Как продать долю в квартире

Можно ли продать долю в квартире

Без выделения

Доля у владельца квартиры может быть получена в натуральной форме (в виде отдельной комнаты либо нескольких комнат). В ситуации, если за дольщиком не закреплена жилплощадь, она является не выделенной (договором сособственников либо через судебную инстанцию не указан порядок пользования жильем). Если вы желаете продать долю в квартире без выделения, нужно выделить долю и затем закрепить ее за собой. 

Таким образом, чтобы зарегистрировать объект недвижимости вам потребуется собрать такие бумаги:

• Все документы, которые касаются имущественного объекта (правоустанавливающая документация, договоры, а также свидетельство на право собственности).
• Копии удостоверения личности зарегистрированных жильцов.

Далее обратитесь в судебную инстанцию с истребованием выдела доли.

Чаще всего судьи выносят вердикт в пользу истца.

Без согласия собственника

Как продать выделенную долю в квартире без согласия собственников? Как правило, совладельцы не могут прийти к обоюдной договоренности по продаже части жилых объектов. Существует немало особенностей, которые касаются различных обстоятельств: к примеру, месторасположение сособственника считается неизвестным, или он игнорирует диалог о выделении части из общей собственности.

Продать долю недвижимого имущества может любой, кто выделил ее в натуральном виде либо через судебный орган.

Причем другие совладельцы не вправе помешать этому, хотя и имеют преимущественное право на приобретение указанной части.
Закон требует уведомления всех владельцев о намерении избавиться от доли в квартире. При этом действовать нужно должным образом:

• Прежде всего нужно постараться разрешить вопрос по обоюдному согласию: уведомить каждый субъект, заинтересованный в данном процессе, о продаже доли в квартире и о ее примерной цене, а также  сделать предложение о выкупе своей части недвижимого имущества.  
• Если совладельцы игнорируют разговор с вами, нужно отправить заказное письмо с уведомлением о его получении. Это будет служить доказательством на судебном разбирательстве, что вы пытались выйти на диалог и действовали только в рамках законодательства.
• Если собственник жилья отсутствует, а его месторасположение является неизвестным, нужно отправить письмо по последнему известному адресу.
• Не стоит игнорировать мнение сособственников недвижимости, так как если они докажут, что их заранее не известили о продаже доли, то с легкостью выиграют суд, связанный с правом на имущество.
• Если вы уведомили сособственников приватизированной жилплощади о своем желании избавиться от своей части имущества, но точных объяснений вам не предоставили, почему они отказываются от имущественной сделки, проблему решит суд.

Продать долю несовершеннолетнего

Итак, если часть жилья располагается в собственности ребенка, который не достиг совершеннолетия, операции разного рода с этим имущественным объектом допускают осуществлять лишь с одобрения органов попечительства. Следует понимать, что они прежде всего защищают интересы своего подопечного, поэтому специалисты будут обращать внимание на изменения жилищных условий, которые затрагивают его.

Конечно же, если принадлежащая несовершеннолетнему лицу доля в жилом помещении – единственный объект недвижимости, или в результате продажи условия проживания для него ухудшатся, разрешения на саму сделку от органов опеки вам не видать.

Выход из сложившейся ситуации – предоставление попечителям подтверждение того, что ребенок получает долю в другом жилье, которое приобретают, либо на его имя открыли счет в банке, куда перечислят все средства от продажи доли.

Несовершеннолетнее лицо не оставят без жилья в любой ситуации. После одобрения сделки органами опеки на продажу части квартиры придется выделять ее из долевой собственности и предлагать остальным совладельцам.

Продать долю родственнику

Можно ли продать долю в квартире родственнику? По нормам закона сама процедура и стадии оформления пакета требуемой документации в таком случае аналогичны подобной сделке с прочими лицами, не имеющими родственных связей.
Чаще всего это происходит в результате следующих обстоятельств:

• продажа комнаты, которая приватизирована в коммуналке;
• оформление в собственность квартиры частями на проживающих в ней взрослых и ребенка;
• развод супругов и дележ имущества;
• наследование объекта недвижимости несколькими лицами.

Таким образом, процесс продажи доли и полноценной квартиры похожи.

Нужно отправить тот же комплект документации, оформить соответствующий договор, затем зарегистрировать его, оплатить положенную пошлину и получить документ о передаче имущественных прав.

Другому собственнику

Порядок процедуры купли-продажи частей в жилом помещении регламентирован законодателем (ст. 250 ГК РФ). Так может ли сособственник продать долю в квартире другому владельцу?

В таком случае сделка не допускается раньше 30 дней после предложения о продаже совладельцам. До конца этого срока операция выполняется только, если продавец части предоставит в нотариальную контору отказ в письменной форме иных владельцев от покупки доли. Сделку по продаже посторонним субъектам сегодня необходимо нотариально заверять. Перед тем, как удостоверить операции, нотариус осуществляет проверку, исполнен ли порядок предложения продажи иным собственникам, установленный законодателем. В ситуации, если одновременно несколько владельцев долей захотели купить часть квартиры, лицо, которое продает свою долю, само выбирает покупателя. 

Таким образом, процедура реализации части жилого помещения другому собственнику требует согласия остальных совладельцев. Сам процесс осуществляется на стандартных основаниях. В ситуации, если кто-нибудь из жильцов не соглашается, требуется рассматривать спор через судебный орган.

Пошаговая инструкция

Как правильно продать долю в квартире? Процесс реализации долевого имущества осуществляется по следующему порядку:

1. Утверждение условий продажи части в жилье.

Происходит обсуждение и фиксирование договоренностей между сторонами. Иные дольщики имущества не участвуют в этом. На данном этапе определяют: 

- предмет торга в форме части объекта недвижимости, ее размеров, прочих характеристик;

- размер суммы покупки (указывают целиком) и порядок уплаты (передачи) денежных средств;- другие условия, обсуждаемые сторонами. В дальнейшем они применяются в переговорах с остальными совладельцами.

2. Уведомление сособственников.

На второй стадии о продаже доли и ее требованиях уведомляются иные собственники. Это обязательная процедура в этой ситуации. Любое отклонение от указанных правил считается значимым основанием для дальнейшего обращения в судебный орган, когда истцом выступает иной владелец, и по итогам рассмотрения продажа аннулируется. Уведомление осуществляется с учетом нюансов: 

- каждому субъекту имущества направляют уведомление в письменной форме о продаже с детальным описанием стоимости и условий;

- документ отправляют даже в ситуации, если покупателем выступает иной собственник;

- на протяжении данного периода (не более 30 дней) иные совладельцы имеют приоритет приобретения имущества, выставленного на продажу в виде доли;

- необходимы сведения о покупателе, включая его место жительства.

На протяжении одного месяца дольщики могут ответить на сообщение. Игнорирование с их стороны понимается как согласие. Причем совладельцы вправе ускорить процедуру продажи, отказавшись от приоритетной покупки. Сделка возможна исключительно на требованиях, которые описаны в сообщении.

С 01.01.2017 сообщать сособственникам о продаже части в квартире (прочей недвижимости) можно через интернет-портал. Для этого публикуют объявление в электронном виде определенного содержания на официальном веб-сайте Росреестра.

3. Нотариальное подтверждение.

Продажу заверяет нотариус, чье участие в подтверждении сделки является обязательным условием с 2016 года. Он изучает обстоятельства договора о продаже, а также реакцию иных сособственников. По результатам проверки он удостоверяет сделку или отказывает в оформлении, ссылаясь на выявленные нарушения. Затем решение вносят в нотариальный реестр, после этого начинается дальнейшая стадия.

4. Госрегистрация.

Последний шаг – госрегистрация сделки. Производится при обращении в территориальный Росреестр или МФЦ. Размер госпошлины за внесение изменений по имущественному объекту в ЕГРН равен 2 тыс. руб.

Документы

Чтобы продать долю в квартире, потребуются:

1. паспорт совладельца части в жилье;
2. паспорт субъекта, который покупает долю;
3. выписка из ЕГРН, в ней отмечается размер части имущества;
4. правоустанавливающие бумаги на жилплощадь, которые дают возможность проверить основание приобретения доли в собственность;
5. кадастровый паспорт жилой площади, свидетельствующий о постановке на учет и основных параметрах жилплощади;
6. технический паспорт квартиры, удостоверяющий отсутствие незаконной перепланировки либо реконструкции;
7. отказ в письменном виде владельцев от первоочередного права приобретения части либо удостоверение уведомления;
8. одобрение супруга, заверенное нотариально, на продажу доли (если продавец находится в официальном браке).

При наличии представленной документации оформляется договор купли-продажи доли квартиры. Так, в нем отмечается:

• данные сторон (ФИО, сведения из паспорта);
• предмет сделки. Указывают адрес, кадастровый номер и часть от общей собственности;
• цена доли;
• список субъектов, которые вправе проживать в помещении после продажи;
• представление расчетов;
• обязательства и права контрагентов;
• передача имущественного объекта по акту;
• дата и подписи.

Итак, продажа части недвижимости производится по нормам ГК РФ. При отчуждении доли жилья в праве общей долевой собственности посторонним лицам остальные дольщики имеют первоочередное право приобретения. Реализация части квартиры также согласовывается с прочими участниками общей собственности.

Проверяйте документацию и не откладывайте регистрацию своей доли. При наличии спорных моментов, рекомендуем воспользоваться квалифицированной помощью наших юристов.