8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Под расторжением договора купли-продажи недвижимости следует понимать прекращение гражданских правоотношений между продавцом и покупателем недвижимого имущества и наступление определенных правовых последствий в зависимости от способа прекращения действия договора. Для прекращения договора купли-продажи недвижимости достаточно волеизъявления одной стороны при наличии достаточных оснований. Рассмотрим подробнее предусмотренные законом основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости на различных этапах заключения сделки.

Основания

Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости устанавливаются в рамках ГК РФ и непосредственно в условиях самого договора. Основанием для расторжения должно послужить существенное нарушение условий договора и действующего законодательства одной из сторон, либо существенное изменение объективных условий возникших правоотношений в такой степени, что стороны более не могут рассчитывать на предполагаемую при заключении договора выгоду.

Договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут сторонами добровольно либо в судебном порядке. Расторжение договора оформляется в виде соглашения большинства сторон, участвующих в сделке. Если стороны не могут прийти к согласию о прекращении своих правовых отношений, расторжение договора возможно произвести только через суд при наличии причин, установленных ст. 450 ГК РФ. Данный вариант расторжения именуется в законе односторонним.

Таким образом, можем определить общий перечень оснований, влекущих расторжение договора купли-продажи недвижимости:

  • соглашение сторон;
  • решение суда о расторжении договора;
  • односторонний отказ от его исполнения (путем направления уведомления о расторжении договора купли-продажи недвижимости - ст. 450.1. ГК РФ).

Кроме того, сделка может быть признана недействительной, что автоматически влечет прекращение возникших правоотношений между сторонами (ст. 166 ГК РФ).

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости также будет зависеть от стадии заключения сделки, на которой по крайней мере одна из сторон пришла к выводу о невозможности участия в правоотношениях.

Расторжение до регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости до его регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр) является наиболее простым способом прекращения правоотношений между сторонами. Так как сделка с недвижимостью не прошла процедуру государственной регистрации, переход прав на предмет договора не произошел.

Если стороны решили расторгнуть договор до момента его передачи на регистрацию, достаточно заключить обоюдное соглашение о его расторжении в простой письменной форме. В случае расторжения нотариального договора купли-продажи недвижимости необходимо уведомить нотариуса, проводившего сделку, о намерениях сторон.

Если договор уже передан на регистрацию, но еще не получено свидетельство о переходе права, сторонам необходимо подать в Росреестр заявление о регистрации соглашения о расторжении, что повлечет простановку отметки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о прекращении сделки.

Соглашение о расторжении будет принято Росреестром только в том случае, если из его текста будет очевидно, что решение сторон является добровольным, и стороны не имеют претензий друг к другу. По итогам расторжения договора до регистрации восстанавливается правовое положение сторон, существовавшее до заключения договора.

Расторжение после регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации влечет большее количество неблагоприятных последствий, чем отмена договора до регистрации. Обуславливается это тем, что договор прошел государственную процедуру перехода права и закрепил вещные права за новым собственником. Фактически договор уже исполнен, и восстановить первоначальное правовое положение сторон практически невозможно, так как расторжение договора по соглашению сторон предусматривается только на время действия договора.

Фактически, чтобы аннулировать первоначальный договор добровольно, стороны должны заключить новый вариант, где покупатель становится продавцом, а продавец - покупателем, при этом стоимость договора остается прежней, а предмет договора не меняется. В результате сторонам необходимо еще раз пройти государственную регистрацию перехода права и установить первоначальное правовое положение.

В случае одностороннего отказа стороне необходимо обратиться с заявлением в суд, если ранее не было достигнуто внесудебного соглашения. Обращению в суд в любом случае должно предшествовать направление письменного уведомления с предложением расторгнуть заключенный договор. Для принятия решения противоположной стороной должен быть предоставлен разумный срок. Если в течение указанного срока сторона не предприняла никаких действий или ответила прямым отказом в удовлетворении заявленных требований, у другой стороны возникает право обратиться за защитой нарушенных прав в судебном порядке при наличии достаточных оснований.

Исковое заявление

Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи недвижимости не имеет типового образца. Тем не менее, оно должно соответствовать нормам ст. 131 ГПК РФ в части формы и содержания.

Вводная часть искового заявления должна содержать реквизиты суда, в который направляется жалоба, информацию о сторонах-участниках дела, цену иска и его наименование. В фабуле сторона-заявитель должна изложить все доводы и основания (например, о существенном нарушении другой стороной условий контракта либо о наличии непредвиденных обстоятельств, которые помешали бы заключению соглашения изначально или иные обстоятельства), послужившие причиной обращения в суд, а также доказательства в подтверждение своих доводов. Заключительная часть содержит требования, которые сторона заявляет перед судом. Нельзя забывать, что необходимо потребовать не только расторжения заключенного договора, но и фактическое возвращение имущества, переданного по такому договору.

В исковом заявлении обязательно должна присутствовать ссылка о попытках внесудебного урегулирования спора и ответной реакции противоположной стороны. Если суд учтет все доводы и решит, что они являются достаточными для удовлетворения заявленных требований, договор будет признан расторгнутым с момента вступления в законную силу судебного решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Сроки

Сроки расторжения договора купли-продажи недвижимости напрямую зависят от способа, который стороны выбрали в рамках урегулирования спора. Самый быстрый вариант - это заключение добровольного соглашения о расторжении. Таким образом стороны потратят время только на его составление и передачу в регистрирующий орган, если регистрация основного документа еще не была произведена. Если договор прошел регистрацию, а стороны так же добровольно намерены расторгнуть его, им придется потратить время на составление нового договора купли-продажи и повторное прохождение процедуры регистрации.

В случае обращения в суд необходимо учитывать, что установленный ГПК РФ срок для рассмотрения искового заявления в гражданском судопроизводстве составляет как минимум 2 месяца , в рамках АПК РФ - как минимум 3 месяца (ст. 152).

Общий срок исковой давности о расторжении договора купли-продажи недвижимости составляет 3 года.

Последствия

Правовые последствия расторжения договора купли-продажи опять-таки зависят от стадии, на которой был расторгнут договор. До прохождения государственной процедуры по регистрации перехода права стороны могут рассчитывать на возвращение в первоначальное правовое положение, существовавшее до момента подписания договора. В случае расторжения после процедуры регистрации даже по обоюдному согласию возвратить имущество и переданные за него деньги не представляется возможным, кроме как на основании решения суда или регистрации нового договора купли-продажи.

Налоговые последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости также будут варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств. До регистрации перехода права расторжение договора не влечет начисление налогов, так как подобную сделку можно считать несостоявшейся. После регистрации права налоги будут исчисляться исходя из того периода, в течение которого одна сторона фактически владела имуществом. Противоположная сторона, в свою очередь должна будет отчитаться о полученной выгоде. Если судом подобная сделка будет признана недействительной, это будет свидетельствовать о том, что реализации имущества не происходило. Соответственно это свидетельствует и об отсутствие получения дохода иной стороной.

При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо предусмотреть все возможные юридические события, которые могут стать основанием для расторжения сделки, и прописать их в условиях договора. Если же расторгнуть договор мирным путем не представляется возможным, заинтересованная сторона должна представить все возможные и допустимые доказательства необходимости удовлетворения ее требований о расторжении договора и возвращении имущества.

Последние вопросы по теме «расторжение договора купли продажи недвижимости»

Фильтры
Договорное право
Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости?
Добрый день! Купили дом осенью 2017г., оказалось, что весной 2018г. грунтовые воды затопили участок и подвал дома. Можем ли мы расторгнуть на этих основаниях договор купли-продажи? Спасибо.
11 июля 2018, 03:55, вопрос №2049106, Елена, г. Барнаул
1 ответ
Нужен юрист для бизнеса?
Правовед.ру запустил новый сервис для предпринимателей
Недвижимость
Расторжение договора купли-продажи недвижимости с использованием маткапитала
Добрый день, подскажите пожалуйста как можно решить проблему,Приобретали недвижимость,(дом) с использованием средств материнского(семейного) капитала. Составили договор купли продажи,зарегистрировали его в ЕГРП в положенном порядке. Передали документы в Пенсионный фонд РФ для вынесения решения по данному вопросу.В данной ситуации от имени покупателей, действовало ДОВЕРЕННОЕ лицо в поиске,приобретении,оформлении,регистрации в ЕГРП, по нотариально заверенной доверенности сроком на шест месяцев, приобретенную недвижимость в виду сложившихся семейных обстоятельств мы как покупатели не видели,(жена была беременная,на последнем сроке) и постоянно была в больнице на стационарном и на амбулаторном домашнем лечении. высокая угроза выкидыша. Но по началу планировали посетить указанную недвижимость чтобы убедится, что она принадлежит к разряду жилой. Как заверяла доверенное лицо,что оно(дом) несомненно подойдет за приобретение за средства (МСК).Доверенное лицо представилось по тел.сотрудником агентства недвижимости но но письменных договоров и тд. не заключали. Поверили НА СЛОВО. все то длилось ровно столько шла проверка. Вывод ПФРФ 1) перевести средства, мы обрадовались, ну все хорошо- поже, второе решение по открывшимся обстоятельствам, отказать в выплате, основание:дом не подходит,выезжала комиссия,сфотографировала дом, там можно сказать руины бывшего, жилого дома. тут мы в шоке, перевели данному доверителю 38 000 рублей и в итоге получили расторжение договора купли продажи,и отсутствием денег. Потом доверитель клянчила у нас еще денег по ее словам расторжения договора якобы только через суд. Объяснили ей что не обязательно, если продавец покупатель не против, то составляется соглашение и подается в ЕГРП для возврата на круги своя. Об том ей сказали она согласилась составить данное соглашение и имея доверенность возвратить все продавцу. Потом связь с ней прервалась. Через восемь месяцев,получаем письмо от продавца чтобы мы явились в агентство недвижимости,для подписания соглашения о расторжении договора купли-продажи. письмо(заказное) направила нам наш бывший доверитель,срок у которой истек по доверенности, с вложением письма от продавца. Все было бы не плохо,но живем мы за три тысячи километров,и срок явки указанный в письме,совпал с числом получения его нами на почте. иными словами не придумали еще такой вид транспорта который мог так быстро перемещать людей. Все то прописано в эмоциях, но хотим получить без эмоциональный ответ. 1) что нам ответить на данное письмо продавца (надо ли???) 2) можем ли мы возвратить назад выплаченную сумму денег. 3) можем ли мы на расстоянии подписать данное соглашение, цифровая подпись,нотариально,или другие варианты чтобы нам не тратить деньги и не ехать сделать то на расстоянии. 4) или может есть какое другое решение данной проблемы. Надеемся на толковые ответы ссылаясь на законы РФ. заранее благодарны.
31 марта 2017, 06:52, вопрос №1591940, Владимир, г. Мурманск
1 ответ
Есть вопрос? Задайте его всем юристам сайта!
800 ₽
Вопрос решен
Налоговое право
Налоговые последствия при расторжении договора купли-продажи участка и возврате прав собственности продавцу
СИТУАЦИЯ: Заключен договор купли-продажи земельного участка. Продавец — Юридическое лицо, Покупатель — Физическое лицо. По условиям договора: «2. Земельный участок продан Продавцом Покупателю за 3'000'000,00 руб. (Три миллиона руб.), подлежащие уплате Покупателем Продавцу в срок до 01.03.2022 года. Продавец может потребовать досрочной уплаты Покупателем стоимости Земельного участка, а Покупатель в таком случае обязан выполнить требование Продавца в срок не более 15 (пятнадцати) дней со дня получения уведомления. Стороны установили, что в соответствии со статьями 488, 489 ГК РФ, с момента передачи Земельного участка и до его полной оплаты, Земельный участок будет находится в залоге у Продавца. 3. В случае если Покупатель не выполнит обязательство по уплате Продавцу стоимости Земельного участка, в том числе не выполнит требование о досрочной оплате, настоящий договор подлежит расторжению, а право собственности на Земельный участок подлежит возврату Продавцу. …................................... 7. Настоящий договор является одновременно актом приема-передачи, в соответствии с которым Продавец передал, а Покупатель принял Земельный участок. 8. Переход права собственности на Земельный участок подлежит обязательной государственной регистрации. 9. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами. Право собственности на Земельный участок у Покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.» ВОПРОС: Возникают ли какие-нибудь налоговые последствия у Продавца и/или Покупателя по данной сделке в случае не оплаты Покупателем Земельного участка, расторжения договора и возврата права собственности на Земельный участок Продавцу по Соглашению сторон согласно условиям Договора купли-продажи? (Не будет ли это расцениваться как обратная продажа с возникновением налоговых последствий?). Продавец - Юридическое лицо применяет упрощенную систему налогообложения с объектом "Доходы" (6%). Покупатель - Физическое лицо НЕ является Индивидуальным предпринимателем. До заключения договора купли-продажи земельный участок числился на балансе юридического лица по стоимости 9'000'000,00 руб. (Девять миллионов руб.). В случае расторжения договора (в договоре стоимость 3'000'000,00 руб.) и возврате права собственности на земельный участок, по какой стоимости юридическое лицо должно принять его обратно на баланс?
28 марта 2017, 12:35, вопрос №1587954, Светлана Анатольевна, г. Калининград
13 ответов
1200 ₽
Вопрос решен
Недвижимость
Расторжение договора купли продажи нежилого помещения
В 2014 году по результатам торгов без объявления цены, предварительного осмотра помещения не было, проводимых комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Тулы, доверенным мною лицом было приобретено подвальное помещение в пятиэтажном жилом доме. Между мной и куми г.Тулы был заключён договор купли продажи, переход права собственности зарегистрирован в Росреестре. В настоящий момент я желаю признать слелку не действительной, расторгнуть и вернуть оплаченные за помещение деньги на том основании, что Куми мне продали подвальное помещение в котором находятся все коммуникации дома, в том числе бойлерная и электро подстанция. Использование помещения мною не возможно так как я обязана постоянно предоставлять доступ в подвальное помещение жэу и электрикам в том числе и при различных авариях в доме, жильцы дома так же против, что у подвала их дома появился собственник, насколько я понимаю Куми не имело право продавать подвал с коммуникациями, нарушаются права жильцов дома. На плане, тех паспорте, договоре купли продажи подвального помещения отсутствуют сведения о том, что в подвале расположена общая бойлерная и электро подстанция. Просьба отвечать со ссылками на нпа и по возможности судебную практику.
23 ноября 2016, 16:06, вопрос №1446634, Сергей, г. Тула
9 ответов
700 ₽
Вопрос решен
Жилищное право
Расторжение договора купли-продажи квартиры по инициативе продавца за несвоевременную оплату согласно договора
Является ли существенным основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры со стороны продавца, если покупатель несвоевременно произвел оплату, нарушил срок в договоре больше, чем на 30 дней? Можно ли теперь расторгнуть договор, при этом продавец не забирает деньги из сейфовой ячейки и не отдает расписку покупателю.
13 ноября 2016, 15:10, вопрос №1439798, Екатерина, г. Санкт-Петербург
18 ответов
389 ₽
Вопрос решен
Ипотека
Договор купли-продажи расторгнут, как избавиться от ипотеки
Здравствуйте! Ситуация такая... ипотека в Сбербанке на 180 мес. (Приобретение готового жилья.) Договор купли-продажи с застройщиком расторгла. После расторжения, Застройщик перевел деньги на ссудный счет в Сбербанке. Как поступать дальше? Расторгается кредитный договор и снимается обременение или же снимается обременение, а после расторгается кредитный договор? И возможно ли расторжение кредитного договора со Сбербанком, если сумма долга по ипотеке с учетом выплаты % Банку уже лежит на ссудном счете Сбербанка? В кредитном договоре усматривается: 5. Основания и порядок расторжения Договора. 5.1. В случае, указанном в п.4.3.6. Общих условий кредитования, в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ с даты направления Кредитором соответствующего извещения Заемщику/Созаемщикам ( заказным письмом с уведомлением о вручении) Договор считается: -расторгнутым (при выдаче Кредита единовременно); - расторгнутым или измененным (при выдаче Кредита частями). 5.2 Договор считается расторгнутым по соглашению сторон в случае, указанном в п. 2.6 Общих условий кредитования, с даты, следующей за датой окончания срока, указанного в п. 2.4., с учетом п. 2.5 (при необходимости) Общих условий кредитования. Пункты: 2.4, 2.5, 2.6 из Кредитного Договора: -п. 2.4 Заемщик/Созаемщик вправе получить Кредит/первую часть Кредита в течении 45 сорока пяти) календарных дней с даты заключения Договора (не включая эту дату). -п.2.5 В случае предоставления в качестве обеспечения залога объекта недвижимости/прав требования участника долевого строительства (если залог объекта недвижимости/прав требования участника долевого строительства предусмотрен Договором). Кредитор вправе продлить срок выдачи Кредита/первой части Кредита до 90 (Девяноста) календарных дней с даты заключения Договора (не включая эту дату) на основании заявления Заемщика/Титульного созаемщика и документов, подтверждающих необходимость предоставления отсрочки. -п. 2.6 В случае неполучения Заемщиком/Созаемщиком Кредита/первой части Кредита в течение срока, указанного в п.2.4., с учетом п. 2.5 (при необходимости) Общих условий кредитования, обязательства Кредитора по выдаче Кредита прекращаются. С уважением, Е.
13 ноября 2016, 03:31, вопрос №1439367, Елена, г. Москва
9 ответов
489 ₽
Вопрос решен
Гражданское право
Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости
Мне покупатель внес задаток на покупку недвижимости и составили предварительный договор купли продажи с задатком где указан срок оформления договора купли-продажи не позднее 01.09.2014. Срок прошел уже более 2-х лет. Последняя частичная оплата(аванс) по договору был 3 месяца назад. Сейчас я нашёл другого покупателя, имею ли я расторгнуть этот договор в одностороннем порядке и как быть с задатком? (Авансы я ему все верну, когда объявится). Обязательно ли уведомлять покупателя о расторжении договора, так как на звонки и письма, в последнее время, он не отвечает.
29 сентября 2016, 20:06, вопрос №1392748, Григорий, г. Краснодар
9 ответов
300 ₽
Вопрос решен
Недвижимость
Расторжение договора купли-продажи недвижимости после госрегистрации
Добрый день, 1. какие есть основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости после государственной регистрации? 2. сохранится ли срок владения помещением более 3х лет у продавца после расторжения договора купли-продажи в случае последующей продажи в этом же году?
17 мая 2016, 16:16, вопрос №1255300, Александр, г. Москва
5 ответов
Договорное право
Возможно ли расторжение договора купли-продажи после гос. регистрации
Добрый день, 1. какие есть основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости после государственной регистрации? 2. сохранится ли срок владения помещением более 3х лет после расторжения договора купли-продажи?
17 мая 2016, 16:13, вопрос №1255298, Александр, г. Москва
3 ответа
Договорное право
Может ли покупатель расторгнуть договор купли-продажи квартиры, если он уже подписан?
