Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

184 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
184 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Переуступка прав по ДДУ и банкротство застройщика

Описание ситуации:

Планирую приобрести квартиру по переуступке прав по ДДУ. Цедент (известная риелторская компания) приобрел право требования по ДДУ, оплатив стоимость квартиры не деньгами, а путем взаимозачета с застройщиком.

Цедент готов предоставить двусторонний акт об исполнении финансовых обязательств, подписанный им и застройщиком, а также справку от застройщика (в акте и справке написано, что цедент(дольщик) выполнил свои обязательства по оплате квартиры по такому-то договору в полном объеме и т.д.). Акт зачета взаимных требований, где было бы указано за какие именно услуги застройщик зачел оплату, предоставить отказались, сославшись, что не хотят раскрывать какую-либо внутреннюю информацию.

В настоящее время у застройщика есть существенные долги и есть решение суда (вынесено 27.08.2016) о взыскании с него 400 млн. рублей в пользу ген. подрядчика. Учитывая, что застройщик и подрядчик - аффилированные компании, все это заставляет предположить, что данное судебное решение было нужно для последующего банкротства застройщика.

Сам ЖК достроен - все дома сданы в эксплуатацию, идут незначительные работы по обустройству территории.

Какие я вижу основные риски:

1. Если заявление о банкротстве застройщика будет зарегистрировано до подписания акта приема-передачи на квартиру или регистрации права собственности, то вопрос с подписанием акта приема-передачи и оформления собственности придется решать уже в рамках процедуры банкротства застройщика (т.е. по сути в судебном порядке).

2. Если успеем получить собственность все равно есть риск оспаривания ДДУ и оплаты по нему конкурсного управляющего в рамках конкурсного производства.

Вопросы:

1. Все ли основные риски я учел или есть что-то еще?

2. Правильно ли я понимаю, что (в теории) застройщик может сам объявить себя банкротом в любой момент. Поэтому если я, например, завтра подпишу договор уступки прав, то не могу быть уверен, что успею дождаться его регистрации в Росреестре и подписать акт приема-передачи ДО регистрации заявления о банкротстве застройщика?

3. Если банкротство застройщика будет инициировать третья компания - тогда успею ли я подписать с застройщиком акт приема-передачи?

4. В случае регистрации заявления о банкротстве застройщика до того как будет подписан акт приема-передачи, регистрации собственности или в случае последующего оспаривания ДДУ мне придется доказывать свои права на квартиру в суде (в рамках процедуры банкротсва), и чтобы доказать их, мне понадобится подтверждение оплаты квартиры цедентом. Устроит ли суд предъявление указанных выше документов (акт об исполнении финансовых обязательств, справка). Очень интересует судебная практика по этому поводу.

5. Если все-таки суд посчитает, что цедент не выполнил или не в полной мере выполнил своих обязательств по оплате квартиры по ДДУ и признает договор ДДУ (по которому мне были переданы права) недействительным, то все, что мне останется делать - это судиться с цедентом?

6. Что можно/нужно предпринять, чтобы обезопасить себя от рисков или хотя бы снизить их?

Также прошу поправить, если где-то я был некорректен в своих суждениях.

Всем заранее большое спасибо!

22 Сентября 2016, 00:46, вопрос №1384805 Семен, г. Москва

Уточнение клиента

1. Насколько я понимаю, суть вопроса сводиться по большому счету к следующему: сочтет ли суд достаточным доказательством факта оплаты со стороны цедента по договору долевого участия представленный акт об исполнении финансовых обязательств и справку или нет. Есть ли какая-то судебная практика по этому поводу? Приведенные примеры не совсем попадают в мою ситуацию.

2. Что можно еще попросить у застройщика/цедента, чтобы привести более весомое доказательство в суде. Что по закону может являться доказательством факта оплаты, если был произведен взаимозачет.

22 Сентября 2016, 11:57

Семен оставил отзыв о сайте — показать

1500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (9)

  • Юрист - Балашов Владимир
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате
    Акт зачета взаимных требований, где было бы указано за какие именно услуги застройщик зачел оплату, предоставить отказались, сославшись, что не хотят раскрывать какую-либо внутреннюю информацию.
    Семен

    Здравствуйте.

    На самом деле вам как покупателю- не то чтобы эта информация очень была бы нужна- но видя ее было бы спокойнее, хоть это и внутреннее дело застройщика и риэлтора

    Цедент готов предоставить двусторонний акт об исполнении финансовых обязательств, подписанный им и застройщиком, а также справку от застройщика (в акте и справке написано, что цедент(дольщик) выполнил свои обязательства по оплате квартиры по такому-то договору в полном объеме и т.д.).
    Семен

    это хорошо

    все это заставляет предположить, что данное судебное решение было нужно для последующего банкротства застройщика.
    Семен

    95%

    есть конечно еще вариант что это делается между своими лицами для как бы фиксации долга, чтоб 1 лицо постоянно было должно другому… за счет этого можно списать какие то взаимные обязательства или перетащить имущество 1 лица на другое- но это вопрос теоретический

    Сам ЖК достроен — все дома сданы в эксплуатацию, идут незначительные работы по обустройству территории.
    Семен

    это очень хорошо- немного снижает риски

    собственности придется решать уже в рамках процедуры банкротства застройщика (т.е. по сути в судебном порядке).
    Семен

    верно

    Если успеем получить собственность все равно есть риск оспаривания ДДУ и оплаты по нему конкурсного управляющего в рамках конкурсного производства.
    Семен

    риск конечно есть всегда, но пока заявление не подано- гадать на эту тему бессмысленно… может быть подано завтра, может через год, а может быть и не подано

    1. Все ли основные риски я учел или есть что-то еще?
    Семен

    нельзя сказать не видя всех документов, вдруг есть что то еще

    2. Правильно ли я понимаю, что (в теории) застройщик может сам объявить себя банкротом в любой момент.
    Семен

    может, закон не запрещает

    3. Если банкротство застройщика будет инициировать третья компания — тогда успею ли я подписать с застройщиком акт приема-передачи?
    Семен

    никто вам на этот вопрос не ответит- сроки могут быть любые

    но раз вы так спешите- есть смысл воспользоваться новой услугой от нотариусов — они заверяют сделку и отправляют документы в росреестр — стоит конечно приличных денег — но зато регистрация идет всего несколько дней

    Другой фактор: время. Оно, бывает, дороже денег.
    Константин Корсик: Скорость государственной регистрации прав на недвижимость в случае, если документы подает нотариус, теперь составляет всего один день. То есть мы в этой сфере должны выступать как фронт-офис Росреестра, предоставляя гражданам услуги в режиме «одного окна». А регистратор, не тратя время и ресурсы на проведение юридической экспертизы документов, что уже квалифицированно сделал нотариус, в свою очередь, должен зарегистрировать переход права собственности в результате этой сделки на основании предоставленных ему документов. Мы постепенно шли к формированию такого статуса, шаг за шагом, и сегодня мы можем говорить о том, что достигнут новый уровень той привлекательности, которую дает гражданам обращение к нотариусу.

    rg.ru/2015/01/14/notariat.html

    да и заверенные сделки сложнее оспаривать тому же конкурсному управляющему- но сразу повторюсь- стоит денег

    ДДУ мне придется доказывать свои права на квартиру в суде (в рамках процедуры банкротсва), и чтобы доказать их, мне понадобится подтверждение оплаты квартиры цедентом.
    Семен

    это вам с риэлтором надо все документы поднимать

    22 Сентября 2016, 01:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мирасов Эдуард
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Самара
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Семен!

    В Вашем случае исходя из той сделки которую Вам предлагают, и тот способ по которому риелторская компания приобрела у застройщика квартиру, путем взаимозачета с застройщиком сомнительно и опасна на 90%. Подобные схемы, когда происходят сделки с компанией (не важно в какой сфере), которая возможно скоро станет банкротом, используются часто и направлены на вывод активов банкрота.

    В вашем случае неважно когда Вы заключите договор уступки прав требования, до подачи заявления о банкротстве Застройщика или после, подаст он сам на себя или кредиторы, Вы рискуете очень и очень серьезно.

    В рамках процедуры банкротства Конкурсный управляющий сможет оспорить сделки заключенные между риэлторской фирмой и застройщиком, в рамках оказания услуг. Особенно уязвимо что риэлторская фирма не оказывает услуги по строительству (риэлторские услуги на миллионы, в замен которых они получили квартиры, а она явно не одна, выглядят фиктивными, а оказывать иные виды деятельности по сути риэлторская фирма навряд тли выполняет), поэтому у суда с большой вероятностью будет основание признать договор недействительным, посчитав данную сделку подозрительной.

    Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника[Закон «О банкротстве»] [Глава III.1] [Статья 61.2]

    1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
    В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).
    2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
    Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:
    стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации — десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;
    должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;
    после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

    Признав данную сделку недействительной, Ваша сделка по уступке также становится недействительной, и Вы фактически теряете квартиру. Вопрос с учетом кризиса даже крупные риэлторские фирмы могут разориться, а значит не факт что выиграв суд, Вы сможете вернуть свои деньги, тем более если солидная фирма идет на подобные серые и рискованные схемы, делает данной фирме сомнительную репутацию.

    22 Сентября 2016, 01:01
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Эдуард, а сделка по ДДУ считается заключённой с даты регистрации в Росреестре? Те год (для оспаривания) отсчитывается до этой даты?

    Также второй вопрос - сколько примерно времени занимает введение процедуры наблюдения с даты регистрации заявления о признании банкротом и есть ли какие-то ограничения в этот период у должника?

    22 Сентября 2016, 16:07
  • Юрист - Балашов Владимир
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате
    В рамках процедуры банкротства Конкурсный управляющий сможет оспорить сделки заключенные между риэлторской фирмой и застройщиком, в рамках оказания услуг. Особенно уязвимо что риэлторская фирма не оказывает услуги по строительству (риэлторские услуги на миллионы, в замен которых они получили квартиры, а она явно не одна, выглядят фиктивными, а оказывать иные виды деятельности по сути риэлторская фирма навряд тли выполняет), поэтому у суда с большой вероятностью будет основание признать договор недействительным.
    Мирасов Эдуард

    Поддерживаю — Опасность конечно есть. Другое дело что мы не знаем о каких услугах речь- если застройщик крупный то риэлторы могли услуг оказать на десятки миллионов если продвигали недвижимость застройщика на рынке — это вопрос уже договоров и доказательств. Просто схема не частая- чтоб риэлторы на себя оформляли недвижимость а потом перепродавали- вот это может быть подозрительно конечно.

    Опасность в сделках с недвижимостью есть всегда — в вашем случае делать прогнозы- крайне сложно, может и проскочите если все сделать быстро, а может и нет.

    22 Сентября 2016, 01:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Болтунова Марина
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате
    Акт зачета взаимных требований, где было бы указано за какие именно услуги застройщик зачел оплату, предоставить отказались, сославшись, что не хотят раскрывать какую-либо внутреннюю информацию.
    Семен

    Здравствуйте Семен. Это основной отрицательный момент. Как правило между такими лицами заключается договор оказания услуг по которому риэлтор оказывает застройщику некие услуги, а застройщик расплачивается квартирами. Главный вопрос в том что указано в этих документах и насколько они законные. Большой риск, что их просто нет, а соответственно, остаться и без квартиры и без денег.

    СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

    ПОСТАНОВЛЕНИЕ
    от 21 декабря 2012 г. N 17АП-6515/2012-ГК
    05 марта 2012 года Маклашов С.А. обратился в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилого помещения: квартиры N 134, общей площадью 33,50 кв. м, расположенной в 7-й секции на 5-м этаже в жилом доме N 8 35 мкрн. г. Нижнекамск.
    Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 04 октября 2012 года заявление Маклашов С.А. о включении в реестр требований о передаче жилого помещения признано судом необоснованным.
    Маклашов С.А., обжалуя указанное определение суда в апелляционном порядке, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления.
    В апелляционной жалобе заявитель указывает, что согласно протоколу от 17.12.2004 г., расчеты за квартиру по договору долевого строительства жилья произведены полностью; указанный протокол должником не оспорен, факт оплаты — не отрицался. Ссылается на то, что исходя из многочисленных определений Арбитражного суда Республики Татарстан по делу о банкротстве «Химстрой», аналогичные протоколы принимались в качестве доказательств оплаты дольщиками стоимости приобретенных ими квартир; положения ч. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ о регистрации договоров долевого участия в строительстве многоквартирных домов в установленном порядке на спорные правоотношения, возникшие 17.12.2004 г. не распространяются.
    Как следует из материалов дела, между должником ОАО «Химстрой» и Маклашовым С.А. 17.12.2004 г. подписан договор на долевое участие в строительстве жилья, предметом которого является обязательство должника по строительству и передаче кредитору 1-комнатной квартиры N 107, общей площадью 46 кв. м, расположенной в жилом доме N 8 35 мкрн. г. Нижнекамска за счет долевых средств дольщика (л.д. 5).
    В п. 2 договора сторонами оговорена стоимость указанной квартиры в размере 368 000 руб.
    Согласно протоколу передачи квартиры от ОАО «Химстрой» от 17.12.2004 г. вышеуказанная квартира передана дольщику, расчеты произведены полностью (л.д. 6).
    Ссылаясь на подписание 15.02.2011 г. между кредитором и должником соглашения, по условиям которого взамен обязательств по договору от 17.12.2004 г. должник берет на себя обязательство по строительству однокомнатной квартиры N 134 общей площадью 33,50 кв. м, расположенной на 5-м этаже в 7-й секции в жилом доме N 8 35 мкрн. г. Нижнекамска, Маклашов С.А. обратился с настоящим требованием.
    Отказывая в удовлетворении заявления суд первой инстанции исходил из отсутствия надлежащих и достаточных доказательств финансирования спорного строительства, а также незаключенности договора на долевое участие в строительстве жилья от 17.12.2004 г.
    В обоснование требования о включении в реестр требований о передаче жилого помещения: 1-комнатной квартиры N 134 общей площадью 33,50 кв. м, расположенной на 5-м этаже в 7-й секции в жилом доме N 8 35 мкрн. г. Нижнекамска, заявитель представил договор на долевое участие в строительстве жилья от 17.12.2004 г., протокол передачи квартиры от ОАО «Химстрой» от 17.12.2004 г., соглашение от 15.12.2011 г.
    Из содержания соглашения от 15.02.2011 г. следует, что оно подписано сторонами к договору переуступки права требования от 17.12.2004 г. Указанный договор цессии в материалы дела не представлен. Из материалов дела невозможно установить, из каких обязательств возникли требования заявителя о передаче должником жилого помещения, а именно: 1-комнатной квартиры N 134 общей площадью 33,50 кв. м, расположенной на 5-м этаже в 7-й секции в жилом доме N 8 35 мкрн. г. Нижнекамска.
    Представленный в подтверждение факта полной оплаты стоимости квартиры по договору участия в долевом строительстве от 17.12.2004 г., односторонний протокол передачи квартиры от 17.12.2004 г., содержащий сведения о полном произведении расчетов без указания конкретной суммы, выданный ОАО «Химстрой», доказательством оплаты по договору от 17.12.2004 г. являться не может (ст. 65, 68 АПК РФ).

