобросовестного застройщика при ликвидации юридического лица? Процедура привлечения банка поручителя по ДДУ? Добрый день! Кратко: являюсь дольщиком по ДДУ, застройщик просрочил срок сдачи дома, был...

21 Ноября 2016, 15:25, вопрос №1448138 Александр, г. Седельниково

Регистрация права собственности на квартиру, если запущена процедура банкротства застройщика

Здравствуйте. У нас сложилась следующая ситуация: - застройщик находился в стадии ликвидации, но дом достроил - 28 октября дом введен в эксплуатацию - 31 октября подписали акты приемки квартир - 2 ноября застройщик был объявлен банкротом,...

18 Ноября 2016, 10:57, вопрос №1445172 Елена, г. Вологда

Как получить при процедуре наблюдения квартиру в собственность?

Введена процедура наблюдения у застройщика, 27 недостроенных дома. Один дом сдаётся, подписывать ли акт приёма передачи. Есть шанс получить в собственность квартиру в этом случае?

17 Ноября 2016, 20:24, вопрос №1444723 Денис, г. Челябинск

Подписание акта передачи жилого помещения при банкротстве застройщика

Здравствуйте! Я приобрел квартиру по договору долевого участия. После длительного простоя многоквартирный дом был введен в эксплуатации на стадии наблюдения (банкротства) застройщика. Сегодня был подписан и получен акт о передаче жилого помещения...

13 Ноября 2016, 21:20, вопрос №1439934 Иван, г. Вологда

Действия при возможном банкротстве застройщика

Добрый день! на данный момент есть полностью оплаченный ДДУ (ипотека). Стройка стоит, 3 год. Дом построен, проблема с канализацией. Сейчас судебное дело заведено, на застройщика подали в суд - банкротить. Сейчас стадия - ищут конкурсного...

01 Ноября 2016, 14:48, вопрос №1427251 Юлия, г. Москва
800 стоимость
вопроса
вопрос решен

Гарантированный ответ в мобильном приложении и Telegram!

В наших мобильных сервисах юристы отвечают быстрее и ответ гарантирован даже на бесплатный вопрос.

Вопросы по темам

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

Не хотите ждать?
Звоните бесплатно! 8 499 705-84-25