Консультируйтесь с юристом онлайн

1012 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Недвижимость

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Под расторжением договора купли-продажи недвижимости следует понимать прекращение гражданских правоотношений между продавцом и покупателем недвижимого имущества и наступление определенных правовых последствий в зависимости от способа прекращения действия договора. Для прекращения договора купли-продажи недвижимости достаточно волеизъявления одной стороны при наличии достаточных оснований. Рассмотрим подробнее предусмотренные законом основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости на различных этапах заключения сделки.

Основания

Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости устанавливаются в рамках ГК РФ и непосредственно в условиях самого договора. Основанием для расторжения должно послужить существенное нарушение условий договора и действующего законодательства одной из сторон, либо существенное изменение объективных условий возникших правоотношений в такой степени, что стороны более не могут рассчитывать на предполагаемую при заключении договора выгоду.

Договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут сторонами добровольно либо в судебном порядке. Расторжение договора оформляется в виде соглашения большинства сторон, участвующих в сделке. Если стороны не могут прийти к согласию о прекращении своих правовых отношений, расторжение договора возможно произвести только через суд при наличии причин, установленных ст. 450 ГК РФ. Данный вариант расторжения именуется в законе односторонним.

Таким образом, можем определить общий перечень оснований, влекущих расторжение договора купли-продажи недвижимости:

  • соглашение сторон;
  • решение суда о расторжении договора;
  • односторонний отказ от его исполнения (путем направления уведомления о расторжении договора купли-продажи недвижимости - ст. 450.1. ГК РФ).

Кроме того, сделка может быть признана недействительной, что автоматически влечет прекращение возникших правоотношений между сторонами (ст. 166 ГК РФ).

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости также будет зависеть от стадии заключения сделки, на которой по крайней мере одна из сторон пришла к выводу о невозможности участия в правоотношениях.

Расторжение до регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости до его регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр) является наиболее простым способом прекращения правоотношений между сторонами. Так как сделка с недвижимостью не прошла процедуру государственной регистрации, переход прав на предмет договора не произошел.

Если стороны решили расторгнуть договор до момента его передачи на регистрацию, достаточно заключить обоюдное соглашение о его расторжении в простой письменной форме. В случае расторжения нотариального договора купли-продажи недвижимости необходимо уведомить нотариуса, проводившего сделку, о намерениях сторон.

Если договор уже передан на регистрацию, но еще не получено свидетельство о переходе права, сторонам необходимо подать в Росреестр заявление о регистрации соглашения о расторжении, что повлечет простановку отметки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о прекращении сделки.

Соглашение о расторжении будет принято Росреестром только в том случае, если из его текста будет очевидно, что решение сторон является добровольным, и стороны не имеют претензий друг к другу. По итогам расторжения договора до регистрации восстанавливается правовое положение сторон, существовавшее до заключения договора.

Расторжение после регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации влечет большее количество неблагоприятных последствий, чем отмена договора до регистрации. Обуславливается это тем, что договор прошел государственную процедуру перехода права и закрепил вещные права за новым собственником. Фактически договор уже исполнен, и восстановить первоначальное правовое положение сторон практически невозможно, так как расторжение договора по соглашению сторон предусматривается только на время действия договора.

Фактически, чтобы аннулировать первоначальный договор добровольно, стороны должны заключить новый вариант, где покупатель становится продавцом, а продавец - покупателем, при этом стоимость договора остается прежней, а предмет договора не меняется. В результате сторонам необходимо еще раз пройти государственную регистрацию перехода права и установить первоначальное правовое положение.

В случае одностороннего отказа стороне необходимо обратиться с заявлением в суд, если ранее не было достигнуто внесудебного соглашения. Обращению в суд в любом случае должно предшествовать направление письменного уведомления с предложением расторгнуть заключенный договор. Для принятия решения противоположной стороной должен быть предоставлен разумный срок. Если в течение указанного срока сторона не предприняла никаких действий или ответила прямым отказом в удовлетворении заявленных требований, у другой стороны возникает право обратиться за защитой нарушенных прав в судебном порядке при наличии достаточных оснований.

Исковое заявление

Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи недвижимости не имеет типового образца. Тем не менее, оно должно соответствовать нормам ст. 131 ГПК РФ в части формы и содержания.

Вводная часть искового заявления должна содержать реквизиты суда, в который направляется жалоба, информацию о сторонах-участниках дела, цену иска и его наименование. В фабуле сторона-заявитель должна изложить все доводы и основания (например, о существенном нарушении другой стороной условий контракта либо о наличии непредвиденных обстоятельств, которые помешали бы заключению соглашения изначально или иные обстоятельства), послужившие причиной обращения в суд, а также доказательства в подтверждение своих доводов. Заключительная часть содержит требования, которые сторона заявляет перед судом. Нельзя забывать, что необходимо потребовать не только расторжения заключенного договора, но и фактическое возвращение имущества, переданного по такому договору.

В исковом заявлении обязательно должна присутствовать ссылка о попытках внесудебного урегулирования спора и ответной реакции противоположной стороны. Если суд учтет все доводы и решит, что они являются достаточными для удовлетворения заявленных требований, договор будет признан расторгнутым с момента вступления в законную силу судебного решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Сроки

Сроки расторжения договора купли-продажи недвижимости напрямую зависят от способа, который стороны выбрали в рамках урегулирования спора. Самый быстрый вариант - это заключение добровольного соглашения о расторжении. Таким образом стороны потратят время только на его составление и передачу в регистрирующий орган, если регистрация основного документа еще не была произведена. Если договор прошел регистрацию, а стороны так же добровольно намерены расторгнуть его, им придется потратить время на составление нового договора купли-продажи и повторное прохождение процедуры регистрации.

В случае обращения в суд необходимо учитывать, что установленный ГПК РФ срок для рассмотрения искового заявления в гражданском судопроизводстве составляет как минимум 2 месяца , в рамках АПК РФ - как минимум 3 месяца (ст. 152).

Общий срок исковой давности о расторжении договора купли-продажи недвижимости составляет 3 года.

Последствия

Правовые последствия расторжения договора купли-продажи опять-таки зависят от стадии, на которой был расторгнут договор. До прохождения государственной процедуры по регистрации перехода права стороны могут рассчитывать на возвращение в первоначальное правовое положение, существовавшее до момента подписания договора. В случае расторжения после процедуры регистрации даже по обоюдному согласию возвратить имущество и переданные за него деньги не представляется возможным, кроме как на основании решения суда или регистрации нового договора купли-продажи.

Налоговые последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости также будут варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств. До регистрации перехода права расторжение договора не влечет начисление налогов, так как подобную сделку можно считать несостоявшейся. После регистрации права налоги будут исчисляться исходя из того периода, в течение которого одна сторона фактически владела имуществом. Противоположная сторона, в свою очередь должна будет отчитаться о полученной выгоде. Если судом подобная сделка будет признана недействительной, это будет свидетельствовать о том, что реализации имущества не происходило. Соответственно это свидетельствует и об отсутствие получения дохода иной стороной.

При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо предусмотреть все возможные юридические события, которые могут стать основанием для расторжения сделки, и прописать их в условиях договора. Если же расторгнуть договор мирным путем не представляется возможным, заинтересованная сторона должна представить все возможные и допустимые доказательства необходимости удовлетворения ее требований о расторжении договора и возвращении имущества.

Похожие темы

1012 юристов сейчас на сайте

Последние вопросы по теме «расторжение договора купли продажи недвижимости»

Все темы
Искать

Расторжение договора купли-продажи недвижимости с использованием маткапитала

Добрый день, подскажите пожалуйста как можно решить проблему,Приобретали недвижимость,(дом) с использованием средств материнского(семейного) капитала. Составили договор купли продажи,зарегистрировали его в ЕГРП в положенном порядке. Передали...

31 Марта 2017, 09:52, вопрос №1591940 Владимир, г. Мурманск

Налоговые последствия при расторжении договора купли-продажи участка и возврате прав собственности продавцу

СИТУАЦИЯ: Заключен договор купли-продажи земельного участка. Продавец — Юридическое лицо, Покупатель — Физическое лицо. По условиям договора: «2. Земельный участок продан Продавцом Покупателю за 3'000'000,00 руб. (Три миллиона руб.),...

28 Марта 2017, 15:35, вопрос №1587954 Светлана Анатольевна, г. Калининград
800 стоимость
вопроса
вопрос решен

Получите совет юриста за 15 минут!

1012 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут

Расторжение договора купли продажи нежилого помещения

В 2014 году по результатам торгов без объявления цены, предварительного осмотра помещения не было, проводимых комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Тулы, доверенным мною лицом было приобретено подвальное помещение в пятиэтажном жилом...

23 Ноября 2016, 19:06, вопрос №1446634 Сергей, г. Тула
1200 стоимость
вопроса
вопрос решен
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Расторжение договора купли-продажи квартиры по инициативе продавца за несвоевременную оплату согласно договора

Является ли существенным основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры со стороны продавца, если покупатель несвоевременно произвел оплату, нарушил срок в договоре больше, чем на 30 дней? Можно ли теперь расторгнуть договор, при этом...

