Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️

Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли продажи Расторжение договора купли продажи квартиры Расторжение договора по соглашению сторон

Основания
Расторжение до регистрации
Расторжение после регистрации
Исковое заявление
Сроки
Последствия

Под расторжением договора купли-продажи недвижимости следует понимать прекращение гражданских правоотношений между продавцом и покупателем недвижимого имущества и наступление определенных правовых последствий в зависимости от способа прекращения действия договора. Для прекращения договора купли-продажи недвижимости достаточно волеизъявления одной стороны при наличии достаточных оснований. Рассмотрим подробнее предусмотренные законом основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости на различных этапах заключения сделки.

Основания

Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости устанавливаются в рамках ГК РФ и непосредственно в условиях самого договора. Основанием для расторжения должно послужить существенное нарушение условий договора и действующего законодательства одной из сторон, либо существенное изменение объективных условий возникших правоотношений в такой степени, что стороны более не могут рассчитывать на предполагаемую при заключении договора выгоду.

Договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут сторонами добровольно либо в судебном порядке. Расторжение договора оформляется в виде соглашения большинства сторон, участвующих в сделке. Если стороны не могут прийти к согласию о прекращении своих правовых отношений, расторжение договора возможно произвести только через суд при наличии причин, установленных ст. 450 ГК РФ. Данный вариант расторжения именуется в законе односторонним.

Таким образом, можем определить общий перечень оснований, влекущих расторжение договора купли-продажи недвижимости:

соглашение сторон;
решение суда о расторжении договора;
односторонний отказ от его исполнения (путем направления уведомления о расторжении договора купли-продажи недвижимости - ст. 450.1. ГК РФ).

Кроме того, сделка может быть признана недействительной, что автоматически влечет прекращение возникших правоотношений между сторонами (ст. 166 ГК РФ).

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости также будет зависеть от стадии заключения сделки, на которой по крайней мере одна из сторон пришла к выводу о невозможности участия в правоотношениях.

Расторжение до регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости до его регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр) является наиболее простым способом прекращения правоотношений между сторонами. Так как сделка с недвижимостью не прошла процедуру государственной регистрации, переход прав на предмет договора не произошел.

Если стороны решили расторгнуть договор до момента его передачи на регистрацию, достаточно заключить обоюдное соглашение о его расторжении в простой письменной форме. В случае расторжения нотариального договора купли-продажи недвижимости необходимо уведомить нотариуса, проводившего сделку, о намерениях сторон.

Если договор уже передан на регистрацию, но еще не получено свидетельство о переходе права, сторонам необходимо подать в Росреестр заявление о регистрации соглашения о расторжении, что повлечет простановку отметки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о прекращении сделки.

Соглашение о расторжении будет принято Росреестром только в том случае, если из его текста будет очевидно, что решение сторон является добровольным, и стороны не имеют претензий друг к другу. По итогам расторжения договора до регистрации восстанавливается правовое положение сторон, существовавшее до заключения договора.

Расторжение после регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации влечет большее количество неблагоприятных последствий, чем отмена договора до регистрации. Обуславливается это тем, что договор прошел государственную процедуру перехода права и закрепил вещные права за новым собственником. Фактически договор уже исполнен, и восстановить первоначальное правовое положение сторон практически невозможно, так как расторжение договора по соглашению сторон предусматривается только на время действия договора.

Фактически, чтобы аннулировать первоначальный договор добровольно, стороны должны заключить новый вариант, где покупатель становится продавцом, а продавец - покупателем, при этом стоимость договора остается прежней, а предмет договора не меняется. В результате сторонам необходимо еще раз пройти государственную регистрацию перехода права и установить первоначальное правовое положение.

В случае одностороннего отказа стороне необходимо обратиться с заявлением в суд, если ранее не было достигнуто внесудебного соглашения. Обращению в суд в любом случае должно предшествовать направление письменного уведомления с предложением расторгнуть заключенный договор. Для принятия решения противоположной стороной должен быть предоставлен разумный срок. Если в течение указанного срока сторона не предприняла никаких действий или ответила прямым отказом в удовлетворении заявленных требований, у другой стороны возникает право обратиться за защитой нарушенных прав в судебном порядке при наличии достаточных оснований.

Исковое заявление

Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи недвижимости не имеет типового образца. Тем не менее, оно должно соответствовать нормам ст. 131 ГПК РФ в части формы и содержания.

Вводная часть искового заявления должна содержать реквизиты суда, в который направляется жалоба, информацию о сторонах-участниках дела, цену иска и его наименование. В фабуле сторона-заявитель должна изложить все доводы и основания (например, о существенном нарушении другой стороной условий контракта либо о наличии непредвиденных обстоятельств, которые помешали бы заключению соглашения изначально или иные обстоятельства), послужившие причиной обращения в суд, а также доказательства в подтверждение своих доводов. Заключительная часть содержит требования, которые сторона заявляет перед судом. Нельзя забывать, что необходимо потребовать не только расторжения заключенного договора, но и фактическое возвращение имущества, переданного по такому договору.

В исковом заявлении обязательно должна присутствовать ссылка о попытках внесудебного урегулирования спора и ответной реакции противоположной стороны. Если суд учтет все доводы и решит, что они являются достаточными для удовлетворения заявленных требований, договор будет признан расторгнутым с момента вступления в законную силу судебного решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Сроки

Сроки расторжения договора купли-продажи недвижимости напрямую зависят от способа, который стороны выбрали в рамках урегулирования спора. Самый быстрый вариант - это заключение добровольного соглашения о расторжении. Таким образом стороны потратят время только на его составление и передачу в регистрирующий орган, если регистрация основного документа еще не была произведена. Если договор прошел регистрацию, а стороны так же добровольно намерены расторгнуть его, им придется потратить время на составление нового договора купли-продажи и повторное прохождение процедуры регистрации.

В случае обращения в суд необходимо учитывать, что установленный ГПК РФ срок для рассмотрения искового заявления в гражданском судопроизводстве составляет как минимум 2 месяца , в рамках АПК РФ - как минимум 3 месяца (ст. 152).

Общий срок исковой давности о расторжении договора купли-продажи недвижимости составляет 3 года.

Последствия

Правовые последствия расторжения договора купли-продажи опять-таки зависят от стадии, на которой был расторгнут договор. До прохождения государственной процедуры по регистрации перехода права стороны могут рассчитывать на возвращение в первоначальное правовое положение, существовавшее до момента подписания договора. В случае расторжения после процедуры регистрации даже по обоюдному согласию возвратить имущество и переданные за него деньги не представляется возможным, кроме как на основании решения суда или регистрации нового договора купли-продажи.

Налоговые последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости также будут варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств. До регистрации перехода права расторжение договора не влечет начисление налогов, так как подобную сделку можно считать несостоявшейся. После регистрации права налоги будут исчисляться исходя из того периода, в течение которого одна сторона фактически владела имуществом. Противоположная сторона, в свою очередь должна будет отчитаться о полученной выгоде. Если судом подобная сделка будет признана недействительной, это будет свидетельствовать о том, что реализации имущества не происходило. Соответственно это свидетельствует и об отсутствие получения дохода иной стороной.

При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо предусмотреть все возможные юридические события, которые могут стать основанием для расторжения сделки, и прописать их в условиях договора. Если же расторгнуть договор мирным путем не представляется возможным, заинтересованная сторона должна представить все возможные и допустимые доказательства необходимости удовлетворения ее требований о расторжении договора и возвращении имущества.

Последние вопросы по теме «расторжение договора купли продажи недвижимости»

Гражданское право

Могу ли я расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Здравствуйте! Могу ли я расторгнуть договор купли-продажи квартиры (я покупатель), так как при покупке квартиры в ипотеку, я заплатила аванс продавцу ( есть расписка), 10% от стоимости квартиры-это условие банка для выдачи кредита. В ходе заключения договора купли-продажи, договорились с продавцом, что он вернет мне деньги, уплаченные ранее в виде аванса. Как только банк перевел ему деньги на счет, продавец вернул мне деньги(аванс) как и договаривались, но была составлена расписка, что я получила от такого-то денежную сумму такую-то. Расписка составлялась для того, чтобы в случае расторжения договора к-п, я не истребовала с него этих денег. Но прошло 2 года, я узнаю, что этот продавец через суд требует вернуть ему эти деньги(по расписке). У меня нет таких денег, тем более, что он получил от банка ту сумму за которую реально продавал квартиру, а сейчас решил нажиться на мне. Что делать подскажите?

06 ноября 2014, 11:37, вопрос №607554, Ирина, г. Челябинск

1 ответ

800 ₽

Вопрос решен

Жилищное право

Отказ от продажи квартиры после подписания договора купли -продажи

подписан договор купли продажи на квартиру и документы поданы в регистрационную палату. как продавец может прервать сделку до получения денег и какие санкции при этом последуют? спасибо

31 октября 2014, 12:00, вопрос №602526, наталья, г. Москва

14 ответов

Есть вопрос? Задайте его всем юристам сайта!

Право собственности

Продажа квартиры с оплатой материнским капиталом

Здравствуйте! Ответьте, пожалуйста на мой вопрос. Я продала квартиру с частичной оплатой средствами материнского капитала. После получения Свидетельства о праве собственности покупатель не обратился в Пенсионный Фонд с требованием направить средства материнского капитала на оплату покупки квартиры. В какой срок у меня возникает право потребовать расторжения договора купли-продажи квартиры и по истечении какого срока оно прекращается? Спасибо.

30 октября 2014, 14:34, вопрос №601595, шварц татьяна глебовна, г. Москва

1 ответ

Договорное право

Договор купли-продажи квартиры

Добрый день, продаю квартиру, в договоре прописан пункт:"9. В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, Стороны пришли к соглашению, что в случае признания судом Настоящего Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю, в том числе, вследствие нарушения прав третьих лиц, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия Квартиры у Покупателя, Продавец обязуется в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе г. ... Московской области или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения Квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения Настоящего Договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей Квартиры. При этом Квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков. " Насколько этот пункт рискован для меня, как продавца? С уважением, Ирина

30 октября 2014, 07:17, вопрос №600940, Ирина, г. Москва

4 ответа

Защита прав потребителей

Возмещение убытков при расторжении предварительного договора купли-продажи

По предварительному договору купли-продажи квартира мною была оплачена полностью. Продавец в соответствии с договором обязан заключить основной договор и передать мне квартиру после оформления права собственности на себя. Но оформить право собственности продавец не может, т.к. квартира продана третьему лицу. Каковы мои шансы через суд получить рыночную стоимость такой квартиры (с момента оплаты прошло более 5 лет) и на какие нормы права необходимо ссылаться? Спасибо

29 октября 2014, 13:24, вопрос №600171, Наталия, г. Череповец

1 ответ

Все

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Здравствуйте. Купила квартиру в ипотеку, договор купли-продажи датирован 18 сентября 2014 года. Когда температура наружного воздуха опустилась ниже минус 10 градусов, квартира остыла за несколько часов, несмотря на то, что топят очень хорошо. Вскрыли обои на наружной стене – выяснилось, что продавец обманул, и стены не утеплены. Вопрос об утеплении пенопластом и ДСП при покупке был принципиальным: дом изначально был проблемным в плане тепла, но продавцы уверили, что, будучи дольщиками, утеплили квартиру еще в процессе строительства. В договоре купли–продажи этот пункт отсутствует: при составлении юристы сказали, что в случае возникновения каких-либо разногласий они будут разрешаться в соответствии с законом. Страшно представить, что будет, когда столбик термометра опустится ниже двадцати или ниже. Вопрос: можно ли расторгнуть договор и если да, то куда обращаться? Спасибо.

26 октября 2014, 05:02, вопрос №596433, Елена, г. Екатеринбург

1 ответ

Недвижимость

Расторжение договора купли продажи квартиры

По моей вине прервана сделка купли продажи(договора).Внесла первый взнос 120000р.Остальная сумма денег должна была продовцам перечислиться по мат.капитал.Так как я покупатель сорвала сделку,могу ли я вернуть свой задаток?И как?

04 октября 2014, 11:08, вопрос №576087, Юлия, г. Мурманск

3 ответа

Все

Расторжение договора купли-продажи

в сентябре 2012 года был заключен договор купли продажи. Я являлась собственницей этой квартиры. Продала я квартиру в равных долях своему сыну и снохе. В договоре была указана сумма по которой совершалась сделка. Но в итоге я получила только половину стоимости квартиры. С чем сначала была согласна. Т.е таким образом я фактически 1/2 доли квартиры дарила своему сыну. В настоящее время я хочу оспорить долю сына в суде в силу того что по факту я получила только половину стоимости. Сын готов в суде это подтвердить. По поводу снохи я не уверена. Скорее всего она будет это отрицать.Возможен ли такой вариант? Есть ли еще другие пути возврата мной 1/2 доли квартиры миную суд?

