Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.
Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Договор долевого участия в строительстве
Вопросы, касаемые участия в долевом строительстве многоквартирных домов и другой недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее - Закон № 214-ФЗ). Все моменты, которые не затрагиваются данным актом, рассматриваются с позиции Гражданского Кодекса РФ (далее - ГК РФ).
Договор долевого участия в строительстве - гарантия дольщика, что он сможет отстоять свои интересы в случае конфликта с застройщиком. Как правильно составить этот важный, юридически значимый документ, как защитить права дольщика, если застройщик нарушает его условия - расскажем далее.
Заключение договора долевого участия в строительстве
До подписания договора о долевом строительстве жилья предварительно необходимо:
- тщательно изучить репутацию застройщика, проверить его на наличие долгов как перед кредиторами, так и перед бюджетом, ознакомиться с возможными судебными тяжбами (как бывшими, так и имеющимися);
- проверить документы на земельный участок, на котором будет происходить строительство дома. Если застройщик пользуется им на основании договора аренды - сопоставить все сроки (планируемой сдачи объекта и окончания договора аренды), изучить условия относительно продления договора;
- проанализировать разрешение на строительство, изучить инженерные бумаги, межевой план, сопоставив их с прилагаемым пакетом документов к договору долевого участия в строительстве;
- получить правовое заключение по условиям сделки - насколько решение потенциального дольщика выверено, учитывая его жизненную ситуацию и реальные возможности.
Заключая с компанией - застройщиком либо его представителем договор, необходимо помнить, что договор должен:
- составлен в письменной форме. Все, что вам обещают на словах, не имеет никакой юридической силы. Устные соглашения трудно оспорить, а исполняться они не будут, раз застройщик не включил это в договор;
- пройти государственную регистрацию (п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
Предварительный договор ни защитит от непорядочных действий застройщика и не дает гарантированного права на приобретение статуса «дольщика».
Необходимо обратить внимание на существенные условия договора, которые являются обязательными:
- Указан конкретный объект долевого строительства, который дольщик получит в результате исполнения сторонами условий договора.
Необходимо проверить соответствие объекта долевого строительства с проектной документацией. К договору обязательно прилагается его план - это схема и чертеж, на которых в графической форме отображается расположение по отношению друг к другу частей объекта, являющегося предметом договора. По правильно составленной схеме легко различаются комнаты, кладовые, балконы и лоджие, прочие части помещения. Чертёж содержит и графическую информацию о местоположении квартиры на этаже строящегося дома. Указываются не только сведения об общей площади многоквартирного дома, но и о виде, назначении объекта долевого строительства. Также вносится информация о материале наружных стен объекта, его поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости. Указывается этаж, на котором будет расположено передаваемое дольщику помещение, общая площадь, а также количество комнат в квартире.
- Четко устанавливается, когда застройщик передаст в собственность дольщику построенный объект (квартиру).
- Прописывается стоимость недвижимости, каким образом будет производиться оплата, в какие сроки дольщик должен совершить платеж.
- Определяется гарантийный срок на объект долевого строительства, а также указываются способы исполнения принятых обязательств по договору застройщиком.
Если выяснится, что указанные условия договора не соответствуют информации, которую содержала проектная декларация на момент его заключения, участник долевого строительства вправе обратиться в суд, чтобы признать договор недействительным.
Неустойка по договору долевого участия в строительстве
Не всегда застройщики исполняют обязательства, которые принимают на себя по договору с дольщиком. Либо исполняют их не в полном объеме или некачественно. Застройщик должен нести ответственность за нарушение условий договора, ущемление прав и интересов дольщика. Его ответственность установлена Законом РФ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей». Ни уплата неустойки (пени), ни возмещение убытков не освобождают застройщика от исполнения им в натуре возложенных на него обязательств.
Дольщики, как потребители, могут реализовать ряд особых прав:
- взыскать штраф в размере 50% от присужденной суммы. До обращения в суд следует обязательно выслать застройщику претензию;
- взыскать моральный вреда, размер которого зависит от степени недобросовестности застройщика, периода просрочки передачи квартиры, самочувствия дольщика. Определяется только по решению суда.
При нарушении своих прав дольщик может обратиться в суд с требованием уплаты застройщиком неустойки (ст. 330 ГК РФ).
Статья 6 Закона № 214-ФЗ указывает, что неустойка по договору долевого участия в строительстве взыскивается, исходя из ставки рефинансирования, установленной Центробанком. Ее размер равен 1/300 этой ставки, действующей на день, когда застройщиком были нарушены обязательства. Расчет производится исходя из цены договора долевого участия, причем засчитывается каждый день просрочки. В случаях, когда дольщиком является гражданин, ответчик вынужден будет выплатить неустойку в двойном размере.
Для расчета пени применяется ключевая ставка центробанка РФ. С 19.07.2017 года она составляет 9 % (Информация Банка России от 16.06.2017 г.).
Сделать расчет неустойки возможно самостоятельно. В интернете есть немало онлайн-калькуляторов, позволяющих произвести расчет, заполнив специальные формы. Необходимо помнить, что не каждый из них дает точные результаты по расчету пени.
Надежнее заказать его нашим квалифицированным специалистам. Они не только грамотно подготовят претензию застройщику или исковое заявление в суд, но и помогут отстоять ваши права на собственность по договору долевого участия в строительстве.
Последние вопросы по теме «договор долевого участия в строительстве»
Акт приема-передачи квартиры подписан после подачи заявления в суд о признании застройщика банкротом
Здравствуйте.
Мною заключен договор долевого участия в строительстве.
В апреле в отношении застройщика был подан иск в суд о признании его банкротом. Заседание будет в августе.
В июне дом получил разрешение на ввод в эксплуатацию, и между застройщиком и мною был подписан акт приема-передаче квартиры по договору долевого участия. Дом не поставлен на кадастровый учет, в связи с чем я не могу зарегистрировать право собственности на квартиру.
Чем мне грозит эта ситуация при возможном введении процедуры банкротства в отношении застройщика в августе? С учетом пп. 2 п. 3 ст. 201.11 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в котором говорится о том, что передача участникам строительства жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий - в том числе застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений.
Мною же был подписан акт приема передачи. При этом право собственности на квартиру признается при условии, что акт приема-передачи подписан до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом (п. 8 ст. 201.11 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").
Спасибо
Могу ли купить у застройщика квартиру с зачетом денег по исполнительному листу?
Расторгла Договор долевого участия в строительстве,который должен быть исполнен 31.12.2015г., но до сих пор не построен. Получила исполнительный лист, но деньги по исполнительному листу получить не могу, так как счета застройщика пусты.
Опасаюсь банкротства застройщика, так как это означает крах для меня и моих сыновей.
Могу ли купить у этого же застройщика квартиру с зачетом всех денежных средств по исполнительному листу плюс доплата с моей стороны.
Какие возражения могут быть у застройщика?
Послала письмо застройщику с этой просьбой.
Стоит ли обращаться в суд (какой прогноз на положительный результат) , если застройщик откажет.
Могут ли не принять доверенность по ДДУ, в котором не указано соглашение о замене стороны?
Здравствуйте, необходима ваша консультация.
Покупаю квартиру в строящемся доме через агента. Для этого нужно оформить доверенность на ДДУ. Агент прислал образец договора, по которому нотариус должен составить документ. В образце есть слова: ...представлять мои интересы по всем вопросам, связанным с гос регистрацией договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, всех дополнительных соглашений, в том числе соглашения о замене стороны, договора уступки права, соглашения о расторжении договора,...
Нотариус сказал, что при наличии подобных пунктов о соглашении замены стороны, договора уступки прав и соглашения о расторжении договора в доверенности есть риск остаться и без денег, и без квартиры, убрал их из доверенности, написав: ...по всем вопросам, связанным с гос регистрацией договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, дополнительных соглашений к нему.
Вопрос: могут ли при заключении договора не принять доверенность, если из нее исключены слова о соглашении замены стороны, договора уступки прав и соглашения о расторжении договора? и то, что нотариус написал: "дополнительных соглашений к нему", не конкретизируя, какие доп соглашения - не включает ли эта фраза как раз эти пункты, которые могут привести к потере квартиры и денег?
Спасибо!
Обязательна ли регистрация договора долевого участия на строительство торгового комплекса?
Приветствую! Обязательна ли регистрация договора долевого участия на строительство торгового комплекса? ДДУ заключен между застройщиком ООО и дольщиком ИП.
Как оформить продажу квартиры по ДДУ, после банкротства застройщика?
Добрый день всем!
Продаем квартиру в ЖК Новая каменка.
Этот Жк строила компания Су-155, после ее банкротства объект передали банку Российский капитал. Сейчас объект в стадии завершения строительства.
У нас на руках есть два документа: старый договор долевого участия (с компанией Су-155) и решения суда о включении в реестр требования о передаче этой квартиры после того, как дом будет достроен.
Мы нашли покупателя на нашу квартиру.
Подскажите в каком виде нам надо составить договор купли-продажи (договор переуступки)? Он должен быть нотариальный или в простой письменной форме? Что в нем обязательно должно быть отражено?
Сможет ли муж претендовать на часть квартиры при разводе?
Добрый день! Договор долевого участия в строительстве был заключен будущим мужем и тестем в 2001 году. После этого был заключен брак между мужем и женой. В 2007 году произошла переуступка права требования от мужа и тестя в пользу жены. До момента получения акта приемки -передачи квартиры. Сумма была выплачена вся полностью .Право собственности на квартиру жена оформила в 2009 году. Далее за счет совместных денежных средств был сделан капитальный ремонт в квартире.
Вопрос: при разводе супругов будет ли муж иметь право претендовать на часть квартиры или денег, потраченных на ее ремонт?
Спасибо.
Как подать заявление в Арбитражный суд в случае банкротства застройщика, если участник ДДУ умер?
Добрый день! После смерти мамы остался договор долевого участия в строительстве квартиры.Оплачен полностью. Вдруг узнала что застройщик начал процедуру банкротства.Сейчас в арбитражном суде формируется список кредиторов.Я не могу подать документы ,т.к. на договоре фамилия мамы,а я получу документы о вступлении в наследство только через четыре месяца.Что мне делать?Боюсь потерять квартиру.
Споры о принадлежности котельной жильцам
Приветствую. Требуется понять порядок юридических действий в сложившейся ситуации:
Есть договор долевого участия в строительстве на человека, договор переуступки прав наш. В договоре никаких штук насчет темы вопроса точно нет, скользских, мутных и тд, даже намека. В договоре есть строчка про проектную декларацию в "общих положениях".
В проектной декларации помимо всего прочего есть строчка "отопление: собственная газовая котельная".
Дом сейчас еще строится, принимать в августе. У других домов этого ЖК с аналогичным договором и проектной декларацией на момент приема квартиры выяснилось, что помещение котельной по документам "нежилое помещение", а оборудование там в лизинге, как следствие, управляющая компания от застройщика заламывает дикие тарифы. Сейчас все сданные дома судятся за передачу в собственность жильцов. Непонятно, как выдали разрешение на ввод в эксплуатацию вообще дому с нарушением проектной декларации и по сути без отопления.
Вопрос заключается в следующем: нам необходимо, чтобы котельная была в собственности жильцов, что можно уже сейчас начать делать, какие документы запросить, в какой срок их должны предоставить, что делать, если не предоставят, что делать, если в них так же будет указано третье лицо собственником. Юрист тех людей сказал что-то про жалобу в прокуратуру, абсолютно не понимаем, на что именно можно жаловаться(формулировка) и как эту жалобу составить. Наверное,все же, сначала надо убедиться в наличие нарушений тоже.
Можно ли не принимать квартиру, ссылаясь на проектную декларацию, требуя исправления ситуации?
Возможно ли расторжение договора долевого участия и возврат уплаченных денег?
Могу ли я расторгнуть договор долевого участия в строительстве и вернуть всю сумму которая была уплачена за покупку квартиры??? Застройщик не сдаёт дом в установленные сроки, и просит подписать доп соглашение о переносе сроков сдачи дома ещё на 1 год.
Расторжение ДДУ при уменьшении площади
В 2014 году был заключен договор ДДУ на подземную парковку. В декабре 2016 года парковка была сдана, но при измерении БТИ обнаружилось расхождение. Вместо 20.5 метра площадь составила 19.1 метр, т.е. 6.8 %.
Акт приема передачи не подписан в связи с отказом застройщика признать недостатки: потоки воды, лужи, сыростью.
Возможно ли на основании статьи 9 фз 214 расторгнуть договор, и получить возмещение?
Каковы последствия расторжения в одностороннем порядке договора ДДУ?
Было написано заявление, застройщику об одностороннем расторжении договора ДДУ, но заявление в суд не подали, прождали месяц, но ответа так и не получили, на данный момент застройщик начал вводить объект в эксплотацию. Есть ли смысл сейчас подавать в суд на расторжение договора? Либо требовать неустойку?
Договор переуступки прав по ДДУ не был согласован с застройщиком, стоит ли предъявлять ему копию?
Сделали переуступки ДДУ без согласования с застройщиком(в ДДУ есть пункт о согласовании). ДДУ до переуступки был полностью оплачен. Договор переуступки зарегистрирован в Росреестре. Застройщик просит нотариально заверенную копию договора переуступки.
Может ли застройщик устроить судебные тяжбы, если дать ему нотариальную копию договора переуступки?
По 214ФЗ согласие застройщика на переуступку оплаченного ДДУ не требуется.
Как разобраться в договоре долевого участия в строительстве при покупке квартиры?
6.9. Участник долевого строительства подтверждает, что он согласен с передачей Застройщиком в залог (последующий залог) банку земельных участков, на которых осуществляется строительство Жилого комплекса, в том числе, Многоквартирного жилого дома, в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком Застройщику на строительство (создание) Жилого комплекса, в том числе, Многоквартирного жилого дома, в состав которого входит Объект долевого строительства. В случае необходимости, Участник долевого строительства обязуется предоставить Застройщику письменное согласие, предусмотренное настоящим пунктом, в течение 3 (Трех) рабочих дней с даты получения Участником долевого строительства соответствующего требования Застройщика.
6.10. Участник долевого строительства подтверждает, что он согласен на образование новых земельных участков в результате раздела, объединения, перераспределения или выдела (изменения границ, уменьшения площади, увеличение площади) и иных необходимых действий по земельным участкам, на которых осуществляется строительство Жилого комплекса, в том числе, Многоквартирного жилого дома, в соответствии со схемой расположения земельных участков по усмотрению Застройщика, в соответствии со ст.11.2-11.9 Земельного кодекса РФ, и на совершение Застройщиком, в том числе от имени Участника долевого строительства, необходимых действий для государственной регистрации прав собственности и/или прав аренды в отношении вновь образованных земельных
участков, государственной регистрации внесения, изменения или прекращения залога прав на земельные участки у участников долевого строительства в силу закона в Едином государственном реестре недвижимости.
При получении Участником долевого строительства требования Застройщика о предоставлении нотариально удостоверенного согласия на образование новых земельных участков из земельного участка, указанного в п. 1.1. Договора, Участник долевого строительства обязуется в течение 5 (Пяти) рабочих дней предоставить Застройщику такое согласие, оформленное по форме Застройщика. Форма согласия должна содержаться в соответствующем требовании Застройщика.
При этом Застройщик обязуется предоставить новый предмет залога – земельный участок, сформированный непосредственно под Многоквартирным жилым домом, в котором будет расположен Объект долевого строительства и внести соответствующие изменения в Договор путем подписания с Участником долевого строительства дополнительного соглашения к Договору и государственной регистрации такого дополнительного соглашения. Участник долевого строительства обязуется подписать вышеуказанное дополнительное соглашение, а также предоставить все необходимые в соответствии с законодательством документы, необходимые для его государственной регистрации, в течение 15 (Пятнадцати) рабочих дней с момента получения соответствующего требования Застройщика.