13 Ноября 2016, 18:10, вопрос №1439798 Екатерина, г. Санкт-Петербург
700 стоимость
вопроса
вопрос решен

Договор купли-продажи расторгнут, как избавиться от ипотеки

Здравствуйте! Ситуация такая... ипотека в Сбербанке на 180 мес. (Приобретение готового жилья.) Договор купли-продажи с застройщиком расторгла. После расторжения, Застройщик перевел деньги на ссудный счет в Сбербанке. Как поступать дальше?...

13 Ноября 2016, 06:31, вопрос №1439367 Елена, г. Москва
389 стоимость
вопроса
вопрос решен

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Мне покупатель внес задаток на покупку недвижимости и составили предварительный договор купли продажи с задатком где указан срок оформления договора купли-продажи не позднее 01.09.2014. Срок прошел уже более 2-х лет. Последняя частичная...

29 Сентября 2016, 23:06, вопрос №1392748 Григорий, г. Краснодар
489 стоимость
вопроса
вопрос решен

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после госрегистрации

Добрый день, 1. какие есть основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости после государственной регистрации? 2. сохранится ли срок владения помещением более 3х лет у продавца после расторжения договора купли-продажи в случае...

17 Мая 2016, 19:16, вопрос №1255300 Александр, г. Москва
300 стоимость
вопроса
вопрос решен

Возможно ли расторжение договора купли-продажи после гос. регистрации

Добрый день, 1. какие есть основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости после государственной регистрации? 2. сохранится ли срок владения помещением более 3х лет после расторжения договора купли-продажи?

17 Мая 2016, 19:13, вопрос №1255298 Александр, г. Москва

Может ли покупатель расторгнуть договор купли-продажи квартиры, если он уже подписан?

Здравствуйте! Такая ситуация. Продаю квартиру, покупатель покупает квартиру по ипотеке. Договор купли-продажи уже подписали и и зарегистрировали в регпалате. Покупатель уже получил договор на руки. Договор оформлял банк, выдающий кредит. Деньги за...

25 Ноября 2015, 19:14, вопрос №1051829 Дмитрий, г. Саратов

Расторжение предварительного договора купли- продажи дома

Заключен предварительный договор купли-продажи дома с участком 23июля 2015г по цене 680000руб..Оплата: 100000р.- задаток, 200000р до 10 августа, 380000 после подписания основного договора до 11ноября 2015г. Дата подписания основного договора до...

04 Сентября 2015, 08:43, вопрос №964333 Михаил, г. Новосибирск

Расторжение договора купли-продажи квартиры продавцом

ЗДРАВСТВУЙТЕ. МЫ С МУЖЕМ ПРОДАЛИ КВАРТИРУ 20.08.2015. ДОКУМЕНТЫ УЖЕ ГОТОВЫ. А ПРОДАВЕЦ ХОЧЕТ АННУЛИРОВАТЬ СДЕЛКУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ. ЧТО НАМ ДЕЛАТЬ В ЭТОЙ СИТУАЦИИ?

01 Сентября 2015, 21:44, вопрос №961357 Анна, г. Самара

Расторжение договора купли-продажи квартиры при невыплате средств покупателем

имел неосторожность поддаться заверениям покупателей, что расчёт они со мной за квартиру произведут через месяц после регистрации в юстиции Зарегистрировали договор купли-продажи в юстиции без ипотеки. Прошло три месяца, а продавцы не...

27 Августа 2015, 07:48, вопрос №954947 владимир, г. Омск

Расторжение договора о купле-продаже

Здравствуйте! Вчера (14.08.15) попались как лохи (извините, за такое выражение, но правда) на покупку пылесоса Кирби. Родители заключили договор о купле-продаже, оформили кредитный договор на 36 месяцев без предоплаты, все пописали. Сегодня утром я...

15 Августа 2015, 09:15, вопрос №941616 Алиса, г. Еманжелинск

Расторжение договора купли продажи

Основания расторжения и прекращения настоящего договора определяются в соответствии с действующим законодательством. Это пункт прописан в моем договоре купли продажи, где я покупатель, продавец является моим поставщиком. Хочу расторгнуть договор,...

10 Августа 2015, 09:33, вопрос №935253 Анастасия, г. Нижний Новгород

Гарантированный ответ в мобильном приложении и Telegram!

В наших мобильных сервисах юристы отвечают быстрее и ответ гарантирован даже на бесплатный вопрос.

Вопросы по темам