Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.
Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Дольщики
Долевое строительство – способ возведения жилья, который предполагает привлечение застройщиком денежных средств физических или юридических лиц – дольщиков – для строительства возводимых объектов.
Дольщики – это инвесторы строительной компании, заключившие с ней сделку, чтобы по выгодным ценам приобрести жилье.
Федеральное законодательство
Чтобы ограничить число «серых» схем в строительстве и случаев обмана физических лиц, 30 декабря 2004 года на федеральном уровне был принят закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...», который начал действовать 1 апреля 2005 года. Он регулирует привлечение денежных средств участников и заключение письменных договоров об участии в долевом строительстве.
Для помощи пострадавшим в результате обмана дольщикам на территории российских регионов были также созданы специальные общественные комитеты. Они не только ведут учет строящихся объектов, но и собирают данные о недобросовестных застройщиках.
Риски
Хотя на законодательном уровне дольщики теперь более защищены, они не полностью застрахованы от обмана со стороны застройщиков. Не удается решить эту проблему окончательно и посредством регулярно вносимых в закон № 214-ФЗ дополнений.
Вот некоторые из серых схем, которые используются в долевом строительстве чаще всего:
- повторная продажа прав на жилье одновременно нескольким инвесторам;
- просьба застройщика заключить предварительный договор, не обязывающий возводить жилье. Застройщик может пообещать подписать договор купли-продажи по окончании строительства, но в итоге не выполнить своего обещания;
- предложение застройщика приобрести векселя вместо заключения договора купли-продажи. Однако, имея юридическую силу, вексель не дает права на приобретение квартиры, а в случае банкротства застройщика участники не смогут возвратить по векселю свои деньги;
- возведение многоквартирного дома на земельном участке для индивидуального строительства. Такой дом может быть снесён по решению суда.
Возможны и иные незаконные схемы. Чтобы их избежать, следует хорошо знать законодательство и внимательно читать договор перед его подписанием.
Права дольщиков
В соответствии с федеральным законом №214-ФЗ участники сделки имеют право в случае нарушения условий договора и выявления недостатков предъявить к застройщику требования:
- безвозмездно (в разумные сроки) устранить имеющиеся недостатки;
- соразмерно уменьшить первоначальную цену договора;
- возместить понесенные на устранение недостатков расходы.
Если обнаружены существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, но застройщик, в соответствии с ч. 2 ст. 7 закона № 214-ФЗ, не согласился соразмерно уменьшить цену договора или не возместил расходы на устранение недостатков, дольщик в одностороннем порядке может отказаться выполнять договор. Застройщик в этом случае обязан возвратить уплаченные им деньги вместе с процентами за их использование.
Как попасть в реестр обманутых дольщиков
В течение последних 10 лет в закон № 214-ФЗ вносились многочисленные изменения и поправки, которые позволили участникам получить реальную помощь в решении споров со стороны государства.
Пострадавшим от застройщиков физическим лицам в настоящее время можно вступить в реестр обманутых дольщиков в своем регионе. К примеру, обманутые москвичи, которые вложили свои средства в будущее жилье, сегодня имеют право обратиться в Комплекс градостроительной политики г Москвы, а жители Подмосковья – в Министерство строительного комплекса (МСК). Сделать это просто – подать заявление лично или через представителя, действующего по нотариально заверенной доверенности. В заявлении нужно привести личные данные, информацию о застройщике, адрес объекта недвижимости, а также реквизиты договора долевого участия и платежных документов, подтверждающих факт оплаты за возводимое жилье.
Реестр считается официальным документом, поэтому сведения в нем являются общедоступными. Он содержит полные данные о физическом лице, застройщике и объекте строительства.
Пострадавший дольщик – это физическое лицо, которое вложило свои личные средства в строительство будущего жилья, но впоследствии было обмануто недобросовестным застройщиком при наступлении обстоятельств, установленных нормами закона.
После попадания в реестр обманутых дольщиков физическое лицо получает соответствующий статус и далее – право на поддержку от государства. Помощь в этом случае может быть разной.
Способ помощи определяют местные органы власти. Она может иметь форму целевой денежной помощи, предоставления иного жилья или выделения земельного участка под строительство. В некоторых случаях выдается субсидия на завершение строительства дома или квартиры. Нередко региональные власти пытаются найти на конкурсной основе инвестора, который сможет достроить начатый объект.
