Налоговый вычет при продаже квартиры

Понятие

Под имущественным вычетом следует подразумевать размер условной льготы, на которую может быть уменьшена налоговая база. Данная база представляет собой чистый размер прибыли, которую получил гражданин за отчетный период. Именно от этой суммы зависит размер сбора, подлежащего уплате за отчетный период. 

Имущественный налоговый вычет - один из 5 видов вычетов, предусмотренных НК РФ. Он подлежит начислению в случае получения прибыли от использования имущества. Сбавка рассматриваемого типа определена ст. 220 НК РФ и предусматривает несколько различных способов его начисления в зависимости от конкретных сложившихся обстоятельств.

Продавец может:

• вовсе не платить налог на прибыль, так как его покроет сумма вычета;
• заплатить с меньшей суммы (непокрытой вычетом), чем сумма сделки;
• заплатить полную сумму, если вычет не оформлен своевременно, или имеются основания отказать в его начислении.

Кто имеет право на вычет

НК РФ закрепляет одно основополагающее правило, регламентирующее получение вычета. На него могут рассчитывать только резиденты РФ согласно ст. 207 НК РФ. Для нерезидентов РФ он не предусмотрен.

Под налоговыми резидентами РФ следует подразумевать всех физических лиц, пребывающих на территории нашей страны совокупно более 183 дней в течение календарного года. Данное основание подразумевает обязанность резидентов ежегодно отчитываться о полученной прибыли перед Федеральной налоговой службой РФ (ФНС РФ) путем подачи документов и уплате соразмерных пошлин. Обязанность по уплате налогов нерезидентами на территории РФ возникает в случае получения доходов из российских источников. 

Напомним, что в соответствии со ст. 224 НК РФ ставка на доход физического лица-нерезидента составляет 30% против 13% для резидентов РФ.

Если у лица отсутствуют официальные источники дохода, и он не платит по ним налоги, он все равно может воспользоваться правом на вычет при продаже квартиры. Статус неработающего гражданина в данном вопросе лишает его права на возврат 13% при покупке недвижимости, при продаже право на вычет за ним полностью сохраняется.

Как получить

Возврат налогового вычета при продаже квартиры предусматривает прохождение заинтересованным лицом процедуры обращения в территориальное подразделение ФНС РФ с заявлением о начислении этой суммы или ее зачете в счет налога на продажу жилья. К заявлению следует приложить заполненную форму 3-НДФЛ, именно в ней необходимо указать полную сумму доходов, полученных от сделки.
К 3-НДФЛ в подтверждение совершенной сделки прилагается договор купли-продажи, а также чеки, расписки, квитанции, иные документы о переводе и получении денежных средств. На основании данной информации сотрудник ФНС РФ определяет возможность возврата вычета.

В собственности менее 3 лет

Начисление вычета после продажи квартиры осуществляется в зависимости от того, подлежит ли уплате подоходный налог с продажи, который в свою очередь зависит от срока, в течение которого квартира была в собственности. Если он составляет менее трех лет, то возможность получения вычета существенно сократит расходы продавца по уплате подоходного налога на полученную прибыль.

Дело в том, что, если имущество находится в собственности менее 3 лет, его продажа будет в обязательном порядке сопровождаться уплатой сбора в размере 13%. Таким образом, право на сбавку при продаже квартиры позволяет произвести зачет суммы вычета в пользу величины подоходного налога.

Если квартира находится в собственности более 3 лет, это также не препятствует получению выплат, которые могут освободить продавца от необходимости уплаты подоходного налога.

Более 3 лет

Если права на недвижимое имущество были зарегистрированы более 5 лет назад, продавец может ни о чем не беспокоиться, не заполнять декларации и не платить подоходный налог. Данный срок является предельным рубежом начисления сбора от реализации недвижимости. Связано это с тем, что НК РФ ведет борьбу с попытками манипуляций с недвижимостью с целью ее перепродажи по более высокой цене. Согласитесь, этим сложно заниматься, если необходимо ждать 5 лет или платить 13% от суммы продажи каждый раз.

Если жилье находится в собственности более 3 лет, освобождение от подоходного налога возможно в 3 основных случаях. Если имущество приобретено в рамках:

• договора дарения или наследования;
• приватизации;
• договора пожизненного проживания с иждивением.

Заметим, что купля-продажа не входит в данный перечень. Таким образом, в случае, если первоначальное право собственности также возникло при сделке купли-продажи, то текущему продавцу необходимо будет заплатить пошлину, часть которой закроет полученный возврат имущественного налогового вычета.

