Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

508 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
508 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку

Планируется сделка купли продажи квартиры 13.09.13 с оплатой через банковскую ячейку. Юрист в риелторской компании называет этот способ оплаты с обременением, так как продавец получает деньги несразу. После регистрации такого договора придётся снимать обременение (вместе с продавцом после получения им денег ещё раз посетить отдел регистрации). Это действительно типовой договор оплаты через ячейку?

В чём опасность для покупателя?

11 Сентября 2013, 14:20, вопрос №218770 Наталия, г. Южно-Сахалинск
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (10)

  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    Уважаемая Наталья. Суть этого способа расчетов в том, что при подписании договора купли-продажи покупатель кладет деньги в арендованный на специальных условиях у банка сейф сумму, подлежащую передаче покупателю. Как правило, срок аренды банковской ячейки составляет 1 месяц при сроке государственной регистрации от 5 до 10 рабочих дней. Со следующего дня в течении периода, равного сроку регистрации договора купли-продажи плюс 5-7 дней, продавец может получить доступ в банковскую ячейку при наличии зарегистрированного договора купли-продажи квартиры для того, чтобы забрать деньги за проданную (договор зарегистрирован) квартиру. Никакое обременение при этом не накладывается!!!

    По окончанию этого периода и до окончания срока аренды банковской ячейки доступ к сейфу может получить покупатель, чтобы забрать свои деньги в том случае, если государственная регистрация договора купли-продажи не произошла. Это может произойти в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации (не явилась в рег.палату, не дала доверенность на сдачу документов на регистрацию, написала заявление на приостановку или отказ от регистрации) или регистрационная палата приостановила регистрацию или отказала в ней (из-за ошибок в документах, несоответствии информации, некомплектности пакета документов сданных на регистрацию).

    С уважением. Надеюсь помогла.


    11 Сентября 2013, 14:22
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Батурина Наталия
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Добрый день, Наталия! Разумеется нет. Никакого обременения данный способ осуществления расчётов сторонами не несёт. Риелтор вводит Вас в заблуждение. Данный способ оплаты — это всего лишь один из способов. Цена в договоре купли-продажи не является существенным условием. Вы можете прописать в договоре любой способ оплаты квартиры, как авансовый платж, так и оплату после регистрации перехода права собственности на квартиру. Как Вам удобно — так и пропишите. Навязывать Вам те или иные условия договора никто не вправе. А уж тем более риелтор, который должен действовать в Ваших интересах.

    11 Сентября 2013, 14:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна
    получен
    гонорар
    42%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Добрый день.

    Указанный вашим риэлтором способ заключения договора с оплатой через банковскую ячейку с обременением является безопасным, но не единственным.

    В договоре можно прописать, что квартира не будет находиться в залоге у продавца, и тогда посещать вторично органы регистрации необходимости не будет.

    Но в данном случае вроде  есть опасность того, что продавец может остаться без квартиры, т.к. право собственности будет уже зарегистрировано, а деньги по какой-либо случайности не будут выданы продавцу.

    В договоре аренды банковской ячейки напрямую при закладывании денег указывается, что деньги из банковской ячейки могут быть выданы продавцу только после предъявления зарегистрированного права собственности на квартиру у Покупателя, поэтому прямой необходимости заключения договора с обременением я не усматриваю.

    11 Сентября 2013, 14:28
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Батурина Наталия
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Наталия, если Вы в данном договоре купли-продажи выступаете покупателем — то Вам выгоднее прописать порядок оплаты, в соответствии с которым  денежные средства за квартиру вносятся Вами после регистрации в Росреестре перехода права собственности на квартиру и получения Вами Свидетельтсва о праве собственности на квартиру. Однако, такой способ может не устроить продавца. Тогда для сторон остаётся наиболее приемлемым способом расчётов — аренда банковской ячейки, в которую стороны помещают причитающиеся продавцу по договору денежные средства. Однако, вынимаются указанные денежные средства из ячейки только после состоявшегося перехода права собственности к покупателю, что может подтверждаться Выпиской из ЕГРП или Свидетельством о праве собственности.  Опечаталсь в первом посте  — ни цена, а способ оплаты  — не является существенным условием по договору купли-продажи.

    11 Сентября 2013, 14:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Котов Виктор

    Здравствуйте!

    Относительно расходов при таком способе оплаты, который наиболее безопасный, во-первых, надо заплатить деньги за аренду ячейки.

    Во-вторых, придется внести залог за ключ. В-третьих, если в банке предусмотрена система
    штрафов, например, за то, что вы не освободили ячейку вовремя, то банку приходится ее вскрывать и перевести все ваше добро на
    ответственное хранение, что тоже будет стоить денег.

    Проще, кончено расплатиться перед регистрацией права, при этом договор может предусматривать, что деньги уже получены и квартира передана покупателю, что заверяется подписями сторон. При этом деньги лучше перечислить со счета на счет (карточный или сбер. книжку — не важно), указав назначение платежа — за покупку квартиры по договору от ....

    При таких условиях регистрация проходит сразу.

    11 Сентября 2013, 14:39
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мартынеева Ирина

    Здравствуйте, Уважаемая Наталия!


    Передача денежных средств  через банковскую ячейку — самый безопасный вариант.


    Аренду ячейки оплачивает покупатель квартиры. Ячейка арендуется на срок от 1 до 2 месяцев.  Денежные средства закладываются продавцом и покупателем вместе, а получает продавец.


    Деньги покупатель привозит в банк до регистрации договора. После того, как покупатель зарегистрирует право собственности,  то продавец получает в банке деньги, подписывая акт приемки-передачи квартиры.


    В договоре с банком  обычно оговариваются условия, какие документы должен предоставить продавец, чтобы забрать сумму, которая находится в ячейки.


    В случаях, если сделка не пройдет регистрацию, то Вы можете спокойно забрать денежные средства их ячейки.

    11 Сентября 2013, 15:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Батурина Наталия
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Полагаю, что  условие договора купли-продажи квартиры о том, что квартира будет находиться в залоге у продавца крайне не выгодно для Вас. На мой взгляд, в договоре необходимо указать способ расчётов между сторонами таким образом, чтобы  денежные средства хранились  в арендуемом совместно покупателем и продавцом банковском сейфе и продавец имел право произвести выемку денежных средств после регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю в установленном законом порядке при предъявлении подтверждающих документов. Никакой опасности для Вас в способе расчётов с продавцом через аренду банковской ячейки я не вижу. В договоре аренды банковского сейфа будет чётко указано так называемое время Х, когда та или иная сторона имеет право произвести выемку денежных средств из ячейки и перечень предъявляемых стороной документов, на основании которых такая выемка должна состояться. Если  право собственности к покупателю в силу каких-либо причин не перейдёт — то деньги из банковского сейфа заберёте Вы. Ключ от ячейки банковского сейфа может хранится в банке. Стоимость аренды сейфа обычно распределяется между сторонами и составляет не более 2000 рублей в зависимости от типа (вместительности) сейфа. Расплачиваться до регистрации перехода права собственности на квартиру я бы Вам не рекомендовала.

    11 Сентября 2013, 15:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Матюхин Игорь Владимирович
    Матюхин Игорь Владимирович, Юрист, г. Березники
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Наталья!

    Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки это одна из разновидностей сделки купли-продажи недвижимости. Как и любая сделка и любой порядок оплаты она не несет 100% гарантии безопасности для любой из сторон. Но всё же права покупателя при такой сделке защищены больше и для покупателя такой порядок более приемлем.

    После регистрации такого договора придётся снимать обременение (вместе с продавцом после получения им денег ещё раз посетить отдел регистрации).

    Данная обязанность у сторон возникает из-за содержащегося в договоре условия о необходимости являться в банк обеим сторонам. Но можно и предусмотреть иные условия. В частности о том, что продавец может получить деньги при предоставлении зарегистрированного договора или выписки из реестра о смене собственника.

    В чём опасность для покупателя?

    Для покупателя использование способа оплаты через банковскую ячейку несет гораздо меньше рисков, чем для продавца. Для покупателя риски могут быть только если сделка не состоится. В договоре обязательно предусмотрите свое право воспользоваться ячейкой, если сделка не состоялась. Например можно прописать что если по истечению срока аренды ячейки продавец не предоставил необходимые для получения денег документы или не пришел за ними, тогда деньги обратно вправе получить покупатель.

    Так же нужно проследить чтобы в договоре с банком присутствовало условие об ответственности банка за содержимое ячейки.

    С уважением!

    11 Сентября 2013, 17:01
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна

    Здравствуйте Наталья!

    В соответствии со ст.421 ГК РФ  Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

    Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

     Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

    Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

     То есть, Вы праве заключить с продавцом Договор купли-продажи с любым условием передачи ден.ср., в том числе через банк. ячейку.

