Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Каковы риски при расторжении ДДУ по обоюдному согласию?
Застройщик не в банкротстве, хотя постройка здания не укладывается в сроки по ДДУ (ожидаемое опоздание на 1-3 месяца, люди на стройке и техника есть). Есть обоюдное желание сторон (еще не оформленное на бумаге) расторгнуть ДДУ на основе гражданского кодекса.
Нет ясности с основанием в тексте соглашения. В явном виде не прописано.
1 Сторона 1(Застройщик) и сторона 2(Дольщик), то есть стороны заключили соглашение о следующем:
2. Стороны пришли к соглашению расторгнуть ДДУ, подписанный между Сторонами 06.07.2014 г.
3. Стороны пришли к Соглашению, что Застройщик возвращает денежные средства в общей сумме х руб, внесенные Дольщиком на расчетный счет Застройщика и выплачивает за период пользования денежными средствами Дольщика с 21.07.2016 г. по дату подписания настоящего Соглашения Дольщику проценты на общую сумму Y руб.
4. ДДУ, подписанный между Сторонами 06.07.2014 г., считается расторгнутым с даты государственной регистрации настоящего Соглашения Управлением Росреестра по .... обл.
5. Денежные средства перечисляются Застройщиком(депонентом) на аккредитив, открытый в банке-агенте на имя Дольщика(бенефициара) на срок 90 дней. перечисление сумм производится при предоставлении Соглашения с отметкой Росреестра.
6. Стороны договорились о том, что настоящее Соглашение становится недействительным при наступлении любого из следующих событий:
- при нарушении Депонентом срока перечисления Сумм депонирования на счет аккредитива более, чем на 6 (шесть) банковских дней;
- при Совершении Застройщиком действий, препятствующих регистрации настоящего Соглашения в Управлении Росреестра по ..... обл.;
- при неполучении Дольщиком денежных средств, указанных в п. 3 Соглашения, в общей сумме, составляющие X+Y руб.
Застройщик вправе с даты государственной регистрации Соглашения заключать любые Договоры с третьими лицами в отношении Объекта долевого строительства
Вопросы:
1 Риски для дольщика при проведении сделки? Банкротство в ближайшие полгода исключаем, только недобросовествное поведение (затягивание регистрации в Росреестре и т.п.).
2 Может ли при указанной схеме сделки возникнуть ситуация, когда договор будет перерегистрирован на застройщика (и быстро "перепродаст"), а деньги он не перечислит уже бывшему дольщику?
3 Возможно ли обременить право дальнейшей перепродажи застройщику (для исключения "цепочки" сделок до тех пор, пока дольщик не предьявит свое согласие (подтверждение, что деньги получил)? Если да, то каким условием в Соглашении?
4 Как стимулировать своевременное перечисление денег от застройщика к дольщику, который уже станет "бывшим"(допустим, аккредитив закроется по сроку, а бенефициар (участник) не успеет по каким либо причинам получить средства с аккредитива? Куда бечь в этом случае?
5 Можно ли обременить право на перерегистрацию ДДУ?
6. Может ли предъявить впоследствии застройщик к бывшему дольщику требование возврата средств от дольщика в сумме, превышающей изначально уплаченную по ДДУ на основании получения неосновательной прибыли (обогащения)?Либо на основании несправедливых договорных условий?
7. Если застройщик в письменном виде оформит предложение о выкупе (или возврате средств) до заключения соглашения - может ли это являться основанием для заключения соглашения? - ведь других оснований кроме "Стороны пришли к соглашению" в тексте договора нет.
Здравствуйте.
Нет ясности с основанием в тексте соглашения. В явном виде не прописано.
С основанием чего?
Добрый день! Рекомендую Вам пересмотреть п. 6 Вашего соглашения, так как в данном случае застройщику легко будет считать договор недействительным (так как он вполне может задержать возврат средств, либо задержать регистрацию Вашего соглашения).
По закону застройщик не имеет права заключать договор с другими участниками, пока Вы не расторгните договор. Однако возможна такая ситуация, что застройщик не выплатит Вам все деньги и заключит договор с другим участником, а Вам придется через суд требовать возврата денег, а это длится долго (судебные разбирательства, приставы).
Для «стимуляции» застройщика необходимо в Вашем соглашении предусмотреть меры ответственности за несвоевременное исполнение своих обязательств.
Для того, чтобы избежать данной ситуации, рекомендую Вам в Вашем соглашении указать, что застройщик обязуется вернуть денежные средства до регистрации расторжения ДДУ.
Сообщите, пожалуйста, была ли у Вас страховка?
Нельзя повесить залог на объект, если Вы расторгли договор.
Застройщик не может требовать возврата денежных средств после их уплаты, если в договоре все было согласовано.
Если Вы заключаете соглашение, в договоре достаточно 1 раз указать «стороны пришли к соглашению», главное в данном случае прописать существенные условия договора в соответствии с гражданским законодательством, иначе договор может быть признан незаключенным, либо регистрирующий орган может отказать в регистрации, заявить о приостановки, что затянет Ваш процесс.
Если нужна будет моя помощь, обращайтесь!
Скажите, пожалуйста, по какой причине застройщик готов расторгнуть договор? В моей практике впервые такое, что застройщик согласен расторгнуть договор и уплатить денежные средства за их пользование (хотя пользование данными деньгами законно, в целях строительства). Тем более что застрахованы риски несдачи дома в срок. Это достаточно подозрительно на мой взгляд, но это лишь мое мнение))
Ваш вопрос: Пока получается, что штрафные санкции — это отмена соглашения и возврат к ДДУ?
Ответ: штрафные санкции — это не отмена соглашения, это способ обеспечения обязательства («стимул» для застройщика выполнить свои обязательства в срок), штрафные санкции не отменяют само соглашение, даже если есть просрочка.
Ваш вопрос: про существенные условия...
Ответ: Соглашение необходимо оформить со ссылками на Ваш ДДУ с подтверждением оплаты, с указанием реквизитов и т. д. — это просто рекомендация «Обратить внимание на их соблюдение».
Страховка была (и пока есть).
Схема предполагается следующая.
Деньги резервируются (депонируются) застройщиком на аккредитивном счете. Банк подтверждает это. Аккредитив покрытый, безотзывной, безакцептный.
Также Дольщик указывает свой счет, куда впоследствии должны поступить средства.
Подписывается соглашение
Отдается на регистрацию.
Экземпляр с отметкой возвращается дольщику и он показывает его банку.
Банк проверяет наличие отметки и перечисляет деньги с аккредитива на счет дольщика (который был ранее указан).
Если задержка зачисления на аккредитив - сделка расторгается, соглашение не подписывается.
Если препятствие (удлинение сроков регистрации до срабатывания срока аккредитива, дольщик денег не получает, соглашение считается не выполненным и расторгается, возвращаемся к условиям ДДУ. Но, возникает коллизия, если застройщик почти одновременно подаст на регистрацию следующего дольщика. То есть потребуется суд, про который Вы указываете?
Штрафные.Например:
п.6....
- при Совершении Застройщиком действий, препятствующих регистрации настоящего Соглашения в Управлении Росреестра по ..... обл. и задержке регистрации на более чем 30 дней с момента подачи документов - застройщик выплачивает неустойку в размере 1/150 от ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки до момента получения дольщиком всей суммы денег по п.3 Соглашения.
С существенными условиями пока мне не понятно. Они сейчас не указаны?
На основании чего стороны пришли к соглашению.
Нужно ли что-то добавлять или достаточно того, что написано?
Нужно ли указывать обязательно, например ненадлежащее исполнение обязательств? Застройщик категорически не хочет этого (и понятно почему). Особо не хочу настаивать, так как сумма процентов меня устраивает и опасаюсь только последующих возможных попыток отобрать средства назад в суде. На основании, например п.8 Пленума ВАС марта 2016г "О свободе договора".