Консультируйтесь с юристом онлайн

424 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Гражданское право
  2. Договорное право

Договор аренды квартиры

Договор аренды или найма квартиры на месяц или более длительный срок - доступная альтернатива приобретению недвижимости в собственность. Нет необходимости оформлять кредиты, когда покупатель не может единовременно внести сумму из собственных средств, отчитываться перед Федеральной налоговой службой РФ (ФНС РФ) о совершенном приобретении, чтобы получить причитающийся имущественный вычет и пр. Доступен любой вариант жилья - с бытовой техникой, с мебелью и любым другим имуществом, которое по договоренности с хозяином собственности вы можете взять во временное пользование.

Договор аренды квартиры - один из самых распространенных видов гражданско-правовых отношений, которые возникают между арендодателем и арендатором (ст. 606 ГК РФ). Предметом соглашения является передача имущества во владение и пользование заинтересованному лицу. Правовым регулятором подобных правоотношений выступает Гражданский кодекс РФ, в частности - гл. 34 ГК РФ.

В соответствии с принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ) наймодатель и наниматель вправе заключить любой его вид с любыми условиями, лишь бы они не противоречили нормам действующего законодательства. По инициативе арендодателя договор может содержать условие о залоге, по инициативе арендатора - об описи передаваемого имущества, документ может быть заключен на длительный срок или краткосрочно и пр.

Договор аренды квартиры по состоянию на 2017 год не имеет особых требований к форме и содержанию кроме общих положений о существенных условиях и прохождении процедуры государственной регистрации, когда это прямо предусмотрено ГК РФ.

Предлагаем вам рассмотреть различные правовые аспекты заключения соглашения аренды квартиры, субъектный состав (физические лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели). Кроме того, разберем типовой образец документа, который вы сможете использовать при необходимости.

Между физическими лицами

ГК РФ презюмирует равную возможность различных субъектов права принимать участие в подобных сделках. Начнем рассмотрение темы с порядка заключения договора аренды квартиры между физическими лицами.

Стороны по своему усмотрению могут выбрать форму документа и даже заручиться согласием на словах. Следует иметь в виду, что подобная устная форма трудно доказуема в случаях, когда возникает спор о ненадлежащем исполнении сторонами своих обязательств. Тем не менее многие граждане выбирают данный вариант возникновения правоотношений, чтобы уйти от необходимости уплаты налогов, что также является наказуемым деянием.

Ст. 609 ГК РФ устанавливает общее правило относительно формы договора аренды (сдачи) квартиры как физическим, так и юридическим лицом - в письменном виде с прохождением процедуры государственной регистрации, если он заключается на срок более 1 года (ст. 651 ГК РФ).

Обязательным условием является конкретное описание объекта недвижимости, которое переходит во временное владение и пользование арендатора (ст. 607 ГК РФ). 

Если объект невозможно определить, то есть стороны не определились с существенными условиями, такой договор будет считаться незаключенным и не будет порождать правовые последствия (ст. 432 ГК РФ).

Одним из распространенных вариантов является безвозмездная аренда, которая в большинстве случаев предоставляется родственникам собственника имущества. Юридически говорить о договоре безвозмездной аренды квартиры нельзя, так как ст. 606 ГК РФ прямо предусматривает возмездность сделки. Фактически речь идет о фактическом безвозмездном предоставлении жилья в пользование.

Физические лица, как правило, заключают краткосрочные договоры аренды квартиры (начиная с посуточной аренды). Соглашения долгосрочной аренды квартиры предусматривают необходимость их государственной регистрации, поэтому зачастую стороны просто перезаключают краткосрочные.  

Физические лица сдают в аренду любые виды и формы жилых помещений, так как все они пользуются спросом у потенциальных арендаторов - тоже физических лиц. Поэтому с равной вероятностью может быть заключен договор аренды коммунальной квартиры или однокомнатной.

Между юридическими лицами

Единственным формальным ограничением в отношении заключения договора аренды квартиры или иного помещения между юридическими лицами любых форм (ООО, ПАО, ЗАО и пр.) является направление их деятельности. Например, фирма производственного назначения с трудом сможет обосновать необходимость заключения договора аренды квартиры, но без проблем заключит соглашение аренды складского помещения. Поэтому, как правило, заключаются договоры аренды нежилых помещений, квартир для проживания собственных сотрудников. 

Заключение соглашения аренды квартиры под офис юридическим лицом - сомнительное мероприятия, противоречащее нормам ЖК РФ, ведь жилое помещение должно использоваться для жилья. Чтобы использовать квартиру под офис, ее необходимо предварительно перевести из жилого в нежилой фонд, что также сопровождается рядом трудностей.

В целом требования ГК РФ по отношению к документам, заключаемым между юридическими лицами, схожи с требованиями в отношении физического лица.

Между физическими и юридическими лицами

Не существует принципиальных отличий с иными видами договоров аренды, когда речь идет о сделке между физическим и юридическим лицом. Как уже было сказано, физические лица вправе сдавать в аренду юридическим лицам либо нежилые помещения, либо жилые, цель использования которых не противоречит направлениям деятельности предприятия. Подобные договоры также являются типовыми, регистрируются при условии заключения их сроком более 1 года.

Нельзя забывать, что все доходы, полученные от аренды недвижимости, должны быть своевременно задекларированы. На основе поданной в ФНС РФ информации рассчитывается сумма налога на полученную прибыль, подлежащая обязательной уплате.

Для того, чтобы договор считался заключенным, стороны обязаны прийти к согласию относительно оплаты аренды и указать полную информацию об арендуемой недвижимости.

Договор аренды квартиры с выкупом

Соглашение аренды квартиры с последующим выкупом - разновидность правоотношений в рамках обязательств по аренде. Тип данного договора является смешанным, поскольку включает не только правоотношения по аренде, но и купле-продаже имущества. Смысл документа подобного вида заключается в том, что арендатору предоставляется возможность приобретения права собственности по окончании внесения установленной договором суммы, разделенной на несколько частей.

Можно косвенно сравнить подобный вид договора с договором лизинга, где речь идет о транспорте и оборудовании.

По существу правоотношения, оно состоит из 2 частей: на первом этапе стороны находятся в рамках арендных отношений и обладают правами арендодателя и арендатора, второй этап наступает в момент внесения арендатором последнего платежа за недвижимость, и стороны автоматически становятся продавцом и покупателем, с той лишь разницей, что деньги уже переданы продавцу.

Сложность правоприменительной практики договора аренды с последующим выкупом также обуславливается вариативным подходом к вопросу прохождения процедуры государственной регистрации. Если стороны придут к согласию о регистрации договора вначале, то регистрации будет подлежать договор аренды, а если в конце - то купля-продажа с обременением в отношении продавца по выплате полной суммы.

Как заключить?

Далее предлагаем ответить на популярный вопрос - как правильно составить договор аренды квартиры? Наиболее простым вариантом является обращение за квалифицированной юридической помощью - специалисты не только помогут оформить соглашение, но и пройти процедуру регистрации, если это необходимо.

Так как нет единого шаблона документа, то стороны вправе самостоятельно его составить либо воспользоваться типовыми формами. Как правило, в преамбуле указывается информация о сторонах, пришедших к согласию относительно условий аренды (наименование сторон, представителей, дата и место заключения договора). Далее стандартный договор аренды квартиры содержит информацию о предмете - его наименование, расположение, квадратура и иные необходимые характеристики. Если документ оформлен на определенный срок, то указывается количество календарных месяцев или лет (либо промежуток между начальной и конечной датой).

Типовой договор сдачи квартиры в аренду может предусматривать условия о внесении не только арендных платежей, но и коммунальных, порядок пользования имуществом и сроки внесения каждого вида платежа.

Обязанности и ответственность сторон - необходимые пункты соглашения аренды, защищающие права и интересы сторон. Немаловажным условием является продление договора аренды квартиры (иными словами пролонгация). Если перечисленные (кроме существенных) условия не урегулированы сторонами письменно, применяются общие нормы ГК РФ.

Приложение с описью имущества

Договор аренды квартиры с описью имущества - еще один доступный вариант регламентирования правоотношений по предоставлению имущества в пользование и владение. Основная цель подобного формата договора - недопущение порчи имущества и гарантия защиты прав арендатора. Недобросовестные арендодатели зачастую вменяют арендаторам порчу или отсутствие имущества, которого не было в предоставляемой квартире. 

Опись к договору аренды квартиры представляет собой отдельный документ, в котором содержится список всего имущества, которое находится в помещении на момент заключения соглашения. Арендатор обязуется передать данное имущество в первоначальном состоянии по окончании действия договора аренды с учетом нормального износа в рамках использования. Опись к договору аренды является неотъемлемым его приложением. Совокупность данных документов представляет собой условный вариант правильного договора аренды квартиры.

Налог

Договор аренды квартиры предусматривает обязательное налогообложение в рамках полученной прибыли. Все доходы физических лиц облагаются 13% или 30% налоговой ставкой в зависимости от статуса налогового резидента. Если физическое лицо является резидентом РФ, то есть находится на территории нашей страны совокупно более 183 дней в году, то оно вправе производить уплату НДФЛ по ставке 13%. Нерезиденты РФ обязаны отчитываться в рамках 30% налоговой ставки. Особенностью налогообложения нерезидентов является доказательство получения средств от российских источников. В отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей вопрос взаимодействия с налоговой регулируется в рамках выбранной ими системы налогообложения, каждая из которой предусматривает отдельные условия и ставки.

Расторжение

Расторжение договора аренды квартиры может происходить добровольно - по соглашению сторон, это наиболее легкий способ, не несущий неблагоприятных правовых последствий, кроме как прекращение правоотношений между сторонами. Иным вариантом досрочного прекращения действия соглашения аренды является волеизъявление арендодателя в случаях, предусмотренных ст. 619 ГК РФ. Если обобщить основания, то причинами досрочного прекращения правоотношений может стать недобросовестное поведение арендатора по отношению к имуществу арендодателя, а также неоднократная просрочка периодических платежей. С другой стороны, зеркальное право на отказ от исполнения договора есть и у арендатора в соответствии со ст. 620 ГК РФ.

Обстоятельствами, которые влекут такой отказ, являются инициированные или допускаемые арендодателем препятствия в пользовании имуществом, которое предоставляется в аренду. Фактически арендодатель не получает доступ к переданному имуществу, за которое вносит платежи. Дополнительно до заключения договора стороны могут прописать и иные основания, по которым может наступить досрочное прекращение правоотношений.

Договор аренды квартиры - один из самых распространенных видов правоотношений по предоставлению в пользование имущества за плату. Типовая форма соглашения и прописанные в законе основания для отказа в его реализации делают данный документ доступным для понимания большинству граждан.

Похожие темы

424 юриста сейчас на сайте

Последние вопросы по теме «договор аренды квартиры»

Все темы
Искать

Сдача квартиры в аренду жильцам по договору

Сдаем квартиру в наем. При сдаче квартиры на 11 месяцев договор регистрировать не нужно. Если с жильцами будем заключать договор по новой также на 11 месяцев а по договору они уже жили там, нужно ли тогда регистрировать договор????

23 Июня 2017, 15:08, вопрос №1676440 Александр, г. Казань

Как составлять договор для посуточной сдачи квартир в аренду?

Добрый день. Нужна подсказка. В стандартной процедуре оказания услуг действует схема: Договор-программа работ или оказания услуг и акт выполненных работ. Как быть, если я оказываю услугу посуточной аренды квартир организации- Заключаю договор на...

27 Мая 2017, 15:15, вопрос №1649107 Дарья, г. Москва

Получите совет юриста за 15 минут!

424 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут

Оформление сдачи внаем квартиры от ФЛ к ИП

Уважаемые коллеги, Есть квартира, которая может сдаваться. Как известно, если это делать официально, то ФЛ обязано задекларировать доход и уплатить 13%. Если бы это лицо было ИП, то по УСНО доходы 6%, тоже понятно - уплата 6% с поступлений....

23 Мая 2017, 18:59, вопрос №1645230 Владислав, г. Санкт-Петербург
300 стоимость
вопроса
вопрос решен
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Действительность договора аренды квартиры

Добрый день. Подскажите, пожалуйста, будет ли действителен договор аренды в следующей ситуации. Единственный прописанный в квартире человек вступает в права наследства в течение месяца. Соответственно, свидетельства о праве собственности у...

13 Мая 2017, 00:56, вопрос №1634832 Роман Карандашов, г. Москва
500 стоимость
вопроса
вопрос решен

Нарушение договора о сдаче квартиры в аренду

У меня у знакомых случилась такая ситуация : арендатор квартиры нарушил договор о сдаче квартиры с мебелью. По договору он должен предупредить за месяц о том что заберет мебель и электро приборы : холодильник, телевизор и тд. Но он без...

03 Мая 2017, 13:58, вопрос №1627904 Данил, г. Златоуст

Заключение договора аренды квартиры между физическими лицами

Доброго дня, собираюсь заключить договор аренды квартиры физ-физ, правом собственности является дочь хозяйки, но она не совершеннолетняя, какие документы должна предоставить мать? является ли справка жск подтверждающим документом права собственности...

25 Апреля 2017, 18:26, вопрос №1620727 Дмитрий, г. Тамбов

Как правильно составить договор аренды жилья для человека под домашним арестом?

мне предложили сдать свою квартиру под домашний арест,но они не знают срок аренды.как правильно составить договор,учесть все нюансы оплаты и правил проживания в квартире,смогу ли я в одностороннем порядке расторгнуть договор? Заранее благодарна.

24 Апреля 2017, 20:04, вопрос №1619649 Наталья, г. Орск

Как правильно расторгнуть договор аренды квартиры?

Здравствуйте. Я хочу расторгнуть договор аренды жилого помещение то есть квартиры из-за тараканов в квартире,но наймодатель просит возместить сумму 21-ти одного дня. Так как я их не предупредил о том что я съезжаю.

29 Марта 2017, 22:07, вопрос №1590151 Константин, г. Великий Новгород

Как правильно расторгнуть договор аренды с недобросоветстным арендодателем?

Добрый день! Помогите, пожалуйста, разобраться. Сняли квартиру в Санкт-Петербурге (старый фонд). Подписали договор на 11 месяцев. Договором предусматривается предоплата за аренду 50 тыс+залог 50 хозяйка разбила на 2 части. Предоплату и первую часть...

05 Декабря 2016, 10:12, вопрос №1462881 Алена, г. Санкт-Петербург
800 стоимость
вопроса
вопрос решен

Нужно ли регистрировать договор найма квартиры на один месяц?

добрый день подскажите пожалуйста договор найма заключен на срок с 1.01.2015г по 31.12.2015г. нужно ли его регистрировать, наниматель хочет в судебном порядке признать договор не заключенным так как он не зарегистрирован на сколько правомерны его...

28 Ноября 2016, 14:43, вопрос №1455591 Ирина, г. Чита

Сдача в аренду квартиры гражданину Украины с РВП

Коллеги, хочу сдать квартиру гражданке Украины. Она получила РВП в мае текущего года. Также она с 2015 года замужем за гражданином России и имеет ребенка, родившегося в прошлом году в России. У нее имеется временная регистрация по другому адресу в...

29 Сентября 2016, 00:02, вопрос №1391656 Игорь, г. Москва
1200 стоимость
вопроса
вопрос решен

Фактический договор на аренду квартиры

подскажите пожалуйста я сдаю квартиру у меня живут там люди без договора.....сейчас позванили с организации и попросили с ними заключить фактический договор на год подскажите что делать??? для этого им требуеться копия моего паспорта и копия свид...

21 Июля 2016, 07:42, вопрос №1321301 Леся, г. Комсомольск-на-Амуре

Сдача квартиры внаём иностранцам

Добрый день! Я хочу сдать свою квартиру внаём негражданам РФ. Это семейная пара с ребёнком, у них РВП Томск и РВП Москва. Я сдаю квартиру как ИП на УСН. Отсюда вопросы: 1) Какие у меня появляются обязательства по регистрации этих людей у меня...

28 Июня 2016, 14:07, вопрос №1297992 Алексей, г. Москва
700 стоимость
вопроса
вопрос решен

Как сделать так, что бы подоходный налог с аренды квартиры платил сын ИП (6%), когда собственник квартиры его отец (физ.лицо)?

День добрый, подскажите пожалуйста, планирую сдавать квартиру в аренду (найм), квартира оформлена на отца (физ.лицо), я его сын (индивидуальный предприниматель, УСН-6%), заниматься квартирой поручено мне. Нужно сделать так, что бы налог с дохода с...

22 Июня 2016, 09:39, вопрос №1291655 Денис Акрамович, г. Оренбург
400 стоимость
вопроса
вопрос решен

Гарантированный ответ в мобильном приложении и Telegram!

В наших мобильных сервисах юристы отвечают быстрее и ответ гарантирован даже на бесплатный вопрос.

Вопросы по темам

stats

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

Не хотите ждать?
Звоните бесплатно! 8 499 705-84-25