28 сентября 2014, 19:37, вопрос №570408, Елена, г. Ульяновск

3 ответа

Жилищное право

Расторжение купли-продажи

Я собственник. Продала квартиру под материнский капитал, квартира по договору находится у меня в залоге,до перечисления пенсионным фондом материнского капитала, но пенсионный фонд отказал в выплате. Теперь и я и покупатели хотим расторгнуть сделку. Как это сделать?

26 сентября 2014, 12:39, вопрос №568944, Ольга, г. Тула

3 ответа

Все

Расторжение договора купли продажи недвижимости в одностороннем порядке

Договор купли-продажи квартиры подписан три месяца назад , деньги получены, свидетельство покупателем в регистрационной палате получено,но покупатель захотел расторгнуть договор.Возможно ли это?

18 сентября 2014, 17:20, вопрос №562000, Марина, г. Пенза

1 ответ

Право собственности

Договор купли-продажи квартиры

здравствуйте! У нас сложилась такая ситуация: около года назад мы по договору купли-продажи продали квартиру, все документы прошли государственную регистрацию. трудностей не возникло. теперь покупатель звонит и говорит, что в квартире разрушен балкон. грозит подать в суд и расторгнуть сделку. возможно ли на этом основании расторжение договора купли-продажи.

16 сентября 2014, 07:21, вопрос №559321, оксана, г. Волгоград

1 ответ

Недвижимость

Может ли плесень в квартире способствовать расторжению договора купли-продажи?

Здравствуйте!На данный момент продаем квартиру, раньше в ней на стенах была плесень, за лето сделали ремонт, вроде как избавились, но я не знаю проступит ли она в зимнее время.Может ли это способствовать расторжению договора купли-продажи?

15 сентября 2014, 09:52, вопрос №558472, екатерина, г. Ростов-на-Дону

2 ответа

Недвижимость

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Заключили договор купли-продажи квартиры (я - продавец) с участием средств материнского капитала. Зарегистрировали договор и право собственности. Подали документы в пенсионный фонд, который в свою очередь отказал в реализации средств М.К. в результате чего покупатель не смог оплатить нам сумму договора. Как расторгнуть договор (если можно подробнее)?

26 августа 2014, 09:52, вопрос №540449, Наталья, г. Красноярск

1 ответ

Договорное право

Расторжение договора купли-продажи

Здравствуйте. Осенью 2013г моя мать, по личным обстоятельствам, через куплю-продажу переоформила на меня свою машину. Т.е. теперь я ее владелец по всем документам, но пользуется машиной мама. В договоре купли-продажи указано что деньги за нее в размере 50 000р выплачены в полном объеме (деньги соответственно не выплачивались). У меня имеется исполнительное производство у судебных приставов. В счет погашения долга ФССП описали мой личный автомобиль и напрвили на реализацию. Подскажите можно ли как то избежать описи маминого авто? может она может через суд расторгнуть сделку купли-продажи? и какую причину она может указать? заранее спасибо за помощь.

25 августа 2014, 11:12, вопрос №539439, Ирина, г. Рославль

1 ответ

Недвижимость

Расторжение договора купли-продажи

Здравствуйте! Я купила комнату, в ней прописан человек. Свидетельство о госрегистрации на моё имя от 26 июня 2014 года у меня на руках. В договоре купли-продажи указано, что он обязуется выписаться до 11 июля 2014 года. До настоящего времени остаётся прописанным и продолжает проживать в купленном мною жилье. Агентство недвижимости не передаёт мне ключи от комнаты и всячески избегает контактов со мной. Кроме того, обнаружились немалые долги по коммунальным платежам, о которых ранее мне было неизвестно, и в договоре о них не упоминается. Подскажите, пожалуйста, могу ли я расторгнуть договор через суд и потребовать возврата уплаченных денег в связи с неисполнением условий договора и недобросовестных действий работников агентства?

21 августа 2014, 07:25, вопрос №536044, Светлана, г. Владимир

1 ответ