Консультируйтесь с юристом онлайн

336 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Гражданское право
  2. Договорное право

Договор аренды квартиры

Договор аренды или найма квартиры на месяц или более длительный срок - доступная альтернатива приобретению недвижимости в собственность. Нет необходимости оформлять кредиты, когда покупатель не может единовременно внести сумму из собственных средств, отчитываться перед Федеральной налоговой службой РФ (ФНС РФ) о совершенном приобретении, чтобы получить причитающийся имущественный вычет и пр. Доступен любой вариант жилья - с бытовой техникой, с мебелью и любым другим имуществом, которое по договоренности с хозяином собственности вы можете взять во временное пользование.

Договор аренды квартиры - один из самых распространенных видов гражданско-правовых отношений, которые возникают между арендодателем и арендатором (ст. 606 ГК РФ). Предметом соглашения является передача имущества во владение и пользование заинтересованному лицу. Правовым регулятором подобных правоотношений выступает Гражданский кодекс РФ, в частности - гл. 34 ГК РФ.

В соответствии с принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ) наймодатель и наниматель вправе заключить любой его вид с любыми условиями, лишь бы они не противоречили нормам действующего законодательства. По инициативе арендодателя договор может содержать условие о залоге, по инициативе арендатора - об описи передаваемого имущества, документ может быть заключен на длительный срок или краткосрочно и пр.

Договор аренды квартиры по состоянию на 2017 год не имеет особых требований к форме и содержанию кроме общих положений о существенных условиях и прохождении процедуры государственной регистрации, когда это прямо предусмотрено ГК РФ.

Предлагаем вам рассмотреть различные правовые аспекты заключения соглашения аренды квартиры, субъектный состав (физические лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели). Кроме того, разберем типовой образец документа, который вы сможете использовать при необходимости.

Между физическими лицами

ГК РФ презюмирует равную возможность различных субъектов права принимать участие в подобных сделках. Начнем рассмотрение темы с порядка заключения договора аренды квартиры между физическими лицами.

Стороны по своему усмотрению могут выбрать форму документа и даже заручиться согласием на словах. Следует иметь в виду, что подобная устная форма трудно доказуема в случаях, когда возникает спор о ненадлежащем исполнении сторонами своих обязательств. Тем не менее многие граждане выбирают данный вариант возникновения правоотношений, чтобы уйти от необходимости уплаты налогов, что также является наказуемым деянием.

Ст. 609 ГК РФ устанавливает общее правило относительно формы договора аренды (сдачи) квартиры как физическим, так и юридическим лицом - в письменном виде с прохождением процедуры государственной регистрации, если он заключается на срок более 1 года (ст. 651 ГК РФ).

Обязательным условием является конкретное описание объекта недвижимости, которое переходит во временное владение и пользование арендатора (ст. 607 ГК РФ). 

Если объект невозможно определить, то есть стороны не определились с существенными условиями, такой договор будет считаться незаключенным и не будет порождать правовые последствия (ст. 432 ГК РФ).

Одним из распространенных вариантов является безвозмездная аренда, которая в большинстве случаев предоставляется родственникам собственника имущества. Юридически говорить о договоре безвозмездной аренды квартиры нельзя, так как ст. 606 ГК РФ прямо предусматривает возмездность сделки. Фактически речь идет о фактическом безвозмездном предоставлении жилья в пользование.

Физические лица, как правило, заключают краткосрочные договоры аренды квартиры (начиная с посуточной аренды). Соглашения долгосрочной аренды квартиры предусматривают необходимость их государственной регистрации, поэтому зачастую стороны просто перезаключают краткосрочные.  

Физические лица сдают в аренду любые виды и формы жилых помещений, так как все они пользуются спросом у потенциальных арендаторов - тоже физических лиц. Поэтому с равной вероятностью может быть заключен договор аренды коммунальной квартиры или однокомнатной.

Между юридическими лицами

Единственным формальным ограничением в отношении заключения договора аренды квартиры или иного помещения между юридическими лицами любых форм (ООО, ПАО, ЗАО и пр.) является направление их деятельности. Например, фирма производственного назначения с трудом сможет обосновать необходимость заключения договора аренды квартиры, но без проблем заключит соглашение аренды складского помещения. Поэтому, как правило, заключаются договоры аренды нежилых помещений, квартир для проживания собственных сотрудников. 

Заключение соглашения аренды квартиры под офис юридическим лицом - сомнительное мероприятия, противоречащее нормам ЖК РФ, ведь жилое помещение должно использоваться для жилья. Чтобы использовать квартиру под офис, ее необходимо предварительно перевести из жилого в нежилой фонд, что также сопровождается рядом трудностей.

В целом требования ГК РФ по отношению к документам, заключаемым между юридическими лицами, схожи с требованиями в отношении физического лица.

Между физическими и юридическими лицами

Не существует принципиальных отличий с иными видами договоров аренды, когда речь идет о сделке между физическим и юридическим лицом. Как уже было сказано, физические лица вправе сдавать в аренду юридическим лицам либо нежилые помещения, либо жилые, цель использования которых не противоречит направлениям деятельности предприятия. Подобные договоры также являются типовыми, регистрируются при условии заключения их сроком более 1 года.

Нельзя забывать, что все доходы, полученные от аренды недвижимости, должны быть своевременно задекларированы. На основе поданной в ФНС РФ информации рассчитывается сумма налога на полученную прибыль, подлежащая обязательной уплате.

Для того, чтобы договор считался заключенным, стороны обязаны прийти к согласию относительно оплаты аренды и указать полную информацию об арендуемой недвижимости.

Договор аренды квартиры с выкупом

Соглашение аренды квартиры с последующим выкупом - разновидность правоотношений в рамках обязательств по аренде. Тип данного договора является смешанным, поскольку включает не только правоотношения по аренде, но и купле-продаже имущества. Смысл документа подобного вида заключается в том, что арендатору предоставляется возможность приобретения права собственности по окончании внесения установленной договором суммы, разделенной на несколько частей.

Можно косвенно сравнить подобный вид договора с договором лизинга, где речь идет о транспорте и оборудовании.

По существу правоотношения, оно состоит из 2 частей: на первом этапе стороны находятся в рамках арендных отношений и обладают правами арендодателя и арендатора, второй этап наступает в момент внесения арендатором последнего платежа за недвижимость, и стороны автоматически становятся продавцом и покупателем, с той лишь разницей, что деньги уже переданы продавцу.

Сложность правоприменительной практики договора аренды с последующим выкупом также обуславливается вариативным подходом к вопросу прохождения процедуры государственной регистрации. Если стороны придут к согласию о регистрации договора вначале, то регистрации будет подлежать договор аренды, а если в конце - то купля-продажа с обременением в отношении продавца по выплате полной суммы.

Как заключить?

Далее предлагаем ответить на популярный вопрос - как правильно составить договор аренды квартиры? Наиболее простым вариантом является обращение за квалифицированной юридической помощью - специалисты не только помогут оформить соглашение, но и пройти процедуру регистрации, если это необходимо.

Так как нет единого шаблона документа, то стороны вправе самостоятельно его составить либо воспользоваться типовыми формами. Как правило, в преамбуле указывается информация о сторонах, пришедших к согласию относительно условий аренды (наименование сторон, представителей, дата и место заключения договора). Далее стандартный договор аренды квартиры содержит информацию о предмете - его наименование, расположение, квадратура и иные необходимые характеристики. Если документ оформлен на определенный срок, то указывается количество календарных месяцев или лет (либо промежуток между начальной и конечной датой).

Типовой договор сдачи квартиры в аренду может предусматривать условия о внесении не только арендных платежей, но и коммунальных, порядок пользования имуществом и сроки внесения каждого вида платежа.

Обязанности и ответственность сторон - необходимые пункты соглашения аренды, защищающие права и интересы сторон. Немаловажным условием является продление договора аренды квартиры (иными словами пролонгация). Если перечисленные (кроме существенных) условия не урегулированы сторонами письменно, применяются общие нормы ГК РФ.

Приложение с описью имущества

Договор аренды квартиры с описью имущества - еще один доступный вариант регламентирования правоотношений по предоставлению имущества в пользование и владение. Основная цель подобного формата договора - недопущение порчи имущества и гарантия защиты прав арендатора. Недобросовестные арендодатели зачастую вменяют арендаторам порчу или отсутствие имущества, которого не было в предоставляемой квартире. 

Опись к договору аренды квартиры представляет собой отдельный документ, в котором содержится список всего имущества, которое находится в помещении на момент заключения соглашения. Арендатор обязуется передать данное имущество в первоначальном состоянии по окончании действия договора аренды с учетом нормального износа в рамках использования. Опись к договору аренды является неотъемлемым его приложением. Совокупность данных документов представляет собой условный вариант правильного договора аренды квартиры.

Налог

Договор аренды квартиры предусматривает обязательное налогообложение в рамках полученной прибыли. Все доходы физических лиц облагаются 13% или 30% налоговой ставкой в зависимости от статуса налогового резидента. Если физическое лицо является резидентом РФ, то есть находится на территории нашей страны совокупно более 183 дней в году, то оно вправе производить уплату НДФЛ по ставке 13%. Нерезиденты РФ обязаны отчитываться в рамках 30% налоговой ставки. Особенностью налогообложения нерезидентов является доказательство получения средств от российских источников. В отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей вопрос взаимодействия с налоговой регулируется в рамках выбранной ими системы налогообложения, каждая из которой предусматривает отдельные условия и ставки.

Расторжение

Расторжение договора аренды квартиры может происходить добровольно - по соглашению сторон, это наиболее легкий способ, не несущий неблагоприятных правовых последствий, кроме как прекращение правоотношений между сторонами. Иным вариантом досрочного прекращения действия соглашения аренды является волеизъявление арендодателя в случаях, предусмотренных ст. 619 ГК РФ. Если обобщить основания, то причинами досрочного прекращения правоотношений может стать недобросовестное поведение арендатора по отношению к имуществу арендодателя, а также неоднократная просрочка периодических платежей. С другой стороны, зеркальное право на отказ от исполнения договора есть и у арендатора в соответствии со ст. 620 ГК РФ.

Обстоятельствами, которые влекут такой отказ, являются инициированные или допускаемые арендодателем препятствия в пользовании имуществом, которое предоставляется в аренду. Фактически арендодатель не получает доступ к переданному имуществу, за которое вносит платежи. Дополнительно до заключения договора стороны могут прописать и иные основания, по которым может наступить досрочное прекращение правоотношений.

Договор аренды квартиры - один из самых распространенных видов правоотношений по предоставлению в пользование имущества за плату. Типовая форма соглашения и прописанные в законе основания для отказа в его реализации делают данный документ доступным для понимания большинству граждан.

Похожие темы

336 юристов сейчас на сайте

Последние вопросы по теме «договор аренды квартиры»

договор аренды квартиры
Искать

Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, заключила договор аренды квартиры

Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, заключила договор аренды квартиры. При заключении собственница сказала , что свидетельства у нее нет с собой, я поверила ей на слово. Потом посмотрела в ЕГРН , там собственники другие указаны . Что делать в...

14 Июня 2020, 03:14, вопрос №2799714 Софья, г. Москва

Что сейчас делать, подавать в суд?

Добрый день. Наш ребенок не имеет прописку но проживает и ходит в садик по месту жительства. Мы подали документы через сайт , получили место , сдали все документы и ждали собрание. Сегодня позвонили и сказали что мы не сможем идти в эту школу , так...

03 Июня 2020, 14:13, вопрос №2791195 Андрей, г. Нижний Новгород

Получите совет юриста за 15 минут!

336 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут

Узнал о судебном приказе с сайта приставов, оказалось приказ подан год назад, не получал ничего так как живу в другом городе в другом регионе

Узнал о судебном приказе с сайта приставов , оказалось приказ подан год назад , не получал ничего так как живу в другом городе в другом регионе. Написал заявление на отмену к которому приложил приказ о принятии на работу в другом регионе и договор...

19 Мая 2020, 10:31, вопрос №2776184 Александр, г. Воронеж
  • Объясняем, что делать,
    без сложных терминов
  • Общаемся по Telegram
    и WhatsApp
  • Оценим вашу ситуацию бесплатно
Обратиться бесплатно
Или напишите нам в Telegram

Здравствуйте, как правильно составить исковое заявление в суд?

Здравствуйте, как правильно составить исковое заявление в суд? Договор аренды квартиры. В общем, снимали квартиру в Москве, когда началась история с карантином и ресторан (в котором я работала)закрыли, я позвонила хозяйке и сказала, что мы можем 15...

27 Апреля 2020, 20:19, вопрос №2757011 Анастасия Зуева, г. Воронеж

Могу ли я расторгнуть договор аренды и забрать половину залога?

Я заключил договор аренды квартиры в Краснодаре с 20 марта и из-за короновируса меня отправили по месту прописки во Владикавказ. Я заплатил за месяц и отдал половину залога. Могу ли я расторгнуть договор аренды и забрать половину залога?

19 Апреля 2020, 12:35, вопрос №2748252 Георгий, г. Владикавказ

Возврат обеспечительного платежа по договору аренды

Приватный вопрос.

18 Апреля 2020, 20:46, вопрос №2747913 Евгения, г. Москва

Как защитить свои права при ограничении передвижения по городу

Здравствуйте. В связи с пандемией в нашем городе Курган губернатор решил внедрить какую-то непонятную систему с ограничением передвижения. Жителям нужно сначала отправить свои паспортные данные на номер 7(903)767-26-68 (номер не менее странный) для...

13 Апреля 2020, 16:17, вопрос №2742139 Алексей, г. Курган

Считается ли действительным договор аренды квартиры, если в нем указан несовершеннолетний?

Добрый день, хотелось бы узнать, считается ли дейтвительным договор аренды квартиры, если помимо совершеннолетнего нанимателя прописан несовершеннолетний сонаниматель, и не было письменного согласия родителей?

11 Апреля 2020, 16:48, вопрос №2740205 ольга, г. Москва

Прекращение договора аренды квартиры в связи с текущими обстоятельствами

Добрый день. Хотел уточнить: в свете последних событий могу ли я сослаться на форс-мажорные обстоятельства (указы мэра и президента, в связи с которыми семья попала в тяжелую финансовую ситуацию) для того, чтобы расторгнуть договор аренды квартиры...

08 Апреля 2020, 10:54, вопрос №2736558 Вадим, г. Москва

Предусмотрены санкции, уведомлю о расторжении договора менее чем за 30 дней, вернут ли часть залога?

"Здравствуйте. В связи с форс-мажором coronavirus я лишилась источника дохода ( я ип ) В связи с этим хочу расторгнуть договор аренды квартиры досрочно с полным возвратом залога ,имею ли я на это право? В договоре пункт форс-мажора не предусмотрен....

04 Апреля 2020, 12:49, вопрос №2732645 Надя, г. Реутов

Правомерность претензий арендодателя, если договор не был зарегистрирован

Приветствую, был подписан договор аренды квартиры, его нигде не регистрировали, в договоре указано что наниматель оплачивает квитанции, но наймодатель согласился оплачивать их сам и в итоге мы просто передавали в руки ту сумму которую они говорили....

26 Марта 2020, 15:52, вопрос №2724878 Мария, г. Краснодар

Как расторгнуть договор аренды квартиры с арендодателем?

Как расторгнуть договор аренды квартиры с арендателем (организация). Не соблюдает условия договора (не производится оплата)

16 Марта 2020, 12:44, вопрос №2714760 Алексей, г. Санкт-Петербург

Действителен ли такой договор аренды квартиры?

Здравствуйте. Собираюсь снимать квартиру, хозяйка квартиры в другом городе, поэтому не может приехать заключить договор. Вместо неё будет её сестра, которая должна оформить договор на паспортные данные хозяйки. Как быть в этом случае? Ведь если...

19 Февраля 2020, 20:04, вопрос №2690801 Анастасия, г. Челябинск

Можно ли расторгнуть договор аренды жилья и вернуть деньги, если в квартире холодно?

Здравствуйте,только заключили договор аренды квартиры,а пришли на неё побыли а там оказалось холодно и слышен лифт ,можно ли расторгнуть договор и вернуть деньги ?

16 Февраля 2020, 11:54, вопрос №2686490 ольга, г. Воронеж

Как быть с арендодателем квартиры в таком случае?

Добрый день.Столкнулся с такой проблемой.Снимаю квартиру,но последнее время в виду финансовых затруднений, становится все сложнее это делать и было принять решение съехать. Договор аренды квартиры (именно аренды,а не найма) был заключен 06.08.2018...

13 Февраля 2020, 15:54, вопрос №2683769 Андрей, г. Новосибирск

Гарантированный ответ в мобильном приложении и Telegram!

В наших мобильных сервисах юристы отвечают быстрее и ответ гарантирован даже на бесплатный вопрос.

Вопросы по темам