Доброго времени суток, Светлана Анатольевна!
Согласно описанной Вами ситуации
Продавец — Юридическое лицо, Покупатель — Физическое лицо.
Светлана Анатольевна
Для определения налогообложения под реализацией товаров нужно понимать передачу права собственности на них (п. 1 ст. 39 НК РФ). Поскольку в результате фактического расторжения купли-продажи сделки по соглашению право собственности на недвижимость к покупателю не перешло, ее реализация не состоялась. Поэтому продавец должен исключить из состава доходов полученную от покупателя выручку, а из состава расходов — учтенные при реализации недвижимости расходы. Так как период происходящего Вами не указан возникает вопрос: в каком периоде нужно произвести корректировку, как принять объект на баланс юр лица?
Вот здесь если учитывать позицию из обзора приведённого коллегой
Признание сделки по продаже имущества недействительной илиее расторжение означает, что реализация имущества не состоялась,
Казаков Илья
то для судов не имеет значение что послужило причиной не реализации имущества признание сделки недействительной или её расторжение суды понимают данные факты как тождественные и последствия в том числе налоговые наступают одни. В связи с этим считаю возможным привести следующее обоснование:
для продавца
письмо ФНС России от 17.08.2011 № АС-4-3/13421
Федеральная налоговая служба в связи с обращением ОАО сообщает следующее.В запросе ОАО речь идет о порядке учета для целей исчисления налога на прибыль и налога на добавленную стоимость случая, когда совершенная ранее сделка, по которой продавцом были признаны соответствующие доходы от реализации, была признана арбитражным судом недействительной с возвратом всего полученного по
сделке.
Применительно к запросу, в таком случае налогоплательщик должен представить уточненные расчеты по налогу на прибыль за соответствующие периоды 2008 года.
т. е. продавцу необходимо подать уточненные декларации по налогу на прибыль за соответствующие периоды года, в котором произошла реализация, но это позиция ФНС.
Судебные акты говорят о следующем:
в случае признания сделки недействительной продавец имеет право отразить возврат реализованного ранее имущества или уменьшить налоговую базу по налогу на прибыль только после фактической реституции и только в том периоде, в котором будут осуществлены операции по возврату (Определение ВС РФ от 26.03.2015 № 305-КГ15-965, постановление АС Уральского округа от 26.11.2014 № Ф09-7148/14)
В частности Определение ВС РФ от 26.03.2015 № 305-КГ15-965
реализация товаров (работ, услуг) должна отражаться в том налоговом периоде, в котором она была осуществлена на основании соответствующих первичных документов. Все последующие изменения стоимости или количества (объемов) реализованных товаров (работ, услуг), в том числе в виде возврата товара, непринятия части работ (услуг) или оспаривания сделки, на основании которой была произведена хозяйственная операция, подлежат учету налогоплательщиком как новые факты (события) хозяйственной жизни в налоговом (отчетном) периоде их возникновения (периоде возврата товара, уменьшения его цены, реституции в связи с признанием сделки недействительной).
везде идет ссылка на позицию ВАС РФ, изложенную в п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 № 148 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации».
Согласно ей по смыслу п. 1 ст. 54 НК РФ налоговые последствия влекут не сами гражданско-правовые сделки, а совершаемые во исполнение этих сделок финансово-хозяйственные операции. При этом налогообложению подвергается финансовый результат, формируемый по итогам налогового (отчетного) периода на основе данных регистров бухгалтерского учета, в том числе совокупности совершенных в этом периоде финансово-хозяйственных операций.
т.е., корректировку налоговой базы по налогу на прибыль продавец должен осуществить в периоде возврата недвижимости.
само недвижимое имущество, которое учитывается на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций (п. 1 ст. 374 НК РФ) При реализации недвижимости она была исключена продавцом из состава основных средств, и плательщиком налога на имущество по ней стал покупатель.
в письме Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 № 148. Как уже говорилось, по смыслу ст. 54 НК РФ налоговые последствия влекут не сами гражданско-правовые сделки, а совершаемые в их исполнение финансово-хозяйственные операции, отражаемые в бухгалтерском учете. При этом налогообложению подвергается финансовый результат, формируемый по итогам налогового (отчетного) периода на основе данных регистров бухгалтерского учета, в том числе совокупности совершенных в этом периоде названных операций. Передав в проверяемом налоговом периоде во исполнение договора купли-продажи спорные объекты недвижимости покупателю, продавец отразил соответствующие операции в бухгалтерском учете, исключив переданное имущество из своих активов. В свою очередь, покупатель оприходовал приобретенное в собственность имущество, отразил его на балансе и использовал в хозяйственной деятельности.
Признание договора купли-продажи недействительным не может повлечь возникновения у продавца и покупателя обязанности исказить в бухгалтерском учете реальные факты их хозяйственной деятельности.
В случае фактического осуществления реституции, то есть возврата продавцу спорных объектов недвижимого имущества, он будет обязан отразить данные финансово-хозяйственные операции на дату их совершения и с этого момента вновь станет плательщиком налога на имущество организаций в отношении указанных объектов.
Таким образом, ни покупателю, ни продавцу корректировать свои налоговые обязательства по налогу на имущество в связи с признанием сделки купли-продажи недвижимости недействительной не нужно.
С Уважением, В. Г. Бровченко
Добрый день!
Большое спасибо за Ваш ответ! Можно кое-что уточнить?
