Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Акредитив при продаже нежилого помещения через ВТБ. Опасный момент?
Я ИП(р/с в сбере) продаю нежилое помещение в ТЦ
Покупатель ООО
Акредитив он планирует открывать в ВТБ который находиться в Московской Области.
В связи с этим возникает ряд особенностей которые вероятно ведут к риску(есть ли такой риск вопрос Вам юристы)
Особености:
1) ВТБ не принимает электронные выписки из ЕГРН и не может проверять цифровую подпись. А рассматривает для раскрытия аккредитива лишь бумажные документы с живыми печатями.
2) Рассматривает у них это отдел акредитивов находящийся в главном офисе в Москве(который никак не взаимодействует с клиентами напрямую)
В результате этого образуеться значительный временной ЛАГ(задержка)
Между фактическим переходом права собствености на недвижимость покупателю.
И моментом когда в головном офисе банка ВТБ будут рассматривать оригеналы выписок из ЕГРН.
Временной лаг образуеться из
1) Фактическим переходом права собственности и готовностью выписки в печатном виде
2) Временем когда можно доехать и забрать выписку
3) Доставить выписку в отделение ВТБ в области(в котором подаються документы на акредитив)
4) Временем доставки курьерами ВТБ оригеналов выписки из ЕГРН из дополнительно офиса обслуживания в офис головной
5) Рассмотрением и проверки акредитивным отделом головного офиса выписки из ЕГРН
Таким образом временная задержка в данном случае между фактическим переходом права собственности на покупателя и проверкой выписки в банке(для раскрытия акредитива) занимает от 5 до 12+ рабочих дней.
За это время новый собственник может успеть переоформить объект недвижимости на третье лицо - и даже успеть передать по цепочке.
В таком случае при проверке выписки из ЕГРН сотрудниками банка ВТБ
они увидят что текущий собственник НЕ тот который указан в условиях раскрытия акредитива.
ВОПРОСЫ:
а) Как в таком случае по закону обязан поступать банк?
б) Какие конкретные нормы права и законы относяться к данному сценарию?
в) Как можно обезопасить себя продавцу в случае работы по такой схеме?
г) возможно включение каких то строчек в ДКП? и заявление акредитива?
Каких именно?
Здравствуйте.
Договор будет содержать условия: Покупатель обязуется для осуществления расчетов по настоящему Договору открыть в Банке на имя Продавца покрытый, депонированный, безотзывный аккредитив на сумму, указанную в пункте _____ настоящего договора.
Затем включается норма Закона об ипотеке.
Согласно ст.69.1. Закона об ипотеке, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, машино-место, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.
Договор будет содержать условия примерно следующего содержания:
Недвижимое имущество, приобретаемое Покупателем по настоящему договору, находится в залоге с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости в соответствии со ст. 69.1 Федерального Закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
При этом залогодержателем по данному залогу является Банк как организация, предоставившая Покупателю кредит на покупку недвижимого имущества, а залогодателем соответственно — Покупатель.
Таким образом, риски снимаются.
Здравствуйте. Исходя из описания ситуации, ООО приобретает имущество с использованием аккредитива банка ВТБ. О собственных средствах речи не было. Аккредитив предполагает использование средств банка. При использовании средств банка имущество станет залоговым для Покупателя. Данный инструмент и является гарантией для продавца при осуществлении данной сделки.