Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

584 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
584 юриста сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Приватизация арендованного земельного участка

Мы купили участок ИЖС 4 сотки в Москве, у наших продавцов заключен договор аренды еще на 4 сотки (прилегающий участок), в 2005 договор аренды закончился, но они продолжали платить аренду и, как я понимаю, по ст. 621 аренда автоматически продлилась. К арендованному прилегает еще участок 8 соток, также муниципальный. Вопрос: можно ли оформить в собственность участок в аренде и что для этого нужно, и как без торгов арендовать участок 8 соток? Возможна ли приватизация арендованного земельного участка?

26 Января 2014, 17:24, вопрос №353050 Алексей, г. Москва

Уточнение клиента

Арендованный участок брали под ЛПХ, он имеет такой же адрес, как и купленный в собственность участок с домом, и имеет назначение, для эксплуатации части жилого дома и ведения подсобного хозяйства. Участок 8 соток даже не сформирован, его нет на кадастровой карте.

26 Января 2014, 19:20
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (10)

  • Юрист - Безгодов Александр
    получен
    гонорар
    20%
    Юрист, г. Курганинск
    Общаться в чате

    Алексей, здравствуйте.

    Согласно ст. 28 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

    Граждане, имеющие трех и более детей, имеют право приобрести бесплатно, в том числе для индивидуального жилищного строительства, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов Российской Федерации.

    26 Января 2014, 17:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег

    Здравствуйте, Алексей.

    Участок в аренде оформить в собственность нельзя. Это нужно говорить по этому поводу с арендодателем. Арендатор не вправе распоряжаться участком, который он арендует, он только владеет и пользуется им, но не распоряжается.

    По поводу торгов, ну это тогда договариваетесь с администрацией, кому принадлежит этот участок, чтобы хотя бы формальные торги были проведены, без них никак.

    С уважением, Олег.

    26 Января 2014, 17:39
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег

    Алексей, уточните, а участок для чего вы хотите арендовать?

    26 Января 2014, 17:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна

    Здравствуйте  Алексей!


    Согласно со  ст.621 ГК РФ


    если иное не предусмотрено законом или договором аренды,

    арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока
    договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами
    право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно
    уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в
    договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до
    окончания действия договора.


    При заключении договора аренды на новый срок условия
    договора могут быть изменены по соглашению сторон.


    Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора
    на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил
    договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в
    суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения
    убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только
    возмещения таких убытков.


    Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после
    истечения срока договора при отсутствии возражений со
    стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях
    на неопределенный срок.


    То есть, если  продавцы продолжили пользоваться зем. уч., по
    окончании срока договора аренды без возражений арендодателя, то договор считаться
    продленным автоматически.


    Согласно ст.624 ГК РФ в

    договоре аренды может быть
    предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора
    по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором
    всей обусловленной договором выкупной цены.


    Если условие о выкупе арендованного имущества не
    предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным
    соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее
    выплаченной арендной платы в выкупную цену.


    То есть, если  договором не предусмотрена
    возможность выкупить зем. уч., то продавцы вправе предложить арендодателю заключить
    доп.соглашение о выкупе. При этом уплаченная ранее арендная плата может быть
    зачтена в счет стоимости уч.

     В соответствии со ст.28 и ст.29 ЗК РФ  


    Земельные участки из земель, находящихся в государственной

    или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам
    в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в
    постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и
    юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.Предоставление
    земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной
    собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за
    плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических
    лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим
    Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.


    Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных
    участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной
    собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов
    государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом
    предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в
    соответствии со статьями 9, 10 и 11настоящего Кодекса.


    То есть, Вы вправе приобрести  земельный участок,
    который находится в муниципальной собственности на основании решения
    администрации.


    При этом  предоставлен зем. уч. может быть:


     -для жилищного строительства из земель, находящихся в
    государственной или муниципальной собственности


    — для целей, не связанных со строительством


    В соответствии со  ст. 30.1. и ст.34 ЗК РФ

    граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче
    земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в
    государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со
    строительством, подают в письменной или электронной форме с использованием
    информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
    «Интернет», включая единый портал государственных и муниципальных услуг,
    заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного
    самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса. Соответствующее
    заявление может быть подано через многофункциональный центр.


     В указанном  заявлении должны быть определены
    цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и
    местоположение, испрашиваемое право на землю.


    Земельные участки для жилищного строительства из
    земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности,
    предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, — в безвозмездное срочное
    пользование без предварительного согласования места размещения объекта.


     Продажа земельных участков для жилищного строительства
    или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для
    жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев,
    установленных  законом.


    То есть, для получения зем.уч. Вам следует обращаться в
    Администрацию.


    Таким образом, сейчас Вам следует определить  цели
    приобретения зем. уч.,  и подавать соответствующее заявление в
    администрацию.


     Смогу оказать услугу по  оформлению документов, а
    также проконсультировать по успешному решению вопроса с учетом особенностей
    Вашей ситуации по скайпу или в Чате.


    С уважением Ф. Тамара


    26 Января 2014, 17:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Безгодов Александр
    получен
    гонорар
    20%
    Юрист, г. Курганинск
    Общаться в чате

    /// и как без торгов арендовать участок 8 соток?///

    Алексей, об этом Вам нужно договориться с арендатором того участка — он может передать Вам свои права и обязанности, уведомив арендодателя, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. 

    Согласно ч. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

    26 Января 2014, 17:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег

    Об этом Вам нужно договорится с арендатором того участка, он может передать Вам свои права и обязанности, уведомив арендодателя 

    Александр, это уже субаренда, она должна быть прописана в договоре.

    26 Января 2014, 17:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Безгодов Александр
    получен
    гонорар
    20%
    Юрист, г. Курганинск
    Общаться в чате

    ///Александр, это уже субаренда, она должна быть прописана в договоре.///

    Олег, я уже приводил ч. 5 ст. 22 ЗК РФ, где сказано: «В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется».

    Это не субаренда, а уступка права аренды. 

    26 Января 2014, 18:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег

     если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

    Александр, да, согласен, это уступка права аренды, просто перепутал немного, вроде почти суть одинаковая.

    Но Если в договоре не предусмотрено иное, нужно смотреть договор.

    26 Января 2014, 19:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Чебуркин Андрей
    получен
    гонорар
    80%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Алексей Добрый День!

    Права на земельные участки подлежат государственной регистрации.

    Аренда также подлежит г/регистрации (если заключена не менее чем на год)

    Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого
    имущества


    1.
    Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством
    государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

    Поэтому для того чтобы видеть полную картину в отношении участков 4 и 8, Вам нужно запросить выписки ЕГРП (можно сделать это сайта Росреестра (https://rosreestr.ru)), заодно и понятно будет продлилась аренда автоматически или нет.

    В отношении участка 4 сот, если аренда не прекращена и не ограничена договором аренды, тогда (как подсказал коллега выше) попробуйте заключить договор уступки прав аренды, и проведите г/регистрацию заключенного договора в росреестре. В дальнейшем действуйте как указал ниже, получите разрешение на строительство, регистрируйте объект незавершенного строительства, и выкупайте.

    В отношении участка 8 сот, если аренда то пробуйте также. если же нет, то наверное торгов не избежать. Подайте документы, возможно Вы будете единственным участником. и тогда в силуст. 38.1, «Земельный кодекс

    26.
    Аукцион признается не состоявшимся в случае, если:



    1) в аукционе участвовали менее двух участников;



    2) после
    троекратного объявления начальной цены предмета аукциона ни один из участников
    не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене.



    27. В случае, если аукцион признан не
    состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 настоящей статьи, единственный
    участник аукциона
    не позднее чем через двадцать дней после дня проведения
    аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды
    выставленного на аукцион земельного участка
    , а орган государственной власти или
    орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан
    заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене
    аукциона.



    В дальнейшем можно зарегистрировать на данном участке объект незавершенного строительства (необходимо будет разрешение на строительство), т.е. вложить минимум денег и претендовать на его выкуп.

    ст. 28, Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от
    02.11.2013) „О приватизации государственного и муниципального имущества



    3. Собственники объектов недвижимости, не
    являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках,
    относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо
    приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные
    участки
    , если иное не предусмотрено федеральным законом.


    Статья 130. Недвижимые и движимые вещи


    1. К недвижимым вещам (недвижимое
    имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что
    прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без
    несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения,
    объекты незавершенного строительства.



    Алексей -это путь рассмотрите как вариант если не найдете путь попроще или имейте его в запасе.

    С Уважением Андрей.

    26 Января 2014, 19:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег

    ст. 27, ст. 56 Земельного кодекса РФ. В соответствии с этими статьями выкуп участка возможен, 

    Если будете выкупать для строительства жилья, то только на торгах.

    .Статья 56. Ограничение прав на землю
     1. Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

     2. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: 1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; 2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; 3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности; 4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами. 

    3. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом для охранных зон.(в ред. Федерального закона от 21.07.2011 N 257-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции) 

    4. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок. 

    5. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. 

    6. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.(п. 6 в ред. Федерального закона от 21.07.2011 N 257-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции) 

    7. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.

    С уважением, Олег

    26 Января 2014, 20:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats