Документы при продаже квартиры

Какие документы для продажи квартиры нужны?

Подтверждение продажи жилья происходит путем оформления между сторонами единого документа - договора. Однако, чтобы правильно составить указанное соглашение и реализовать достигнутые договоренности, им необходимо использовать обязательные и дополнительные документы, перечисленные в нормативных актах.

В 2017 году при подготовке и проведении сделок с недвижимостью нужно учитывать нормы следующих законодательных актов:

• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ);
• Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ);
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Состав полного пакета документов будет зависеть от множества факторов: правового статуса продавца и покупателя, их семейного положения, статуса жилого помещения и формы собственности, количества участвующих лиц. Предусмотреть все эти нюансы можно только с помощью профессионального юриста по недвижимости, который не только соберет требуемые бумаги для продажи квартиры, но и окажет сопровождение на всех этапах сделки.

Рассмотрим, какие документы потребуются от сторон в любом случае вне зависимости от условий сделки:

• договор купли-продажи, который составляется путем согласования основных и факультативных условий;
• передаточный акт, согласно которому будет осуществляться фактическая передача жилья покупателю (закон не запрещает указывать условие о передаче объекта прямо в тексте договора, однако лучше оформить отдельный акт для определения качественных параметров квартиры);
• документ, подтверждающий исполнение денежного обязательства со стороны покупателя - расписка, квитанция, платежное поручение, аккредитив, выписка с банковского счета и т.д. (точный вид документа будет зависеть от условий расчетов между сторонами, которые они укажут в тексте договора);
• правоустанавливающие документы на объект жилой недвижимости - свидетельство о праве (выдавалось до июля 2016 года), выписка из госреестра ЕГРН (данный бланк выдается с июля 2016 года и является надлежащим правоустанавливающим документов), свидетельство о наследстве;
• общегражданские паспорта участников сделки, а также свидетельства о рождении, если в продаже участвуют дети до 14 лет;
• заявление на госрегистрацию и переход права собственности (данный бланк заполняется в службе Росреестра или МФЦ на заключительной стадии сделки);
• платежное поручение о перечислении госпошлины за совершение регистрационных действий (для физических лиц она составляет 2000 рублей).

С января 2017 года в обязательном перечне документов отсутствует кадастровый паспорт, выдача которого прекращена с принятием Закона № 218-ФЗ. В настоящее время его содержание полностью включено в состав выписки из ЕГРН.

Помимо этого, может потребоваться ряд дополнительных бумаг, которые будут обусловлены обстоятельствами конкретной сделки:

• нотариальная доверенность на представителя, если один или оба участника сделки решили воспользоваться его услугами (представителем может выступать любое лицо, в том числе родственник продавца или покупателя, риелтор, юрист и т.д.);
• учредительные документы юридического лица, если оно выступает продавцом или покупателем;
• справка  о составе семьи, если в продаваемой квартире прописаны иные лица, кроме продавца;
• справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ.

Ключевую роль при подготовке к заключению договора будет играть проверка юридической чистоты сделки, которую проведет компетентный юрист или риелтор. Для этого также потребуется представить бумаги, на основании которых будет сделан вывод о безопасности сделки и отсутствии возможных рисков для сторон.

В их состав будут входить:

• расширенная выписка из госреестра ЕГРН, из которой можно установить количество предыдущих сделок с объектом недвижимости, отсутствие или наличие обременений или ограничений (например, зарегистрированный залог на квартиру не даст возможности провести сделку без согласия залогодержателя);
• справка о составе семьи, из которой можно сделать вывод о наличии или отсутствии прав отдельных граждан на жилое помещение после его продажи;
• договор соцнайма, если продаваемая квартиры была оформлена на продавца в результате приватизационной сделки (нередко из приватизации незаконно исключаются граждане, которые позже могут предъявить свои претензии);
• свидетельство о заключении брака, так как наличие семейного статуса не позволяет продать квартиру без согласия второго супруга (исключение составляют случаи распоряжения недвижимостью, приобретенной до вступления в брак).

Указанный перечень документов поможет собрать юрист, к которому стороны могут обратиться за правовым сопровождением. При таком варианте подготовки все возможные риски будут предусмотрены или устранены еще до обращения в регистрационную службу Росреестра.

Отдельный состав бумаг потребуется при продаже жилья, принадлежащего ребенку. Они будут включать согласие на отчуждение квартиры, которое необходимо заблаговременно получить от местного органа опеки. Данный бланк выдается после проверки соблюдения интересов несовершеннолетнего гражданина.

Если квартира ранее не была поставлена на кадастровый учет, продавцу необходимо заблаговременно получить технический план на недвижимость. В этом случае при регистрации в службе Росреестра будет одновременно проводиться постановка объекта на учет с присвоением кадастрового номера.

Документы при продаже в ипотеку

Одним из наиболее распространенных вариантов приобретения жилья в 2017 году - использование средств ипотечного кредитования. Помимо указанных выше бланков и форм, документы для продажи квартиры по ипотеке включают:

• кредитный договор, заключенный с банковским учреждением;
• платежные реквизиты продавца, так как перечисление средств в данном случае осуществляется только безналичным порядком;
• бумаги, необходимые для одобрения банком заявки на ипотечный кредит (справки о доходах с места работы; справки об отсутствии долгов по услугам ЖКХ и т.д.);
• заявление в службу Росреестра о регистрации залога в пользу банка.

Также согласованию с кредитным учреждением подлежит договор купли-продажи, поэтому лучше представить его проект еще на начальном этапе сделки. Документы для продажи квартиры в ипотеку в 2017 году необходимо оформлять надлежащим образом, поскольку покупатель сможет возместить проценты по ипотечному договору за счет налогового вычета.

Документы при продаже за наличные

Если участники сделки выбрали способ расчета за квартиру с использованием наличных средств, им потребуется оформить ряд дополнительных бланков. Они включают в себя:

• расписку, которую стороны оформляют и подписывают непосредственно в момент передачи денежных средств (ее содержание должно включать полные паспортные данные продавца и покупателя, передаваемую сумму прописью, личные подписи сторон, а также ссылку на отсутствие претензий по итогам расчета);
• соглашение о передаче денежных средств через юриста или риелтора, если выбран такой вариант;
• договор на открытие банковской ячейки с указанием условий, при которых продавец может получить наличные денежные средства.

Выбор наиболее безопасного способа должны определить сами стороны на подготовительном этапе сделки, поскольку при возникновении спора им придется доказывать условия передачи денежных средств в судебном порядке.

Документы для продажи доли квартиры

Распоряжение квартирой, на которую установлена долевая собственность, должно осуществляться с учетом обязательного правила о письменном уведомлении остальных дольщиков (они имеют право преимущественного выкупа). Помимо этого, документы должны быть представлены в нотариальную контору, поскольку закон требует удостоверения нотариусом любого возмездного договора по долевой собственности.

Исходя из этого, дополнительные бумаги в 2017 году будут включать в себя:

• письменное уведомление в адрес других собственников с указанием условий продажи и предложением выкупить долю;
• отказ остальных дольщиков от преимущественного права выкупа;
• договор купли-продажи с регистрационным штампом нотариуса.

Аналогичные документы должны быть представлены в службу Росреестра или МФЦ на завершающем этапе сделки. Несоблюдение правил уведомления остальных дольщиков или удостоверения договора в нотариальной конторе повлекут отказ регистрирующего органа.

Документы для продажи коммунальной квартиры, если все комнаты в ней также оформлены в долевую собственность, будут содержать тот же перечень бланков и форм.

Документы при продаже приватизированной квартиры

Если жилье было получено продавцом в рамках программы приватизации, при совершении сделки нужно учитывать права граждан, отказавшихся от участия в приватизационном договоре. Даже при оформлении отказа такие лица сохраняют право постоянного пользования жильем, что будет являться скрытым обременением квартиры.

Приведем необходимый перечень бумаг:

• договор о передаче жилья в собственность нанимателей;
• нотариальный отказ от участия в приватизации отдельных граждан;
• справка о составе семьи, из которой можно выявить наличие лиц, имеющих право постоянного пользования недвижимостью.

Проверка юридической чистоты таких сделок имеет особую важность, так как интересы покупателя могут быть нарушены в результате предъявления претензий третьих лиц.

Документы в налоговую

По факту сделки с жильем продавцу и покупателю предстоит обращение в налоговую инспекцию.  Продавец обязан представить декларацию по форме 3-НДФЛ, самостоятельно рассчитать сумму налога и перечислить ее в бюджет. Для оформления декларационного бланка необходимо представить актуальную выписку из госреестра ЕГРН, а также зарегистрированный договор купли-продажи.

Покупатель имеет право воспользоваться налоговым вычетом на приобретение жилья. В этом случае, документы будут включать:

• декларацию по форме 3-НДФЛ;
• справку о доходах с места работы по форме 2-НДФЛ;
• правоустанавливающие документы на приобретенную квартиру;
• ипотечный договор, если покупатель претендует на возврат процентов по кредиту;
• заявление о предоставлении имущественного вычета.

Указанные документы необходимо собрать и представить в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом.

Оформление

Для совершения сделки сторонам необходимо оформить двусторонний договор и передаточный акт, в которых будут согласованы все условия передачи жилья новому владельцу. При его составлении нужно использовать сведения из документов, собранных продавцом и покупателем, а в условия соглашения включают следующие пункты:

• паспортные данные сторон;
• детальное описание предмета договора - жилого помещения;
• сведения о порядке и условиях взаиморасчетов, в том числе стоимость продаваемой квартиры;
• определение порядка снятия продавца с регистрационного учета, а также состава граждан, сохраняющих право на проживание в квартире;
• сведения о правоустанавливающих данных на жилое помещение, в том числе его кадастровый номер;
• иные условия, по которым сторонами достигнута договоренность.

Ввиду множества нюансов, которые предстоит соблюсти участникам сделки, составление договора лучше поручить профессиональному юристу по недвижимости. В этом случае стороны получат гарантию соблюдения всех законодательных норм и предотвратят любые риски при заключении сделки.

Документы для регистрации продажи квартиры

Чтобы покупатель на законных основаниях приобрел право собственности на жилье, необходимо провести госрегистрацию через службу Росреестра или Многофункциональный центр. Для это следует подать необходимый пакет документов:

• заявление о проведении регистрационных действий;
• общегражданские паспорта продавца и покупателя, а также нотариальная доверенность на представителя;
• договор купли-продажи и передаточный акт;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• платежное поручение, подтверждающее перечисление госпошлины.

По итогам регистрационных действий покупатель получит на руки зарегистрированный договор, а также выписку из госреестра ЕГРН, подтверждающие переход права собственности.

Если вам необходима помощь квалифицированного юриста при совершении сделки купли-продажи квартиры, рекомендуем обратиться к нашим опытным специалистам.