Заметив нарушения закона, ошибки или махинации со стороны застройщика либо представителя регистрационной палаты, можно защитить свои права, подав жалобу в органы местной власти, прокуратуры и обратившись с иском в суд.
Если вы стали обманутым дольщиком или просто пытаетесь обезопасить себя от недобросовестного застройщика, следует обратиться за помощью к опытным юристам нашей компании. Они проанализируют необходимые документы и помогут составить заявление в суд или о включении в реестр обманутых вкладчиков в случае нарушения ваших прав и законных интересов в процессе строительства жилья.
Последние вопросы по теме «дольщики»
Компенсация эксплуатационных затрат застройщику
Добрый день, в ДДУ есть такой пункт в разделе "Права и обязанности дольщика":
7.1.8. Компенсировать Застройщику (либо иному лицу, указанному Застройщиком) затраты по водоснабжению, водоотведению, теплоснабжению, электроснабжению Объекта и другие эксплуатационные расходы, связанные с техническим обслуживанием и эксплуатацией Объекта, плату за содержание пропорционально площади жилого помещения с даты передачи Квартиры Дольщику и до момента выбора способа управления многоквартирным жилым домом и (или) заключения соответствующих договоров с обслуживающими организациями из расчета тарифов, установленных соответствующими организациями Застройщику. Указанные затраты должны быть компенсированы Дольщиком в течение 10 (Десяти) дней с даты выставления соответствующего счета.
В случае неоплаты Дольщиком платежей, перечисленных в настоящем пункте, Застройщик вправе обратиться в суд за взысканием с Дольщика этих платежей, процентов за пользование денежными средствами и штрафа в размере 0,1 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки. Кроме того, Застройщик вправе приостановить предоставление коммунальных услуг Дольщику.
Подскажите, пожалуйста, подразумевается оплата коммунальных платежей до тех пор пока не выбран способ управления домом? Я заинтересован как можно быстрее заключить договор с домоуправляющей компанией после сдачи квартиры, что может этому помешать и как обычно считаются затраты в данный период?
Препятствует ли наложение ареста на объект незавершенного строительства продолжению его строительства?
Являемся дольщиками многоквартирного дома. В отношении застройщика возбуждено уголовное дело по обвинению в мошенничестве. Одновременно инициирована процедура банкротства стадия - наблюдение. Дабы уберечь объект от включения в конкурсную массу хотим в рамках уголовного дела заявить ходатайство о наложение запрета на совершение любых действий по отчуждению объекта долевого строительства. Будет ли это препятствием для другого инвестора, если сумеем айти такового, продолжить его стройку?
Неустойка за нарушение сроков. Опасности предварительного акта приема-передачи
Являюсь участником долевого строительства по договору переуступки. По условиям договора, на мой взгляд, имеется нарушение сроков передачи объекта. По договору передача объекта 4 квартал 16г., сейчас конец февраля, застройщик все еще не готов подписать акт приема-передачи, однако в начале февраля предложили подписать предварительный акт и выдать ключи для ремонта, с условием, что до осмотра квартиры я должна положить деньги на счет УК (договора с УК заключить не предлагали), я отказалась, т.к. опасаюсь того что комуналку платить придется, а жить я там не смогу т.к. дом в эксплуатацию не введен.
Стоит ли опасаться подписания предварительного акта приема-передачи?
Целесообразно ли требовать возмещения неустойки? Неустойку можно требовать до даты когда предложили подписать предварительный акт, или имею право требовать до даты окончательного акта?
В договоре долевого строительства в разделе есть следующие условия:
1.Предмет договора
1.1. Дольщик принимает на себя обязательства по оплате доли (Объекта долевого строительства) в строительстве жилого многоквартирного дома и принять на объект долевого строительства при наличии разрешения ввода в эксплуатацию, а Застройщик обязуется в установленный договором срок построить многоквартирный дом своими силами и/или с привлечением третьих лиц и после окончания строительства и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию при условии полного и надлежащего выполнения дольщиком своих обязанностей по настоящему договору, передать Объект долевого строительства.
...
1.3 Срок завершения строительства 4 квартал 2016 г. Завершение строительства Объекта означает завершение строительства на стадии, когда Застройщик приобретает право на получение Разрешения на ввод Объкта в эксплуатацию - получение Застройщиком разрешения на ввод Объкта в эксплуатацию.
1.4. Срок передачи Объекта долевого строительства: 4 августа 2016 года. Допускается досрочное исполнение Застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства
...