1. «Думаю в силу специфики УСН (дохода не возникло), соответственно нет и налоговых последствий.»
С этим понятно — нет денег, нет дохода.
ПРИНЦИПИАЛЬНЫЙ ВОПРОС состоит в том: расторжение договора и возврат права собственности на земельный участок Продавцу квалифицируется ли как ОБРАТНАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ (ведь ранее право собственности было зарегистрировано на Покупателя (ФизЛицо).
Если да, то Покупатель остается должен Продавцу, Продавец становится должен Покупателю. Если взаимная задолженность погашается зачетом, у Юлица возникает доход (при УСН, не смотря на кассовый метод), и налог 6% от 3 млн.руб. Если задолженность не погашается, кредиторская задолженность через три года списывается в доходы, и все равно платится налог.
Физлицо, получается, реализует имущество до истечения 5 лет и должен заплатить НДФЛ 13% с базы: за что продал минус за что купил (но он ведь ничего не оплачивал) = (3 мл. руб. - 0 руб.) * 13%. Или 3 мл.руб. - вычет 1 млн. руб = 2 млн. руб. * 13%.
То есть, обратная это реализация или нет? Это самый главный вопрос?
Если нет. Имущество возвращается Физиком Юрику. Юрик приходует участок на 41 счет (он у нас товар):
41 / 62 — 3000000,00 руб — имущество оприходовано, задолженность Покупателя закрыта. Никаких реализаций: ни прямых ни обратных, следовательно никаких доходов и налогов.
2. «Что касается цены имущества, учитывая, что соглашение о расторжении действует только на будущий период, необходимо учитывать имущество по цене 3 000 000 рублей.»
А что делать с убытком 6.000.000,00 руб от передачи участка Покупателю.
62 / 90 — 3.000.000,00 Участок передан Покупателю
90 / 41 — 6.000.000,00 Списана себестоимость участка
99 / 90 - 6.000.000,00 Убыток от операции
Возврат участка:
41 / 62 — 3.000.000,00 Оприходован участок, погашена задолженность Покупателя
В учете остается убыток 6.000.000,00, который теперь, получается, возник из воздуха (если бы применялась ОСНО, это уменьшало бы базу по налогу на прибыль). Его надо как-то убрать. Я вижу, пока, один способ: восстановить первоначальную себестоимость участка: 90 / 41 — (минус) 6.000.000,00 - убытки сторнируются, себестоимость участка увеличивается до первоначальной, т. е. все возвращается к первоначальному состоянию (ведь договор расторгнут).
Заранее спасибо за Ваше мнение!
Нет, последствия другие, после расторжения Покупатель передает имущество Продавцу (не реализует с получением дохода), а возвращает.Доход на УСН это всегда экономическая выгода -это получение дохода, в данном случае нет дохода нет налога. Даже на ОСНО все эти обратные реализации на выходе образуют ноль дохода, а сами по себе необходимы для проведения бухгалтерских проводок и «выпрямления» налогов.
По поводу возврата стоимости, основанием для перехода права собсвенности обратно будет соглашение о расторжении договора (а не первоначальный договор, на основании которого вы покупали когда то), а в этом соглашении стоимость 3 000 000 рублей. Убытки для УСН 6% никакого значения не имеют. У вас изначально они возникают, если вы имущество за 9 млн. продали за 3. Теперь просто возврат.
А можно в соглашении о расторжении указать, что право собственности возвращается по стоимости 9.000.000,00 руб.? (Кто-то из Ваших коллег посоветовал)
Юридически это не имеет смысла. Если только сначала дополнительное соглашение об изменении суммы договора, а потом расторжение. Но зачем это необходимо, если ни на что не влияет?
Влияет. Это довольно важно. В дальнейшем Юрлицо будет строить на этом участке МЖД (многоквартирный жилой дом) по договорам долевого участия. И в стоимости строительства можно будет учесть либо 9.000.000,00, либо 3.000.000,00 руб. Разница в налоге 9 - 3 = 6 * 6% = 360.000,00 руб.
И все равно не понимаю: почему нельзя обратно оприходовать за 9.000.000,00. Вы сами сказали: сделка расторгнута, реализация имущества НЕ СОСТОЯЛАСЬ. Значит все можно вернуть в первоначальное состояние. И потом, как быть с достоверностью бухгалтерской отчетности. Убытки необосновано завышены на 6.000.000,00 руб. Могут быть недовольны учредители. Кроме того, Застройщики, работающие с Дольщиками, обязаны иметь аудиторское заключение о достоверности бух.отчетности.
Так сделаете рыночную оценку хоть на 20 млн., и поставите по ней.
Тут проблема в регистрации перехода права собственности. У вас основание для обратной постановки на учет-это соглашение о расторжении, а там 3 млн.
Что касается недовольства учредителей, они могли быть недовольны при продаже имущества, а сейчас возврат и убыток чисто бухгалтерский. Если бы не регистация права собственности, я бы вообще не заморачивался. Ну сделайте дополнительное соглашение датой чуть позже заключения договора на 9 млн., потом согглашение о расторжении уже с этой суммой.
В принципе сами эти соглашения не регистрируются, регистрируется переход права собственности, так что они будут действительны.
Большое Вам спасибо!!!
Так стоит делать запрос в ФНС или уже не надо?
Можете сделать, хуже не будет, как я понимаю время позволяет.