Полученной по наследству

Безусловно, налоговый вычет при продаже квартиры по наследству будет начислен обратившемуся за ним гражданину, если квартире менее 3 лет. Как уже было отмечено, после трехлетнего срока продавец освобождается от обязанности по уплате подоходного налога. Попутно отметим, что отличительной особенностью сбавки при продаже недвижимости является возможность неограниченного обращения за ее получением.

Получение квартиры в наследство оформляется с момента официального вступления наследника в свои права. Таким образом, отсчет трехлетнего срока, в течение которого наследник обязан будет заплатить при продаже имущества подоходный налог, начинается с даты вступления в наследство. Вычет в данном случае также пойдет в зачет суммы подоходного налога.

Родственнику

Продажа квартиры близкому родственнику, к сожалению, не предусматривает отмены обязательства по уплате подоходного налога в сравнении с оформлением дарственной.

Родственники в рамках общего порядка оформления сделки и обязанности предоставить отчетность о полученной прибыли должны отчитаться перед налоговыми органами.

Действует единое правило, что если квартира находилась в собственности менее 3 лет, продавец будет обязан заплатить налог и уменьшить его сумму  за счет имущественного вычета (напомним, что данное положение соответствует норме ст. 220 НК РФ).

Многие заблуждаются в выгодности сделки купли-продажи между родственниками ввиду их близкого родства, тем не менее правовое положение продавца в данном случае остается неизменным.

Для пенсионеров

Статус пенсионера не влияет на получение налогового вычета при продаже квартиры. Процедура проходит наравне с иными гражданами. Несущественными факторами являются вид получаемой пенсии (государственная или нет) и то, является ли гражданин работающим пенсионером или нет.

Также применяются понятия трехлетнего срока владения и обязанности по уплате подоходного налога с прибыли.

Долевая собственность

Следует внимательно разобраться в вопросе начисления вычета при продаже квартиры, находящейся в долевой или совместной собственности. Алгоритм будет следующим:

• квартира находилась в долевой собственности менее 3 лет (5 лет в предусмотренных законом случаях), соответственно, собственники обязаны осуществить оплату подоходного налога;
• квартира продается как единый объект, продаются одновременно все доли, следовательно, каждый владелец вправе рассчитывать на сбавку в совокупном объеме не более 1 млн рублей. Распределение средств вычета в зачет подоходного налога производится в зависимости от размера доли в недвижимости;
• если свою долю в квартире продает один собственник, заключается один договор, он может единолично рассчитывать на вычет в размере 1 млн рублей максимум.

Сколько раз разрешено применять вычет при продаже жилья?

Налоговый вычет при продаже жилья предусматривает многократность его использования. Требуется лишь надлежащее оформление документов, их своевременная подача и предоставление подтверждающих бумаг. Необходимо предоставление всех оригиналов документов, их проверку на месте осуществляет уполномоченный инспектор ФНС РФ.

Расчет

Рассмотрев особенности начисления налогового вычета при продаже квартиры, обратимся к вопросу, как же его рассчитать и сделать?

Предельный размер имущественного налогового вычета, в соответствии со ст. 220 НК РФ, не может превышать:

• 1 млн рублей - при продаже жилого имущества (квартир, комнат, дач), к ним приравнивается продажа земельного участка, а также долей в каждом из перечисленных вариантов;
• 250 тысяч рублей - при продаже всего иного имущества.

Соответственно, сумма вычета может равняться предельным величинам либо быть меньше в зависимости от суммы сделки. 

Если в договоре указана сумма, которая соответствует данным величинам или является меньшей, гражданину необходимо только предоставить декларацию по форме 3-НДФЛ, перерасчет сделает сам орган ФНС РФ, платить подоходный налог не требуется.

В качестве примера можем привести ситуацию, когда лицо продает квартиру, которая находилась в его собственности 1 год, за 3 млн рублей. Вычет, соответственно, сокращает сумму налоговой базы на максимальный размер - 1 млн рублей. Таким образом, база составит не 3 млн рублей, а 2 млн. В итоге гражданину останется заплатить 2 млн. * 0,13= 260 тыс. рублей подоходного налога вместо 3 млн. * 0,13=390 тыс. рублей.

Преимущества использования права на получение вычета при продаже квартиры очевидны. Необходимо только грамотно им распорядиться, оформить надлежащим образом документы и обратиться в ваше территориальное подразделение налоговой инспекции.