4. Порядок передачи объекта долевого строительства
4.1. Застройщик передает Дольщику Объект долевого строительства, указанный в п. 1.1. настоящего договора, после получения Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию в сроки и наисловиях, предусмотренных п. 1.4, настоящего договора, при условии выполнения Дольщиком всех обязательств по настоящему договору, посредством подписания двустороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства. Досрочное исполнение Застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства допускается.
Как дольщикам получить свои квартиры, если стройка остановлена, а земельный участок арестован?
Здравствуйте. С мужем явлчемся участниками долевого строительства. Часть средств для оплаты стоимости квартиры взяли в ипотеку. Часть составояет материнский капитал. Сдача дома по договору долевого участия должна состояться в 4 квартале 2017г. Стройка остановлена с марта 2016г. Для дома вырыт котлован. И все. Те дома,которые должны были сдать в 2016г.тоже не сданы. На данный момент на земельный участок,отведенный под строительство,арестован. Писали письма чиновникам,устраивали митинги,собрания,обращались в администрацию. Прокурорские проверки выявили нецелевое использование ден.средств. Что делать нам,дольщикам,чтобы получить свои квартиры?заранее спасибо за ответ. Г. Волгоград
Какие действия предпринять, чтобы получить свою квартиру обманутому дольщику?
Здравствуйте. С мужем явлчемся участниками долевого строительства. Часть средств для оплаты стоимости квартиры взяли в ипотеку. Часть составояет материнский капитал. Сдача дома по договору долевого участия должна состояться в 4 квартале 2017г. Стройка остановлена с марта 2016г. Для дома вырыт котлован. И все. Те дома,которые должны были сдать в 2016г.тоже не сданы. На данный момент на земельный участок,отведенный под строительство,арестован. Писали письма чиновникам,устраивали митинги,собрания,обращались в администрацию. Прокурорские проверки выявили нецелевое использование ден.средств. Что делать нам,дольщикам,чтобы получить свои квартиры?заранее спасибо за ответ. Г. Волгоград
Каковы риски при расторжении ДДУ по обоюдному согласию?
Застройщик не в банкротстве, хотя постройка здания не укладывается в сроки по ДДУ (ожидаемое опоздание на 1-3 месяца, люди на стройке и техника есть). Есть обоюдное желание сторон (еще не оформленное на бумаге) расторгнуть ДДУ на основе гражданского кодекса.
Нет ясности с основанием в тексте соглашения. В явном виде не прописано.
1 Сторона 1(Застройщик) и сторона 2(Дольщик), то есть стороны заключили соглашение о следующем:
2. Стороны пришли к соглашению расторгнуть ДДУ, подписанный между Сторонами 06.07.2014 г.
3. Стороны пришли к Соглашению, что Застройщик возвращает денежные средства в общей сумме х руб, внесенные Дольщиком на расчетный счет Застройщика и выплачивает за период пользования денежными средствами Дольщика с 21.07.2016 г. по дату подписания настоящего Соглашения Дольщику проценты на общую сумму Y руб.
4. ДДУ, подписанный между Сторонами 06.07.2014 г., считается расторгнутым с даты государственной регистрации настоящего Соглашения Управлением Росреестра по .... обл.
5. Денежные средства перечисляются Застройщиком(депонентом) на аккредитив, открытый в банке-агенте на имя Дольщика(бенефициара) на срок 90 дней. перечисление сумм производится при предоставлении Соглашения с отметкой Росреестра.
6. Стороны договорились о том, что настоящее Соглашение становится недействительным при наступлении любого из следующих событий:
- при нарушении Депонентом срока перечисления Сумм депонирования на счет аккредитива более, чем на 6 (шесть) банковских дней;
- при Совершении Застройщиком действий, препятствующих регистрации настоящего Соглашения в Управлении Росреестра по ..... обл.;
- при неполучении Дольщиком денежных средств, указанных в п. 3 Соглашения, в общей сумме, составляющие X+Y руб.
Застройщик вправе с даты государственной регистрации Соглашения заключать любые Договоры с третьими лицами в отношении Объекта долевого строительства
Вопросы:
1 Риски для дольщика при проведении сделки? Банкротство в ближайшие полгода исключаем, только недобросовествное поведение (затягивание регистрации в Росреестре и т.п.).
2 Может ли при указанной схеме сделки возникнуть ситуация, когда договор будет перерегистрирован на застройщика (и быстро "перепродаст"), а деньги он не перечислит уже бывшему дольщику?
