Не будет ли значить подписание акта приема-передачи по ДДУ, что я приняла помещение и претензии мои после этого ничтожны?

В ДДУ была указана площадь помещения?
Мирасов Эдуард

В договоре указана площадь помещения,
Елена

Если в ДДУ была указана площадь продаваемого помещения, а самое помещение Вы хотели использовать в личных целях, а не коммерческих, то на Ваши отношения так же распространяется Закон РФ «О защите прав потребителей» согласно которому, даже в случае выявления недостатков, Вы можете требовать следующее.

Статья 18. Права потребителя при обнаружении в товаре недостатков
[Закон РФ «О защите прав потребителей»] [Глава II] [Статья 18]

1. Потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:
потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);
потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;
потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;
потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

Аналогичные требования указаны и в самом законе «О ДДУ»

При этом данные требования Вы можете предъявить и после подписания акта приема-передачи помещения. Так как например площадь помещения (а точнее ее расхождения) могут быть выявлены после приема помещения.

Но все же лучше не подписывать акт, а направить письменную претензию по почте с описью вложения в адрес застройщика, в котором указать все недостатки и указать ваши требования (устранить их, выплатить неустойку и т.д.)

Елена, привожу пример из судебной практики, касающийся удовлетворения требования участника долевого строительства об уменьшении цены договора долевого участия при передаче объекта мЕньшей площади, нежели, чем та, что предусмотрена договором долевого участия:

Судья Долгополова Ю.В. Дело № 33-3558
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Стяжкина С.Л.,
судей Пономаревой А.В., Гулящих А.В.,
при секретаре Шафигуллине И.Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске Удмуртской Республики 5 октября 2011 года гражданское дело
по кассационной жалобе открытого акционерного общества «И.»,
по кассационной жалобе М.Ю.А.
на решение Октябрьского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 3 августа 2011 года,
которым иск Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей, действующей в интересах М.Ю.А., к открытому акционерному обществу «И.» о взыскании неустойки, излишне уплаченной по договору суммы, уменьшения стоимости договора, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа и компенсации морального вреда удовлетворен частично.
Взысканы с открытого акционерного общества «И.» в пользу М.Ю.А.: неустойка в размере<...> руб., излишне уплаченная по договору сумма в размере <...> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...> руб., в счет уменьшения цены договора – <...> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами – <...> руб., компенсация морального вреда – <...> руб., всего взыскано – <...> руб.
Взыскан с открытого акционерного общества «И.» в пользу Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей штраф в размере <...> руб.
Взысканы с открытого акционерного общества «И.» в доход местного бюджета штраф в размере <...> руб. и государственная пошлина в размере <...> руб.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Пономаревой А.В., объяснения представителя ОАО «И.» З.А.Р.(по доверенности от 10 января 2011 года, сроком действия по 31 декабря 2011 года), поддержавшей доводы жалобы, объяснения представителя Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей –Ю.Г.А.по доверенности от 1 марта 2011 года, сроком действия на 1 год), поддержавшего кассационную жалобу М.Ю.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Удмуртская республиканская общественная организация по защите прав потребителей обратилась в суд с иском в интересах М.Ю.А. к ОАО «И.» о взыскании неустойки <...> руб., излишне уплаченной по договору суммы — <...> руб., процентов за пользование чужими денежными средствами <...> руб., стоимости уменьшения цены договора в размере <...> руб., процентов за пользование чужими денежными средствами <...> руб., штрафа, компенсации морального вреда в размере <...> руб.
Требования мотивированы тем, что 30 января 2008 года между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, согласно условиям которого ответчик принял на себя обязательство передать истцу объект долевого строительства не позднее 1 марта 2009 года. Истец свои обязательства по оплате выполнила, ответчик в нарушение условий договора передал истцу объект долевого строительства 4 марта 2011 года, что является основанием для взыскания с ответчика неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 октября 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту — Федеральный закон № 214-ФЗ). Кроме того, дополнительным соглашением № от 8 февраля 2010 года цена объекта долевого строительства была снижена на <...> руб. Данную сумму ответчик обязался возвратить истцу не позднее трех месяцев со дня подписания дополнительного соглашения. Однако обязательство по выплате истцу данной суммы ответчик не исполнил. Кроме того, ответчик передал истцу квартиру, площадь которой меньше площади предусмотренной договором в связи с чем, истец просить возвратить ей в счет соразмерного уменьшения цены договора сумму — <...> руб. В адрес ответчика была направлена претензия, которая оставлена без внимания. Действиями ответчика, выразившимися в нарушении условий договора, истцу причинен моральный вред.
В судебное заседание истец М.Ю.А. не явилась, представив заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца.
Представитель истца- М.А.М. исковые требования поддержал.
Представитель УРОО – Ю.Г.А. исковые требования поддержал.
Представитель ответчика – З.А.Р. исковые требования не признала.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе ОАО «И.» просит решение суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей, указывая на несогласие с размером взысканной неустойки, взысканием процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда. Кроме того, считает, что суд незаконно взыскал штраф с ответчика.
В кассационной жалобе истец М.Ю.А. просит изменить решение суда, удовлетворив ее исковые требования в полном объеме.
В обоснование жалобы указано, что суд неправомерно уменьшил размер неустойки, неправильно определил сумму, на которую подлежит уменьшению цена договора, и неправильно рассчитал размер процентов за пользование чужими денежными средствами.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 23 ноября 2007 года ОАО «И.» выдано разрешение на строительство 16-этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания населения по адресу: <адрес>
8 февраля 2010 года между истцом и ОАО «И.» заключен договор участия в долевом строительстве, объектом которого является однокомнатная квартира № общей проектной площадью с учетом дополнительных помещений и лоджии 46,97 кв.м, общей проектной площадью без учета дополнительных помещений и лоджии 42,99 кв.м, расположенная <адрес>.
13 марта 2008 года договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по УР.
Цена договора составляет согласно п. 3.1 договора <...> руб.
Согласно п. 1.4 договора плановый срок окончания строительства жилого дома и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию – четвертый квартал 2008 года.
В соответствии с п. 4.1 договора Застройщик обязан передать Объект Участникам не позднее двух месяцев со дня получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома при условии полной уплаты Участниками цены по настоящему договору.
Оплата квартиры истцом произведена в полном объеме.
8 февраля 2010 года между ОАО «И.» и М.Ю.А. заключено дополнительное соглашение, согласно которому стороны установили стоимость объекта долевого строительства в <...> руб., ответчик обязался вернуть истцу излишне уплаченную сумму в размере <...> руб. в срок не позднее трех месяцев со дня подписания данного дополнительного соглашения.
Согласно п.3.4 дополнительного соглашения № к договору долевого участия в долевом строительстве № от 30 января 2008 года, расчеты между сторонами за лишние или недостающие квадратные метры соответственно при увеличении или уменьшении площади Объекта по результатам обмеров БТИ производятся по цене <...> руб. за один квадратный метр общей площади Объекта с учетом лоджий и с применением коэффициента 0,5 к площади лоджии. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке и является неотъемлемой частью договора.
26 ноября 2010 года ОАО «И.» получено разрешение на ввод в эксплуатацию 16-этажного жилого дома <адрес>
4 марта 2011 года ОАО «И.» передало истцу по акту приема-передачи объект долевого строительства.
18 января 2011 года истцом в адрес ОАО «И.» направлено заявление с требованием о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, а также о возврате излишне уплаченной суммы по договору в связи с передачей объекта долевого строительства меньшей площадью, чем предусмотрено договором.
Требования истца ОАО «И.» в добровольном порядке не удовлетворены.
Суд первой инстанции при разрешении спора правильно руководствовался положениями Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку разрешение на строительство многоквартирного дома было получено в 2007 году.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Разрешая требование истца о взыскании неустойки, суд учел положения п.1 ст.314 ГК РФ, условия договора участия в долевом строительстве и пришел к правильному выводу о том, что ответчик должен был передать истцам квартиру в срок не позднее 1 марта 2009 года.
Материалами дела установлено, что истец свои обязательства перед ОАО «И.» по оплате строящейся квартиры исполнила в полном объеме, вместе с тем в нарушение условий договора квартира ответчиком истцу передана 4 марта 2011 года, что является основанием для применения к застройщику ответственности, предусмотренной ч.2 ст.6 Федерального закона №214-ФЗ.
Суд правильно определил время просрочки исполнения обязательства в 732 дня (с 1 марта 2009 года по 3 марта 2011 года), правильно применил ставку рефинансирования ЦБ РФ в размере 13 %, действовавшую на момент, когда обязательство по передаче объекта долевого строительства должно было быть исполнено, то есть на 1 марта 2009 года, и установил, что размер неустойки составляет <...> руб.
Суд первой инстанции, учитывая, что проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства, являются мерой ответственности застройщика и носят характер штрафной санкции, наступающей вследствие нарушения обязательства по передаче дольщику в установленный срок объекта долевого строительства, обоснованно применил ст.333 ГК РФ и, учитывая, что взысканная судом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, нарушает баланс имущественных интересов сторон, уменьшил размер неустойки до <...> руб. Вместе с тем, учитывая совокупность факторов, а именно период просрочки исполнения обязательства, цену договора, объем и характер нарушений ответчиком обязательства, отсутствия каких-либо значительных последствий для истца, вызванных нарушением обязательства, с учетом того, что требование истца о взыскании неустойки основано только на самом факте нарушения ответчиком обязательства по передаче объекта, судебная коллегия считает возможным снизить размер взыскиваемой в пользу истца неустойки до <...> руб.
Согласно статье 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.
Суд, установив, что ОАО «И.» передало истцу квартиру площадью на 2,47 кв.м меньше, чем предусмотрено договором, руководствуясь пунктом 3.5 договора, а также положениями ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ, пришел к выводу о том, что объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий договора, приведшим к ухудшению качества объекта, в связи с чем истец вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.
Суд удовлетворил данное требование, взыскав с ответчика в счет соразмерного уменьшения цены договора сумму в размере <...> руб., а также проценты по ст.395 ГК РФ, исходя из того, что условиями договора общая проектная площадь квартиры определялась с учетом площади всех помещений и лоджии, к площади которой не применяется понижающий коэффициент 0,5, и поэтому истцу подлежала передаче квартира общей площадью 46,97 кв.м, без применения к лоджии коэфициента 0,5. Определяя соответствие площади переданного истцу объекта долевого строительства, суд суммировал площадь всех помещений квартиры, в том числе лоджии, без применения понижающего коэффициента и пришел к выводу, что истцу передано жилое помещение площадью 44,5 кв.м (23,4+4+5+8,2+3,9). Суд указал, что п.3.4. дополнительного соглашения к договору о применении понижающего коэффициента к площади лоджии при осуществлении сторонами расчетов за излишне оплаченные метры не свидетельствует о применении такого коэффициента при определении площади квартиры, при заключении договора. Цена договора определена без учета понижающего коэффициента.
Выводы суда о неприменении пункта 3,4 дополнительного соглашения к договору при производстве расчетов судебная коллегия находит ошибочным, основанным на неправильном толковании условий договора.
Дополнительное соглашение, является неотъемлемой частью договора долевого участия № от 30 января 2008 года. Пунктом 3.4 дополнительного соглашения стороны определили порядок расчетов за недостающие или лишние квадратные метры. Стороны установили, что при увеличении или уменьшении площади Объекта расчеты производятся по результатам обмеров БТИ по цене <...> руб. за один квадратный метр общей площади объекта с учетом лоджий и с применением коэффициента 0,5 к площади лоджий. Исходя из условий дополнительного соглашения следует, что при передаче объекта дольщику в случае недостающих квадратных метров производится перерасчет, при этом площадь лоджии учитывается с понижающим коэффициентом. Согласно кадастровому паспорту общая площадь помещений переданных истцу,- 40,6 кв.м, лоджия -3,9 кв.м, всего истцу объект передан объект с учетом площади лоджии 44,5 кв.м.
С учетом порядка расчетов, предусмотренного п.3.1 дополнительного соглашения, цена договора подлежит уменьшению на сумму <...> руб., исходя из следующего. Объект передан истцу площадью 42,55 кв. м( 40.6 кв.м + 1,95 кв.м(с учетом коэффициента 0,5). Стоимость 42,5 5 кв.м составляет: <...> руб. Цена договора определена в <...> руб. При таких обстоятельствах подлежит изменению решение суда в части соразмерного уменьшения цены договора. В пользу истца подлежит взысканию <...> руб.(<...>.- <...> руб), судом же взыскана сумма <...> руб.
Суд правомерно взыскал с ответчика проценты за пользование денежными средствами, за неисполнение обязательства по возврату стоимости уменьшения цены договора за период с 17 сентября 2010 года по 1 июля 2011 года
Однако в связи с тем, что судебной коллегией решение суда в данной части изменено, размер процентов, подлежащий взысканию с ответчика, также подлежит изменению и составит <...>.( <...>).
Разрешая требование истца о взыскании излишне уплаченной по договору суммы, суд установил, что дополнительным соглашением от 8 февраля 2010 года ответчик принял на себя обязательство по возврату истцу суммы в размере <...> руб., которую он должен был исполнить в срок до 8 мая 2010 года, однако эту обязанность ОАО «И.» не исполнило, в связи с чем данная сумма, а также проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами подлежат взысканию с ответчика в судебном порядке. Размер процентов судом установлен правильно.
При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 года № 2300-1).
В силу статьи 15 того же Закона моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным предпринимателем, импортером) прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (п.3 ст.401 ГК РФ).
Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную деятельность, распространил действие Закона РФ «О защите прав потребителей в РФ» на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, тем самым предоставил им право требовать возмещения штрафа и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств.
Неисполнение застройщиком требований участников долевого строительства, предусмотренных законом, безусловно, нарушает права последних как потребителей, что свидетельствует о соответствующих негативных эмоциях, переживаниях, обусловленных нарушением прав, то есть о причинении нравственных страданий, в связи с чем судебная коллегия находит обоснованными и подтвержденными материалами дела выводы суда о причинении истцу морального вреда по вине ответчика.
Сумма компенсации морального вреда в размере <...> руб. правомерно определена судом с учетом характера нравственных страданий.
Оснований для изменения размера компенсации морального вреда судебная коллегия не находит.
Решение суда в части взыскания штрафа за неисполнение требований потребителя, предусмотренного ч.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителя», также основано на правильном применении норм материального права. Однако с учетом того, что судебной коллегией измен размер уменьшения стоимости цены договора, размер неустойки, процентов, подлежит изменению размер штрафа. Всего с ответчика подлежит взысканию в пользу истца сумма<...>. В доход местного бюджета подлежит взысканию штраф в размере <...> руб., в пользу Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей <...> руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Октябрьского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 3 августа 2011 года изменить в части суммы, взысканной в пользу истца в счет соразмерного уменьшения цены договора, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств по договору, штрафа.
Уменьшить размер подлежащей взысканию с ОАО «И.» в пользу М.Ю.А. неустойки с <...> руб. до <...> руб. Увеличить размер взысканной с ОАО «И.» в пользу М.Ю.А. суммы в счет соразмерного уменьшения цены договора с <...> руб. до <...> руб., а также увеличить размер процентов за пользование чужими денежными средствами с <...> руб.до <...> руб.
Уменьшить размер штрафа, подлежащего взысканию с ОАО «И.» в доход местного бюджета, с <...> руб. до <...> руб.
Уменьшить размер штрафа, подлежащего взысканию с ОАО «И.» в пользу Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей с <...> руб.до <...>.
В остальной части решение оставить без изменения.
Кассационную жалобу открытого акционерного общества «И.», кассационную жалобу М.Ю.А. удовлетворить частично.

rospravosudie.com/court-verxovnyj-sud-udmurtskoj-respubliki-udmurtskaya-respublika-s/act-103840829/