Проверить договор ДДУ на слабые места, соответствует ли договор законодательству РФ

Павел, добрый день!

По п. 6.6.

6.6. Стороны признают, что в связи с
неизбежной строительной погрешностью и допустимыми по правилам СНиП
отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту, фактическая площадь Квартиры, а также фактическая площадь лоджии,
могут отличаться от площадей, указанных в п. 1.2. настоящего Договора. В
этой связи Стороны допускают, что площадь комнаты и других помещений может быть уменьшена или увеличена за счет, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений Квартиры. Стороны пришли к взаимному согласию о том, что уменьшение или увеличение за счет, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений Квартиры, не будет являться существенным нарушением условий настоящего Договора.

Здесь не указаны пределы в которых такое изменение площадей допускается, на практике возможно что общая площадь не измениться а кухня будет 3 кв.м

Здравствуйте!
В целом, договор нормальный.
Но только в договоре отсутствует обязательное условие –
способ обеспечения исполнения обязательств застройщика.
Так, согласно ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N
214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации» Исполнение обязательств застройщика по
передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам,
заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с
залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих
способов:
1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1
настоящего Федерального закона;
2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или
ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику
долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2
настоящего Федерального закона.
Как правило, в ДДУ должно обязательно прописываться
условие о страховании гражданской ответственности застройщика.
И вообще, складывается, впечатление, что договор
составлен по практике договоров, заключаемых до изменений в ФЗ № 214-ФЗ.
Что касается сторон, то все взаимоотношения у Вас будут исключительно
с ООО «ЛАМ».

бездействие организаций
осуществляющих инженерное обеспечение
Объекта

Учитывая цену за кв. м рекомендую все таки в договоре указать не в процентах в м2

3.3. После получения Застройщиком результатов обмеров, произведенных БТИ, при наличии отклонения фактической площади Квартиры (без учета площади лоджии) от площади Квартиры (без учета площади лоджии), указанной в п.1.2. настоящего Договора, более чем на 3% (три процента), Стороны обязуются подписать дополнительное соглашение об изменении Цены Квартиры по настоящему Договору и осуществить перерасчет Цены Квартиры. Для осуществления перерасчета Цены Квартиры по настоящему пункту Договора Стороны согласовали стоимость одного квадратного метра площади Квартиры составляющей – 72 500,00 (Семьдесят две тысячи пятьсот) рублей 00 копеек Российской Федерации.
3.4. Стороны договорились о том, что в случае увеличения или уменьшения фактической площади Квартиры (без учета площади лоджии), определенной по результатам обмеров БТИ, от площади Квартиры (без учета площади лоджии), указанной в п.1.2. настоящего Договора, на 3% (три процента) и менее, Цена Квартиры изменению не подлежит.

Более чем на 1 м2, вместо 3 %.

4.1.5. Обязательства Застройщика по настоящему Договору считаются исполненными с момента передачи Квартиры Участнику долевого строительства.

С моента вручения ключей от квартиры.

Здравствуйте, Павел! Начнем с последнего вопроса: Стороной договора является именно ООО «Лам». Данное юридическое лицо выступает именно в качестве застройщике. Это означает, что Ваш договор является исключительно двусторонним и не предполагает участие третьих лиц, так или иначе принимающих юридическую ответственность на себя по данному договору. Возможность правовой (обязательственной) трансмиссии договором не предусмотрено. Таким образом ответственность по договору несет исключительно ООО «ЛАМ» и никто больше.

Далее, предложенный Вами договор в основном своем содержании подготовлен в узком соответствии с ФЗ № 214. Предмет определен четко, если Вас устраивают параметры предлагаемой квартиры, то здесь подвоха искать не стоит. Интерес вызывает п.1.5. и его соотношение с п.1.6. Имеется в виду следующее условие «Стороны пришли к взаимному согласию о том, что срок окончания строительства (создание) многоквартирного дома и/или срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (получение Разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию) может быть изменен на основании распорядительных актов государственных и/или надзорных органов, без применения к Застройщику соответствующих санкций». В соответствии с ФЗ № 214 сроки окончания строительства и ввода его в эксплуатацию должны быть определены в договоре. Формально они определены, но в силу известной оговорки, по сути, зависают на не определенный срок. Известный факт, что одним из основных факторов, влияющих на отложение сроков сдачи объектов строительства является именно то или иное «капризное» или" суровое" предписание местной администрации. Здесь конечно, следовало бы задуматься.., но существует п. 1.6., который определяет срок передачи квартиры. Очевидно, что эти два срока несомненно связаны и взаимно определены.

Так, что по-сути, срок сдачи объекта строительства напрямую зафиксирован сроком сдачи квартиры, который по договору непосредственно не пролонгируется. По этому этот момент надо иметь в виду, однако, и не пугаться его. С точки зрения негативных последствий для Вас этот момент практически не актуален.

Вопрос с оплатой решен в четком соответствии с Законом и нареканий не вызывает, Обязанности сторон также во многом типовые. Обратите внимание на п.7.5., там речь идет о возмещении убытков, не требующих документального доказывания. Здесь есть некая правовая некорректность. С точки зрения гражданского законодательства (ст.15 ГК РФ) любые убытки подлежат доказыванию, за исключению, если стороны не договорились о возмещении их в МЕНЬШЕМ РАЗМЕРЕ. В Вашем случае трудно определить в большем или меньшем размере должны быть возмещены убытки, так как сам факт их причинения в договоре обозначен как неопределенный. Вероятно сторона застройщика некорректно поступила в плане применения правовой терминологии, а возможно (скорее всего) решила подстраховаться сверх меры. Что это значит для Вас: В случае, если такая ситуации вдруг сложится Вы вправе потребовать в суде доказывания убытков, не смотря на ограничения установленные в договоре, как противоречащие закону они не будут приниматься во внимание судом.

Далее ответственность сторон и гарантии нареканий не вызывают и имеют типовой характер для договоров ДУ. Форс мажор раскрыт объективно и предметно.

Думаю, стоит подписать.

Павел, здравствуйте!

Прилагаю замечания к договору. Обращаю ваше внимание на то, что согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом для застройщика является ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В ОБЛАСТИ ПРАВА, БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА И АУДИТА; КОНСУЛЬТИРОВАНИЕ ПО ВОПРОСАМ КОММЕРЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И УПРАВЛЕНИЯ ПРЕДПРИЯТИЕМ.

Строительство для ООО«ЛАМ» является дополнительным видом деятельности наряду с десятком других дополнительных видов деятельности. Уставный капитал застройщика -15 тыс. рублей.