3 Возможно ли обременить право дальнейшей перепродажи застройщику (для исключения "цепочки" сделок до тех пор, пока дольщик не предьявит свое согласие (подтверждение, что деньги получил)? Если да, то каким условием в Соглашении?
4 Как стимулировать своевременное перечисление денег от застройщика к дольщику, который уже станет "бывшим"(допустим, аккредитив закроется по сроку, а бенефициар (участник) не успеет по каким либо причинам получить средства с аккредитива? Куда бечь в этом случае?
5 Можно ли обременить право на перерегистрацию ДДУ?
6. Может ли предъявить впоследствии застройщик к бывшему дольщику требование возврата средств от дольщика в сумме, превышающей изначально уплаченную по ДДУ на основании получения неосновательной прибыли (обогащения)?Либо на основании несправедливых договорных условий?
7. Если застройщик в письменном виде оформит предложение о выкупе (или возврате средств) до заключения соглашения - может ли это являться основанием для заключения соглашения? - ведь других оснований кроме "Стороны пришли к соглашению" в тексте договора нет.
Неверный расчет проектной площади лоджии по веранде
День добрый, при окончательном расчете по ДДУ есть большая вероятность попасть на доплату из-за увеличившейся площади квартиры.
В связи с этим интересует вопрос: можно ли считать расчет проектной площади веранды неверным, если по факту в квартире имеет место остекленная лоджия, а при заключении дду применен коэффициент 1 вместо 0,5 и взыскать с застройщика излишне уплаченные средства? И каков порядок действий по доплате/взысканию, если подписание акта на днях?
Выписка из ДДУ
Характеристики квартиры:
- общая проектная площадь квартиры 55,51 кв.м.
- веранды, лоджии (с коэффициентом 1) проектной площадью 5,92 кв.м.
Цена договора:
3.1. Стоимость одного кв.м. общей проектной площади квартиры на момент заключения договора - 49 000р., стоимость квадратного метра веранды - 49 000р.
3.3. Общий объем финансирования дольщиком строительства квартиры на момент заключения договора в сумме 3 010 070р.
Оплаченные дольщиком метры не подлежат индексации.
Порядок расчетов:
4.3. Окончательный расчет до договору оформляется с учетом п. 3.3. договора и данных тех паспорта органа тех инвентаризации и производится из расчета за 1 кв.м., установленной приказом ЗАО "Застройщик".
Если уплаченная сумма превышает сумму оплаты за фактическую предоставленную дольщику общую площадь с учетом веранд более чем на 2% от суммы договора, согласно п.3.3. настоящего договора, заказчик возвращает излишне оплаченные средства в сумме, превышающей 2% суммы договора, согласно п.3.3. настоящего договора.
Если уплаченная сумма меньше необходимой, согласно данным технического паспорта органа технической инвентаризации, дольщик производит доплату заказчику по цене из расчета за 1 кв.м., установленной приказом ЗАО "Застройщик" на момент оплаты в случае увеличения общей проектной площади квартиры и веранды.
Имеет ли право дольщик отказаться от подписания договора о продлении срока и требовать возврата денег?
Застройщик не исполнил обязанность по своевременной передачи квартиры дольщику (дом не достроен), прислал допник о продлении срока передачи квартиры.
Имеет ли право дольщик отказаться от подписания допника о продлении срока и требовать возврата уплаченных средств? (если имеет, то на основании какой статьи).
(в договоре предусмотрено, что если строительство не завершается в срок, застройщик направляет дольщику предложение об изменении условий договора).
Нужен короткий, емкий ответ.
Протокол разногласий к акту приема-передачи квартиры по ДДУ, можно ли оформить?
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста!
Можно ли оформить протокол разногласий к акту приема-передачи квартиры по ДДУ?
Есть вопросы по следующим пунктам в акте.
1. "Дольщик подтверждает, что работы выполнены в полном объёме в соответствии с проектно-сметной документацией."
Дольщику проектно-сметная документация не предоставляется и оценить полное соответствие этой документации, считаю, что дольщик не может. Можно ли настаивать, чтобы этот пункт был исключён?
2. "Дольщик подтверждает, что не имеет претензий по срокам передачи объекта, качеству выполненных работ"
Имело место нарушение сроков передачи. Соответственно застройщик должен выплатить неустойку. Как это отразить в акте?
По поводу отсутствия претензий по качеству хочу заменить на "видимых недостатков на момент составления акта нет". Имею ли такое право?
