Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Здравствуйте!

предварительный договор выложить можете, скрыв личное?

Сейчас я нашёл другого покупателя, имею ли я расторгнуть этот договор в одностороннем порядке и как быть с задатком?
Григорий

Здравствуйте. Вы сам договор можете выложить? (личные данные можете затереть)

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2.Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Если вина покупателя, то задаток не подлежит возврату

Обязательно ли уведомлять покупателя о расторжении договора, так как на звонки и письма, в последнее время, он не отвечает.
Григорий

Уточните, а ранее вы направляли уведомления о заключении договора?

Здравствуйте Григорий!

Считаю обязательства по вашему предварительному договору прекратились в силу части 6 ст. 429 ГК РФ, так как срок заключения основного договора истек.

Статья 429. Предварительный договор
Позиции высших судов по ст. 429 ГК РФ >>>
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Кроме того, так как ваше обязательство прекратилось, то вы обязаны возвратить уплаченный вам задаток в силу следующей статьи

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
Позиции высших судов по ст. 381 ГК РФ >>>
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Обязательно ли уведомлять покупателя о расторжении договора, так как на звонки и письма, в последнее время, он не отвечает.
Григорий

Не обязательно, но если вы знаете его адрес, все же уведомите, так как вам нужно возвратить задаток, пишите, что ваши обязательства прекратились, и требуйте забрать сумму задатка во избежание начисление процентов по ст. 395 ГК РФ.

Сейчас я нашёл другого покупателя, имею ли я расторгнуть этот договор в одностороннем порядке
Григорий

Договор считается прекращенным, и вы имеете право заключить договор купли продажи с новым покупателем.

Здравствуйте, Григорий!

Предварительный договор не расторгается, как таковой: его действие либо прекращается (если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ), либо сторона направляет требование о заключении основного договора, либо данный договор может быть договором купли-продажи в судебном порядке.

В данном положении Вы можете потребовать признания предварительного договора основным договором и определения условия о сроке оплаты.

ГК РФ Ст. 429 Предварительный договор

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

ГК РФ Статья 486. Оплата товара
1. Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
2. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
3. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
4. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Про последствия продажи квартиры другому покупателю:

Он может быть признан добросовестным приобреталаем, если будет доказано, чтот он знал или и должен был знать о притязаниях на кватиру прежнего покупателя.

.Статья 460. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Здравствуйте!

То есть задаток покупателю нужно будет вернуть? А то, что он меня два года «завтраками кормил» это не считается? И что деньги за этот период времени обесценились почти в 2 раза?

По вопросу о том, можно ли обеспечить задатком предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, существует две позиции судов.

Позиция 1

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества не может быть обеспечен задатком. Данная позиция соответствует позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 19.01.2010 N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-583.

По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей с точки зрения их самостоятельного значения не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

Позиция№ 2

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества может быть обеспечен задатком.

Определение Верховного Суда РФ от 22.07.2008 N 53-В08-5

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 2 — 4 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В вашем предварительном договоре я не нашел конкретную дату заключения основного договора. В большинстве случаев, например в моем регионе проживания, суды признают данные суммы авансом.

Скорее всего их и признают авансом, текстовка вашего договора похожа на один из случаев (в моей практике), когда имеено так все и произошло.

Если до

окончания срока, определенного предварительным договором для заключения
основного договора, такой договор не был заключен, и ни одна из сторон не
направила другой стороне письменного предложения об его заключении,
следовательно, исходя из положения п. 6
ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные
предварительным договором, считаются прекращенными.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его
исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения
задаток должен быть возвращен.

Согласно
п.3 ст.487 ГК РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму
предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в
установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи
оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не
переданный продавцом.

Таким образом, учитывая прекращение обязательств, предусмотренных
предварительным договором, и отсутствие обязательств по основному договору
вследствие его не заключения, стороны должны вернуться в первоначальное
положение.

Необходимо учесть такжен, что пунктом
2 статьи 381 ГК РФ определено, что если за неисполнение
договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она
обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, для применения положений п. 2
ст. 381 ГК РФ необходимо наличие вины одной из
сторон в неисполнении договора.

Поскольку предложение о заключении договора купли-продажи
не было сделано при этом другой стороной, в
свою очередь, также каких-либо предложений о заключении такого
договора в установленный предварительным договором срок сделано не было,
оснований для возложения ответственности за неисполнение договора только на
одно лицо и применения положений п.2 ст.381 ГК РФ не имеется.

При таких
обстоятельствах, учитывая, что срок действия предварительного договора истек, а
основной договор заключен не был, оснований для нахождения переданной
денежной суммы у Вас не имеется, а потому
она подлежит взысканию (возврату) в пользу покупателя(См.
Апелляционное определение Московского городского суда от 04 марта 2015 г. N
33-6943/15) при этом оснований для возложения ответственности за неисполнение договора на какую либо сторону не имеется.