Передача права собственности на недвижимость путем дарения

Здравствуйте!

Вам нужно составить 3-х сторонний договор дарения, по которому Ваша мама и Ваша сестра дарят Вам соответственно по 1/2 квартиры. После этого все вместе идете в Росреестр вместе со свидетельствами о праве собственности на каждую долю, где оформляете сделку — договор дарения на Вас, при это платите госпошлину 1000 руб. за регистрациооные действия. 
В соответствии с п. 18.1 ст. 217 НК не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы налогоплательщика в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено указанным пунктом.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным

кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

Если у мамы и сестры есть мужья, и данные доли квартиры были приобретены в период брака, то необходимо будет согласие мужей на данную сделку, заверенное нотариусом.

Добрый день, Антон! Да, Вы правы. Заключение договора дарения  — лучший вариант. Договор дарения НЕ подлежит государственной регистрации, однако, государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество, осуществляемый на основании заключённого между сторонами договора дарения. Для этого небходимо в РОСРЕЕСТР подать следующие документы:

3 экземпляра договора дарения

согласие супруга на совершение данной сделки (если есть супруг)

уплата гос. пошлины в размере 1000 рублей.

По результатам Вам выдаётся Свидетельтсво о праве собственности на квартиру.

Здравствуйте!

Лучше всего купить долю купить по цене менее 1 млн рублей

В соответствии с п. 18.1 ст. 217 НК не подлежат налогообложению налогом
на доходы физических лиц доходы налогоплательщика в денежной и
натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за
исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств,
акций, долей, паев, если иное не предусмотрено указанным пунктом.

Поэтому действительно, Вы не будете платить налоги только если родственник близкий. Однако в любом случае Вы не будете платить налог, т.к. налог на приобретение имущества не предусмотрен. При этом дарением Вы обходите правила ст.250 ГК о преимущественном праве-на всякий случай это тоже надо соблюсти, если будете продавать то пусть Ваша мама письмо даст что не возражает.

Добрый день!

Прав ли я? 

Действительно в Вашем случае можно заключить договор дарения

ч.1 ст.572 ГК РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

ч. 1 ст.154 ГК РФ, сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

ч.3 ст.154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Подводные камни могут быть следующими:

1. В случае смерти одного из дарителей, его родственник, который мог претендовать на наследство (первой очереди), может обратиться в суд для признания договора ничтожным.

2. Если Ваша мама и её сестра замужем и квартира куплена в браке и не будет получено согласия на отчуждение совместно нажитого имущества со стороны мужей, то такая сделка также может быть признана ничтожной.

3. редко используется, но всё же:

ч. 1 ст.578 ГК РФ, даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Добрый день!

В соответствии с п. 18.1. ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению

18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

Поскольку сособственник квартиры- сестра матери, а Вам тетя, то в Вашем случае, чтобы избежать налога, необходимо сначала тете подарить долю Вашей маме, а потом Ваша мама подарит квартиру Вам. Т.е. придется сделать два договора дарения и два раза регистрировать права в Росреестре.

Уважаемый, Антон!

1. Каждая сделка с недвижимым имуществом должна пройти государственную регистрацию, иначе она недействительна. Поэтому если ваша сестра сначала подарит свою долю матери, то вам нужно будет дождаться, чтобы эта сделка была зарегистрирована, и только потом ваша мать сможет подарить вам всю квартиру. Быстрее будет, если вы заключите договор купли-продажи, где будут два продавца: мать и сестра, и один покупатель — вы. Таким образом будут регистрировать две сделки сразу и вы сэкономите время в два раза. 

2. для того, чтобы при регистрации не возникало лишних вопросов договор нужно составлять самый простой, на пару страниц, образец висит в любом территориальном отделении Росреестра; типовой образец договора, акта и расписки можем (я имею ввиду юристов на этом сайте, не обязательно себя) выслать или подготовить полностью;

3. касательно налогообложения:  в вашем случае применяется п. 18.1, ст. 217 НК

«18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);(п. 18.1 введен Федеральным законом от 01.07.2005 N 78-ФЗ)»;

4. законом предусмотрен обязательный порядок преимущественной покупки доли в совместной собственности, который нужно формально соблюсти, чтобы впоследствии не было оснований для оспаривания данной сделки: ст. 250 ГК:

«1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.». Под посторонними лицами — имеются виду третьи лица, не имеющие доли в общей собственности. Т.е. ваши мать и сестра должны подписать  либо отдельные документы, либо указать это прямо в договоре купли-продажи отдельным пунктом, что они уведомили друг друга  за тридцать дней до совершения сделки   о продаже своих долей вам по  такой-то цене (указать сумму).

Еще один момент, который необходимо учитывать если вы состоите в браке — если вы получите недвижимость по безвозмездной сделке, т.е. по договору дарения, то это имущество будет являться только вашей собственностью.

Статья 36 СК РФ. Имущество каждого из супругов

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Согласно НК РФ если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками, налог при дарении недвижимости не платится. К членам семьи законодательство относит супругов, родителей, детей (усыновителей и усыновленных), дедушек, бабушек, внуков, полноюродных и неполноюродных  (т.е. имеющих общих отца или мать) братьев и сестер. Следовательно при дарении доли сестры матери Вашей матери и Вашей матерью Вам налог не платится. Если дарение осуществляется племяннику то оплачивается налог в размере 13 процентов.из рыночной стоимости объекта.

Стоимость регистрации договора дарения недвижимости

Примерный перечень правоустанавливающих документов, представляемых при государственной регистрации договора дарения недвижимости

• Заявления сторон договора или уполномоченных ими лиц (бланк выдается при обращении).
• Документ, подтверждающий оплату регистрации (подлинник и копия).
• Физические лица (включая представителей) — документы, удостоверяющие личность (для предъявления).
• Документы, подтверждающие полномочия представителя (подлинник и копия): 
  — доверенность (должно быть указаны одаряемый и предмет дарения); 
  — удостоверение опекуна (попечителя) — для опекунов (попечителей) несовершеннолетних детей, граждан, ограниченных судом в дееспособности или недееспособных (законом запрещено дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями); 
  — свидетельство об усыновлении — для усыновителей;
• Подлинники договора дарения (как правило, в количестве равном числу сторон договора, а также один для помещения в дело ПУД — для договора в простой письменной форме; подлинники договора и одна нотариально заверенная копия либо, по усмотрению заявителя, еще один подлинный экземпляр договора — для договора в нотариальной форме).
• Подлинник и копия правоустанавливающего документа лица, отчуждающего жилое помещение (договор, свидетельство, и др.) либо подлинник, если права зарегистрированы в ЕГРП.
• Выписка из домовой книги по адресу отчуждаемой жилой площади (подлинник и копия).
• Экспликация и поэтажный план жилого помещения (подлинник и копия, заверенная органом, выдавшим данные документы).
• Согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане. Справка из налогового органа об уплате дарителем жилого помещения налога на наследство или дарение (в случае отчуждения жилого помещения, приобретенного продавцом в порядке наследования или дарения).
• Нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя на сделку 
  Дарение имущества, находящегося в совместной собственности, производится только по согласию всех совместных собственников.

Здравствуйте, Антон.

Рассмотрите пожалуйста, еще такой вариант.

1) Ваша тетя продают вам свою долю (так как она не близкая родственница).

2) Стоимость доли оценить до 1 мил. рублей (она налоги с прибыли платить не будет).

3) Вы оформляете часть квартиры на себя, получаете свидетельство о собственности и подаете в налоговую заявление о возмещении 13%.

4) Ваша мать дарит вам свою долю и вы получаете в собственность всю квартиру.

С уважением, Анатолий Старостенко.