Договор аренды нежилого помещения в здании

Question

Здравствуйте! Я только начинаю свой путь в бизнес. Бюджет на открытие предприятия ограничен. Хочется сэкономить. Нужны советы экспертов. Я собираюсь арендовать помещение в 200 кв.м в здании 3200 кв.м. 1) Как лучше заключить договор аренды? Алкоголь не продаю. Аренда между ООО и ООО: а) на 5 лет с регистрацией? б) на 11 месяцев? в) на неопределенный? 2) Если я заключаю с регистрацией я должен заплатить за новый техплан, выделение на общем плане и саму регистрацию 60 000 руб. 3) Если я заключу договор на 11 месяцев или на неопределенное время, какие я могу понести риски или убытки? Волнуют меня следующее момента: а) У меня УСН (доходы-расходы). Могут ли в налоговой мне сказать, что договор заключенный на 11 месяцев или на неопределенное время, не является основанием для занесения суммы аренды в статью расходы (это 160 000). б) На данный момент цена за кв.м. 800, если заключаю договор на 11 месяцев, может ли собственник поднять цену, на ту сумму которую сам захочет (в два раза).при заключении нового договора на 11 месяцев Как в этом случае себя обезопасить? в) Если я заключу договор на неопределенное время. Какие могут быть риски с повышением цены за аренду. Как это правильно прописать в договоре? Например, на протяжении действия договора арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год на % инфляции.

Александр Самарин · Answer

1) Как лучше заключить договор аренды? Алкоголь не продаю. Аренда между ООО и ООО: а) на 5 лет с регистрацией? б) на 11 месяцев? в) на неопределенный? Денис Как угодно, я бы рекомендовал на 11 мес. с автоматическим продлением на тот же срок, если стороны не заявят о расторжении договора 3) Если я заключу договор на 11 месяцев или на неопределенное время, какие я могу понести риски или убытки? Денис ДА в общем то никаких, если будет всё исполняться. Единственное срок небольшой и с Вами могут расторгнуть договор по истечении 11 мес. Но у Вас преимущественное право продления аренды ГК РФ Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок 1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. 2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). б) На данный момент цена за кв.м. 800, если заключаю договор на 11 месяцев, может ли собственник поднять цену, на ту сумму которую сам захочет (в два раза). Как в этом случае себя обезопасить? Денис Прописать, что цена договора или стоимость аренды помещения остаётся неизменной весь срок договора.

Владимир Балашов · Answer

Я собираюсь арендовать помещение в 200 кв.м в здании 3200 кв.м. 1) Как лучше заключить договор аренды? Алкоголь не продаю. Аренда между ООО и ООО: а) на 5 лет с регистрацией? б) на 11 месяцев? в) на неопределенный? Денис Здравствуйте. на самом деле я бы для начала советовал на 11 мес и никакой регистрации, малоли чего… но с юридической точки зрения все это допустимо- кроме неопределенного срока — срок аренды должен быть указан в договоре. 2) Если я заключаю с регистрацией я должен заплатить за новый техплан, выделение на общем плане и саму регистрацию 60 000 руб. Денис это уж как вы договоритесь с собственником но я думаю что все расходы переложат на вас. 3) Если я заключу договор на 11 месяцев или на неопределенное время, какие я могу понести риски или убытки? Денис на неопределнный срок нет договора аренды… все что свыше года- надо регистрировать при этом на 11 мес проще всего… риски… да никаких… разве что после 11 мес придется заключать новый договор если вы захотите там остаться. а) У меня УСН (доходы-расходы). Могут ли в налоговой мне сказать, что договор заключенный на 11 месяцев или на неопределенное время, не является основанием для занесения суммы аренды в статью расходы (это 160 000). Денис нет… аренда то есть… такие же расходы. б) На данный момент цена за кв.м. 800, если заключаю договор на 11 месяцев, может ли собственник поднять цену, на ту сумму которую сам захочет (в два раза). Как в этом случае себя обезопасить? Денис зависит от конкретных условий договора… если будет условие что на период договора цена является фиксированной то не поднимет. в) Если я заключу договор на неопределенное время. Какие могут быть риски с повышением цены за аренду. Как это правильно прописать в договоре? Например, на протяжении действия договора арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год на % инфляции. Денис нет такого договора это я выше написал если он будет например лет на 5 то да… надо прописывать что повышение может быть только раз в год и не более чем на 10% например от первоначальной суммы… тут уже все идет от договора Ознакомьтесь с 617- 621 статьями гк… там условия расторжения договоров… преимущественное право на новый договор аренды- пригодиться вам если будете продлять эти 11 мес дальше… но новый срок, новым договором.

Виолетта Магола · Answer

1) Как лучше заключить договор аренды? Денис В простойц письменной форме с указанием цены и срока б) на 11 месяцев? Денис я бы именно на такой срок бы и рекомендовала арендовать, в любом случае у вас будет право преимущественной аренды на новый срок 3) Если я заключу договор на 11 месяцев или на неопределенное время, какие я могу понести риски или убытки? Денис никаких, только если арендодатель решит расторгнуть его ранее 11 мес и Вам придется искать новое помещение, ДАННЫЙ ДОГОВОР НЕ НУЖНО РЕГИСТРИРОВАТЬ В РОСРЕЕСТРЕ б) На данный момент цена за кв.м. 800, если заключаю договор на 11 месяцев, может ли собственник поднять цену, на ту сумму которую сам захочет (в два раза). Как в этом случае себя обезопасить? Денис Прописать, что арендная плата может изменяться не более 1 раза в год и не более чем на ...% от цены договора в) Если я заключу договор на неопределенное время. Какие могут быть риски с повышением цены за аренду. Как это правильно прописать в договоре? Например, на протяжении действия договора арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год на % инфляции. Денис слово инфляция лучше не использовать, а прописать не более чем % ОТ СТОИМОСТИ ДОГОВОРА

Анна Проворова · Answer

Денис, добрый день. 1) Как лучше заключить договор аренды? Денис Лучше заключать на 11 месяцев без регистрации, нет необходимости заключать на больший срок, вдруг у Вас возникнут задержки по оплате и арендатор захочет расстаться с Вами раньше, то при желании это сделает не зависимо от того на какой срок заключен договор, вы потеряете деньги на регистрации. Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок [Гражданский кодекс РФ][Глава 34][Статья 621] 1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Могут ли в налоговой мне сказать Денис Нет не могут, так как законом предусмотрены любые сроки договора аренды и если вы понесли расходы, то имеете полное право вычесть их из доходов. К отчетности просто прилагаете копию договора, заверенную своей печатью. может ли собственник поднять цену Денис Закон допускает это делать не чаще, чем раз в год, так что не важно, на какой срок вы заключаете договор, главное чтоб в самом договоре этот момент был четко прописан. Статья 614. Арендная плата [Гражданский кодекс РФ][Глава 34][Статья 614] 3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год . Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Например, на протяжении действия договора арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год на % инфляции. Денис Стороны пришли к соглашению, что арендная плата составляет 000 рублей и может быть увеличена Арендодателем не чаще, чем один раз в год, не более, чем на 3%.

Ирина Фролова · Answer

Здравствуйте, Денис! а) У меня УСН (доходы-расходы). Могут ли в налоговой мне сказать, что договор заключенный на 11 месяцев или на неопределенное время, не является основанием для занесения суммы аренды в статью расходы (это 160 000). Денис Согласно ст.346.16 НК РФ 1. При определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на следующие расходы: 4) арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество. При этом какие-либо дополнительные условия для принятия расходов не установлены. б) На данный момент цена за кв.м. 800, если заключаю договор на 11 месяцев, может ли собственник поднять цену, на ту сумму которую сам захочет (в два раза).при заключении нового договора на 11 месяцев Как в этом случае себя обезопасить? Денис Может, но не чаще 1 раза в год. Просто укажите в договоре, что арендная плата является фиксированной и изменению в одностороннем порядке не подлежит. Еще укажите, что в случае пролонгации договора на новый срок цена согласуется сторонами. Согласно ст.614 ГК РФ 2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. 3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год . Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. в) Если я заключу договор на неопределенное время. Какие могут быть риски с повышением цены за аренду. Как это правильно прописать в договоре? Например, на протяжении действия договора арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год на % инфляции. Денис Это я вам указала выше. Напишите, что в случае продления действия договора на новый срок цена согласуется сторонами доп соглашением к договору и не может превышать __% от суммы текущей арендной платы. Желаю удачи!

Наталья Янкина · Answer

Здравствуйте, Денис. По поводу налогов и повышения арендной платы полностью согласна с коллегами. У меня особое мнение по поводу срока договора аренды. Если я заключаю с регистрацией я должен заплатить за новый техплан, выделение на общем плане и саму регистрацию 60 000 руб. Денис Что-то Вы круто насчитали. Гос. пошлина за регистрацию обременения на основании договора аренды для юр. лица — 22000 рублей. Согласно ч.3 ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Кадастровый паспорт и технический план — это совершенно разные документы и стоят они по-разному. Кадастровый паспорт может заказать любое лицо (Вы можете заказать от себя как от физического лица). Плата за выдачу 1 кадастрового паспорта для физ. лица — 200 рублей. В кадастровом паспорте Вы сами от руки помечаете то помещение (помещения), которые сдаются в аренду. Вот и получается: 22000 + 600 рублей (нужно 3 договора, соответственно, 3 паспорта). Если заключаете доп. соглашение, оплачиваете пошлину за внесение изменений в ЕГРП (для юр. лиц — 1000 рублей). В общем, это приблизительно в 3 раза меньше, чем Вы написали. Поэтому я бы заключила на 5 лет. На неопределенный срок в принципе тоже вариант, но я была свидетелем того, как в банке от клиента — юр.лица требовали зарегистрированный договор аренды, хотя директор абсолютно обоснованно настаивал на том, что такой договор не подлежит гос. регистрации. В общем, могут быть недопонимания.

Игорь Игоревич Митрохин · Answer

Здравствуйте, Денис. Я собираюсь арендовать помещение в 200 кв.м в здании 3200 кв.м. 1) Как лучше заключить договор аренды? Алкоголь не продаю. Аренда между ООО и ООО: а) на 5 лет с регистрацией? б) на 11 месяцев? в) на неопределенный? Денис Я бы Вам рекомендовал заключить долгосрочный договор аренды. В связи с новой судебной практикой (особенно учитывая то что у Вас ФАС Дальневосточного округа), заключенный договор на неопределенный срок подлежит государственной регистрации (возьмите на заметку). Долгосрочный договор аренды предполагает открытость организации (в том числе и перед контрагентами), так как заключение аренды на 11 мес. часто заключают фирмы однодневки (либо организации имеющие сходство с таковыми). 2) Если я заключаю с регистрацией я должен заплатить за новый техплан, выделение на общем плане и саму регистрацию 60 000 руб. Денис Документы для сдачи в аренду по сути должен предоставить арендодатель (в его интересах), Расходы на регистрацию договора установите в размере 50/50 (в самом договоре аренды пропишите расходы кто за что оплачивает и сроки оплат). 3) Если я заключу договор на 11 месяцев или на неопределенное время, какие я могу понести риски или убытки? Денис Особых рисков нет (за исключением путанницы с гос. регистрацией) а) У меня УСН (доходы-расходы). Могут ли в налоговой мне сказать, что договор заключенный на 11 месяцев или на неопределенное время, не является основанием для занесения суммы аренды в статью расходы (это 160 000). Денис Сумма арендной платы, также может быть учтена в расходах, поскольку расходы по арендной плате не соответствуют требованиям ст. 252 НК РФ. Кроме того для понимания: УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ ПО Г. МОСКВЕ ПИСЬМО от 19 октября 2012 г. N 16-15/099933@ На основании статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В силу положений пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ при исчислении налога на прибыль организаций налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в статье 270 НК РФ). При этом расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Обоснованность расходов, учитываемых при расчете налоговой базы, должна оцениваться с учетом обстоятельств, свидетельствующих о намерениях налогоплательщика получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности. Подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ установлено, что к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество. Согласно пункту 4 статьи 250 НК РФ внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы от сдачи имущества в аренду (субаренду), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном статьей 249 НК РФ. Учитывая, что налоговое законодательство не использует понятие экономической целесообразности и не регулирует порядок и условия ведения финансово-хозяйственной деятельности, обоснованность расходов, уменьшающих в целях налогообложения полученные доходы, не может оцениваться с точки зрения их целесообразности, рациональности, эффективности или полученного результата. В силу принципа свободы экономической деятельности (ст. 8 ч. 1 Конституции РФ) налогоплательщик осуществляет ее самостоятельно на свой риск и вправе самостоятельно и единолично оценивать ее эффективность и целесообразность. Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 04.06.2007 N 320-О-П нормы, содержащиеся в абзацах 2 и 3 пункта 1 статьи 252 НК РФ, не допускают их произвольного толкования, поскольку требуют установления объективной связи понесенных налогоплательщиком расходов с направленностью его деятельности на получение прибыли. Таким образом, расходы в виде арендной платы за арендованное имущество, в том числе и в случае сдачи его в субаренду, учитываются в расходах, уменьшающих налогооблагаемую прибыль (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ), при условии соответствия этих расходов требованиям, установленным пунктом 1 статьи 252 НК РФ. Заместитель руководителя Управления советник государственной гражданской службы 1-го класса Н.В. Михайлова base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=MLAW;n=142095;div=LAW;mb=LAW;opt=1;ts=A409021B89333366DAEB83A620F48DBA;rnd=0.13742071390151978 б) На данный момент цена за кв.м. 800, если заключаю договор на 11 месяцев, может ли собственник поднять цену, на ту сумму которую сам захочет (в два раза).при заключении нового договора на 11 месяцев Денис Все зависит от того, как грамотно будет составлен договор аренды (можно заключать аренду по результатам рыночной оценки аренды). Согласно ч. 3 ст. 614 ГК РФ 3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. (п. 21 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13). В связи с чем я и советую Вам заключать долгосрочную аренду. в) Если я заключу договор на неопределенное время. Какие могут быть риски с повышением цены за аренду. Как это правильно прописать в договоре? Например, на протяжении действия договора арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год на % инфляции. Денис Можете включить такое условие (если арендодатель будет готов на это).