Переуступка ДДУ. Застройщик требует денег за Согласие

Михаил, добрый вечер!

Согласно ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации»

1.Уступка участником долевого строительства прав требований по договору
допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с
переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке,
установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2.Уступка участником долевого строительства прав требований по договору
допускается с момента государственной регистрации договора до момента
подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче
объекта долевого строительства.

Если денежные средства застройщику выплачены вполном объеме, то никакого согласия от него не требуется. Что касается условий договора, которые ущемляют права дольщиков, то согласно ст. 16 Закона о защите прав потребителя

1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей,признаются недействительными.

Если квартира приобреталась в ипотечный кредит, взятый у банка,для переуступки требуется согласие банка как залогодержателя, но не застройщика. Или кредит не брался а денежные средства не выплачены все таки застройщику?

Всё таки проанализировавать суд. практику ответ конкретизирую. По ст. 11 согалсия не требуется.

Статья 11. Уступка прав требований по договору
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Но росреестр с пунктом таким пунктом как у Вас не согласится. И будет ссылаться на п. 2 ст. 382 ГК РФ

В соответствии с пунктом 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом идоговором.

Но допустим в решении Санкт-Петербургского городского суда от 25.05.2016 N 33-10149/2016 по делу N 2-118/2016 исследовалось в т.ч. было ли нужно согласие или нет и было установлено что даже несмотря на ст. 382 согласие не нужно:

В соответствии с пунктом 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом и договором. Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.
В силу пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
…
Оценив в совокупности и взаимосвязи представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что правовых оснований для признания договора уступки права требования недействительным не имеется. При этом суд исходил из того, что в условиях договора участия в долевом строительстве не конкретизированы ограничения либо запрет уступки требования по денежному обязательству, какие-либо права в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом договора долевого участия в строительстве жилья, не были переданы или уступлены. Право требования неустойки за нарушение срока сдачи объекта долевого строительства не относится к вещным правам на недвижимые объекты, поскольку не предусматривает возникновение, переход, прекращение права собственности в отношении недвижимого имущества, в частности квартиры, и государственной регистрации не подлежит.
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда, поскольку он основан на правильном применении норм права, соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Доводы апелляционной жалобы основанием к отмене решения суда не являются в силу следующего.
Согласно пункту 10.1 договора участия в долевом строительстве… от 20 апреля 2012 года, заключенному между застройщиком ООО «БРИЗ» и М., уступка участником долевого строительства прав требований по договору иному лицу допускается только после уплаты им застройщику цены договора и письменного уведомления об этом застройщика и его письменного согласия.
Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что, исходя из содержания части 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное в ней условие действует только в случае запрета на переуступку прав требования по договору. В договоре участия в долевом строительстве… от 20 апреля 2012 года запрет на передачу прав не предусмотрен, в п. 10.1 договора сторонами оговорено условие, при котором возможна передача прав и обязанностей по договору, а именно только после уплаты дольщиком застройщику цены договора и письменного уведомления об этом застройщика и его письменного согласия. Цена договора М. уплачена в полном размере.
Кроме того, нормами гражданского законодательства не предусмотрено, что при неуведомлении должника об уступке праве требования договор цессии считается недействительным, поскольку новый кредитор несет риск в пределах, установленных статей 383 и 385 Гражданского кодекса Российской Федерации.

А запрета по сути у Вас нет в договоре. Так что даже если росреестр не пропустит, то можно отказ оспорить.

1) существует ли вариант при котором Росреестр зарегистрирует ПДДУ ( может и не с первого раза) без предоставления Согласия застройщика и что для этого непосредственно нужно сделать?
Михаил

Думаю, что нет, потому что с вероятностью почти 100 процентов, даже если примут на регистрацию без согласия (ну, если им не говорить, сами — то могут и пропустить), то затем при правовой экспертизе приостановят и запросят. Практически наверняка. А когда вы не предоставите в указанный срок — откажут. Да, оспаривать можно. Посмотрите позиция Росреестра — не нужно, за исключением когда указано в договоре.

rosreestr.ru/site/press/news/dogovor-ustupki-prava-trebovaniya-kupit-kvartiru-ot-podryadchika/

2) Существуют ли какие-то иные варианты, практики взаимодействия с подобными застройщиками, которые позволяют в кратчайшие сроки добиться нужного мне рещультата. Судя по инф-ции в интернете подобная проблема имеет массовый зарактер
Михаил

Считаю, что можно попытаться застройщика взять на испуг. Например, попросите ему направить проект соглашения, по которому он с вас хочет 75 т.р., а если предоставит, то направьте претензию о незаконности таких требований и предложению выдать согласие «бесплатно», либо мотивированно отказать. В общем создать ему письменно картину неблагоприятных последствий. Возможно, получиться. Возможно, и нет — застройщики не особо как-то реагируют, но это зависит от его внутренней ситуации.

А так — только в суд, если не хочет дать согласие. А в договоре как-то мотивируется необходимость такого согласия?