Здравствуйте! Такая ситуация. Продаю квартиру, покупатель покупает квартиру по ипотеке. Договор купли-продажи уже подписали и и зарегистрировали в регпалате. Покупатель уже получил договор на руки. Договор оформлял банк, выдающий кредит. Деньги за квартиру я должен получить после предоставления покупателем в банк права собственности. Может ли покупатель расторгнуть договор купли-продажи, если может как это будет выглядеть? Мне кажется, банк должен выплатить мне деньги за квартиру, по договору, а потом покупатель или банк в судебном порядке должен расторгать договор купли-продажи! Прав ли я? Спасибо!
25 ноября 2015, 16:14, вопрос №1051829, Дмитрий, г. Саратов
1 ответ
Договорное право
Расторжение предварительного договора купли- продажи дома
Заключен предварительный договор купли-продажи дома с участком 23июля 2015г по цене 680000руб..Оплата: 100000р.- задаток, 200000р до 10 августа, 380000 после подписания основного договора до 11ноября 2015г. Дата подписания основного договора до 1сентября2015г.200000 были получены только 31августа 2015г. Основной договор до сих пор не составлялся,покупатели не идут на контакт.Статья 429 ГК РФ в договоре прописана Могу ли я расторгнуть договор в связи с несоблюдением сроков договора без обращения в суд? А после расторжения заключить дугой на других условиях? Покупатели хотят расчитаться материнским капиталом (до истечения 3лет) в договоре об этом упоминаний нет,одобрят ли им сделку в ПФ уверенности нет,В сроки оплаты не уложатся. Ждать более оговоренных ранее сроков не могу, несу убытки. Как практически поступить в такой ситуации для расторжения договора или его изменения, если покупатели на это не согласятся.В случае с расторжением как быть с задатком? Продажа делается по доверенности отца дочери, ему 87лет,пока он в здравии. Спасибо.
04 сентября 2015, 05:43, вопрос №964333, Михаил, г. Новосибирск
1 ответ
Договорное право
Расторжение договора купли-продажи квартиры продавцом
ЗДРАВСТВУЙТЕ. МЫ С МУЖЕМ ПРОДАЛИ КВАРТИРУ 20.08.2015. ДОКУМЕНТЫ УЖЕ ГОТОВЫ. А ПРОДАВЕЦ ХОЧЕТ АННУЛИРОВАТЬ СДЕЛКУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ. ЧТО НАМ ДЕЛАТЬ В ЭТОЙ СИТУАЦИИ?
01 сентября 2015, 18:44, вопрос №961357, Анна, г. Самара
2 ответа
Договорное право
Расторжение договора купли-продажи квартиры при невыплате средств покупателем
имел неосторожность поддаться заверениям покупателей, что расчёт они со мной за квартиру произведут через месяц после регистрации в юстиции Зарегистрировали договор купли-продажи в юстиции без ипотеки. Прошло три месяца, а продавцы не рассчитываются, более того говорят, что раз договор подписал, значит они ничего не должны и деньги не вернут. Долговых расписок нет. Как мне вернуть право собственности обратно себе?
27 августа 2015, 04:48, вопрос №954947, владимир, г. Омск
4 ответа
Договорное право
Расторжение договора купли-продажи на основании кредита
Здравствуйте! Вчера (14.08.15) попались как лохи (извините, за такое выражение, но правда) на покупку пылесоса Кирби. Родители заключили договор о купле-продаже, оформили кредитный договор на 36 месяцев без предоплаты, все пописали. Сегодня утром я обнаружила явные дефекты на корпусе и колёсах, которые вчера вечером (с 20-00 по 23-30) не увидели. Также нам не передали тех.паспорт, инструкцию, сказав что нет в наличии - привезут 15.08. Пылесос оставили тот на котором и была проведена демонстрация, при нас ни кто новый не распаковывал и коробку нам не оставили, сказав, что коробка храниться будет у них. Является ли все вышеперечисленное причиной для расторжения договора без уплаты каких-либо процентов?
15 августа 2015, 06:15, вопрос №941616, Алиса, г. Еманжелинск
1 ответ
Договорное право
Расторжение договора купли продажи и прекращение его действия
Основания расторжения и прекращения настоящего договора определяются в соответствии с действующим законодательством. Это пункт прописан в моем договоре купли продажи, где я покупатель, продавец является моим поставщиком. Хочу расторгнуть договор, но у меня нет оснований. Как мне расторгнуть договор?
10 августа 2015, 06:33, вопрос №935253, Анастасия, г. Нижний Новгород
1 ответ
Ищите ответ? Спросить юриста проще
или8 499 938-65-20
Другие популярные темы