Правовед.ру в твоем кармане. Юрист онлайн 24/7

Установите приложение и получите скидку 15% на оплату вопроса

Скидка 15% при оплате вопроса в приложении Правовед.ру по промокоду Pravoved2022

Промокод: Pravoved2022

8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

Налог с продажи квартиры

По Налоговому кодексу доход от реализации недвижимости, находящейся в РФ, подлежит налогообложению по ставке 13%. Но не всем нужно платить пошлину с продажи квартиры в 2017 году: от него освобождаются граждане, продающие жилье, которое было у них в собственности более 3–5 лет. Если срок владения меньше, можно снизить налогооблагаемый доход, воспользовавшись имущественным вычетом или отняв от суммы дохода расходы на приобретение проданной недвижимости. Но обо всем по порядку.

Если срок владения больше минимального – налога нет

До 01.01.2016 г. применялось правило: если квартира до продажи была в собственности более 3 лет, доход от ее реализации налогом не облагается. Однако затем в НК были внесены поправки, в соответствии с которыми после этой даты правило о 3 годах владения осталось актуальным только для квартир:

  1. полученных по наследству от члена семьи либо близкого родственника (по СК члены семьи – супруги, дети, родители; близкие родственники – дети, родители, внуки, бабушки и дедушки, полнородные (общие мать и отец) и неполнородные (общая мать или общий отец) сестры и братья);
  2. подаренных членами семьи или близкими родственниками;
  3. полученных по договору ренты;
  4. полученных по программе приватизации.

В отношении остальных квартир минимальный срок владения, позволяющий продать их без уплаты пошлины, увеличен до 5 лет.

Вышеперечисленные поправки применяются только к недвижимости, оформленной в собственность с 01.01.2016 г. Если квартира получена до этой даты, при ее продаже действует старое правило: срок владения более 3 лет – налога нет.

Определение срока владения

Срок пребывания в собственности считается не в календарных годах, а в следующих подряд месяцах: 3 года – 36 месяцев, 5 лет – 60 месяцев.

Пример 1-й. Вы купили квартиру 20.05.2015 г. Чтобы не возникла обязанность платить сбор, вам следует продавать ее не ранее чем через 36 месяцев, то есть не ранее чем 20.05.2018 г.

Пример 2-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г. Чтобы не возникла обязанность платить сбор, вам следует продавать ее не ранее чем через 60 месяцев, то есть не ранее 20.05.2021 г.

Пример 3-й. Близкий родственник подарил вам квартиру 20.05.2016 г. Чтобы не платить сбор, вам следует продавать ее не ранее чем через 36 месяцев, то есть не ранее 20.05.2019 г.

Как определить дату, с которой возникает право собственности

Определяя дату, с которой появляется право собственности, нужно помнить:

  • если квартира куплена или подарена, она переходит в собственность с даты государственной регистрации. Эту дату можно посмотреть в свидетельстве о праве собственности, а при его отсутствии (с 2016 года свидетельства не выдают) – в выписке из ЕГРП (с 2017 года – ЕГРН);
  • когда квартира унаследована, она становится собственностью с даты смерти наследодателя (ст. 1152 ГК);
  • если квартира приобретена участником кооператива, она переходит в собственность с момента полной выплаты пая и передачи жилья по акту приема-передачи (ст. 218 ГК). Поскольку необходимо выполнение двух условий, срок владения будет отсчитываться с даты выполнения условия, соблюденного последним.

Таким образом, если квартира была больше 5 лет (в некоторых случаях – больше 3 лет) в собственности, пошлину с продажи платить не надо. Подавать декларацию в инспекцию Федеральной налоговой службы (ФНС) в этом случае тоже не требуется.

Срок владения менее минимального: как рассчитать налог

Порядок определения суммы дохода от сбыта квартиры, учитываемой при расчете пошлины, зависит от даты возникновения права собственности:

  • если жилье получено до 01.01.2016 г., суммой дохода, учитываемой при расчете налога, является продажная цена такого жилья, указанная в договоре;

Пример. Вы купили квартиру 20.05.2015 г., а затем продали ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей. От этой суммы и будет рассчитываться сбор.

  • когда жилье получено после 01.01.2016 г., суммой дохода, учитываемой при расчете налога, является наибольшая из величин: указанная в договоре продажная цена или 70% кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК).

Кадастровая стоимость квартиры – это ее рыночная стоимость, установленная и рассчитанная Росреестром. Для расчета пошлины кадастровая стоимость берется по состоянию на 1 января года, в котором жилье продано (узнать ее можно на сайте Росреестра или заказав выписку из государственного кадастра недвижимости). В 2017 году налогообложение недвижимости по кадастровой стоимости применяется в 72 регионах России, в остальных – базой на 2016 год является инвентаризационная стоимость (стоимость по оценке БТИ).

Пример 1-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г., а затем сбыли ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей. Ее кадастровая стоимость – 4 миллиона, 70% – 2,8 миллиона рублей. Сумма получилась больше договорной цены, поэтому налог будет рассчитываться исходя из 2,8 миллиона рублей.

Пример 2-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г., а затем сбыли ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей. Кадастровая стоимость – 3 миллиона, 70% – 2,1 миллиона рублей. Сумма получилась меньше договорной цены, поэтому налог будет рассчитываться исходя из 2,5 миллиона рублей.

Минимальный срок владения для освобождения от налогообложения дохода при продаже квартиры и понижающий коэффициент (70%) могут быть уменьшены законами субъектов РФ вплоть до нуля. Поэтому, продавая жилье, ознакомьтесь с законодательством региона, в котором оно находится!

Как уменьшить доход при расчете налога

Уменьшить доход, с которого будет рассчитываться пошлина, можно двумя способами:

  • получить вычет;
  • вычесть из суммы дохода от продажи квартиры сумму расходов на ее приобретение.

Рассмотрим каждый вариант отдельно.

Имущественный вычет

Налоговый кодекс предоставляет плательщикам возможность воспользоваться вычетом в ходе продажи недвижимости. Это определенная сумма, на которую уменьшается налогооблагаемый доход; следовательно величина сбора, подлежащая уплате, тоже становится меньше. В отношении реализации жилья применяется вычет в размере полученного дохода, но не более 1 миллиона рублей.

Пример 1-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г., а затем сбыли ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона (допустим, эта сумма больше, чем 70% кадастровой стоимости). Налогооблагаемый доход можно уменьшить на сумму имущественного вычета: 2,5 миллиона - 1 миллион = 1,5 миллиона рублей – именно с этой суммы будет уплачиваться налог. НДФЛ составит: 1,5 миллиона х 13% = 195 тысяч рублей.

Пример 2-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г., а затем сбыли ее 01.03.2017 г. за 950 тысяч рублей (допустим, эта сумма больше, чем 70% кадастровой стоимости). Налог уплачиваться не будет, поскольку сумма налогооблагаемого дохода меньше максимальной суммы вычета.

Пример 3-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г., а затем сбыли ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей. 70% кадастровой стоимости на 01.01.2017 г. – 2,8 миллиона, что больше договорной цены. Налогооблагаемый доход можно уменьшить на сумму имущественного вычета: 2,8 миллиона – 1 миллион = 1,8 миллиона рублей. НДФЛ составит: 1,8 миллиона х 13% = 234 тысяч рублей.

Если жилье находится в долевой собственности, но продается как единый объект, вычет в 1 миллион рублей делится между собственниками пропорционально их долям. Когда каждая доля продается отдельно (по отдельному договору), каждому собственнику вычет предоставляется в полном объеме (по 1 миллиону рублей).

Доходы минус расходы

Вместо имущественного вычета плательщики могут воспользоваться другим способом уменьшить налогооблагаемый доход: вычесть из него сумму расходов на покупку квартиры. В число таких расходов также могут включаться выплаты процентов (если жилище приобреталось в ипотеку), затраты на отделку (когда она была куплена без отделки). Все затраты для налоговой необходимо документально подтвердить.

Пример 1-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г. за 2 миллиона, а затем продали ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей (допустим, эта сумма больше, чем 70% кадастровой стоимости). Налогооблагаемый доход составит: 2,5 миллиона – 2 миллиона = 500 тысяч рублей – с этой суммы надо заплатить налог. НДФЛ будет равен: 500 тысяч х 13% = 65 тысяч рублей.

Пример 2-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г. за 2 миллиона, а затем продали ее 01.03.2017 г. за 1,9 миллиона рублей (допустим, эта сумма больше, чем 70% кадастровой стоимости). Налогооблагаемого дохода не будет, поскольку расходы на покупку жилья превышают доход от его продажи. Пошлину платить не надо.

Пример 3-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г. за 2 миллиона, а затем продали ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей. 70% кадастровой стоимости на 01.01.2017 г. – 2,8 миллиона, что больше договорной цены. Налогооблагаемый доход составит: 2,8 миллиона – 2 миллиона = 800 тысяч рублей – с этой суммы надо заплатить налог. НДФЛ составит: 800 тысяч х 13% = 104 тысяч рублей.

После продажи квартиры, находившейся в собственности меньше минимального срока (3 или 5 лет), декларацию о доходах 3-НДФЛ сдавать в налоговую инспекцию нужно обязательно, даже при условии, что налог платить не надо. За непредставление декларации – штраф (п. 1 ст. 119 НК).

Какие документы подавать в налоговую

Итак, если вы продали квартиру, которой владели больше минимального срока, обязанность платить налог не возникает и в ФНС никаких документов подавать не надо.

Когда же вы продали жилье, которым владели менее минимального срока, в налоговую по своему месту жительства нужно подать декларацию.

Форма декларации

Форма 3-НДФЛ ежегодно утверждается ФНС. Сдавать декларацию нужно по той форме, которая действовала в год получения дохода: если сдаете за 2016 год, заполните форму 2016 года (можете посмотреть пример заполнения). Удобнее всего формировать декларации в специальной программе, разработанной ФНС. Скачать программу подготовки сведений по форме 3-НДФЛ за 2013–2016 годы можно на сайте ФНС.

Когда и как подавать декларацию

Декларация подается включительно до 30 апреля года, идущего за годом получения дохода от реализации жилья (ст. 229 НК). К примеру, если вы продали квартиру 01.03.2017 г., форму 3-НДФЛ нужно подавать с 01.01.2018 г. по 30.04.2018 г.

Варианты сдачи декларации в инспекцию:

  1. Лично. Распечатайте форму 3-НДФЛ в 2 экземплярах и отнесите в налоговую по месту жительства (узнать адрес своей инспекции можно здесь). Отдайте оба экземпляра инспектору, он на каждом поставит штамп о принятии с текущей датой и один отдаст вам обратно в качестве подтверждения подачи декларации.
  2. По почте. Отправляйте декларацию заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении (днем предоставления декларации считается дата ее отправки). Сохраните опись, квитанцию и уведомление в качестве подтверждения факта отправки!
  3. Через представителя по доверенности.
  4. В онлайне через личный кабинет на сайте ФНС (предварительно нужно получить сертификат проверки цифровой подписи).

Дополнительные документы

Помимо самой декларации, необходимо предоставить копию договора купли-продажи квартиры.

Если вы уменьшаете доход на сумму расходов по приобретению жилья, нужно приложить:

  • договор купли-продажи (договор долевого участия);
  • расписку о получении продавцом денег (банковскую выписку о перечислении денег);
  • если включаете расходы по уплате ипотечных процентов – банковские справки/выписки;
  • когда включаете расходы по отделке – чеки на покупку отделочных материалов и т. п.

Проверка декларации и приложенных документов занимает 3 месяца (ст. 88 НК).

Как заплатить налог с продажи квартиры

Вы рассчитали сумму НДФЛ, которую вам нужно заплатить в бюджет, и подали в инспекцию декларацию. Когда и куда платить сам налог?

Уплату НДФЛ нужно произвести до 15 июля года, который следует за годом продажи квартиры (ст. 228 НК), одним из следующих способов:

  1. в любом банке (в том числе по электронным каналам или в банкоматах) по платежному документу, который можно взять в вашей налоговой инспекции или скачать на сайте ФНС;
  2. через интернет-сервис «Уплата налогов физлиц».

В случае просрочки уплаты НДФЛ налоговым органом начисляется штраф в размере 20% от суммы налога. Если инспектор установит, что сбор был умышленно не уплачен, штраф составит 40% (ст. 122 НК). Плюс за каждый день просрочки насчитывается пеня (ст. 75 НК). Если декларация подана вовремя и налог правильно исчислен, но не уплачен в установленный срок, штраф не взыскивается – только пеня.

Мы подробно рассказали вам о том, как рассчитывается и уплачивается пошлина с продажи квартиры. Но в каждом конкретном случае могут быть свои нюансы. Если у вас возникают сложности с расчетом налога, обращайтесь за консультацией к нашим специалистам!