    Иных документов, свидетельствующих об оплате задолженности, в материалы дела заявителем не представлено.
    Ссылка заявителя жалобы на то, что должником факт оплаты — не отрицался, признана судом несостоятельной в виду представления ОАО «Химстрой» возражений на заявленные требования.
    Таким образом, надлежащие доказательства, свидетельствующие об исполнении Маклашовым С.А. обязательств перед ОАО «Химстрой» в части оплаты стоимости долевого участия в строительстве по договору от 17.12.2004 г. в размере 368 000 руб. в материалах дела отсутствуют.
    ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

    ПОСТАНОВЛЕНИЕ
    от 2 мая 2012 г. по делу N А70-2872/2011
    Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.06.2004 между ООО «ТУАНН» (застройщиком) и Крыгиным Александром Анатольевичем был заключен договор долевого участия в строительстве, в соответствии с условиями которого, дольщик принимает финансовое участие в строительстве 2-уровневого комплекса индивидуальных гаражей в кирпичном исполнении в жилом комплексе локального типа ООО «ТУАНН», расположенного по адресу: 320 км трассы Екатеринбург-Тюмень (том 105 лист дела 7).
    В соответствии с пунктами 1.2, 1.4, 1.6 договора, доля участия дольщика в строительстве по договору составляет — гараж N 6 (одиннадцатый от въезда), с проектными размерами 24 кв. м, расположенный на 1 этаже комплекса; стоимость договора составляет 360 000 руб.; срок сдачи объекта в эксплуатацию — первый квартал 2008 года.
    В эксплуатацию объект строительства сдан 07.09.2009 года (лист дела 35).
    27.11.2007 между гражданином Крыгиным Александром Анатольевичем (цедентом) и Семеновым Н.Н. был заключен договор об уступке прав требования доли, в соответствии с условиями которого, цедент уступает цессионарию право требования к ООО «ТУАНН» передачи доли в строительстве 2-уровневого комплекса индивидуальных гаражей в кирпичном исполнении в жилом комплексе локального типа ООО «ТУАНН», расположенном по адресу: Тюменский район, 320 км трассы Екатеринбург-Тюмень, в виде одного гаража N 6 (одиннадцатый от въезда), общей площадью 24 кв. м, расположенного на 1 этаже гаражного комплекса (том 105 лист дела 8).
    В подтверждение факта оплаты заявителем гражданину Крыгину А.А. стоимости доли, заявителем в материалы дела представлена расписка (том 105 лист дела 9).
    Ссылаясь на невозможность зарегистрировать за собой право собственности на спорный объект, Семенов Н.Н. обратился в Арбитражный суд Тюменской области с настоящим требованием.
    Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требования Семенова Н.Н., исходил из того, что в материалах дела отсутствуют первичные документы, подтверждающие факт оплаты Крыгиным А.А. стоимости доли по договору долевого участия в строительстве от 04.06.2004 N 5-А.
    Так, конкурсный управляющий Насыров Ф.З. ссылается на отсутствие у должника документов, подтверждающих оплату Крыгиным А.А. стоимости доли по договору долевого участия в строительстве от 04.06.2004 N 5.
    В качестве подтверждения оплаты по договору долевого участия в строительстве от 04.06.2004 N 5-А Семеновым Н.Н. представлены договор об уступке прав требования доли от 27.11.2007, акт приема-передачи нежилого помещения от 01.03.2011. В данных документах (пункт 3.5 договора уступки, пункты 8 и 10 акта) указано на оплату по договору долевого участия Крыгиным А.А. в полном объеме, об отсутствии претензий по оплате по названному договору долевого участия в строительстве.
    Какие либо платежные документы, предусмотренные действующим законодательством (приходный кассовый ордер, кассовый чек, платежное поручение), подтверждающие оплату Крыгиным А.А. стоимости доли по договору долевого участия в строительстве от 4.05.2004 N 5-А, в материалы дела не представлены.
    Ходатайств об истребовании данных доказательств у Крыгина А.А. или в банках заявитель не подавал (статья 66 АПК РФ)
    Сведения, содержащиеся в пунктах договора уступки и акте приема-передачи гаража по оплате договора, не являются допустимыми доказательствами, подтверждающими факт оплаты, в деле о банкротстве, поскольку свидетельствуют лишь о признании должником факта оплаты, а не о самом факте оплаты.
    Однако такое признание в деле о банкротстве нарушает права иных кредиторов должника.
    Таким образом, в соответствии со статьей 65 АПК РФ, заявителем не подтверждено исполнение Крыгиным А.А. договорных обязательств по оплате в полном объеме стоимости доли по договору долевого участия в строительстве.
    Иного подателем жалобы не доказано.
    Поскольку изъятие имущества из конкурсной массы без равноценного эквивалента противоречит целям конкурсного производства, а материалы дела не содержат доказательств оплаты Крыгиным А.А. стоимости доли по договору долевого участия в строительстве, суд первой инстанции правильно отказал Семенову Н.Н. в удовлетворении заявления.
    22 Сентября 2016, 07:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Болтунова Марина
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Дополню. Даже если исходить из того, что между риэлтором и застройщиком все документы оформлены надлежащим образом, то риск все равно остается. Такую сделку могут признать недействительно и по иному основанию.

    Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
    (ред. от 03.07.2016)
    «О несостоятельности (банкротстве)»
    (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)
    Статья 61.3. Оспаривание сделок должника, влекущих за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами

    1. Сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований, в частности при наличии одного из следующих условий:
    сделка направлена на обеспечение исполнения обязательства должника или третьего лица перед отдельным кредитором, возникшего до совершения оспариваемой сделки;
    сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора по обязательствам, возникшим до совершения оспариваемой сделки;
    сделка привела или может привести к удовлетворению требований, срок исполнения которых к моменту совершения сделки не наступил, одних кредиторов при наличии не исполненных в установленный срок обязательств перед другими кредиторами;
    сделка привела к тому, что отдельному кредитору оказано или может быть оказано большее предпочтение в отношении удовлетворения требований, существовавших до совершения оспариваемой сделки, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).
    2. Сделка, указанная в пункте 1 настоящей статьи, может быть признана арбитражным судом недействительной, если она совершена после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом или в течение одного месяца до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом.
    3. Сделка, указанная в пункте 1 настоящей статьи и совершенная должником в течение шести месяцев до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом, может быть признана арбитражным судом недействительной, если в наличии имеются условия, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 настоящей статьи, или если установлено, что кредитору или иному лицу, в отношении которого совершена такая сделка, было известно о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества либо об обстоятельствах, которые позволяют сделать вывод о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества.
    Предполагается, что заинтересованное лицо знало о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества, если не доказано обратное.

    Статья 19. Заинтересованные лица
    (в ред. Федерального закона от 28.04.2009 N 73-ФЗ)

    1. В целях настоящего Федерального закона заинтересованными лицами по отношению к должнику признаются:
    лицо, которое в соответствии с Федеральным законом от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ «О защите конкуренции» входит в одну группу лиц с должником;
    лицо, которое является аффилированным лицом должника.

    Риэлтор, по смыслу закона о банкротстве, будет являться таким же кредитором, как и остальные лица, которым должен застройщик, а долг как Вы указали, уже имеется, т.е. предпочтение уже налицо.

    Что касается изменения очередности, то оно тоже возможно, т.к. у данного кредитора только четвертая очередь.

    Статья 201.9. Очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика

    1. В ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности:
    1) в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда;
    (в ред. Федеральных законов от 28.11.2011 N 337-ФЗ, от 29.06.2015 N 186-ФЗ)
    2) во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
    3) в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан — участников строительства;
    4) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.
    1.1. В ходе конкурсного производства в третью очередь после удовлетворения денежных требований граждан — участников строительства подлежат удовлетворению требования лица, обеспечивающего в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, которые перешли к нему в результате исполнения обеспеченных обязательств перед гражданами — участниками строительства.
    Требования лица, обеспечивающего в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, которые перешли к нему в результате исполнения обеспеченных обязательств перед участниками строительства, являющимися юридическими лицами, подлежат удовлетворению в четвертую очередь.
    (п. 1.1 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ)
    22 Сентября 2016, 09:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мирасов Эдуард
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Самара
    Общаться в чате
    1. Насколько я понимаю, суть вопроса сводиться по большому счету к следующему: сочтет ли суд достаточным доказательством факта оплаты со стороны цедента по договору долевого участия представленный акт об исполнении финансовых обязательств и справку или нет. Есть ли какая-то судебная практика по этому поводу? Приведенные примеры не совсем попадают в мою ситуацию.

