Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Стоит ли признавать право собственности в объекте незавершенного строительства
Добрый день! В октябре 2014 г. мною была куплена квартира по договору уступки прав (дом должен был быть сдан в 3 квартале 2014 г.). На данный момент стройка признана проблемной (никакие работы на ней не ведутся), а на застройщика заведено уголовное дело по статье "Хищение в особо крупных размерах". У следователя мною получено Постановление о признании потерпевшим по данному уголовному делу. Прошу помочь в следующих вопросах:
1. Собираюсь встать в реестр обманутых дольщиков, но на руках нет платежного поручения, а есть Акт о выполнении обязательств цедентом и документ, что Застройщик по оплате претензий к цеденту не имеет. Достаточно ли этих документов для вступления в реестр или все-таки необходимо платежное поручение?
2. Стоит ли оформлять долю в собственность в незавершенном строительстве? Как я понимаю, данная мера необходима в-основном при банкротстве застройщика, а если он все-таки не обанкротится? Какие существуют риски при офоромлении/не оформлении доли в собственность в сложившейся ситуации?
Спасибо!
Здравствуйте, Денис!
Достаточно ли этих документов для вступления в реестр или все-таки необходимо платежное поручение?
Денис
Согласно Правилам ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (утверждены приказом Минрегиона России от 20.09.2013 № 403), к заявлению о включении в реестр, помимо прочего, должны прилагаться копии документов, подтверждающих внесение заявителем денежных средств для строительства многоквартирного дома.
То есть формально повод для отказа в связи с отсутствием таких документов есть, так как акт о выполнении обязательств говорит о другом (если только в нем не содержится информация, указывающая на внесение вами денежных средств).
Здравствуйте Денис.
Соответствующий порядок включения в так называемый реестр обманутых дольщиков, регулируется приказом Министерства регионального развития РФ.
Так, согласно:
МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПРИКАЗ
от 20 сентября 2013 года N 403
Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены
III. Порядок включения заявителей в Реестр
9. Включение в Реестр осуществляется на основании заявления (.
10. К заявлению прилагаются следующие документы:
1) копия документа, удостоверяющего личность;
2) копии договора и (или) иных документов, подтверждающих возникновение правоотношений между заявителем и застройщиком или иными лицами, осуществлявшими привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, предметом которых является передача жилого помещения заявителю;
3) копии документов, подтверждающих внесение заявителем денежных средств для строительства многоквартирного дома;
4) вступивший в законную силу судебный акт об удовлетворении требований заявителя к застройщику или к иному лицу, привлекшему его денежные средства или приговор суда по уголовному делу, в рамках которого заявитель признан потерпевшим (копии, заверенные судом) или постановление дознавателя, следователя или суда о признании заявителя потерпевшим в рамках возбужденного уголовного дела (при наличии);
5) копии документов о возмещении застройщиком или иным лицом, привлекшим денежные средства, заявителю суммы затрат в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и определенной ценой сделки (при их наличии);
6) вступившее в законную силу решение (определение) суда о признании требования заявителя о передаче жилых помещений или денежных требований к застройщику или иному лицу, привлекшему его денежные средства, в связи с введением процедуры банкротства, признанием банкротом или ликвидацией такого лица (при наличии).Указанные документы предоставляются в виде заверенных подписью заявителя копий с предъявлением подлинников документов должностному лицу контролирующего органа.
11. Каждый документ, содержащий более одного листа, предоставляемый в контролирующий орган, должен быть прошит и пронумерован. Количество листов в таком документе подтверждается подписью заявителя. При приеме документов заявителю выдается расписка о принятии документов к рассмотрению с указанием перечня представленных документов и количества листов.
12. В случае изменения сведений о заявителе, содержащихся в Реестре, контролирующий орган на основании заявления заявителя, поданного в письменной форме, в течение пяти рабочих дней со дня подачи соответствующего заявления о внесении изменений в Реестр вносит в соответствующий раздел Реестра необходимые сведения. К заявлению о внесении изменений в Реестр прилагаются документы, подтверждающие обстоятельства, в связи с которыми требуется внесение таких изменений.
13. Контролирующий орган рассматривает заявление с прилагаемыми документами и в срок не позднее 20 дней со дня подачи заявления принимает решение о включении заявителя в Реестр или о мотивированном отказе во включении заявителя в Реестр и направляет заявителю копию указанного решения.
долю в собственность в незавершенном строительстве?
Что касается этого вопроса, то Верховным судом РФ разъяснено, как дольщику требовать свою квартиру в недострое:
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ дала крайне полезное разъяснение, которое касается нарушенных прав дольщиков. ВС по жалобе жительницы Тюмени пересмотрел решение местного суда, который отказал гражданке в просьбе признать за ней право собственности на квартиру в недостроенной девятиэтажке.
Ситуации, когда человек оплатил строительство своего жилья и не получил его, встречаются часто. Трудно найти в стране город, где нет недостроенных в прежние годы жилых домов. Годами бетонные коробки зданий глядят на мир пустыми проемами окон, а их несостоявшиеся жильцы обивают чиновничьи пороги.
Наша история, которой и занимался Верховный суд, из этого числа. В Тюмени некая фирма начала строительство девятиэтажного жилого дома. Жительница города решила приобрести в ней однокомнатную квартиру.
Все начиналось стандартно — подписание договора, уплата денег, радостное ожидание новоселья. Потом фирма обанкротилась, и работы на стройке замерли на стадии пустой коробки. Раз с новосельем не сложилось, гражданка, желая охранить свои права, пошла в суд с иском. Просила признать за ней права собственности на ее квартиру. Благо, эта квартира есть в наличии — стены и потолок имеются. Районный суд с иском гражданки согласился. А вторая инстанция в лице судебной коллегии по гражданским делам областного суда отменила районное решение и истице категорически отказала. Так дело дошло до Верховного суда РФ.
Верховный суд встал на сторону гражданки. Итак, женщина, судя по кассовому ордеру, полностью выполнила свою часть договора дольщика — внесла на счет строительной фирмы все деньги за однокомнатную квартиру. Фирма-застройщик завершить работу не смогла. В итоге ее признали банкротом. Появился конкурсный управляющий, который подписал с ЖСК договор, по которому кооператив принял недострой и пообещал ввести в эксплуатацию.
Закон не предусматривает запрет на получение в собственность объектов незавершенного строительства
Районный суд, первым рассмотревший иск гражданки, заявил — дом, который передали ЖСК, строился на деньги дольщиков почившей фирмы, в том числе истицы. Здание частично построено и на момент рождения ЖСК уже стояло. По договору о передаче дома к ЖСК перешли обязательства по обеспечению всех дольщиков прежнего застройщика тем, что записано в их договорах.
Истица сумму, прописанную в договоре, исправно выплатила, выполнила свои договорные обязательства. Поэтому вправе требовать признания за ней права собственности на долю в незавершенном строительстве. В областном суде такие выводы посчитали неправильными. Судьи в областном суде заявили: их районные коллеги не обратили внимание, что у истицы был договор с «мертвой» фирмой, а ЖСК к этому договору вообще отношения не имеет.
Верховный суд, перечитав это дело, разъяснил следующее: в Гражданском кодексе (статья 218) сказано, что право собственности на новую вещь, изготовленную с соблюдением закона человеком для самого себя, им же и приобретается. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов — это один из способов приобретения прав частной собственности на жилые и нежилые помещения. Это право охраняется Конституцией.
Отношения, связанные с привлечением денег населения для долевого строительства, урегулированы федеральным законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. В нем сказано, что объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Застройщик по этому же закону обязан объект сдать в срок, а гражданин — заплатить все и вовремя.
По Гражданскому кодексу (статьи 309 и 310) односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение условий не допускается. В нашем случае в нарушение закона в положенный по договору срок женщине квартиру не отдали по причине, что строительство не завершено. ЖСК получил дом для окончания строительства. Но на момент получения дома он был частично построен, включая квартиру, на которую претендует гражданка. Все это говорит о том, что выполненные работы по строительству дома в виде права на объект незавершенного строительства переданы ЖСК, включая долю, оплаченную гражданкой.
Есть постановления двух пленумов — Верховного и Высшего арбитражного судов (N 10 и N 22 от 29 апреля 2010 года). На них рассматривалась практика разрешения споров о защите прав собственности. Есть также статья 130 Гражданского кодекса. Во всем перечисленном утверждается, что объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу. Кроме этого есть Закон «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним».