Последние вопросы по теме «налог с продажи квартиры»

Фильтры
Налоговое право
Подскажите, пожалуйста, возможно ли не платить налог с продажи квартиры, если все деньги полученные с ее продажи пойдут на погашение уже имеющейся ипотеки?
Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, возможно ли не платить налог с продажи квартиры, если все деньги полученные с ее продажи пойдут на погашение уже имеющейся ипотеки?
, вопрос №4604546, Юлия, п. Тульский
Налоговое право
Общая площадь 55 кв.м, кадастровая стоимость 12 млн
Здравствуйте! Вопрос про уплату налога с продажи недвижимости со сроком владения меньше 5ти лет. В этом году продали наследственную квартиру (срок владения 1 год). Я имела в ней 1/3 долю. Общая площадь 55 кв.м, кадастровая стоимость 12 млн. В этом же году позже я купила дом с участком 150 кв.м. Кадастровая стоимость дома 5 млн. В собственности у меня также есть 1/2 жилого дома (общая площадь дома около 138 кв.м), у мужа в собственности (в браке) жилой дом 65 кв.м. У нас двое детей 3 и 10 лет. Должна ли я платить налог с продажи квартиры или так как была покупка дома бОльшей площади то мы освобождаемся от налогов? Нужно ли подавать декларацию/ или какие-то уточняющие документы или налоговая автоматически меня освободит от уплаты ?
, вопрос №4601951, Любовь, г. Москва
Есть вопрос? Задайте его всем юристам сайта!
600 ₽
Вопрос решен
Налоговое право
Здравствуйте, нужно ли платить налог с продажи квартиры, если она во владении с 15.11.2021, покупала за миллион, продаю за 1.600.000
здравствуйте,нужно ли платить налог с продажи квартиры,если она во владении с 15.11.2021, покупала за миллион,продаю за 1.600.000. есть двое детей,один ребенок инвалид
, вопрос №4585121, Олеся, г. Великий Новгород
Налоговое право
Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если она была получена в наследство?
Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если она была получена в наследство? Квартира стала собственностью в этом году, но человек, который передал квартиру в наследство умер больше трех лет назад
, вопрос №4582921, Елизавета, г. Ростов-на-Дону
Налоговое право
Нужно точно рассчитать необходимо ли будет уплачивать налог с продажи квартиры в Московской области
Нужно точно рассчитать необходимо ли будет уплачивать налог с продажи квартиры в Московской области. Условия: Квартира покупалась 08.2021, дата продажи 07.2025. Один собственник. Сумма расходов 6900000руб, Сумма продажи 6900000. Использовался имущественный вычет на покупку в размере 832210.46руб. Получается срок владения менее 5 лет, но продаем за стоимость равной покупке, получается дохода нет. нужно точно знать будем платить и сколько или ничего уплачивать не надо и просто подать декларацию в ФНС?
, вопрос №4575772, Константин, г. Москва
900 ₽
Вопрос решен
Налоговое право
Вот и хотели продать детскую квартиру, и приобрести в равных долях на детей другую
Будут ли мои дети 14 и 18 лет ( учится очно), платить налог с продажи квартиры, подаренной им папой в равных долях 1,5 года назад? За полгода до сделки папа приобретал эту квартиру в ипотеку. В семье три ребенка, один без прав на недвижимость, у меня и у мужа в собственности по небольшому дому. Встал вопрос о переезде старшего сына к месту учебы, и покупке более дорогостоящего жилья в другом городе. Вот и хотели продать детскую квартиру, и приобрести в равных долях на детей другую.
, вопрос №4573881, Надежда, г. Иркутск
700 ₽
Вопрос решен
Налоговое право
Или надо сделать новую рыночную оценку квартиры на момент продажи?
Добрый день! Я в апреле 2021 года по договору мены я получила новую квартиру по программе переселения из аварийного жилья. В июне 2025 года я квартиру продаю. В договоре мены прописано, что обмениваемые жилые помещения признаются равноценными и указана рыночная стоимость новой квартиры. Как правильно рассчитать налог с продажи квартиры? Могу ли я снизить налогооблагаемый доход, учитывая рыночную стоимость новой квартиры из договора мены? Или надо сделать новую рыночную оценку квартиры на момент продажи?
, вопрос №4572080, Людмила, г. Санкт-Петербург
Нотариат
Договору еще нет 3 лет, что нужно сделать, чтобы проценты с продажи не платить?
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, нужно ли платить налог с продажи квартиры, которая досталась по дарственному договору? Договору еще нет 3 лет, что нужно сделать, чтобы проценты с продажи не платить?
, вопрос №4536078, Анастасия, г. Якутск
Нотариат
Договору еще нет 3 лет, что нужно сделать, чтобы проценты с продажи не платить?
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, нужно ли платить налог с продажи квартиры, которая досталась по дарственному договору? Договору еще нет 3 лет, что нужно сделать, чтобы проценты с продажи не платить?
, вопрос №4536079, Анастасия, г. Якутск
Банкротство
Нужно ли заполнять Декларацию 3ндфл?
Добрый день! Как уплачивается налог с продажи имущества проданного с торгов по банкротству? Нужно ли заполнять Декларацию 3ндфл? Пример: Во время процедуры банкротства бывшего мужа, шел процесс раздел имущества.Процедуру банкротства инициировал Банк во время ковида, отказав в каникулах. Квартира, которая в ипотеке, судья разделил на части, матери с ребенком инвалидом 2/3 доли, а отцу 1/3 доли. Мать переоформила свою долю после вступления решения суда 2/3на себя.Обратилась в банк с целью выкупить свою 2/3 доли, но банк отказал, сославшись что это не возможно. Арбитражный судья, отказал во всех судебных заседаниях тоже. Бывшему мужу судья также отказал, хотя во время процедуры банкротства у него зарплата была 120000 руб в месяц, его признали банкротом с долгом 1500000 руб. Квартиру продали, с торгов банкротный управляющий. Причем налоговая тоже в деле о банкротстве была кредитором с суммой 2348 руб. Затем налоговая выставила налог с продажи от суммы общей продажи квартиры, принять НДФЛ отказались раз хозяйка не может предоставить договор купли продажи. Договор купли продажи банк не даёт, ТК женщина третье лицо, ее нет в этом договоре. Банкротный не отвечает и почту не забирает. Сумму налога насчитали больше пол миллиона рублей. Что происходит не понятно. Ни раз в налоговую были поданы документы: о торгах, решения суда, но налоговая их игнорирует и считает налог с продажи квартиры как прибыль, которую женщина не разу в руках не держала. Очень хочется получить ответ согласно законам РФ: 1) как платиться налог с продажи имущества с торгов при банкротстве 2)какие документы в налоговую подаются 3) считается ли это прибылью, если банкротный продал квартиру, банку вернул деньги, и кредиторам второй очереди,остальные забрал себе и счез. А налог со всего этого предъявили женщине с ребенком инвалидом, так как у нее 2/3 доли были в квартире, хозяйкой которой она была 6 месяцев до продажи с торгов?
, вопрос №4500040, Наталья, г. Солнечногорск
Налоговое право
Вопрос такой, нужно будет платить какой-нибудь налог с продажи квартиры?
Здравствуйте, я получил квартиру как сирота по спец договору , после 5 лет ее приватизировал и после прошел только 1 год. Собираюсь покупать квартиру больше. Вопрос такой, нужно будет платить какой-нибудь налог с продажи квартиры ?
, вопрос №4491022, Артем, г. Москва
Налоговое право
Вопрос такой, нужно будет платить какой-нибудь налог с продажи квартиры?
Здравствуйте, я получил квартиру как сирота по спец договору , после 5 лет ее приватизировал и после прошел только 1 год. Собираюсь покупать квартиру больше. Вопрос такой, нужно будет платить какой-нибудь налог с продажи квартиры ?
, вопрос №4491023, Артем, г. Москва
Налоговое право
Вопрос такой, нужно будет платить какой-нибудь налог с продажи квартиры?
Здравствуйте, я получил квартиру как сирота по спец договору , после 5 лет ее приватизировал и после прошел только 1 год. Собираюсь покупать квартиру больше. Вопрос такой, нужно будет платить какой-нибудь налог с продажи квартиры ?
, вопрос №4491018, Артем, г. Москва
Налоговое право
Сумма продажи и покупки одинаковая
Здравствуйте. У меня была квартира (единственное жильё площадь 36кв.м. В собственности менее 3 лет. Я её продал в сентябре и в этот же месяц купил дом жилой площадью 78кв.м. Сумма продажи и покупки одинаковая. Должен ли я платить налог с продажи квартиры. Спасибо заранее.
, вопрос №4490674, Юрий, г. Москва
Недвижимость
Если сейчас я продам свою квартиру намного дороже чем купил, будет ли мне начислен налог с продажи квартиры 13% (меньше 5 лет в собственности)?
Здравствуйте. У нас вопрос по налогу с продажи квартиры. Я продаю свою квартиру, которая в собственности 4 года (куплена в 2021 г.) Также у моей жены есть квартира, купленная до нашей свадьбы (мы женились 2022 г.), а именно приобретена в 2018 г. Есть ребенок у жены до нашего брака, и есть совместный ребёнок, недавно материнскии капиталом погасили ипотеку жены на её квартиру. Если сейчас я продам свою квартиру намного дороже чем купил, будет ли мне начислен налог с продажи квартиры 13% (меньше 5 лет в собственности)? Спасибо
, вопрос №4490533, Павел, г. Москва
Ищете ответ? Спросить юриста проще
или8 499 938-65-20
Дата обновления страницы 03.07.2025