6.12. В случае неисполнения Участником долевого строительства обязательств, предусмотренных п.6.11. Договора, либо, в случае, если государственная регистрация Договора произойдет позднее срока истечения аккредитива, указанного в п. 5.3.1.3 Договора, Участник долевого строительства обязуется в течение 3 (трех) рабочих дней с даты государственной регистрации Договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, исполнить предусмотренные п.5.1. Договора обязательства по оплате цены Договора в полном объеме путём внесения денежных средств на расчетный счёт Застройщика.
7.2. В целях соблюдения норм Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Стороны пришли к соглашению о том, что в случае получения Застройщиком денежных средств в оплату Договора ранее его государственной регистрации, Участник долевого строительства обязуется возместить Застройщику все фактически понесенные Застройщиком убытки, возникшие вследствие указанной оплаты (в том числе, возникшие вследствие наложения на Застройщика штрафных санкций государственными органами), в течение 5 (Пяти) дней с даты получения от Застройщика соответствующего требования.
9.5. В случае если в установленный в п. 5.3.1.1. Договора срок Участником долевого строительства не будет открыт аккредитив, Застройщик вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора, о чем направляет Участнику долевого строительства соответствующее уведомление. Договор считается прекращенным по истечение 10 (десять) рабочих дней с даты направления указанного уведомления Застройщиком почтой.
С даты прекращения Договора по основанию, предусмотренному настоящим пунктом, Застройщик вправе по своему усмотрению заключать в отношении Объекта долевого строительства с третьими лицами любые сделки, направленные на отчуждение Объекта долевого строительства (прав на Объект долевого строительства).
Не совсем понятны эти пункты в договоре.
Какова процедура оплаты налогов при взыскании неустойки с застройщика?
Здравствуйте! Ситуация: мной в 2013 г был заключён договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. В 2016 я, согласно договора, подал претензию застройщику о выплате неустойки за нарушение договора. После проведённых переговоров я согласился на зачёт неустойки в счёт получения парковочных мест. Был составлен акт учета взаимных однородных требований, заключён договор купли- продажи. Зимой в фирме, которая готовит документы для нагологовой отчетности, мне сказали, что никак отчитываться по получению неустойки не надо, т.к. мне вернули мои деньги, которые я внёс за квартиру. Сейчас мне пришло письмооо от застройщика сообщением невозможности удержания налога на ДФЛи ф2-НДФЛ. С сообщением о том, что надо уплатить налог. Что делать?
Какова процедура переоформления ипотеки после развода и обязательно ли оформлять раздел имущества?
Задан вопрос:
1. В период брака сын заключил договор долевого участия в строительстве квартиры (договор оформлен на него одного).
3. Была оформлена ипотека сроком на 10 лет (сын титульный созаемщик, созаемщик также жена сына, теперь уже бывшая).
2. На первоначальный взнос деньги были даны в долг нами (родителями сына) – оформлен договор займа между нами и сыном – цель первоначальный взнос на жилье, есть его расписка в получении денег: есть все квитанции о банковских переводах от нас на счет сына открытый в банке-кредиторе, а также на банковский перевод первоначального взноса банком-кредитором с личного счета сына застройщику.
3. Сейчас сын развелся (в браке были выплачены взносы за 6 месяцев).
Какие дальнейшие действия:
1. Обязательно ли заключать соглашение о разделе совместно нажитого имущества.
2. На что сможет претендовать бывшая супруга в случае если такое соглашение не будет оформлено.
3. Необходимо просить банк ли исключить бывшую супругу из созаемщиков (инспектор банка говорит, что исключить ее маловероятно).
4. Другие возможные (необходимые) действия, необходимые по Вашему мнению…
Ищете ответ? Спросить юриста проще
Другие популярные темы