Наследование и мое право на аренду земельного участка

Здравствуйте, Андрей! Все договорные отношения по земле должны быть подписан и зарегистрированы, иначе они не имеют юридической силы. Однако, чтобы более полно ответить на вопрос надо видеть сам договор и доп.соглашения к нему, потому что в договоре может быть прописано, что если у сторон нет претензий и возражений от продляется автоматически на такой же срок и т.д.

Договор считается незаключенным, что даст сейчас сам договор? 

Договор вряд ли получиться признать заключенным. Можно вернуть деньги, которые вы платили за аренду.

Есть здания на данном участке? Если да, то есть у вас право собственности на данные здания?

В целом вы пока все верно делаете, вам не могут не дать выкупить без основании

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:(в ред. Федерального закона от 10.05.2007 N 69-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции) изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.(в ред. Федерального закона от 10.05.2007 N 69-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции) Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Если будет отказ, обжалуете отказ.

Андрей, здравствуйте!

Согласно ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Согласно ч. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с ч. 3 ст. 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Как правопреемник матери, Вы можете попробовать обратиться в суд с иском о регистрации соглашения 2003 г. А затем, пользуясь преимущественным правом, заключите новый договор аренды.

Добрый вечер. Пример для сведения.

По условиям договора аренды земельного участка, заключенного сроком на 49
лет, арендатор обязан был зарегистрировать договор в течение месяца
после подписания договора аренды. В связи с тем, что спустя несколько
лет договор так и не был зарегистрирован, арендодатель обратился в суд с
требованием о признании договора аренды незаключенным и обязании
освободить земельный участок.

Суд признал договор незаключенным. Но в то же время посчитал, что
требование арендодателя об освобождении земельного участка является
преждевременным, поскольку возможность регистрации договора аренды,
учитывая срок аренды, не утрачена. По мнению суда, у сторон по спорному
договору имеется право на его регистрацию до момента срока окончания его
действия, а также право на обжалование отказа в государственной
регистрации, уклонения арендодателя или арендатора от регистрации
договора аренды земельного участка.

(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 марта 2010 г. по делу N А01-776/2009)

Здравствуйте, Андрей. Согласна с коллегами, считающими, что договор аренды земли, не прошедший регистрацию, считается незаключенным. Обращаться в суд с требованием о регистрации договора смысла не вижу, т.к. для регистрации именно вы и ваша мать и должны были обращаться в Росреестр с таким заявлением. Вы этого не сделали, к кому предъявлять иск? Землей вы пользовались, поэтому вносить арендную плату были обязаны. Но само по себе это прав на земельный участок не создает.

Подскажите, пожалуйста, если выкупить не дадут,
возможно ли в судебном порядке признать договор аренды со всеми доп соглашениями действующим и зарегистрировать его, ведь, фактически, арендные
отношения не прерывались- мне начислялась арендная плата и я ее оплачивал, квитанции за последние 4 года есть.И что еще посоветуете?

     Если у вас нет конфликта с местной властью
предоставляющей земельный участок то думаю все будет нормально однако мне видится ваш вопрос отлично  от изложенного выше коллегами 

        — Ваша мама заключала договор аренды  в далеком  1995 году в то время закона обязывающего осуществлять обязательную государственную регистрацию договоров аренды не существовало его ввели в 1996 году в этом законе есть оговорка  п. 1 ст. 6 Закона N 122-ФЗ- права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких правпроводится по желанию их обладателей.

Тут о чем речь если договор аренды 1995 года не был регистрирован в Юстиции/ФРС/ то он всилу закона признается юридически действительным..

/ у нас есть такой же договор аренды земельного участка под ларьком 1996 г  - действует по сей день без госрегистрации в Юстиции и  местная власть согласна с этим фактом/.

          В 2003 г.(с опозданием) заключено дополнительное соглашение о продлении договора на 5 лет с последующим продлением на неопределенный срок. Но оно не было зарегистрировано. 

        Тут можно повернуть и это в вашу пользу применив следующие нормы  да доп соглашение не регистрировано в ФРС однако есть норма права которая говорит о том что -

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).-

деньги от матери за аренду  наверняка в  принимали писем о том что хотят расторгнуть договор то же нет.По  судебной практике есть устоявшаяся  норма о том что — договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

       В 2008 г. заключено дополнительное соглашение о переуступке права аренды мамой в мою пользу.При этом вопроса о том, что соглашение 2003г. не зарегистрировано, и поэтому недействительно не у кого вопросов не вызвало.Соглашение 2008г. также не было зарегистрировано.В 2009 г. моя мама умерла.  

    Получается что если мать переуступила вам право аренды участка и  в данном случае основной договор аренды уже имел срок аренды как на неопределенный  срок то и регистрировать такое допсоглашение в ФРС не обязательно. В настоящее время от вас платежи принимают наверняка и шлют квитанции по оплате аренды  на ваше имя  значит администрация признает с вами факт аренды таким образом и право  преимущественной аренды за вами сохраняется. 

    Да объяснять что-либо чиновнику ГКН если нет штампа ФРС по регистрации аренды — сложно но тут в  крайнем случае если откажут в выкупе  земельного участка можно подать иск в суд  о признании вашего договора аренды юридически действительным как заключенного на неопределенный срок.

 Тут есть еще такая норма  вашу пользу которую в случае спора можно использовать в суде  -

Согласно ст. 617 ГК РФ

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и
обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или
договором не предусмотрено иное.

 Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок
его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

         В соответствии с законом имущественное
право- право аренды – переходит по наследству. 

 т.е основания признать в суде ваши арендные права есть  хоть и невелик шанс  но он есть  - выбор тактики и стратегии по  возможному суду можно определить только при изучении всего комплекта имеющихся у вас документов.

Здравствуйте Андрей!

В соответствии с

ч. 2 ст. 609 и ч. 2 ст. 26 ГК РФ

договор аренды
недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не
установлено законом.

2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного
усубаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

 То есть, если Ваш договор аренды 
земельного участка был заключен на 5 лет, а затем продлен с последующей уступкой прав,  то Вы вправе в любой момент до истечения
указанного срока его зарегистрировать.

Однако, если договор аренды был заключен в 1995 г. до введения ЗК РФ, то  он считается заключенным без регистрации.

Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю

(Права на земельные участки,, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ст. 26 ЗК РФ)

и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. N 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».

То есть, договор аренды на землю, заключенный до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 2007 года, имеет равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

{Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено

25. В соответствии с пунктом 9 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ указанные в абзаце первом этого пункта документы, удостоверяющие право на землю,

выданные до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются имеющими равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а перечисленные в абзаце втором этого же пункта документы, выданные после введения в действие названного Закона, но до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются действительными и имеющими равную юридическую силу с записями в названном реестре.

При применении данных норм следует учитывать, что пункт 2 статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“) устанавливает, что государственная регистрация права на объект недвижимого имущества, возникшего до введения в действие названного Закона, требуется при государственной регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершении сделки с объектом недвижимого имущества, возникших после введения в действие этого Закона.

Поэтому права на земельные участки, удостоверенные документами, указанными в абзаце первом пункта 9 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, или документами, перечисленными в абзаце втором этого же пункта, подлежат государственной регистрации в случае, предусмотренном пунктом 2 статьи 6 Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, в порядке, установленном правилами этого Закона.

То есть, государственная регистрация  требуется для установл. ограничения (обременения) недвижимого имущества и перехода права аренды,  возникших после введения в действие этого Закона 

Согласно ст. 22 ЗК РФ .

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

(в ред. Федерального закона от 22.07.2005 N 117-ФЗ)

То есть, Ваша мать была вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка Вам При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется

{Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 „О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“ разъяснено

1

5. При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

16. Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

17. В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ).

То есть, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом, если  в договоре не содержится условие о согласии арендодателя.  

Если  Договор уступки право был заключен в 2008 г., то  права на земельные участки, подлежат государственной регистрации.

Поэтому Вы обязаны были зарегистрировать переход права аренды, после введения в действие этого Закона  2007 г. в любой момент.

В п. 14 Постановления N 73 в новой редакции установлено,

что отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению. Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если:
— контрагенты согласовали его существенные и иные условия,
— была соблюдена форма договора,
— собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;
— договор исполнялся сторонами.

То есть, Пленум ВАС РФ фактически приравнивает заключенный, но не прошедший государственную регистрацию договор к зарегистрированному договору.
В то же время указано, что, в силу статьи 308 Гражданского кодекса, права, предоставленные таким договором арендатору, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Следовательно, арендатор вправе владеть и пользоваться арендованным имуществом исключительно в рамках заключенного соглашения. Права арендатора, предусмотренные, например, статьями 617 и 621 Гражданского кодекса, не распространяются на арендатора, являющегося стороной по договору, не прошедшему государственную регистрацию, в случае, если такой договор подлежал ей.

Поэтому, отсутствие государственной регистрации данного договора не означает отсутствия обязательственных связей между Вами и арендодателем, если Вы исполняли договор.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 2014 г. N 165 разъяснило

Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Если в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется. По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

То есть, Вы вправе пользоваться зем. уч., внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Договор аренды регистрируется как обременение прав арендодателя недвижимого имущества (п. 1 ст. 4, п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, далее — Закон о госрегистрации). Как указано в п. 9информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, изменение зарегистрированного договора аренды означает изменение зарегистрированного обременения, поэтому соглашение об изменении условий зарегистрированного договора аренды также подлежит обязательной государственной регистрации. В связи с этим формально, по смыслу положений ГК РФ об аренде и общих положений ГК РФ о договорах, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения об изменении сторон по договору аренды означает, что соответствующее соглашение считается незаключенным, то есть до государственной регистрации соглашения предусмотренные в нем условия не создают обязательств у сторон договора аренды.

С другой стороны, как разъяснил Высший Арбитражный Суд РФ, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Аналогичный подход иллюстрирует постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.09.2011 N 4905/11. Иными словами, Высший Арбитражный Суд РФ признал, что в случае фактической передачи имущества арендатору до регистрации договора аренды этот договор (во всяком случае, если его условия исполнялись) порождает обязательственные отношения между его сторонами независимо от его государственной регистрации.

То есть, если указанное в вопросе дополнительные соглашения не были зарегистрированы, однако фактически исполнялись (… арендатор начал уплачивать арендную плату в размере, установленном этим соглашением), арендодатель не вправе требовать от арендатора  освободить, ссылаясь при этом на то обстоятельство, что дополнительное соглашение не зарегистрировано.

При этом после регистрации договор будет продолжать действовать.

С заявлением о государственной регистрации основного и дополнительного соглашения может обратиться одна из сторон договора (п. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации).

Смогу оказать услугу по составлению письменного объяснения и иска с учетом
рассмотрения таких дел в  Росреестре, а также проконсультировать по успешному решению вопроса.
C уважением Ф. Тамара