Из всего этого Верховный суд делает вывод — действующее законодательство не предусматривает запрет на получение и нахождение в собственности граждан и юридических лиц объектов незавершенного строительства. Законом об участии в долевом строительстве урегулирован правовой механизм защиты прав участников такого строительства при неисполнении договорных обязательств. Признание за участником долевого строительства прав собственности на незавершенный объект или долю в нем — это одна из мер реализации такого механизма правовой защиты.По Гражданскому кодексу (статья 219) право собственности на недвижимость возникает с момента ее госрегистрации. Но по постановлениям пленумов, о которых уже упоминали, иск о признании права собственности подлежит удовлетворению, если истец докажет, что у него возникли такие права. И на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.
Верховный суд сказал — тот факт, что строительство дома до сих пор не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав, в том числе признания права на долю в недостроенном доме. По Гражданскому кодексу, если участник долевого строительства честно исполнил свои обязательства, то он вправе рассчитывать на исполнение обязательств другой стороной договора.
И не имеет значения, что прежний застройщик ликвидирован.
Смена застройщика при долгом строительстве не свидетельствует о прекращении обязательств по передаче истцу спорного помещения.
rg.ru/2016/10/25/verhovnyj-sud-raziasnil-poriadok-polucheniia-doli-v-nedostroennom-dome.html
Доброго времени суток, Денис!
1. Собираюсь встать в реестр обманутых дольщиков, но на руках нет платежного поручения, а есть Акт о выполнении обязательств цедентом и документ, что Застройщик по оплате претензий к цеденту не имеет. Достаточно ли этих документов для вступления в реестр или все-таки необходимо платежное поручение?
Денис
Встать в данном случае в реестр обманутых дольщиков желательно так как Вы автоматически станете участником, частью перечня «проблемных» объектов строительства и у Вас, в случае соблюдения застройщиком страхования, появиться возможность получить компенсацию внесённых денежных средств согласно ст. 15.1. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)
1) субсидиарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательству застройщика по передаче жилого помещения по договору в размере цены договора, но не менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, который определен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, и подлежит применению для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение, строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета, на дату заключения договора поручительства. Поручитель отвечает перед участником долевого строительства в том же объеме, что и застройщик, включая предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени);
подать заявление стоит, и приложить необходимые документы.
подробнее о гарантиях обманутых дольщиков описано www.garant.ru/article/499751/
С Уважением, Виталий.
Здравствуйте.
Необходимо платежное поручение, так же уведомление застройщика об уступки права требования если оно включено в договор. Кроме того Уступка прав требования возможно без согласия застройщика если строительство осуществляется в рамках 214-ФЗ и денежные средства полностью внесены в счет оплаты стоимости квартиры первым дольщиком.
закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и
доп., вступ… Статья 11. Уступка прав требований по договору
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору
допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом
долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном
Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору
допускается с момента государственной регистрации договора до момента
подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта
долевого строительства.
3. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после
государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по
договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав
требований по договору является юридическое лицо.
4. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об
уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение
предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к
порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с
законодательством Российской Федерации.
В соответствии сч. 2 ст 382 ГК РФ согласие должника на переход прав кредитора не требуется. Но в договор застройщик может включить правило о необходимости получения согласия. В связи с эти важно уведомить застройщика об уступке прав требования ( цессии )
ГК РФ Статья 382. Основания и порядок перехода прав
кредитора к другому лицу(в ред. Федерального закона от
21.12.2013 N 367-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)
1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору,
может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может
перейти к другому лицу на основании закона.
2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие
должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может
быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда
доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном
запрете.
Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не
препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об
исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности
(банкротстве).
3. Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе
прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим
неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его
исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.
4. Первоначальный кредитор и новый кредитор солидарно обязаны возместить
должнику — физическому лицу необходимые расходы, вызванные переходом права, в
случае, если уступка, которая повлекла такие расходы, была совершена без
согласия должника. Иные правила возмещения расходов могут быть предусмотрены в
соответствии с законами о ценных бумагах.
Здравствуйте, Виталий!
В акте есть информация,что застройщик принял от первого участника ДДУ оплату в сумме (названа сумма) в счет оплаты за квартиру, согласно Договора.
Приказ Минрегиона не называет конкретные документы, главное — они должны подтверждать факт внесения денег. Поэтому, на мой взгляд, это может быть как платежное поручение, так и иной документ, подтверждающий внесение денежных средств.