Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

360 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
360 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Имущественный вычет при продаже квартиры

Мною покупалась 1к квартира в феврале 2012г за 2 млн рублей.

Сейчас планируется продажа за 3,5 млн. и покупка новой за 4 млн.

Насколько я понимаю, если продажа старой и покупка новой квартиры производятся в одном календарном году, то подоходный налог 13% не выплачивается.

Но я слышал об изменениях в 2014г в налоговом законодательстве что взаиморасчет не будет работать, и если я продам жилье менее 3х лет в собственности дороже перевоначальной стоимости, то буду обязан уплатить 13%, независимо от покупку нового жилья.

Так ли это?

Спасибо

09 Декабря 2013, 14:02, вопрос №323109 Евгений
400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (6)

  • Юрист - Сошенко Владимир Иванович
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Великие Луки
    Общаться в чате

    Евгений, здравствуйте!

    Действительно, в соответствии с п.п.2 п.1 ст.220 НК РФ

    имущественный налоговый вычет
    предоставляется на новое строительство либо приобретение на территории
    Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в
    них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного
    строительства, и земельных участков, на которых расположены
    приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них в сумме фактически
    произведенных налогоплательщиком расходов. Общий размер имущественного
    налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может
    превышать 2000000 рублей без учета сумм, направленных на погашение
    процентов. Повторное предоставление налогоплательщику имущественного
    налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не
    допускается. Таким образом, Вы имеете право получить имущественный вычет
    при покупке только одной квартиры соизмеримо доли владения, если ранее
    данным вычетом не пользовались.

    При продаже в 2014 году квартиры,
    находящейся в собственности менее трех лет, у налогоплательщика
    возникает обязанность по представлению налоговой декларации не позднее
    30 апреля 2014 года (ст.ст.228, 229 НК РФ) и в соответствии с п.п. 1 п.1
    ст.220 НК РФ налогоплательщик вправе получить имущественный вычет не
    превышающий в целом 1000000 рублей. Вместо использования права на
    получение имущественного налогового вычета, Вы вправе уменьшить сумму
    своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и
    документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих
    доходов.

    Каких либо изменений не планируется.

    09 Декабря 2013, 14:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Васин Максим

    Добрый день, Евгений! Вы не совсем правильно трактуете ситуацию. Речь идёт не о взаимозачёте, а о вашем праве на имущественный налоговый вычет, в сумме не превышающей 1 млн руб, либо его замену на уменьшение налогооблагаемой базы на размер фактически понесённых расходов. То есть раз квартира находилась в вашей собственности менее трёх лет, вы согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ, можете, при продаже её за 3.5 млн рублей, уменьшить налогооблагаемую базу на 2 млн, заплатив в итоге налог с 1.5 млн рублей. Для этого вам необходимо подать в налоговую заявление, приложив документы, подтверждающие ваш расход — договор купли продажи за 2 млн и акт о получении продавцом денег либо расписку. Один договор с указанием суммы сделки налоговую может не удовлетворить. 

    Далее, при покупке квартиры вы, согласно той же 220 ст. НК имеете право на имущественный налоговый вычет, если вы им уже не пользовались. В данном случае возврат суммы налогового вычета будет происходить через уменьшение налога на доходы, которые выплачивает ваш налоговый агент, говоря проще ваш работодатель. 

    Удачи вам!

    09 Декабря 2013, 14:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Бадасюк Владимир
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Добрый день! Имущественные вычеты предоставляются налоговыми органами по месту жительства налогоплательщика по окончании налогового периода при предоставлении налоговой декларации 3-НДФЛ. Если одна квартира продавалась, а другая покупалась в одном налоговом периоде, то заявить оба вычета по обеим квартирам можно одновременно в одной налоговой декларации. Приложить к ней необходимо весь комплект документов, подтверждающих право на получение вычета как при продаже, так и при покупке жилья.

    Если сумма от продажи жилой недвижимости превышает 1 000 000 рублей, то у продавца появляется обязательство заплатить НДФЛ. Размер налога составит 13% от разницы между суммой продажи, указанной в договоре и платежных документах, и 1 000 000 рублей. Если стоимость квартиры велика, то и сумма налога может оказаться весьма приличной. В этом случае продавцу, а по совместителю и покупателю, есть смысл использовать вычет при покупке жилой недвижимости для погашения налога, начисленного на доход от продажи недвижимости. Такая возможность предусмотрена в многочисленных письмах Минфина России (например, Письма от 17.12.2012г. № 03-04-05/7-1403, от 19.06.2012г. № 03-04-05/9-744). Ведь фактически, покупая квартиру, вы можете не платить определенный период времени подоходный налог с суммы, не превышающей 2 000 000 рублей. А продавая квартиру с точки зрения законодательства, вы как раз и получаете доход, с которого нужно заплатить 13%. Например, продается квартира, находящаяся в собственности менее трех лет. Цена продажи – 3 000 000 рублей. Одновременно покупается дом, стоимостью 5 000 000 рублей. Продавец должен заплатить налог на доходы физических лиц в размере 260 000 рублей ((3 000 000 – 1 000 000)X13%). В то же время, он получает право на имущественный вычет при покупке жилья в размере 2 000 000 рублей (так как стоимость дома превышает максимальный размер вычета). Воспользоваться правом на налоговый вычет можно двумя способами:
    Классический вариант. С полученного при продаже квартиры дохода уплачивается налог в полном размере. Далее реализуется вычет при покупке жилья. И фактически уплаченные в примере 260 000 рублей налога спустя определенное время будут возвращены государством в виде неудержанного или возвращенного НДФЛ.
    Реализовать вычет при покупке жилья в полном объеме сразу. Фактически, в этом случае начисленный на доход от продажи квартиры налог оплачивается вычетом при покупке дома.

    Если же налогооблагаемый доход от продажи жилья превышает 2 000 000 рублей (или стоимость покупаемого жилья, если она ниже), то подоходный налог заплатить придется, но уже в гораздо меньшем размере, чем в случае когда вы просто продаете свою недвижимость без последующей покупки другой недвижимости. Для того, что бы рассчитать размер налога, нужно из суммы, за которую продается жилая недвижимость вычесть 1 000 000 рублей (размер вычета при продаже) и стоимость покупаемой недвижимости (не более 2 000 000 рублей). Полученную сумму нужно умножить на 13%. Так, если бы в приведенном примере, квартира продавалась бы за 4 000 000 рублей, то продавец должен был бы заплатить 130 000 рублей ((4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000)X13%).Для того, что бы зачесть налог на доходы от продажи жилья имущественным вычетом при покупке недвижимости, необходимо, что бы обе сделки и регистрация права собственности произошли в одном налоговом периоде (в течение одного календарного года). И если со вторичным жильем здесь все достаточно просто, то участники долевого строительства находятся в весьма невыгодном положении. Ведь право собственности на новую недвижимость они оформят только спустя продолжительное время после оплаты будущей квартиры. Но вычет они могут оформить гораздо раньше – сразу после оформления акта приема-передачи квартиры (Письмо Минфина России от 26.12.2012г. №03-04-05/7-1442). Так что теоретически, если новостройка приобретается на конечной стадии строительства, будет возможно использовать вычет при ее покупке на погашение налога на доходы от продажи жилья. Естественно, при условии что вы успеете подписать акт приема-передачи в том же календарном году. В противном случае вычеты придется реализовывать «по-очереди».

    09 Декабря 2013, 14:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гусева Екатерина

    Евгений, добрый день!

    Давайте вычислим:

     1) квартира куплена за 2 мл. продается на 3,5  млн. есть два варианта: 

    а) 3, 5млн.  - 1 мл.= 2 млн с них заплатить налог 13% ( это применить налоговый вычет с продажи).  Сумма к уплате 260 000

    б) 3,5 млн.- 2 млн== 1, 5 млн. облагаемая налогом база  нее нужно заплатить 13% ( это уменьшить доходы на расходы) сумма налога = 195 000. Должны быть подтверждающие расход документы на 1,5 млн. 

    2) Вы сейчас покупаете квартиру за 4 млн. и если Вы никогда в жизни не пользовались налоговым вычетом при покупке, то имеете право к возврату налога с 2 млн. Это 260 000.

    Если при использовании схем первой части и при условии, что не пользовались вычетом, Вы при заполнении декларации о продаже подадите сразу заявление на возврат налога, то есть возможность сделать перезачет. Однако, есть особенность,  что при применении и п.а и п.б. разницу между вычетом по покупке Вам возвращать не будут. 

    Считайте, что Вам выгодней. Правильно заполняйте декларацию и документы на получение вычета при покупке.

    Это достаточно расхожие мнение, что продажа и покупка квартиры ( разные квартиры) в одном году связаны в налогообложении. Мнение ошибочно. Связь идет обратная  покупка  и продажа одной и той же квартиры ( для уменьшения доходов на расхды).