    Да Вы совершенно правы, именно в том что суд может признать сделку недействительной между застройщиком и риэлтороской фирмой основной риск.

    При этом риск проиграть суд вызван тем, что в результате сделки застройщик фактически не получает, материальной выгоды. Например если бы застройщик получил скажем строй материалы по договору поставки, то доказать что товар действительно поставлялся намного проще, чем доказать что услуга была оказана, в особенности если оказание данных услуг кроме актов доказать ничем нельзя.

    2. Что можно еще попросить у застройщика/цедента, чтобы привести более весомое доказательство в суде. Что по закону может являться доказательством факта оплаты, если был произведен взаимозачет.

    Чтобы дать Вам ответ нужно знать какие именно услуги были оказаны. Только узнав что за услуги были оказаны можно говорить какие доказательства можно предоставить в суд.

    22 Сентября 2016, 12:33
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Болтунова Марина
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате
    1. Насколько я понимаю, суть вопроса сводиться по большому счету к следующему: сочтет ли суд достаточным доказательством факта оплаты со стороны цедента по договору долевого участия представленный акт об исполнении финансовых обязательств и справку или нет. Есть ли какая-то судебная практика по этому поводу? Приведенные примеры не совсем попадают в мою ситуацию.
    Семен

    Нет, суть вопроса не только в этом, это только одно из.

    Сам факт зачета в данном случае вызывает сомнения.

    Статья 410. ГК РФ Прекращение обязательства зачетом
    Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

    Если проще, то риэлтор должен был деньги застройщику по какому-либо договору, а застройщик должен деньги риэлтору по другому договору, вот тогда может быть зачет встречных однородных требований. Представить схему при которой они должны друг другу квартиры, очень проблематично.

    В данном случае схема может быть больше похожа на отсупное или новацию.

    Статья 409. ГК РФ Отступное
    По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного — уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

    Статья 414. ГК РФ Прекращение обязательства новацией
    1. Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.
    2. Новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным обязательством, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

    Так как они не предоставляют Вам документы, то можно только гадать, что же они между собой по заключали.

    Основной риск в том, что данная сделка может признана недействительной и по иным основаниям указанным в ст. 61.2, 61.3, никак не связанным с законностью передачи квартиры и оплатой средств.

    22 Сентября 2016, 12:37
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Казаков Илья
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Добрый день,

    В вашем случае не рекомендую вам заключать сделку на условиях ДДУ, очень большой риск обжалования.

    Если уж и покупать, то пусть продавец регистрирует на себя право собственности, а потом продает вам. Даже если сделку обжалуют вы будете добросовестным приобретателем в порядке ст.302 ГК РФ. Но не должно остаться никаких следов того, что вы знали о зачетах и т.д.

    22 Сентября 2016, 17:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мирасов Эдуард
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Самара
    Общаться в чате
    Эдуард, а сделка по ДДУ считается заключённой с даты регистрации в Росреестре? Те год (для оспаривания) отсчитывается до этой даты?
    Семен

    Сделка считается заключенной с датой подписания ее сторонами, а вот право собственности переходит в момент регистрации сделки в Росреестре.

    Сделка может быть оспорена в течение 3-х лет с даты ее совершения.

    Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника
    [Закон «О банкротстве»] [Глава III.1] [Статья 61.2]

    2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
    Также второй вопрос — сколько примерно времени занимает введение процедуры наблюдения с даты регистрации заявления о признании банкротом и есть ли какие-то ограничения в этот период у должника?
    Семен

    Этот срок может быть от двух месяцев, и более порой и до года. Ограничения могут вводиться по заявлению сторон в виде обеспечительных мер. Повторюсь в Вашем случае все очень опасно, особенно если Вы вкладываете в данную сделку значительную для Вас сумму.

    22 Сентября 2016, 17:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats