8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

Переуступка права собственности

Отвечая на вопрос, что означает переуступка прав собственности (например, на квартиру), следует обратиться к ГК РФ. Договор переуступки прав собственности на квартиру - разновидность гражданских правоотношений, особенностью которых является не только переход вещных прав в отношении жилой площади к новому владельцу, но и обязательств. Этот документ представляет собой смешанную сделку, в которую могут быть вовлечены правоотношения в рамках обязательств по дарению, купли-продаже или даже безвозмездному отчуждению прав.

Оформление переуступки прав собственности обязывает стороны прийти к соглашению относительно целого ряда условий, главным образом - об объеме переходящих обязательств и иных обременений.

Иным распространенным термином, который используется в отношении переуступки прав, является цессия. В рамках нее основное внимание уделяется не конкретному объекту недвижимости или иного имущества, а переходящему праву требования.

Переуступка права требования в отношении квартиры является наиболее распространенным вариантом подобных гражданско-правовых отношений. Как правило, проблема касается недостроенного жилья, а конкретнее - его собственника. Ввиду субъективных обстоятельств прежний владелец не может дожидаться окончания строительства и передачи квартиры в полное распоряжение и предпочитает переуступить ее заинтересованной стороне.

Какие проблемы и споры могут возникнуть, как оформить переуступку прав требования, какие понадобятся для этого документы, и к каким правовым последствиям все это может привести, расскажем в нашей статье.

Переуступка прав собственности. Виды

Договоры переуступки прав собственности могут быть классифицированы по различным основаниям. С одной стороны, исходя из преследуемых сторонами целей, можем выделить цессию на условиях договора долевого участия (ДДУ) и в рамках предварительного соглашения по купле-продаже. В первом случае стороны устанавливают момент перехода прав собственности на жилье - при сдаче готового объекта, во втором случае - преследуют цель по заключению основного контракта в аналогичный момент. Оба документа предполагают длительный срок ожидания, в течение которого обстоятельства могут измениться настолько, что недостроенное жилье вовсе перестает интересовать потенциального собственника, и он решит переуступить свои права. Существенный минус заключения предварительного договора купли-продажи заключается в том, что застройщик вправе не передавать потенциальному собственнику возведенное жилье, он обязан лишь возвратить уплаченные деньги.

Разграничив объекты цессии, можем выделить такие типы переуступки прав, как цессия на квартиру, на земельный участок, на объект, обремененный ипотекой.

На квартиру

Переуступка прав собственности на жилье (в частности, на квартиру в новостройке) - обоюдно выгодная сделка как для первоначального собственника, так и для вторичного. Как правило, ввиду срочности продажи квартиры в рамках цессии стоимость жилья выгодно отличается от рыночного уровня, таким образом потенциальный покупатель может сэкономить достаточное количество своих средств, приобретая абсолютно новое жилье, нужно только подождать окончания строительства.

При продаже права требования первоначальный собственник не несет никаких неблагоприятных последствий в виде санкций или штрафов (исключением может стать договор долевого участия). В то же время стоимость договора цессии будет выше, чем та, которую он выплатил при приобретении прав.

Переход прав характеризуется абсолютным сохранением их объема, покупатель не вправе рассчитывать на то, на что не мог рассчитывать продавец. Передаче подлежит весь пакет документов, который был получен инициатором цессии первоначально. Документы следует перечислить в акте приема-передачи, который в обязательном порядке подписывают стороны. Все ключевые условия договора цессии поименованы в ст. 388 ГК РФ. В случае переуступки прав на недостроенное жилье дополнительно потребуется согласие застройщика.

Если происходит переуступка прав собственности на квартиру между близкими родственниками, наиболее выгодным вариантом перехода прав является оформление дарственной, которая позволит избежать уплаты НДФЛ и предусматривает пониженные тарифы нотариуса.

На земельный участок

Поскольку речь в данном вопросе касается статуса земельного участка, необходимо обратиться к положениям ЗК РФ. Он устанавливает, что отчуждение прав на надел регулируется нормами гражданского законодательства (ст. 52 ЗК РФ). ЗК РФ в данном вопросе регламентирует по большей части проблему оборотоспособности земли.

Переуступка прав на участок чаще всего затрагивает право его аренды. Цессия в отношении земельного участка - идеальный вариант в случае, когда первоначальный арендатор более не заинтересован в использовании надела за оговоренную плату. Субъектами правоотношений могут выступать как физические, так и юридические лица.

Перед оформлением договора уступки прав необходимо внимательно ознакомиться с первоначальным договором аренды. Если он содержит условия о недопустимости переуступки прав, заключение новой сделки будет невозможно.

Как правило, недолгосрочность заключаемого соглашения предполагает участие в его подписании только арендаторов (прежнего и будущего), так как переуступка прав никак не меняет правовое положение арендодателя и иные условия аренды.

По ДДУ

Переуступка прав собственности по ДДУ подразумевает передачу прав дольщика на объект незавершенного строительства. Договор долевого участия является подтверждением возникновения права у инициатора цессии. Прежний долевой участник переуступает свои требования в обмен на стоимостное выражение договора и в рамках перевода долга перед застройщиком на новое лицо. Переуступка может быть оформлена до момента передачи возведенного жилья в эксплуатацию, но не раньше, чем будет подписан договор долевого участия с первоначальным правообладателем.

Алгоритм действий предполагает уведомление застройщика о замене должника. Согласие от застройщика предполагает письменную форму и установление платы за совершение подобного перехода прав (застройщик может потребовать до 5% от суммы уступки).

Договор переуступки прав собственности по ДДУ должен в обязательном порядке включать в себя условия по стоимости, осуществлению расчетов, обязательствам, обязанностям и ответственности сторон. Документ подлежит обязательной государственной регистрации в территориальных органах Росреестра РФ. При всей схожести с договором купли-продажи цессия подразумевает в первую очередь смену сторон, если это устраивает застройщика.

При ипотеке

Лицо, являющееся заемщиков кредитных средств с целью приобретения квартиры, вправе распорядиться своей собственностью до окончания обязательных выплат в рамках погашения кредита. Переуступка прав собственности при ипотеке подразумевает одновременный переход и обязательств по погашению взятого займа от лица нового правообладателя.

Существенным условием легализации сделки является получение письменного согласия со стороны кредитного учреждения. Отсутствие подобного согласия влечет за собой недействительность самой цессии.

Данная процедура осложняется тем, что банк в обязательном порядке инициирует проверку нового контрагента, какую проходил первоначальный правообладатель, вследствие чего от нового участника сделки потребуется предоставить внушительный пакет документов.

Очевидными плюсами данной сделки является возможность быстрой реализации жилья для первоначального правообладателя и более привлекательная цена для нового контрагента. Кроме того, не следует беспокоиться о наличии обременений, не считая самой ипотеки.

Риски

Как и любая гражданско-правовая сделка, переуступка прав собственности несет в себе потенциальные риски. Большинство их них носит объективный характер. Например, при переуступке прав собственности на квартиру до момента сдачи ее в эксплуатацию заведомо точно нельзя быть уверенным, что квартира вообще будет сдана или сдана в том виде, который предполагал покупатель, когда соглашался на переуступку прав. Самым надежным вариантом в данном случае является цессия на условиях ДДУ, так как государственной регистрации в данном случае подлежит и ДДУ и сама цессия.

Цессионарий (тот, кто приобретает права) не должен забывать, что цедент (тот, кто передает права), с которым заключен договор переуступки, никак не может повлиять на действия застройщика. Если в затягивании сроков или качестве возводимого объекта виноват застройщик, цессионарий не сможет просто расторгнуть договор с цедентом и вернуть свои деньги. В данном случае придется лично обращаться к застройщику путем предъявления претензий и требований. Выходом из такой ситуации может стать включение в договор условия о поручительстве цедента за действия застройщика, что будет означать дополнительную ответственность.

Налог

Переуступка прав собственности на квартиру - легальный способ частичного ухода от уплаты налога на прибыль. Порядок начисления ставок немного отличается от традиционного НДФЛ на полную сумму прибыли.

В представленных примерах переуступки прав собственности на квартиру цедент владеет правом собственности менее 5 лет, что подразумевает необходимость уплаты налога в размере 13% от суммы продажи права. В данном случае реальным доходом, от которого будет рассчитываться налоговая база, станет разница между ценой, которую цедент выплатил первоначально перед строительством квартиры, и той, что потребовал в рамках договора цессии. Именно эта разница и подлежит обложению налогом в рамках 13%. Уход от уплаты налога может послужить основанием для признания сделки недействительной.

Последние вопросы по теме «переуступка права собственности»

Фильтры
1700 ₽
Вопрос решен
Недвижимость
Купля-продажа и переуступка прав собственности, если квартира в стадии застройки
Есть квартира,находящаяся в стадии застройки. Данная Недвижимость находится в собственности не у застройщика,а в третей компании-реализаторе. Моя компания хочет приобрести эту квартиру и перепродать ее другой компании. Какими законнами регулируется этот вопрос, как проходят такие сделки, и как минимизировать моей компании расходы,связанные с приобретением и продажей, при условии,что НДС в такой ситуации я не смогу принять за вычет
24 января 2019, 11:12, вопрос №2235488, Алина, г. Москва
10 ответов
Нужен юрист для бизнеса?
Правовед.ру запустил новый сервис для предпринимателей
Право собственности
Оформление переуступки прав собственности на земельный участок супругу
Надо переоформить на меня право собственности на земельный участок, оформленный на мою жену в 2011 году. Участок приобретен в совместном браке. Как сделать правильно и дешево?
13 октября 2018, 14:30, вопрос №2133456, Александр, г. Москва
2 ответа
Есть вопрос? Задайте его всем юристам сайта!
Недвижимость
Возможна ли переуступка права собственности с использованием маткапитала?
Планируем купить квартиру в строящемся доме с использованием маткапитала. Дом практически построен, срок сдачи конец 2018 года. В агентстве недвижимости нам сказали, что на этой стадии строительства дома напрямую использовать маткапитал нельзя, так как будет оформляться "Переуступка права собственности" и пенсионный на такую сделку не дает право использовать маткапитал. Нам предложили оформить в сбербанке ипотеку на сумму маткапитала, а потом закрыть ипотеку этим маткапиталом. Не получится ли так, что мы возьмем ипотеку, а пенсионный фонд не даст добро такую сделку? Какие могут быть подводные камни с оформлением "переуступки"?
27 августа 2018, 17:55, вопрос №2089948, АННА, г. Воронеж
1 ответ
Право собственности
Можно ли оформить переуступку прав собственности ипотечного строящего жилья на дочь?
можно ли оформить переуступку прав собственности ипотечного строящего жилья на дочь, но самой продолжать платить ипотеку. Я заемщик, муж - созаемщик, ипотеку выплачивать еще 2 года. Собственность надо будет оформлять через 3 месяца.
07 августа 2018, 08:15, вопрос №2071944, Марина Валентиновна, г. Санкт-Петербург
7 ответов
Недвижимость
Как продать квартиру по договору переуступки, не вступая в право собственности?
Как продать квартиру по договору переступки, не вступая в право собственности? До сдачи дома остался 1 месяц. Квартира в ипотеке, покупатель есть.
23 июня 2018, 15:03, вопрос №2033850, Владислав,
1 ответ
Право собственности
Возможна ли переуступка прав собственности с долгом?
здравствуйте. у знакомой есть квартира на ней большой долг. она хочет от него освободиться и передать мне квартиру в собственность с долгом. так можно сделать?
20 декабря 2017, 03:14, вопрос №1851283, Max Gilberd, д. Абезь
1 ответ
1400 ₽
Вопрос решен
Долевое участие в строительстве
Переуступка прав требования по договору купли-продажи
Добрый день. Возможна ли переуступка права требования по договору купли-продажи недвижимости если договор продавца заключен на несовершеннолетнего и сам договор не зарегистрирован, так как застройщик начал строительство до выхода закона, обязывающего регистрацию? Затребует ли Регистрационная палата разрешение опек при регистрации основного договора на получение собственности? С уважением Михаил.
25 мая 2017, 10:12, вопрос №1647123, Михаил, г. Владивосток
22 ответа
Право собственности
Правомерно ли подписание акта приема-передачи квартиры, если указана более ранняя дата?
Здравствуйте. Купил квартиру-новостройку по переуступке прав собственности 17 ноября 2016 года. Вчера был в офисе фирмы-застройщика с целью подписания акта приема-передачи квартиры. Дом сдан в июне 2016 года. Застройщик предлагает поставить в акте дату оформления договора переуступке права собственности, а не фактическую дату подписания акта. Правомерно ли это? Спасибо!
11 мая 2017, 06:52, вопрос №1633177, Алексей, г. Москва
2 ответа
Право собственности
Переуступка прав требования, каков безопасный порядок расчета?
Добрый вечер! Я переуступаю права собственности квартиры в новостройке ,дом еще не сдан. Квартиру покупала в рассрочку , кварира выплочена не полностью, клиент готов рассчитаться сразу на подписании договора .Переуступка будет происходить в офисе застройщика. Каковы мои риски и каков порядок безопасного расчета?
06 января 2017, 18:49, вопрос №1492313, ольга, г. Санкт-Петербург
2 ответа
Раздел имущества
Переуступка прав собственности при разводе
Квартира приобретена в браке по договору переуступки права собственности в 2004 женой на деньги ее родителей. Сейчас в 2016 году до сих пор не оформлена в собственность. В случае развода это будет считаться совместно нажитой собственностью и подлежать разделу? Или полностью принадлежит жене? И может ли она оформить собственность на третье лицо?
15 сентября 2016, 20:25, вопрос №1379106, Аня, г. Москва
1 ответ
Недвижимость
Переуступка прав собственности на долю в квартире
Однокомнатная квартира, по 1/2 доле у меня и бабушки. Решили полностью переоформить в собственность на меня. Какой путь предпочтительнее - дарение или переуступка прав собственности? С учетом того, что есть еще моя родная сестра (еёродная внучка), не претендующая на эту квартиру. По налогам также интересно, в последствии нужно что-нибудь платить? (с учетом родственных связей).
25 июля 2016, 07:45, вопрос №1324851, Михаил, г. Москва
4 ответа
Земельное право
Переуступка права долгосрочной аренды
Добрый день. Предлагают купить участок , который находится в аренде на 49 лет. Если я правильно понял- переуступить право аренды. Мы планируем строить там дом, но не далеко администрация города раздает многодетным семьям участки, есть ли вероятность , что администрация просто отберет участок, т.к. Он не в собственности а в аренде? Боязно начинать строительство.
14 июня 2016, 05:21, вопрос №1283422, Алексей, г. Владивосток
1 ответ
Договорное право
Можно ли будет оформить переуступку прав собственности?
Добрый день, уважаемые юристы, Одна знакомая купила квартиру у застройщика в рассрочку, но оплачивать по своим обязательствам не смогла. Обратилась ко мне за помощью, с просьбой временно взять на себя обязательства по договору, пока она не решит свои материальные проблемы. Договорились, что если в срок до 01.11.2016 она не возвращает мне всю мною уплаченную сумму, то переоформляем Переуступку прав собственности. Сейчас счет пошел на миллионы и мне хочется оформить этот устный договор документально. Каким документом это лучше сделать? Добавлю, что у меня не все квитанции об уплате сохранились, поскольку честно отдавала их этой знакомой. Но их наверно можно запросить у застройщика. Либо в документе можно прописать пункт о том, что она признает, что мною уплачена сумма например 2.000.000,00 в период с 00.00.0000 по 00.00.0000. ? Заранее спасибо за ответ. Ирина.
21 апреля 2016, 09:45, вопрос №1228537, Ирина, г. Москва
1 ответ
Недвижимость
Переуступка права собственности в пользу другого лица
Здравствуйте! С бывшим мужем имею на праве долевой собственности(1/2) комнату в общежитии. Хочу безвозмездно отказаться от своей доли в пользу бывшего мужа. Каким образом я могу это оформить? Договор дарения не подходит в связи с необходимостью оплаты налога на дарение.
17 марта 2016, 19:18, вопрос №1185062, Татьяна, г. Волжский
1 ответ
Налоговое право
Обязан ли я платить налог с переуступки прав собственности?
В 2015г. мной был заключён со строит. компанией ДДУ на 1 комн. кв. на сумму 4100000р.,оплачивал наличными, дом построен, ключи от квартиры я получил в феврале 2016г.,регистрационное св-во ещё не получал. У меня поменялись планы и жить в этой квартире я не буду, а потому хочу переуступить свои права на это жильё другому человеку за те же 4100000р. или даже меньше, потому что срочно нужны деньги, вопрос: обязан ли я заплатить налог с этой сделки? С уважением, Виктор.
06 марта 2016, 11:21, вопрос №1170655, Виктор, г. Москва
1 ответ
Ищете ответ? Спросить юриста проще
или8 499 938-65-20
Другие популярные темы
Дата обновления страницы 24.01.2019