Аренда недвижимости ООО у физического лица

Здравствуйте!

Законом не разрешается использование жилого помещения в качестве размещения офиса. Для этого необходимо осуществить перевод помещения в нежилое.

Поэтому наиболее перспективный вариант — арендовать за небольшую плату рабочее место. К примеру,коворкинг Москвы за 5000 руб./мес.

 Жилищный Кодекс РФ:

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Здравствуйте!

 В соответствии со ст. 607 ГК РФ:

Статья 607. Объекты аренды
1.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные
природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания,
сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые
не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования
(непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. 2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. 3.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно
установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта
аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте,
подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор не считается заключенным.

Посоветовала арендовать какой-нибудь маленький склад или небольшой офис за невысокую цену, чтобы просто у Вас был на руках договор аренды. 

Арендодатель самостоятельно уплачивает налог, арендатор не является налоговым агентом. Обязанность арендатора — уплачивать только арендную плату, но договором аренды например, может быть предусмотрено оплата электроэнергии, охраны и т.д.

Здравствуйте! 

1 — Возможна ли подобная аренда квартиры с точки зрения законодательства?

Возможен договор аренды между физическим лицом и ООО только для проживания в нем граждан. Для создания офиса в арендуемом помещении это помещение должно находиться в нежилом фонде.

2 — Если аренда возможна, можно ли в договоре аренды указать некую символическую сумму, дабы не создавать налоговых последствий у арендодателя?

Можно указать любую сумму на основании ст.1 ГК РФ при условии, что помещение не будет находится в жилом фонде

1. Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Арендодатель может как самостоятельно уплачивать налог, так и арендатор может выступать в роли налогового агента.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Использование жилого помещения для размещения офиса противоречит ГК РФ. Но для целей налогообложения это не имеет никакого значения. Здесь главное — факт осуществления расходов и наличие подтверждающих это документов. Ст. 252 НК РФ запрещает исключать из налогооблагаемой прибыли расходы по договорам, которые составлены вразрез с законодательством РФ. Значит, прописав в договоре аренды жилого помещения, что в дальнейшем в нем будет располагаться, скажем, офис, фирма лишает себя возможности списать арендную плату на расходы. Но ГК РФ не обязывает указывать в договоре, как именно будет использоваться арендованное имущество. Значит, для того чтобы привести договор в соответствие с законодательством, достаточно исключить из него любые упоминания о том, что в арендованном помещении откроют офис фирмы или устроят склад.

Здравствуйте!

Согласно ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Кроме того, согласно п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Таким образом, с формальной точки зрения предоставление жилых помещений в аренду под офисы противоречит законодательству.

Для выполнения формальных требований можно предпринять следующее:

— Собственник жилой недвижимости на основании ч. 2 ст. 30 ЖК РФ передает ее в аренду юридическому лицу, заключая договор найма с условиями, предусматривающими право арендатора вселять граждан в эту квартиру по своему усмотрению (без согласования с арендодателем).

Юридическое лицо предоставляет арендуемую квартиру сотрудникам (их количество определяется в зависимости от размеров квартиры) в срочное безвозмездное пользование на срок до шести месяцев, который надо продлевать.

 В договоре указывается, что квартира выделяется сотрудникам для проживания с возможностью использовать ее для осуществления профессиональной деятельности. Кроме того, в договоре нужно предусмотреть обязанность этих сотрудников пользоваться квартирой с учетом прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и пр.

Трудовые договоры с данными сотрудниками должны содержать условия, которые оговаривают проживание этих лиц в служебной квартире, предоставленной работодателем (юридическим лицом — арендатором квартиры).

В перечень должностных обязанностей сотрудников включается описание видов профессиональной деятельности, которые они станут осуществлять, в том числе и в этой квартире (прием прибывающих по адресу этой квартиры курьеров, посетителей, корреспонденции, круглосуточный прием телефонных звонков и факсов и т. д.).

Что касается ндфл, то независимо от того, является ли физическое лицо работником организации-арендатора или не является, средства от сдачи в аренду имущества признаются доходом, полученным от источника в Российской Федерации, и, следовательно, облагаются НДФЛ (ст. 209, п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Согласно ст. 224 НК РФ исчисление налога производится по ставке 13%. Однако сам порядок исчисления и уплаты НДФЛ определяется прежде всего тем, является ли физическое лицо индивидуальным предпринимателем или нет.

Если арендодателем является индивидуальный предприниматель, то согласно п.п.1 п. 1 ст. 227 НК РФ он должен самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ с арендных платежей.  Если арендодатель не выступает в качестве предпринимателя без образования юридического лица, то исчисление и уплата налога производятся организацией-арендатором. В этом случае физическое лицо признается плательщиком НДФЛ (ст. 207 НК РФ), а организация выступает в качестве налогового агента (п. 1 ст. 226 НК РФ).

Тот факт, что исчисление и удержание НДФЛ производятся организацией самостоятельно непосредственно из арендной платы, может стать результатом несоответствия арендных платежей, фактически уплачиваемых арендодателю и предусмотренных договором аренды. Чтобы подобного расхождения не возникало, в договоре должно быть указано, что оплата аренды осуществляется за вычетом НДФЛ, удерживаемого организацией

Добрый вечер.

в соответствии со статьей 17 Жилищного кодекса:

 Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Возможен только вариант перевода жилого помещения в нежилое.

Отсюда ответы на Ваши вопросы:

1. Такая аренда противоречит действующим нормам.

2. Размер арендной платы стороны вправе устанавливать самостоятельно. Арендатор даже может передать НЕЖИЛОЕ помещение в безвозмездное пользование.

3. Налоговым агентом арендатор выступать не будет. Налог от дохода арендодатель обязан будет уплачивать самостоятельно. Однако, при этом речь будет идти о предпринимательской деятельности, поэтому налог можно будет платить только с полученного дохода и освободиться на этом основании от налога на имущество физических лиц. Но это опять же если речь идет о нежилом помещении.

Здравствуйте В.!

В соответствии со ст.17 ЖК РФ и Правил
пользования жилыми помещениями
(утв. постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25)

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с проживанием) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

 Право пользования жилым помещением имеют:

собственник жилого помещения и члены его семьи;

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно ст. 30 ЖК РФ  

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

То есть, собственник жилья вправе передавать жилое пом. юр. л. по договору аренды. 

Согласно п. 2 ст.671 ГК РФ 

 Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использоватьжилое помещение только для проживания граждан.

Письмом Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 5 августа 2011 г. N 03-04-06/3-179 разъяснено следующее по

Вопросам:  

Является ли организация налоговым агентом в отношении дохода, выплачиваемого физическому лицу по договору аренды жилого помещения?

В каких случаях организация не является налоговым агентом, как это указано в подпункте 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ?

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо ОАО от 18.07.2011 N 001-13/42 по вопросу признания общества налоговым агентом при выплате физическому лицу дохода в виде арендной платы по договору аренды жилого помещения и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 226 Кодекса российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 названной статьи Кодекса, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 224 Кодекса. Указанные организации являются налоговыми агентами.

Согласно пункту 2 статьи 226 Кодекса исчисление сумм и уплата налога в соответствии с данной статьей Кодекса производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 и 228 Кодекса.

Российская организация, выплачивающая физическому лицу арендную плату за арендуемое у него помещение, признается налоговым агентом в отношении таких доходов физического лица и, соответственно, должна исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном статьей 226 Кодекса.

Добрый вечер.

1. Аренда квартиры для указанных вами целей не возможна. Соответственно Вам в любом случае при оформлении таможенных документов необходимо будет указывать куда вы будете отвозить (складировать) товар после его таможенного оформления, поэтому Вам нужно либо иметь помещение в собственности, либо предоставлять соответствующий договор аренды нежилого помещения (его части).

2. Сумма арендной платы может быть минимальной, однако на практике скажу, это может вызвать у налогового органа вопросы — не получаете ли вы необоснованную выгоду за счет того, что сумма арендной платы значительно меньше аналогичных рыночных цен. Но т.к. вы на УСН, думаю вопросов со стороны не должно быть.

3. если договор аренды заключается с физическим лицом, то ваше предприятие может выступать налоговым агентом и уплачивать за физ.лицо соответствующий подоходный налог. Если физ.лицо сдает вам имущество в аренду как ИП- то расчет налога и его перечисление — обязанность этого ИП.

Для таможни достаточно свидетельства о праве собствености на помещение, которое «при создании ООО юридическим адресом было выбрано место регистрации и фактического проживания гендиректора.», то есть указано в учредительных документах. На каком-то основании вы ведь регистрировали данное ООО именно по этому адресу. 

Если вы проживаете в квартире данного родственника и вам необходимо обоснование, по какой причине  ООО находится по данному адресу (место нахождения единоличного исполнительного органа), то просто заключите со своим родственником договор найма жилого помещения. И к договору найма приложите копии документов о праве собственности на данное помещение. 

Именно договор найма на ваше имя.  Не аренды на имя ООО. Долгосрочного, если это ваше  постоянное место жительства. 

Можете в нем прописать, что собственник не возражает против указания адреса вашего постоянного места жительства в принадлежащем ему жилье в качестве места нахождения ЕИО хозяйственного общества.

Что же касается адреса местонахождения, то в Москве нет проблемы изменения «юридического адреса», причем эти услуги стоят не настолько дорого, чтобы ставить под угрозу растаможивание партии груза.

Добрый день!

1 — Возможна ли подобная аренда квартиры с точки зрения законодательства?

С точки зрения законодательства такая аренда невозможна. Однако в вашей ситуации предоставление договора аренды не будет являться обязательным условием. Вместо договора аренды предоставьте свидетельство о праве собственности на данное помещение и письменное разрешение собственника на регистрацию ООО по этому адресу.

2 — Если аренда возможна, можно ли в договоре аренды указать некую символическую сумму, дабы не создавать налоговых последствий у арендодателя?

В договоре аренды вы можете указать любую сумму. Главное чтобы он был возмездным. Риск возникновения налоговых последствий минимален.

3 — Будет ли физическое-лицо арендодатель уплачивать налог самостоятельно или же ООО-арендатор будет вынужден выступать в роли налогового агента?

В роли налогового агента должно выступать ООО

Удачи вам!