Договор аренды земельного участка

Предмет договора

Гражданский кодекс РФ обязывает при заключении такого соглашения четко определять его предмет. Предметом договора будет земля с учетом её общей площади местонахождения, описания и наличия кадастрового паспорта. Эти данные позволяют идентифицировать участок, который является предметом сделки. Также законодательство позволяет арендовать земельные доли, которые принадлежат на праве собственности.

Форма договора аренды земли

Договор аренды земли должен иметь письменную форму и, независимо от срока заключения, быть подписан сторонами сделки. Если бумажная форма документа отсутствует, то независимо от участников и суммы сделки этот договор будет признан недействительным.

Когда документ заключается на срок более года, то, согласно ч. 2 ст. 651 ГК РФ, его нужно обязательно регистрировать в государственном органе – Росреесте, после чего он будет признан действительным.

Нотариально регистрировать договор аренды, независимо от срока его заключения, не нужно.

Стороны договора

К сторонам этого соглашения относятся собственник земли (арендодатель) и её пользователь – арендатор. Ими могут быть физические и юридические лица, органы местного самоуправления, госорганы Российской Федерации и ее субъекты.

В ст. 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено право на аренду земельных участков для иностранных граждан и лиц без гражданства и установлены ограничения для определенных категорий юридических и физических лиц на осуществление такого права. Кроме собственников земли, сдавать её в пользование в соответствии со ст. 608 ГК РФ могут лица, уполномоченные законом или собственником.

Права и обязанности сторон

К обязательным относятся условия, связанные с правами и обязанностями сторон. В этом разделе договора отражены действия, которые могут и обязаны совершать стороны сделки.

Собственник земли имеет право сдавать её в аренду, получать за это арендную плату, проверять состояние надела, требовать его возвращения из-за нецелевого использования. К обязанностям арендодателя относится передача арендатору объекта соглашения в оговоренные в договоре сроки и непрепятствование его использованию.

Арендатор обязан своевременно вносить предусмотренную договором плату и использовать землю исключительно в соответствии с ее целевым назначением. К его правам относится получение участка в установленные документом сроки и отсутствие помех со стороны арендодателя в его использовании. Все права и обязанности, прописанные в договоре, не должны противоречить закону и нарушать права обеих сторон.

Ответственность сторон

За неисполнение условий договора сторон предусматриваются штрафные санкции и пеня. Они применяются в случае просрочки платежей или несвоевременного предоставления участка в пользование. При грубых нарушениях договорных обязательств одна из сторон имеет возможность расторгнуть сделку до истечения срока ее действия.

Правила заключения

Договор должен быть заключен в виде единого письменного документа на любой минимальный срок от нескольких месяцев до 49 лет. Максимальный срок аренды применяется для земель сельскохозяйственного назначения. По его окончании он может быть продлен. Возможно заключение бессрочного договора аренды.

Механизм оформления документа напрямую зависит от субъекта собственника и правового статуса земельного участка. Если в аренду оформляется участок, который прошел

кадастровый учет, требуется наличие согласия между его собственниками и согласование всех условий. Договор подписывается после составления акта приемки-передачи земельного надела. Если земля находится в собственности государства или муниципалитета, то оформить его в аренду будет сложнее.

Порядок оформления договора аренды претерпел существенные изменения после внесения в него изменений 1 марта 2015 года.

Договор аренды государственных и муниципальных участков теперь может заключаться только на торгах в форме аукциона. Исключением могут быть отдельные случаи, установленные Земельным кодексом:

• прямое разрешение губернатора субъекта федерации или издание указа президента;
• использование участка для ведения сельского хозяйства, огородничества и садоводства, для открытия сельхозорганизации или фермерского хозяйства;
• строительство жилья эконом-класса, а также ведение личного подсобного хозяйства граждан;
• проведение работ, относящихся к использованию недр;
• использование земли управляющей компанией или резидентом особой экономической зоны;
• наличие на земле объектов незавершенного строительства.

В зависимости от цели использования срок аренды такой земли может составлять от 3 до 49 лет.

Порядок предоставления участка в аренду без торгов

На 1-м этапе нужно найти свободную землю. Сделать это легко, зайдя на карту сайта Росреестра. Если доступа в Интернет нет, то можно обратиться в офис Росреестра. Сам поиск выполняется вручную.

На 2-м этапе претендент готовит схему расположения будущей земли на кадастровом плане. Сделать это ему поможет кадастровый инженер, услуга которого будет стоить от 500 до 2 тысяч рублей. После этого собственнику участка направляется заявление о предварительном согласовании его предоставления.

3-й этап связан с определением муниципалитета. Туда нужно написать заявление о предварительном согласовании, по которому должны предоставить землю. Заявление будут рассматривать до 30 дней: муниципалитету нужно время, чтобы опубликовать информацию о предоставлении земли на своем официальном сайте.

4-й этап. При получении удовлетворительного ответа претенденту понадобятся схема и постановление от муниципалитета. С этими документами нужно снова посетить кадастрового инженера, который оформит кадастровый паспорт, межевое дело и поставит новый земельный участок на учет. Этот этап займет 10 дней и будет стоить около 6 тысяч рублей.

На 5-м этапе претендент должен обратиться в администрацию по месту нахождения участка с письменным заявлением на имя районного главы с просьбой предоставить землю в аренду. С собой нужно иметь все полученные на предыдущих этапах документы.

6-й этап связан с подготовкой муниципалитетом в течение 30 дней самого договора со всеми его типичными разделами: реквизитами сторон, правами и обязанностями арендатора и арендодателя, суммой арендной платы, условиями расторжения. После ознакомления арендатора с документами происходит его подписание.

На заключительном этапе нужно придать договору аренды законную силу, зарегистрировав его в Росреестре. Для этого – по почте или в многофункциональный центр – подают:

• 3 экземпляра арендного договора;
• постановление районного главы о выделении участка земли;
• паспорт арендатора;
• квитанцию об уплаченной госпошлине.

Получив документ о регистрации, арендатор становится полноправным пользователем участка, избежав участия в аукционе и сэкономив при этом немалые денежные средства.

Возможные споры

В процессе исполнения обязательств у сторон могут возникнуть споры, которые на основании договора нужно решать путем переговоров. Если урегулировать их в добровольном порядке не удалось, конфликт может быть улажен в судебном порядке

в соответствии с гражданским процессуальным законодательством РФ.

Расторжение

Договор аренды земли может быть расторгнут на предусмотренных в нем условиях, а также в соответствии со ст. 610, 619, 620, 621 ГК РФ. К таким основаниям относятся:

• истечение срока действия, если в договоре нет условий пролонгации;
• отказ от продления договора, заключенного на неопределенный срок;
• досрочное расторжение после обращения одной из сторон в судебные инстанции.

Досрочно расторгнуть арендные отношения, которые были заключены на определенный срок и добросовестно поддерживались одной стороной, вторая сторона может только через суд.

Если одна из сторон не исполняет своих обязательств, вторая может расторгнуть договор только при наличии оснований, предусмотренных ст. 619 и 620 ГК РФ.

К ним относятся:

• непредоставление арендодателем участка в пользование или создание сознательных препятствий для его использования с учетом назначения земли и условий;
• наличие недостатков земельного участка, которые не были изначально оговорены при заключении договора и не были обнаружены арендатором во время осмотра, и которые препятствуют его целевому использованию: загрязненность, повышенная радиация, истощенность грунта или заболоченность;
• невыполнение арендодателем в установленные сроки предусмотренных в договоре мероприятий по охране земли от эрозии или по улучшению её качества.

Потребовать досрочного расторжения договора собственник земли может только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения в разумный срок принятых на себя обязательств.

Если в договоре аренды предусмотрены дополнительные основания, не связанные с нарушениями его условий, то он может быть расторгнут в любое время во внесудебном порядке и в оговоренные сторонами сроки.

Структура

В договоре аренды земельного участка в обязательном порядке должны быть отражены:

• дата и место составления;
• полные данные о сторонах (их Ф.И.О. или полное фирменное наименование);
• площадь, местонахождение, категория участка, его кадастровый номер и разрешенные виды использования;
• возможные обременения или ограничения;
• даты начала и окончания срока использования;
• цели использования;
• порядок внесения платежей за использование надела и их размеры;
• ответственность сторон.

Обязав арендатора рационально использовать земельный ресурс, арендодатель может потребовать от него действий, связанных с восстановлением или улучшением характеристик участка.

В последнем разделе должны быть даны основания для расторжения (в том числе досрочного) и продления договора аренды. По решению сторон они могут зависеть от специфики земельного участка, в отношении которого была осуществлена сделка.

Чтобы правильно и быстро заключить договор аренды земельного участка, следует обратиться к юристам нашей компании. Они предложат образец такого документа и дадут консультацию по его заполнению в соответствии с нормами законодательства.