    09 Декабря 2013, 15:39
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гусева Екатерина

    Вопрос: О праве на получение имущественных вычетов
    по НДФЛ, если налогоплательщик продал доли в праве собственности на квартиру,
    принадлежащие ему менее трех лет, и в течение месяца после продажи долей купил
    квартиру.


    Ответ:


    МИНИСТЕРСТВО
    ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


    ПИСЬМО


    от 19 июня
    2012 г. N 03-04-05/9-744


    Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики
    рассмотрел обращение по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по
    налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2
    Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.


    Из обращения следует, что налогоплательщиком были проданы
    доли в квартире, находившиеся в его собственности менее трех лет. В течение
    месяца после продажи указанных долей налогоплательщиком была куплена квартира.


    В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220
    Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на
    доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета
    в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в
    частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей
    в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее
    трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.


    При этом при продаже в налоговом периоде принадлежащих на
    праве собственности менее трех лет нескольких долей налогоплательщик имеет
    право на получение имущественного налогового вычета в размере, не превышающем в
    целом 1 000 000 руб.


    Согласно абз. 2 пп. 1 п. 1
    ст. 220 Кодекса вместо использования права на получение
    имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220
    Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом
    доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных
    расходов, связанных с получением этих доходов.


    В то же время в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220
    Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на
    получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в
    частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты
    или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 руб.


    Согласно абз. 22 пп. 2 п. 1
    ст. 220 Кодекса документом, необходимым для подтверждения права на
    имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры по договору
    купли-продажи, является документ, подтверждающий право собственности на
    квартиру, которым является свидетельство о государственной регистрации права
    собственности.


    Таким образом, если доход от продажи долей в квартире и
    покупка другой квартиры с оформлением права собственности на нее произведены в
    одном налоговом периоде, то налогоплательщик имеет право на получение обоих
    имущественных налоговых вычетов, предусмотренных пп. 1 и 2 п. 1 ст. 220
    Кодекса.


    Сумма дохода, превышающая суммы примененных имущественных
    налоговых вычетов, предусмотренных п. 1 ст. 220
    Кодекса, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в
    общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.


    Одновременно сообщаем, что для получения информации о
    порядке получения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы
    физических лиц рекомендуем обратиться в налоговый орган по месту жительства.


    Заместитель
    директора


    Департамента
    налоговой


    и
    таможенно-тарифной политики


    Н.А.КОМОВА


    19.06.2012




    Вопрос: Каков порядок налогообложения дохода
    налогоплательщика при продаже и покупке в одном налоговом периоде квартиры?


    Ответ:


    УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ



    ПО Г. МОСКВЕ


    ПИСЬМО



    от 25 ноября 2011 г. N 20-14/4/114294@


    Порядок предоставления налогоплательщикам
    имущественных налоговых вычетов установлен положениями главы 23 Налогового
    кодекса РФ. Пунктом 1 статьи 210
    НК РФ установлено, что при определении налоговой базы учитываются все доходы
    налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральных формах,
    или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде
    материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 НК РФ.



    Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 208
    НК РФ к доходам от источников в РФ относятся, в частности, доходы от реализации
    имущества, находящегося на территории РФ и принадлежащего налогоплательщику.



    Исходя из положений пункта 3 статьи 228
    и пункта 1 статьи 229
    Налогового кодекса РФ, при получении физическим лицом дохода от продажи
    имущества, принадлежащего ему на праве собственности менее трех лет, у такого
    физического лица возникает обязанность по представлению налоговой декларации по НДФЛ.



    Декларация
    представляется физическим лицом не позднее 30 апреля года следующего за
    истекшим налоговым периодом, в налоговый орган по месту жительства физического
    лица. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет,
    исчисленная исходя из налоговой декларации,
    уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля
    года, следующего за истекшим налоговым периодом.



    Пунктом 3 статьи 210
    НК РФ предусмотрено, что для доходов, в отношении которых установлена налоговая
    ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов,
    подлежащих налогообложению, уменьшенных, в частности, на сумму имущественных
    налоговых вычетов, предусмотренных статьей 220 НК РФ.



    В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи
    220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик,
    являющийся резидентом РФ, имеет право на получение имущественного налогового
    вычета в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи, в частности,
    квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не
    превышающих в целом 1 млн. руб.



    Вместо использования права на получение
    имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом,
    налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на
    сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов,
    связанных с получением этих доходов.



    К таким расходам относятся расходы на приобретение
    квартиры, произведенные как за счет собственных средств налогоплательщика, так
    и за счет привлеченных (кредитных) средств. Сумма расходов по приобретению в
    собственность имущества определяется исходя из стоимости этого имущества,
    определенной в договоре сторонами сделки купли-продажи.



    Имущественный вычет, установленный подпунктом 1 пункта 1 статьи
    220 НК РФ, предоставляется за тот налоговый период, в котором указанное
    имущество было фактически реализовано.



    Вместе с тем, если налогоплательщик в этом же
    налоговом периоде приобрел в собственность жилое помещение и при условии, что
    ранее имущественным налоговым вычетом по приобретению не пользовался, он вправе
    в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи
    220 НК РФ реализовать свое право на получение данного вычета в связи
    с покупкой указанного объекта недвижимости.



    Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи
    220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик
    имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме,
    израсходованной им на приобретение на территории Российской Федерации, в
    частности, квартиры, в размере фактически произведенных расходов, но не более 2
    млн. руб. (для правоотношений, возникших начиная с 1 января 2008 года), без
    учета сумм, направленных на погашение процентов:



    — по целевым займам (кредитам), полученным от
    российских организаций и индивидуальных предпринимателей, фактически
    израсходованным на указанные цели;



    — по кредитам, предоставленным банками, находящимися
    на территории РФ, в целях рефинансирования (перекредитования) займов
    (кредитов), полученных на указанные цели.



    Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи
    220 НК РФ, предоставляется за тот налоговый период, в котором
    возникло право на его получение, или в последующие налоговые периоды вне
    зависимости от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению
    указанного выше имущества.



    Для подтверждения права на имущественный налоговый
    вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи
    220 НК РФ, налогоплательщик представляет:



    — при приобретении квартиры на основании договора
    купли-продажи — документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика
    на квартиру, а именно свидетельство о государственной регистрации права
    собственности на квартиру;



    — при приобретении прав на квартиру в строящемся доме
    — договор долевого участия в строительстве (соинвестрирования), а также акт о
    передаче квартиры.



    Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи
    220 НК РФ, предоставляется налогоплательщику на основании его
    письменного заявления, справок по форме 2-НДФЛ,
    подтверждающих суммы полученного дохода и фактически уплаченного налога на
    доходы физических лиц за отчетный налоговый период, а также платежных
    документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты
    денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к
    приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета
    покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке
    материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных
    продавца и другие документы).



    На основании пункта 2 статьи 220
    НК РФ указанный налоговый вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком налоговой
    декларации в
    налоговый орган по месту учета (жительства) по окончании налогового периода.



    Таким образом, в случае если налогоплательщик в одном
    налоговом периоде продал одну квартиру и приобрел другую, он вправе
    воспользоваться каждым из упомянутых выше имущественных налоговых вычетов при
    соблюдении следующих условий:



    — ранее имущественный налоговый вычет,
    предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи
    220 НК РФ, ему не предоставлялся;



    — право на получение имущественного налогового
    вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи
    220 Налогового кодекса РФ, возникло в том же налоговом периоде, в
    котором был получен доход от продажи первой из упомянутых выше квартир.



    Основание: разъяснение ФНС
    России от 31.03.2009 N ШС-22-3/238@.


    И.о. заместителя



    руководителя Управления



    советник государственной



    гражданской службы 1-го класса



    Ю.Ю. Шилова



    09 Декабря 2013, 15:46
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Трифонова Юлия
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    здравствуйте!

    в случае продажи жилого помещения, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, а затем приобретении другого жилого помещения в одном календарном году, Вы вправе суммировать  имущественные налоговые  вычеты, предусмотренные ст 220 НК РФ ( письмо Минфина  России от 30.12.2011 г #03-04-05/1-1135).

    т.о. размер налога, подлежащего уплате, при одновременной продаже и приобретени жилья  в вашем случае будет равняться:

    (3.5 млн-( 1млн+2 млн))*13%=65 000 р.

    ФЗ от 23.07.2013 г #212 внесены изменения в ст 220 НК РФ, вступающие в силу  с 1 января 2014 г. Однако, запрета на  суммирование имущественных налоговых вычетов при продаже и приобретении жилья статья  220 НК РФ в новой редакции не содежит.

    www.Consultant.ru/document/cons_doc_LAW_154019/

    09 Декабря 2013, 15:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats