Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.
Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Договор долевого участия в строительстве
Вопросы, касаемые участия в долевом строительстве многоквартирных домов и другой недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее - Закон № 214-ФЗ). Все моменты, которые не затрагиваются данным актом, рассматриваются с позиции Гражданского Кодекса РФ (далее - ГК РФ).
Договор долевого участия в строительстве - гарантия дольщика, что он сможет отстоять свои интересы в случае конфликта с застройщиком. Как правильно составить этот важный, юридически значимый документ, как защитить права дольщика, если застройщик нарушает его условия - расскажем далее.
Заключение договора долевого участия в строительстве
До подписания договора о долевом строительстве жилья предварительно необходимо:
- тщательно изучить репутацию застройщика, проверить его на наличие долгов как перед кредиторами, так и перед бюджетом, ознакомиться с возможными судебными тяжбами (как бывшими, так и имеющимися);
- проверить документы на земельный участок, на котором будет происходить строительство дома. Если застройщик пользуется им на основании договора аренды - сопоставить все сроки (планируемой сдачи объекта и окончания договора аренды), изучить условия относительно продления договора;
- проанализировать разрешение на строительство, изучить инженерные бумаги, межевой план, сопоставив их с прилагаемым пакетом документов к договору долевого участия в строительстве;
- получить правовое заключение по условиям сделки - насколько решение потенциального дольщика выверено, учитывая его жизненную ситуацию и реальные возможности.
Заключая с компанией - застройщиком либо его представителем договор, необходимо помнить, что договор должен:
- составлен в письменной форме. Все, что вам обещают на словах, не имеет никакой юридической силы. Устные соглашения трудно оспорить, а исполняться они не будут, раз застройщик не включил это в договор;
- пройти государственную регистрацию (п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
Предварительный договор ни защитит от непорядочных действий застройщика и не дает гарантированного права на приобретение статуса «дольщика».
Необходимо обратить внимание на существенные условия договора, которые являются обязательными:
- Указан конкретный объект долевого строительства, который дольщик получит в результате исполнения сторонами условий договора.
Необходимо проверить соответствие объекта долевого строительства с проектной документацией. К договору обязательно прилагается его план - это схема и чертеж, на которых в графической форме отображается расположение по отношению друг к другу частей объекта, являющегося предметом договора. По правильно составленной схеме легко различаются комнаты, кладовые, балконы и лоджие, прочие части помещения. Чертёж содержит и графическую информацию о местоположении квартиры на этаже строящегося дома. Указываются не только сведения об общей площади многоквартирного дома, но и о виде, назначении объекта долевого строительства. Также вносится информация о материале наружных стен объекта, его поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости. Указывается этаж, на котором будет расположено передаваемое дольщику помещение, общая площадь, а также количество комнат в квартире.
- Четко устанавливается, когда застройщик передаст в собственность дольщику построенный объект (квартиру).
- Прописывается стоимость недвижимости, каким образом будет производиться оплата, в какие сроки дольщик должен совершить платеж.
- Определяется гарантийный срок на объект долевого строительства, а также указываются способы исполнения принятых обязательств по договору застройщиком.
Если выяснится, что указанные условия договора не соответствуют информации, которую содержала проектная декларация на момент его заключения, участник долевого строительства вправе обратиться в суд, чтобы признать договор недействительным.
Неустойка по договору долевого участия в строительстве
Не всегда застройщики исполняют обязательства, которые принимают на себя по договору с дольщиком. Либо исполняют их не в полном объеме или некачественно. Застройщик должен нести ответственность за нарушение условий договора, ущемление прав и интересов дольщика. Его ответственность установлена Законом РФ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей». Ни уплата неустойки (пени), ни возмещение убытков не освобождают застройщика от исполнения им в натуре возложенных на него обязательств.
Дольщики, как потребители, могут реализовать ряд особых прав:
- взыскать штраф в размере 50% от присужденной суммы. До обращения в суд следует обязательно выслать застройщику претензию;
- взыскать моральный вреда, размер которого зависит от степени недобросовестности застройщика, периода просрочки передачи квартиры, самочувствия дольщика. Определяется только по решению суда.
При нарушении своих прав дольщик может обратиться в суд с требованием уплаты застройщиком неустойки (ст. 330 ГК РФ).
Статья 6 Закона № 214-ФЗ указывает, что неустойка по договору долевого участия в строительстве взыскивается, исходя из ставки рефинансирования, установленной Центробанком. Ее размер равен 1/300 этой ставки, действующей на день, когда застройщиком были нарушены обязательства. Расчет производится исходя из цены договора долевого участия, причем засчитывается каждый день просрочки. В случаях, когда дольщиком является гражданин, ответчик вынужден будет выплатить неустойку в двойном размере.
Для расчета пени применяется ключевая ставка центробанка РФ. С 19.07.2017 года она составляет 9 % (Информация Банка России от 16.06.2017 г.).
Сделать расчет неустойки возможно самостоятельно. В интернете есть немало онлайн-калькуляторов, позволяющих произвести расчет, заполнив специальные формы. Необходимо помнить, что не каждый из них дает точные результаты по расчету пени.
Надежнее заказать его нашим квалифицированным специалистам. Они не только грамотно подготовят претензию застройщику или исковое заявление в суд, но и помогут отстоять ваши права на собственность по договору долевого участия в строительстве.
Последние вопросы по теме «договор долевого участия в строительстве»
Какой иск подать, чтоб получить с застройщика деньги за товар, с другими потребительскими характеристиками?
Мой отец – пенсионер заключил договор долевого участия в строительстве квартиры, в котором нанесен план квартиры и общий вид дома сверху без примыкающей пристройки.
Оплатил квартиру, дом застройщик построил во время, квартиру по акту передал.
Отец акт подписал. Но к дому была потом осуществлена пристройка нежилых зданий и прямо под окном квартиры образовалась крыша конечно же с мусором с верхних этажей (то есть совершенно другой вид из окна если бы этой пристройки не было) и с которой при помощи лестницы можно легко попасть в квартиру.
Если бы отец знал, что эта пристройка будет иметь место он конечно же не купил именно эту квартиру.
Какой иск лучше подавать при покупке такой квартиры с таким измененным потребительским свойством как вид из окна и каким образом определить и подтвердить размер убытков, чтобы взыскать с застройщика, который не сообщил о пристройки к дому в момент заключения договора?
Возврат средств по договору участия в долевом строительстве
Здравствуйте, состою в договоре об УвДС от 1.05.2009. Застройщик ООО "Воробьевы горы" г. Тольятти. Госрегистрации доглвора нет, причину опишу ниже. Объект 2х комнатная квартира 95 м2 в "здании многоцелевого использования в универсальном спортивно-развлекательном комплексе и квартирами начиная со 2 этажа с отдельным входом"-цитата из договора. Цена договора 5 млн.р. Срок окончания строительства по договору 4 кв.2010, срок ввода в эксплуатацию 1 кв.2013. На текущий момент оплачено 4 млн.р.,имею соответствующие квитанции к приходному кассовому ордеру от застройщика от 03.06.2009. Строительство не завершено (застройка примерно 60-80 %%).Вопрос о вводе в эксплуатацию совершенно темный, т.к. продолжается многолетнее разбирательство в т.ч. и судебное между застройщиком и УФСТРКК по Самарской обл. с участием Мэрии г.о. Тольятти об отказе в праве госрегистрации права собственности застройщика на обьект незавершенного строительства по причинам неправомерного приобретения участка и строительства жилфонда на объекте. Последние события с 20015 в арбитражных судах АС Самарской обл., 11 ААС, АС Поволжского округа (дело А55-9370\2015). Решения судов взаимопротивоположные.При этом разрешение на строительство продлено на 2016 Мэрией г.о. Тольятти.
Вопрос- могу ли я требовать от застройщика немедленного возврата переданных ему средств по договору в рамках Статьи 3, пп.1-3 ФЗ-214 с возмещением %% и убытков и (или) какие могут быть мои действия для наиболее полного и быстрого возвращения средств.
П.с. изложение сути упрощенное, если нужны пояснения мого дать.
С уважением Вячеслав.
Получение неустойки от застройщика по договору ДДУ
В договоре ДДУ прописан срок 28.02.2016г., что застройщик обязуется передать квартиру не позднее этой даты. Срок сдачи в эксплуатацию 30.09.2015г. На сегодняшний день подписаны три акта о том, что квартира имеет определенные недочеты (квартира с отделкой под ключ). Соответственно из-за этих недочетов я квартиру не принимаю. На 22.04.2016г. назначен очередной просмотр, но уже с руководством застройщика. Если все недочеты будут устранены, то я обязан подписать акт приема-передачи. Но они подсовывают акт с пунктом, где я соглашаюсь с тем, что не имею денежных претензий, требований об уплате неустойки (на форуме девушка рассказала свой опыт по нашему ЖК). Она со скандалом забрала этот акт, не подписывая его и обратилась к юристам. Юристы напрямую общались с застройщиком и было принято решение, что акт она подпишет без этого пункта.
Вопросы:
1. Смогу ли я сам оспорить этот пункт?
2. Сколько стоит помощь юриста в составлении претензии по получении неустойки?
3. Стоит ли претензию составлять до подписания акта приема-передачи или можно после подписания?
4. Сможет ли застройщик оспорить в суде, что недочеты были не существенные и неустойка в данном случае не выплачивается? (на актах с недочетами только подпись без печати, якобы печать они не ставят)
5. Смогу ли я еще получить дополнительную компенсацию за то, что снимаю квартиру (договор с собственником квартиры имеется)
6. Сколько по времени обычно длится судебный процесс?
Спасибо!!!
Как составить уведомление о расторжении ДДУ?
Добрый день!
Хочу расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке по причине нарушения срока сдачи объекта (по ДДУ 4 кв 2015). Свои обязательства по ДДУ я исполнила в полном объеме (оплата двумя частями в декабре 2014). Помогите грамотно составить уведомление о расторжении. И еще вопрос - проценты за пользование с какой даты считаются - с декабря 2014 когда я внесла первый платеж или с января 2016 когда началась просрочка по сдаче квартиры - со ссылкой на закон пожалуйста. И еще у меня на эту квартиру кредит, я могу потребовать возместить уплаченные банку за это время проценты.
С какой суммы будет исчисляться неустойка при расторжении договора ДДУ?
Собираюсь расторгнуть ДДУ за неисполнение обязательств застройщиком и взыскать проценты за пользование чужими средствами. Вопрос: с какой суммы будет исчисляться процент, если часть цены договора собственные денежные средства, а остальная часть взята у банка (ипотека)? Заранее благодарю за помощь. Ирина
Договор долевого участия в строительстве
здравствуйте. мы смужем собираемся вступить в долевое строительство по ипотеке. Он основной заемщик, я созаемщик. Квартира в другом городе. подскажите, пожалуйста, 1)как правильно оформить доверенность на регистрацию договора в Росреестре, чтобы не выезжать на место стройки? если можно, пожалуйста, образец. 2)в договоре есть пункт " 7.2. При подписании Договора Стороны исходили из того, что в процессе проектирования и строительства многоквартирного дома возможны внесения проектной организацией изменений в проект, которые могут повлечь за собой изменение проекта Дома, при условии, что такие изменения не будут противоречить действующим СНиП; также может корректироваться номер и иные характеристики Квартиры, согласно данным БТИ, а также срок завершения строительства Дома." правильно ли это? 3) В Интернете нашла образец договорв долевого участия, там есть пункт в разделе "прочие условия" -В случае смерти Участника долевого строительства его права и обязанности по договору входят в состав наследства и переходят к наследникам Участника долевого строительства" Обязателен ли этот пункт в договоре или по ипотеке это не принципиалько, поскольку я все равно созаемщик и даю свое согласие нотариально? Спасибо
Нужно ли нотариальное согласие супруга для расторжения ДДУ?
Здравствуйте. Мы собирались приобрести квартиру. Дом не сдан. Потому заключили с застройщиком ДДУ. При заключении договора прилагали нотариально заверенное согласие супруга. Позже решили расторгнуть договор, передумали приобретать квартиру. Нужно ли нотариальное согласие супруга для расторжения договора долевого участия. Деньги застройщику за квартиру не перечисляли. Спасибо.
Как калькулировать проценты при расторжении ДДУ и ФЗ-214?
Добрый день, уважаемые Дамы и Господа!
Подскажите, пожалуйста, как калькулировать проценты при расторжении ДДУ в этом случае
В Договоре долевого участия прописано:
"Застройщик" обязан вернуть «Участнику долевого строительства» денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с действующим законодательством на момент их возникновения.
В ФЗ-214 значится:
Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1... и частью 1.1 настоящей статьи... обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты
уплачиваются застройщиком в двойном размере.
------------------------------------------------------------------------
Подскажите, пожалуйста, уплата процентов как рассчитывается?
По ставке рефинансирования 1/300*2 (Физ.лицо), как в ФЗ-214
или
как-то иначе (в Договоре прописано просто слово "процентов", без привязке к ставке рефинансирования).
--------------------------------------------------------------------------
Заранее благодарю!!!
Как расторгнуть договор ДДУ, если ещё не внесен первый взнос, а договор ДДУ уже отправлен в ФРС?
у меня такая ситуация. 2 недели назад я подписала договор ДДУ и внесла задаток 30000. но сейчас поняла, что квартиру взяла явно по завышенной цене и выплатить её не смогу. как правильно расторгнуть договор ( я не знаю ущёл ли он уже на регистрацию в ФРС). Первый взнос мне надо оплатить в течении 5 дней после получения ДДУ. Как мне правильно расторгнуть договор? Написать застройщику? Или при неоплате в течении 2-х месяцев они его сами в одностороннем порядке могут расторгнуть. Предполагаю, что задаток 30000 они не возвращают, мне так риэлтор говорил. Стоит ли мне писать заявление застройщику, если я точно знаю , что задаток они не вернут? Имеет ли право застройщик потребовать како-то штраф, если я первоначальный взнос ещё не вносила?
Расторжение договора ДДУ в одностороннем порядке
Здравствуйте, помогите, пожалуйста, с парой вопросов.
Мы являемся участниками долевого строительства.
По договору Застройщик должен был ввести объект в эксплуатацию до 31 марта 2016г.
«Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 31 марта 2016 г.»
Далее по договору:
«6.2. В случае нарушения Застройщиком предусмотренного договором срока передачи Квартиры и отказа Участника от заключения дополнительного соглашения, выплачивать пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.»
Порядок разрешения спорных вопросов по договору:
«7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного выполнения обязательств сторонами.
7.3. При возникновении между сторонами настоящего договора споров обязательно соблюдение претензионного порядка его рассмотрения, при этом срок рассмотрения претензии составляет 15 дней.»
28 марта нами было получено от Застройщика дополнительное соглашение о переносе сроков со следующей формулировкой:
Доп. Соглашение:
«В настоящее время строительство многоквартирного дома по объективным причинам не может быть завершено в предусмотренный договором срок, в связи с чем срок разрешения на строительство продлен до 20.06.2016 года.
Во исполнение ст. 6 ФЗ №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и п. 6.3. Договора, предлагаем Вам заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия о продлении сроков окончания строительства до 20.06.2016 года, либо расторгнуть договор долевого участия в строительстве.
В связи с тем, что срок окончания строительства для всех дольщиков единый, дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации и регистрация возможна при одновременной явке и подаче заявлений всех участников строительства, просим о принятом решении уведомить в течение 10 дней с момента получения настоящего предложения.»
«Обеъективные причины», по которым дом не был введен в эксплуатацию в договорный срок, на самом деле являются проволочками в строительстве и несостыковками в работе с субподрядчиками. Никаких других причин не было.
Застройщик давит на нас, чтобы мы подписали доп. соглашение, аргументируя двумя моментам:
1) Если мы не подписываем доп.соглашение, нам предлагается расторгнуть договор долевого участия.
2) Якобы изменение сроков и их регистрация необходима для того, чтобы подать документы на ввод дома в эксплуатацию.
Вопрос вот в чём:
1) Обосновано ли его требования расторгнуть договор долевого участия в строительстве, если мы откажемся от подписания этого доп.соглашения.
2) Действительно ли изменение сроков по договору необходимо для подачи документов на ввод дома в эксплуатацию?
С уважением, заранее благодарны за ответ, Елена
Планировка не соответствует указанной в ДДУ
Здравствуйте. Оформлен договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. На момент подписания договора оговорено, что обЪект - однокомнатная квартира с двумя балконами. В договоре это записано как "Квартира общей площадью с учетом летних помещений 51,40 кв.м., при этом жилая площадь 47,75 кв.м.". Графический план к договору прилагается, в нем указано летнее помещение площадью 3,65кв.м. Фактическая планировка не соответствует указанной в договоре. При осмотре выявлено, что в квартире один балкон. При этом общая площадь немного увеличилась: 51,70, но летнее помещение составляет всего 1,40кв.м. Можно ли в данном случае предъявить претензию? На какую нормативную базу ссылаться при написании претензии? Претензия застройщику? Акт приема-передачи объекта не подписывала. Представители продающей организации(цедент) утверждают, что в процессе строительства дома застройщиком были сделаны уточнения планировок, однако нас об этом не уведомляли. Спасибо.
Проверить договор ДДУ на слабые места, соответствует ли договор законодательству РФ
завтра подписание договора с застройщиком, хотел бы проверить договор, все ли в нём чисто с юридической стороны, нету ли подводных камней, если есть какие замечания по содержанию, написать о них, хотел бы отметить, что покупка квартиры у известного застройщика, а подписание договора с другим юр лицом, в агенстве сказали что под каждым проектом, создается своё юр лицо, структура отображена у них на сайте, http://www.mavis.ru/company/struktura_isg_mavis/
в случае проблем, спрос может быть только с ООО"ЛАМ"?
Как отстоять постройку по проекту, как в договоре, если застройщик перестроил подъезд по своему?
Взял ипотеку в строящемся доме. Дом построен, идут отделочные работы. На стройку не допускают, однако часть дольщиков прорвалась и выложили изменнеия в проекте, а именно в двух подъездах (в моём конкретно) перенесен мусопровод. Ранее по проекте и у меня на схеме в договоре ДДУ - приложение 1 - мусоропровод находится в конце коридора у выхода на общий балкон, теперь они построили, что мусоропровод напротив моей двери, только установлена дверь. При выборе квартиры я бы низа что не приобрёл такую. Получается, что они , как хотят так и сменяют проект? Может специально так задумано было, не кто не хочет жить в двух шагах от мусорки. Возможно тли получить от них компенсацию за моральный ущерб, так как понятно, что 17этажей они перестраивать не будут. И потом я надеялся осенью уже въехать. Т.Е. дольщики так и остались бесправны? Квартира в ипотеку, если отказываться, теряешь выплаченные проценты банку. Да и нет возможности всё менять то. Как бороться? Что предпринять?
Возможно ли расторгнуть договор и получить оплаченную сумму и неустойку?
Добрый день. По договору долевого участия застройщик должен был передать квартиру 31/03/2016, но на данный момент строительство и не начиналось. Возможно ли расторгнуть договор и получить оплаченную сумму и неустойку.
Консультации по договору долевого участия
Добрый день, господа юристы! Собираюсь покупать квартиру у застройщика, прошу проанализировать предлагаемый застройщиком договор долевого участия на 7 страницах, выявить подводные камни, подсказать, что лучше переделать, на что обратить внимание, предложить выгодную для меня формулировку по спорным/неясным пунктам. Составить, так сказать, протокол разногласий по важным вопросам.
Ищете ответ? Спросить юриста проще
Другие популярные темы