    C использованием банковских ячеек совершается большая часть всех сделок с недвижимостью. Прочие варианты сегодня встречаются крайне редко и являются безопасными.

    Если сделать расчет до  подписания договора купли-продажи квартиры, то продавец, получив деньги, может отказаться от государственной регистрации договора купли-продажи или просто скрыться, а покупатель может остаться и без денег и без квартиры. Если же осуществлять передачу денег после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, то покупатель может отказаться оплачивать договор или вовсе исчезнуть. Тогда без денег и без квартиры может остаться продавец.

     Поэтому оптимальное решение- расчет через депозитарную банковскую ячейку.

    Решение проблемы передачи наличных денег при продаже квартиры в том, чтобы денежная сумма была зарезервирована на срок государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, а доступ к ней получил продавец, если переход права произошел, или покупатель, если продажи не случилось. Это возможно при расчете с использованием арендованной в банке ячейки (сейфа).

    То есть,  если если государственная регистрация договора купли-продажи не произошла, то покупатель сможет забрать свои деньги.

     Он сможет это сделать также и в том случае, если продавец уклоняется от регистрации (не явилась в рег.палату, не дала доверенность на сдачу документов на регистрацию, написала заявление на приостановку или отказ от регистрации) или регистрационная палата приостановила регистрацию или отказала в ней (из-за ошибок в документах, несоответствии информации, некомплектности пакета документов сданных на регистрацию).

    Таким образом,    при расчете с использованием арендованной в банке ячейки (сейфа) права и интересы покупателя защищаются в полной мере.

    При этом обременения объекта сделки не возникает.

    Обременение - статус объекта, ограничивающий возможность действий по распоряжению объектом, а также по изменению его качеств, характеристик и состояния. Наиболее распространёнными видами обременения являются залог и арест.Поэтому представитель риэлторской комп. неверно характеризует объект  при расчете через  банковскую ячейку.Однако, возможно, что объект действительно имеет обременения и таким образом Вас вводят в заблуждение с целью незаконного получения ден. ср. В связи с этим перед сделкой Вам получить выписку из ЕГРП со сведениями об обременениях объекта.Смогу Вас проконсультировать по получению выписки, процедуре оформления ячейки, а также по успешной сделке в Чате или по скайпу.
     С ув.Ф. Тамара
    11 Сентября 2013, 21:26
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна

    Главный фактор при выборе банка — его надежность и достойная внимания — репутация. 
    Содержимое депозитных ячеек не является активом банка и должно оставаться неприкосновенным даже в случае его «внезапного» банкротства, но на практике может быть иначе. Ячейка запирается на два замка совместными усилиями служащего банка и клиента, у которых есть два разных ключа. Однако фактически у любого банка есть техническая возможность вскрыть ящик без обременительного присутствия клиента-арендатора. Поэтому, для Вас важно — гарантии того, что банк в случае каких-либо собственных проблем не пойдет на нарушение данных обещаний и на несанкционированное вскрытие. 
    Следует обратить внимание на то, как организован доступ в хранилище сотрудников депозитария. В некоторых банках система безопасности построена так, что одновременно войти в хранилище могут только два человека (менеджер и охранник), причем каждый может открыть только одну из двух дверей, ведущих в депозитарий.Также есть журнал посещений, регистрирующий, кто и когда входил в хранилище. 

    Крайне важны условия, которые банк предлагает клиентам. Обычно заключается два договора: первый — об аренде ячейки, второй — дополнительное соглашение, регламентирующее доступ к ячейке. Оно заключается тремя сторонами (покупателем, продавцом и банком), и в нем указываются условия и сроки доступа к ячейке, а также лица, имеющие на это право, и их паспортные данные. Иногда доступ к ячейке может получить и доверенное лицо, что специально оговаривается в соглашении. Необходимо отметить, что в текст такого соглашения любой банк включает пункт о том, что «банк не несет ответственность за подлинность предоставленных документов», что дает возможность реализовать мошенническую операцию (если она запланирована).

    То есть, при заключении Договоров с банком Вам следует  согласовать все необходимые условия   в целях защиты своих прав и интересов. ПОэтому ознакомьтесь с содержанием Договоров заранее, получив их в банке до заключения сделок.

    Смогу сделать правовое заключение по Вашим договорам, а также проконсультировать по успешному решению вопроса в Чате или по скайпу.

    С ув.Ф, Тамара


    11 Сентября 2013, 21:46
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats