Незаконная сдача квартиры

Незаконная сдача квартиры

Правила передачи жилья во временное возмездное пользование иным гражданам регламентируются гражданским и жилищным законодательством. Если сдача жилья оформляется надлежащим образом, стороны должны учесть следующие нюансы:

• сдать недвижимость во временное пользование может только собственник, наниматели квартиры не вправе передавать жилье третьим лицам без согласия наймодателя;
• долгосрочные договоры аренды или найма недвижимости должны быть зарегистрированы в службе Росреестра;
• максимальный срок аренды не может превышать пять лет, после чего допускается его продление на новый срок;
• квартиры предназначены только для проживания граждан, сдача их в аренду для производственных или коммерческих целей будет противозаконным действием.

Еще на стадии оформления отношений арендатор должен убедиться в надлежащем оформлении договора, поскольку при его отсутствии никаких законных оснований для проживания не возникает. Устные договоренности не могут быть использованы как доказательство при возникновении спора, и арендатор может быть выселен в любое время.

Для собственника жилья при заключении договора наступают следующие обязанности:

• на протяжении всего срока действия договора не допускается его расторжение в одностороннем порядке и выселение арендатора. Ст. 450.1 ГК РФпредусматривает ряд случаев, когда такая возможность есть при существенном нарушении условий;
• так как получение арендных платежей является выгодой собственника, он обязан задекларировать свой доход в налоговой инспекции и уплатить налог по ставке 13%;
• пока действует арендное соглашение, правообладатель может продать квартиру только с указанным обременением, т.е. переход права собственности не повлечет досрочное расторжение аренды.

Для арендатора надлежащее оформление отношений дает правовую защиту – при своевременной оплате ежемесячных взносов он может пользоваться квартирой до окончания срока договора.

Факты незаконной сдачи недвижимости могут выявляться при проверке обращения граждан (например, владельцев смежных квартир), информации от управляющей компании, либо в ходе самостоятельных проверок налоговых инспекторов. Рассмотрим различные негативные последствия, которые могут возникать у контрагентов, если данная сделка будет признана незаконной.

Последствия

Исходя из анализа ГК РФ и ЖК РФ, наиболее распространенными случаями незаконной сдачи недвижимости является предоставление:

• муниципального жилья нанимателем на возмездной основе;
• жилого помещения за плату без оформления договора;
• жилья гражданином, не обладающим правом собственности;
• жилого помещения по производственные, торговые или иные подобные нужды, не связанные с проживанием граждан.

Так же нарушением считается получение платежей от сдачи жилья в аренду без подачи декларационного бланка в инспекцию ФНС и уплаты налога на доходы.

Незаконность сдачи жилья может повлечь для арендатора потерю денежных средств, если он перечислил платежи за весь срок проживания. В такой ситуации арендатор не сможет защитить в судебном порядке свое право на проживание в квартире.

Для собственника квартиры характер негативных последствий будет значительно серьезнее. Например, при существенном повреждении квартиры в результате противоправных действий временного жильца, предъявить к нему претензии будет крайне сложно без заключенного договора. Кроме того, обязанность по оплате коммунальных услуг за весь период проживания также официально наступает с момента оформления договорных отношений.

Если собственник на протяжении года получает доход от такой сделки, не позднее 30 апреля следующего года он обязан подать в инспекцию заполненный декларационный бланк по форме 3-НДФЛ. Выгода от сдачи недвижимости в наем или аренду не освобождается от уплаты налога, поэтому гражданин должен самостоятельно рассчитать НДФЛ по ставке 13%.

За нарушение указанной обязанности могут наступать следующие негативные последствия:

• за нарушение сроков и порядка сдачи декларации 3-НДФЛ будет взыскан штраф в размере от 5% до 30 % от суммы налогового обязательства, но не менее 1000 рублей;
• неуплата НДФЛ в установленный срок повлечет штраф в размере от 20 до 40% от размера налогового обязательства;
• за нарушение срока перечисления налога в бюджет будут взысканы пени исходя из учетной ставки Центробанка России (1/300 в день);
• вся сумма налога, рассчитанная по ставке 13% от доходов, будет взыскана в принудительном порядке.

Взыскание штрафных санкций входит в компетенцию налоговых органов. Для этого по итогам камеральной или внеплановой проверки гражданину будет направлено решение и постановление о привлечении к ответственности. Если указанные санкции не будут добровольно перечислены в установленные сроки, взыскание будет осуществляться в принудительном порядке.

Аналогичные последствия наступают и для юридических лиц или частных предпринимателей, которые с нарушение закона сдали помещение в аренду и не отчитались о полученных доходах. Указанные субъекты должны уплачивать налог на прибыль, а размер штрафных санкций будет существенно выше.

Если у вас возникли вопросы о возможных рисках и неблагоприятных последствиях от сдачи недвижимости в аренду, советуем воспользоваться услугами наших юристов. Вы можете задать все интересующие вопросы по телефону или через онлайн-чат на нашем сайте.