Спасибо
Имеет ли застройщик право расторгнут договор долевого участия с дольщиком
Доброго времени суток всем. Ситуация следующая:
Застройщик получил акт ввода в эксплуатацию многоквартирного многоэтажного дома. В настоящее время идет процесс передачи квартир дольщикам. Один из участников долевого строительства до подписания акта приема-передачи и оформления в собственность произвел перепланировку в квартире, принадлежащей ему на основании договора долевого строительства. При этом были снесены несущие конструкции и дом может быть подвергнут разрушению. Акт приема-передачи с указанным дольщиком не подписан. Дольщику направлено письмо с уведомлением о невозможности передать квартиру в собственность в связи с возникшей грозой обрушения, требованием привести помещение в первоначальный вид и уведомлением о расторжении договора долевого участия в случае если требование об устранении нарушений в конструкции дома не будут им исполнены. Вопрос заключается в следующем:
имеет ли право застройщик одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия в строительстве с дольщиком, который путем самовольной перепланировки квартиры до подписания акта приема-передачи и получения квартиры в собственность изменил планировку квартиры и нарушил целостность конструкции(заключение эксперта будет, но и сейчас уже понятно, что снесены несущие стены и перекрытия). Ответ прошу дать мотивированный с ссылками на законодательств и обязательно с практическими примерами. Заранее благодарю всех откликнувшихся.
Могу ли требовать с застройщика неустойку за просрочку?
Здравствуйте! Приобрел квартиру 26.01.2017г. по переуступке, срок передачи дольщику объекта не позднее 30.06.2016г.
Могу ли я требовать с застройщика неустойку за просрочку? Пока дом не сдан.
Заранее спасибо
Стоит ли признавать право собственности в объекте незавершенного строительства
Добрый день! В октябре 2014 г. мною была куплена квартира по договору уступки прав (дом должен был быть сдан в 3 квартале 2014 г.). На данный момент стройка признана проблемной (никакие работы на ней не ведутся), а на застройщика заведено уголовное дело по статье "Хищение в особо крупных размерах". У следователя мною получено Постановление о признании потерпевшим по данному уголовному делу. Прошу помочь в следующих вопросах:
1. Собираюсь встать в реестр обманутых дольщиков, но на руках нет платежного поручения, а есть Акт о выполнении обязательств цедентом и документ, что Застройщик по оплате претензий к цеденту не имеет. Достаточно ли этих документов для вступления в реестр или все-таки необходимо платежное поручение?
2. Стоит ли оформлять долю в собственность в незавершенном строительстве? Как я понимаю, данная мера необходима в-основном при банкротстве застройщика, а если он все-таки не обанкротится? Какие существуют риски при офоромлении/не оформлении доли в собственность в сложившейся ситуации?
Спасибо!
Обманутые дольщики в недостроенном доме
Могут ли на конкурсной основе, продать квартиру, которую включили,как помещение в реестр кредиторов?
Могу ли я вернуть свои деньги с обманом полученного задатка?
Здравтвуйте, такая ситуация- увидел на "авито" объявление о продаже долевки за полцены по переуступке права. Приехал, 10февр. оказалось агентство. Риэлтор меня сразу же по тел. ориентировала на дачу задатка. Дал задаток в размере 35 тыс. руб. на мои вопросы, чтобы показать бланк основного договора, документы дольщика не отвечала. А у меня не хватало еще некоторой суммы. Она торопила. недостающие деньги за 2 дня я собрать не смог, хотя срок предварительного договора истекал через неделю, 20 февр. В конце она сочла, что я отказываюсь от покупки и вернула мне только 20тыс. тоже по странному договору расторжения, в котором я получил свой задаток, но в размере 20 тыс. и претензий не имею. Вопрос, могу ли я вернуть остаток своих денег 15 тыс. и за моральный ущерб с неё взыскать тыс. 10 ? и в какую инстанцию обращаться с заявлением? документы-второй договор есть, первый она забрала, но я его отcканировал. Для меня все это обернулось большим стрессом и вообще все эти её действия сильно попахивают мошенничеством.
Предусмотрена ли нормами права государственная помощь в завершении долгостроя?
Есть ли Фед.закон, приказ Призедента, иной нормативный акт о поддержке строительства в части долгостроя? То есть, если многоквартирный объект по каким то причинам не завершен и обязательства перед дольщиками не выполнены- лицо (ООО, ОАО) может завершить эти обязательства с поддержкой государства?
Ищете ответ? Спросить юриста проще
Другие популярные темы