Правовед.ру в твоем кармане. Юрист онлайн 24/7

Установите приложение и получите скидку 15% на оплату вопроса

Скидка 15% при оплате вопроса в приложении Правовед.ру по промокоду Pravoved2022

Промокод: Pravoved2022

8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

Налог с продажи квартиры

По Налоговому кодексу доход от реализации недвижимости, находящейся в РФ, подлежит налогообложению по ставке 13%. Но не всем нужно платить пошлину с продажи квартиры в 2017 году: от него освобождаются граждане, продающие жилье, которое было у них в собственности более 3–5 лет. Если срок владения меньше, можно снизить налогооблагаемый доход, воспользовавшись имущественным вычетом или отняв от суммы дохода расходы на приобретение проданной недвижимости. Но обо всем по порядку.

Если срок владения больше минимального – налога нет

До 01.01.2016 г. применялось правило: если квартира до продажи была в собственности более 3 лет, доход от ее реализации налогом не облагается. Однако затем в НК были внесены поправки, в соответствии с которыми после этой даты правило о 3 годах владения осталось актуальным только для квартир:

  1. полученных по наследству от члена семьи либо близкого родственника (по СК члены семьи – супруги, дети, родители; близкие родственники – дети, родители, внуки, бабушки и дедушки, полнородные (общие мать и отец) и неполнородные (общая мать или общий отец) сестры и братья);
  2. подаренных членами семьи или близкими родственниками;
  3. полученных по договору ренты;
  4. полученных по программе приватизации.

В отношении остальных квартир минимальный срок владения, позволяющий продать их без уплаты пошлины, увеличен до 5 лет.

Вышеперечисленные поправки применяются только к недвижимости, оформленной в собственность с 01.01.2016 г. Если квартира получена до этой даты, при ее продаже действует старое правило: срок владения более 3 лет – налога нет.

Определение срока владения

Срок пребывания в собственности считается не в календарных годах, а в следующих подряд месяцах: 3 года – 36 месяцев, 5 лет – 60 месяцев.

Пример 1-й. Вы купили квартиру 20.05.2015 г. Чтобы не возникла обязанность платить сбор, вам следует продавать ее не ранее чем через 36 месяцев, то есть не ранее чем 20.05.2018 г.

Пример 2-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г. Чтобы не возникла обязанность платить сбор, вам следует продавать ее не ранее чем через 60 месяцев, то есть не ранее 20.05.2021 г.

Пример 3-й. Близкий родственник подарил вам квартиру 20.05.2016 г. Чтобы не платить сбор, вам следует продавать ее не ранее чем через 36 месяцев, то есть не ранее 20.05.2019 г.

Как определить дату, с которой возникает право собственности

Определяя дату, с которой появляется право собственности, нужно помнить:

  • если квартира куплена или подарена, она переходит в собственность с даты государственной регистрации. Эту дату можно посмотреть в свидетельстве о праве собственности, а при его отсутствии (с 2016 года свидетельства не выдают) – в выписке из ЕГРП (с 2017 года – ЕГРН);
  • когда квартира унаследована, она становится собственностью с даты смерти наследодателя (ст. 1152 ГК);
  • если квартира приобретена участником кооператива, она переходит в собственность с момента полной выплаты пая и передачи жилья по акту приема-передачи (ст. 218 ГК). Поскольку необходимо выполнение двух условий, срок владения будет отсчитываться с даты выполнения условия, соблюденного последним.

Таким образом, если квартира была больше 5 лет (в некоторых случаях – больше 3 лет) в собственности, пошлину с продажи платить не надо. Подавать декларацию в инспекцию Федеральной налоговой службы (ФНС) в этом случае тоже не требуется.

Срок владения менее минимального: как рассчитать налог

Порядок определения суммы дохода от сбыта квартиры, учитываемой при расчете пошлины, зависит от даты возникновения права собственности:

  • если жилье получено до 01.01.2016 г., суммой дохода, учитываемой при расчете налога, является продажная цена такого жилья, указанная в договоре;

Пример. Вы купили квартиру 20.05.2015 г., а затем продали ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей. От этой суммы и будет рассчитываться сбор.

  • когда жилье получено после 01.01.2016 г., суммой дохода, учитываемой при расчете налога, является наибольшая из величин: указанная в договоре продажная цена или 70% кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК).

Кадастровая стоимость квартиры – это ее рыночная стоимость, установленная и рассчитанная Росреестром. Для расчета пошлины кадастровая стоимость берется по состоянию на 1 января года, в котором жилье продано (узнать ее можно на сайте Росреестра или заказав выписку из государственного кадастра недвижимости). В 2017 году налогообложение недвижимости по кадастровой стоимости применяется в 72 регионах России, в остальных – базой на 2016 год является инвентаризационная стоимость (стоимость по оценке БТИ).

Пример 1-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г., а затем сбыли ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей. Ее кадастровая стоимость – 4 миллиона, 70% – 2,8 миллиона рублей. Сумма получилась больше договорной цены, поэтому налог будет рассчитываться исходя из 2,8 миллиона рублей.

Пример 2-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г., а затем сбыли ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей. Кадастровая стоимость – 3 миллиона, 70% – 2,1 миллиона рублей. Сумма получилась меньше договорной цены, поэтому налог будет рассчитываться исходя из 2,5 миллиона рублей.

Минимальный срок владения для освобождения от налогообложения дохода при продаже квартиры и понижающий коэффициент (70%) могут быть уменьшены законами субъектов РФ вплоть до нуля. Поэтому, продавая жилье, ознакомьтесь с законодательством региона, в котором оно находится!

Как уменьшить доход при расчете налога

Уменьшить доход, с которого будет рассчитываться пошлина, можно двумя способами:

  • получить вычет;
  • вычесть из суммы дохода от продажи квартиры сумму расходов на ее приобретение.

Рассмотрим каждый вариант отдельно.

Имущественный вычет

Налоговый кодекс предоставляет плательщикам возможность воспользоваться вычетом в ходе продажи недвижимости. Это определенная сумма, на которую уменьшается налогооблагаемый доход; следовательно величина сбора, подлежащая уплате, тоже становится меньше. В отношении реализации жилья применяется вычет в размере полученного дохода, но не более 1 миллиона рублей.

Пример 1-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г., а затем сбыли ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона (допустим, эта сумма больше, чем 70% кадастровой стоимости). Налогооблагаемый доход можно уменьшить на сумму имущественного вычета: 2,5 миллиона - 1 миллион = 1,5 миллиона рублей – именно с этой суммы будет уплачиваться налог. НДФЛ составит: 1,5 миллиона х 13% = 195 тысяч рублей.

Пример 2-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г., а затем сбыли ее 01.03.2017 г. за 950 тысяч рублей (допустим, эта сумма больше, чем 70% кадастровой стоимости). Налог уплачиваться не будет, поскольку сумма налогооблагаемого дохода меньше максимальной суммы вычета.

Пример 3-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г., а затем сбыли ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей. 70% кадастровой стоимости на 01.01.2017 г. – 2,8 миллиона, что больше договорной цены. Налогооблагаемый доход можно уменьшить на сумму имущественного вычета: 2,8 миллиона – 1 миллион = 1,8 миллиона рублей. НДФЛ составит: 1,8 миллиона х 13% = 234 тысяч рублей.

Если жилье находится в долевой собственности, но продается как единый объект, вычет в 1 миллион рублей делится между собственниками пропорционально их долям. Когда каждая доля продается отдельно (по отдельному договору), каждому собственнику вычет предоставляется в полном объеме (по 1 миллиону рублей).

Доходы минус расходы

Вместо имущественного вычета плательщики могут воспользоваться другим способом уменьшить налогооблагаемый доход: вычесть из него сумму расходов на покупку квартиры. В число таких расходов также могут включаться выплаты процентов (если жилище приобреталось в ипотеку), затраты на отделку (когда она была куплена без отделки). Все затраты для налоговой необходимо документально подтвердить.

Пример 1-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г. за 2 миллиона, а затем продали ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей (допустим, эта сумма больше, чем 70% кадастровой стоимости). Налогооблагаемый доход составит: 2,5 миллиона – 2 миллиона = 500 тысяч рублей – с этой суммы надо заплатить налог. НДФЛ будет равен: 500 тысяч х 13% = 65 тысяч рублей.

Пример 2-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г. за 2 миллиона, а затем продали ее 01.03.2017 г. за 1,9 миллиона рублей (допустим, эта сумма больше, чем 70% кадастровой стоимости). Налогооблагаемого дохода не будет, поскольку расходы на покупку жилья превышают доход от его продажи. Пошлину платить не надо.

Пример 3-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г. за 2 миллиона, а затем продали ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей. 70% кадастровой стоимости на 01.01.2017 г. – 2,8 миллиона, что больше договорной цены. Налогооблагаемый доход составит: 2,8 миллиона – 2 миллиона = 800 тысяч рублей – с этой суммы надо заплатить налог. НДФЛ составит: 800 тысяч х 13% = 104 тысяч рублей.

После продажи квартиры, находившейся в собственности меньше минимального срока (3 или 5 лет), декларацию о доходах 3-НДФЛ сдавать в налоговую инспекцию нужно обязательно, даже при условии, что налог платить не надо. За непредставление декларации – штраф (п. 1 ст. 119 НК).

Какие документы подавать в налоговую

Итак, если вы продали квартиру, которой владели больше минимального срока, обязанность платить налог не возникает и в ФНС никаких документов подавать не надо.

Когда же вы продали жилье, которым владели менее минимального срока, в налоговую по своему месту жительства нужно подать декларацию.

Форма декларации

Форма 3-НДФЛ ежегодно утверждается ФНС. Сдавать декларацию нужно по той форме, которая действовала в год получения дохода: если сдаете за 2016 год, заполните форму 2016 года (можете посмотреть пример заполнения). Удобнее всего формировать декларации в специальной программе, разработанной ФНС. Скачать программу подготовки сведений по форме 3-НДФЛ за 2013–2016 годы можно на сайте ФНС.

Когда и как подавать декларацию

Декларация подается включительно до 30 апреля года, идущего за годом получения дохода от реализации жилья (ст. 229 НК). К примеру, если вы продали квартиру 01.03.2017 г., форму 3-НДФЛ нужно подавать с 01.01.2018 г. по 30.04.2018 г.

Варианты сдачи декларации в инспекцию:

  1. Лично. Распечатайте форму 3-НДФЛ в 2 экземплярах и отнесите в налоговую по месту жительства (узнать адрес своей инспекции можно здесь). Отдайте оба экземпляра инспектору, он на каждом поставит штамп о принятии с текущей датой и один отдаст вам обратно в качестве подтверждения подачи декларации.
  2. По почте. Отправляйте декларацию заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении (днем предоставления декларации считается дата ее отправки). Сохраните опись, квитанцию и уведомление в качестве подтверждения факта отправки!
  3. Через представителя по доверенности.
  4. В онлайне через личный кабинет на сайте ФНС (предварительно нужно получить сертификат проверки цифровой подписи).

Дополнительные документы

Помимо самой декларации, необходимо предоставить копию договора купли-продажи квартиры.

Если вы уменьшаете доход на сумму расходов по приобретению жилья, нужно приложить:

  • договор купли-продажи (договор долевого участия);
  • расписку о получении продавцом денег (банковскую выписку о перечислении денег);
  • если включаете расходы по уплате ипотечных процентов – банковские справки/выписки;
  • когда включаете расходы по отделке – чеки на покупку отделочных материалов и т. п.

Проверка декларации и приложенных документов занимает 3 месяца (ст. 88 НК).

Как заплатить налог с продажи квартиры

Вы рассчитали сумму НДФЛ, которую вам нужно заплатить в бюджет, и подали в инспекцию декларацию. Когда и куда платить сам налог?

Уплату НДФЛ нужно произвести до 15 июля года, который следует за годом продажи квартиры (ст. 228 НК), одним из следующих способов:

  1. в любом банке (в том числе по электронным каналам или в банкоматах) по платежному документу, который можно взять в вашей налоговой инспекции или скачать на сайте ФНС;
  2. через интернет-сервис «Уплата налогов физлиц».

В случае просрочки уплаты НДФЛ налоговым органом начисляется штраф в размере 20% от суммы налога. Если инспектор установит, что сбор был умышленно не уплачен, штраф составит 40% (ст. 122 НК). Плюс за каждый день просрочки насчитывается пеня (ст. 75 НК). Если декларация подана вовремя и налог правильно исчислен, но не уплачен в установленный срок, штраф не взыскивается – только пеня.

Мы подробно рассказали вам о том, как рассчитывается и уплачивается пошлина с продажи квартиры. Но в каждом конкретном случае могут быть свои нюансы. Если у вас возникают сложности с расчетом налога, обращайтесь за консультацией к нашим специалистам!

Последние вопросы по теме «налог с продажи квартиры»

Фильтры
586 ₽
Вопрос решен
Налоговое право
Имеет ли значение, где я прописана?
Добрый день. Подскажите, пожалуйста, по поводу оплаты налога с продажи квартиры. Действует ли сейчас закон, согласно которому минимальный срок владения квартирой 3 года, а не 5 лет, при условии, что продаваемая квартира является единственной в собственности? Ситуация такая: понадобилось срочно продать квартиру, она в собственности 3.7 лет, при этом у меня есть 1/4 доля в квартире мамы, могу ли я не платить налог с продажи квартиры, если сейчас оформлю договор дарения своей доли в пользу мамы и она станет единственным владельцем своей квартиры, а у меня в собственности останется одна квартира, которую я буду продавать? Имеет ли значение для налоговой временной интервал, в течение которого у меня осталась только одна квартира в собственности, если на момент заключения договора купли-продажи я уже не буду иметь долю в другой квартире? Имеет ли значение, где я прописана? Я собственник квартиры, но прописана в квартире мамы. Заранее спасибо!
, вопрос №3507855, Диана, г. Москва
486 ₽
Вопрос решен
Налоговое право
Вопрос: законно ли так делать?
1.Здравствуйте! Мама, пенсионер будет ли платить налог с продажи квартиры? Если она в собственности 4 года! Другого жилья нет! 2. После продажи я (сын) покупаю себе на эти деньги жилье ( в ипотеку). А маму прописываю в свою однокомнатную квартиру (другая квартира,она уже куплена). Вопрос: законно ли так делать? Потому что ,вроде бы, пенсионер должен в течение какого-то срока купить себе собственную квартиру, официально! Разъясните ,пожалуйста эти два момента!
, вопрос №3504216, Иван, г. Москва
Есть вопрос? Задайте его всем юристам сайта!
Налоговое право
Нужно ли платить налог с продажи квартиры, в которой я был собственником 1/2 доли более 5 лет, а вторую долю получил по наследству менее года назад?
Нужно ли платить налог с продажи квартиры , в которой я был собственником 1/2 доли более 5 лет, а вторую долю получил по наследству менее года назад? Стоимость квартиры 1 300 000.
, вопрос №3497653, Роман, г. Братск
Налоговое право
Нужно ли платить налог с продажи квартиры, в которой я был собственником 1/2 доли более 5 лет, а вторую долю получил по наследству менее года назад?
Нужно ли платить налог с продажи квартиры , в которой я был собственником 1/2 доли более 5 лет, а вторую долю получил по наследству менее года назад? Стоимость квартиры 1 300 000.
, вопрос №3497655, Роман, г. Братск
Налоговое право
Нужно ли будет платить налог с продажи квартиры
1/2 квартиры принадлежит по приватизации с 1996 года, вторая половина по наследству от мамы 2021 года! Нужно ли будет платить налог с продажи квартиры
, вопрос №3482750, Екатерина, г. Москва
Налоговое право
Не уплачен вовремя налог с продажи квартиры, 990000 + насчитали штраф (или пеня) 360000
Здравствуйте. Вот такая ситуация. Не уплачен вовремя налог с продажи квартиры, 990000 + насчитали штраф (или пеня) 360000. Денег таких нет и не предвидится. Зарплата 17000. В собственности нет ничего. Что делать и что будет?
, вопрос №3482547, Юрий, г. Ростов-на-Дону
Налоговое право
Нужно ли платить налог с продажи квартиры если Квартира куплена в 2019 году На момент продажи квартира
Добрый день! Нужно ли платить налог с продажи квартиры если Квартира куплена в 2019 году На момент продажи квартира находится в собственности 3 года Является единственным жильем Продана за сумму превышающую сумму покупки.
, вопрос №3468147, Петр, г. Осташков
486 ₽
Вопрос решен
Налоговое право
Могу ли я предьявить претензии и потребовать компенсации у агенства недвижимости?
Здравствуйте. Год назад продалась трёхкомнатная, коммунальная квартира. В которой , я и мой дядя имели в собственности одну комнату в равных долях ( 12/58+12/58). Приватизирована менее трёх лет назад. Оставшиеся комнаты принадлежали соседям , на правах собственности более пяти лет. Цена квартиры 6 500 000 Наши ( с дядей) доли 1 350 000 каждому . Вопрос про налог с продажи квартиры… С уверения риэлтора , и моего понимания, сумма выплаты налога составит 44850 с меня и столько же с моего родственника . После использования нами права на налоговый вычет в-миллион рублей (каждый со своей доли) . Пришло время подачи декларации… и сумма налога оказывается в разы больше!!!!!! Договор на продажу составлен на всю квартиру целиком ! И вычет в один миллион делится между всеми продавцами , в соответствии с продаваемой долей! Для того чтобы платить налог с суммы превышающей 1 млн рублей, нужно продавать свою долю квартиры , отдельным договором! На данный момент сумма налога составляет по 150 000!!! С меня и с моего дяди. Вопрос: Это невнимательность со стороны риэлтора? Могу ли я предьявить претензии и потребовать компенсации у агенства недвижимости?
, вопрос №3461829, Елена, г. Санкт-Петербург
Налоговое право
Вопрос: должна ли я и мои дети платить налог с продажи квартиры?
Прошу совета в области налогообложения. 13.10.22 проведена сделка купли-продажи квартиры. Я продавец за себя, за сына(по доверенности) и за несовершеннолетнего ребенка. Квартира получена в наследство от умершего мужа и отца детей в 2019 году в августе(рег.в егрн). Так же в наследство получен участок под ИЖС,на котором своими силами построили дом и сдали в сентябре 2022 г. Ещё по наследству перешёл небольшой дом в деревне ( в равных долях на 3 чел.). Вопрос: должна ли я и мои дети платить налог с продажи квартиры? Сыну 20 лет, служит в РА,дочери 11 лет.
, вопрос №3456496, Ирина, г. Москва
800 ₽
Вопрос решен
Налоговое право
Придется ли жене платить налог с продажи квартиры?
Добрый день! В июне 2019 года я приобрел квартиру по ДДУ. Полная оплата по договору была произведена в августе того же года. Квартира была оформлена на меня. В декабре 2021 года выделил доли жене и детям. Сейчас квартира продаётся. Для нашей семьи она является единственным жильем. Придется ли жене платить налог с продажи квартиры?
, вопрос №3451744, Роман, г. Москва
Налоговое право
Буду ли я платить налог с продажи квартиры по наследсту если я жил и прописан в ней более десяти лет
Буду ли я платить налог с продажи квартиры по наследсту если я жил и прописан в ней более десяти лет
, вопрос №3440621, Денис, г. Санкт-Петербург
Все
Касательно налога
Здравствуйте, мне сказали, что я должен заплатить налог с продажи квартиры прежде чем я её продал. Так ли это?
, вопрос №3430511, Александр, г. Тюмень
Налоговое право
Какой налог с продажи квартиры должен уплатить налоговый не резидент если квартира в собственности менее 5 лет и какой если более 5 лет?
Здравствуйте! Какой налог с продажи квартиры должен уплатить налоговый не резидент если квартира в собственности менее 5 лет и какой если более 5 лет?
, вопрос №3427477, Наталья, г. Новосибирск
Налоговое право
Нужно ли платить налог с продажи квартиры в следующей ситуации: наследование доли в квартире ближайшими родственниками в случае смерти одного из дольщиков, собственность более 5 лет?
Добрый день!Нужно ли платить налог с продажи квартиры в следующей ситуации:наследование доли в квартире ближайшими родственниками в случае смерти одного из дольщиков,собственность более 5 лет?
, вопрос №3412442, Александра, г. Москва
Налоговое право
Хотели поинтересоваться, какой будет налог с продажи квартиры, если у нас в собственности меньше 3 оет
Здравствуйте! Хотели поинтересоваться, какой будет налог с продажи квартиры, если у нас в собственности меньше 3 оет
, вопрос №3397039, Анна Гутникова, г. Москва
Ищете ответ? Спросить юриста проще
или8 499 938-65-20
Дата обновления страницы 26.11.2022