8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

Налог с продажи квартиры

По Налоговому кодексу доход от реализации недвижимости, находящейся в РФ, подлежит налогообложению по ставке 13%. Но не всем нужно платить пошлину с продажи квартиры в 2017 году: от него освобождаются граждане, продающие жилье, которое было у них в собственности более 3–5 лет. Если срок владения меньше, можно снизить налогооблагаемый доход, воспользовавшись имущественным вычетом или отняв от суммы дохода расходы на приобретение проданной недвижимости. Но обо всем по порядку.

Если срок владения больше минимального – налога нет

До 01.01.2016 г. применялось правило: если квартира до продажи была в собственности более 3 лет, доход от ее реализации налогом не облагается. Однако затем в НК были внесены поправки, в соответствии с которыми после этой даты правило о 3 годах владения осталось актуальным только для квартир:

  1. полученных по наследству от члена семьи либо близкого родственника (по СК члены семьи – супруги, дети, родители; близкие родственники – дети, родители, внуки, бабушки и дедушки, полнородные (общие мать и отец) и неполнородные (общая мать или общий отец) сестры и братья);
  2. подаренных членами семьи или близкими родственниками;
  3. полученных по договору ренты;
  4. полученных по программе приватизации.

В отношении остальных квартир минимальный срок владения, позволяющий продать их без уплаты пошлины, увеличен до 5 лет.

Вышеперечисленные поправки применяются только к недвижимости, оформленной в собственность с 01.01.2016 г. Если квартира получена до этой даты, при ее продаже действует старое правило: срок владения более 3 лет – налога нет.

Определение срока владения

Срок пребывания в собственности считается не в календарных годах, а в следующих подряд месяцах: 3 года – 36 месяцев, 5 лет – 60 месяцев.

Пример 1-й. Вы купили квартиру 20.05.2015 г. Чтобы не возникла обязанность платить сбор, вам следует продавать ее не ранее чем через 36 месяцев, то есть не ранее чем 20.05.2018 г.

Пример 2-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г. Чтобы не возникла обязанность платить сбор, вам следует продавать ее не ранее чем через 60 месяцев, то есть не ранее 20.05.2021 г.

Пример 3-й. Близкий родственник подарил вам квартиру 20.05.2016 г. Чтобы не платить сбор, вам следует продавать ее не ранее чем через 36 месяцев, то есть не ранее 20.05.2019 г.

Как определить дату, с которой возникает право собственности

Определяя дату, с которой появляется право собственности, нужно помнить:

  • если квартира куплена или подарена, она переходит в собственность с даты государственной регистрации. Эту дату можно посмотреть в свидетельстве о праве собственности, а при его отсутствии (с 2016 года свидетельства не выдают) – в выписке из ЕГРП (с 2017 года – ЕГРН);
  • когда квартира унаследована, она становится собственностью с даты смерти наследодателя (ст. 1152 ГК);
  • если квартира приобретена участником кооператива, она переходит в собственность с момента полной выплаты пая и передачи жилья по акту приема-передачи (ст. 218 ГК). Поскольку необходимо выполнение двух условий, срок владения будет отсчитываться с даты выполнения условия, соблюденного последним.

Таким образом, если квартира была больше 5 лет (в некоторых случаях – больше 3 лет) в собственности, пошлину с продажи платить не надо. Подавать декларацию в инспекцию Федеральной налоговой службы (ФНС) в этом случае тоже не требуется.

Срок владения менее минимального: как рассчитать налог

Порядок определения суммы дохода от сбыта квартиры, учитываемой при расчете пошлины, зависит от даты возникновения права собственности:

  • если жилье получено до 01.01.2016 г., суммой дохода, учитываемой при расчете налога, является продажная цена такого жилья, указанная в договоре;

Пример. Вы купили квартиру 20.05.2015 г., а затем продали ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей. От этой суммы и будет рассчитываться сбор.

  • когда жилье получено после 01.01.2016 г., суммой дохода, учитываемой при расчете налога, является наибольшая из величин: указанная в договоре продажная цена или 70% кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК).

Кадастровая стоимость квартиры – это ее рыночная стоимость, установленная и рассчитанная Росреестром. Для расчета пошлины кадастровая стоимость берется по состоянию на 1 января года, в котором жилье продано (узнать ее можно на сайте Росреестра или заказав выписку из государственного кадастра недвижимости). В 2017 году налогообложение недвижимости по кадастровой стоимости применяется в 72 регионах России, в остальных – базой на 2016 год является инвентаризационная стоимость (стоимость по оценке БТИ).

Пример 1-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г., а затем сбыли ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей. Ее кадастровая стоимость – 4 миллиона, 70% – 2,8 миллиона рублей. Сумма получилась больше договорной цены, поэтому налог будет рассчитываться исходя из 2,8 миллиона рублей.

Пример 2-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г., а затем сбыли ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей. Кадастровая стоимость – 3 миллиона, 70% – 2,1 миллиона рублей. Сумма получилась меньше договорной цены, поэтому налог будет рассчитываться исходя из 2,5 миллиона рублей.

Минимальный срок владения для освобождения от налогообложения дохода при продаже квартиры и понижающий коэффициент (70%) могут быть уменьшены законами субъектов РФ вплоть до нуля. Поэтому, продавая жилье, ознакомьтесь с законодательством региона, в котором оно находится!

Как уменьшить доход при расчете налога

Уменьшить доход, с которого будет рассчитываться пошлина, можно двумя способами:

  • получить вычет;
  • вычесть из суммы дохода от продажи квартиры сумму расходов на ее приобретение.

Рассмотрим каждый вариант отдельно.

Имущественный вычет

Налоговый кодекс предоставляет плательщикам возможность воспользоваться вычетом в ходе продажи недвижимости. Это определенная сумма, на которую уменьшается налогооблагаемый доход; следовательно величина сбора, подлежащая уплате, тоже становится меньше. В отношении реализации жилья применяется вычет в размере полученного дохода, но не более 1 миллиона рублей.

Пример 1-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г., а затем сбыли ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона (допустим, эта сумма больше, чем 70% кадастровой стоимости). Налогооблагаемый доход можно уменьшить на сумму имущественного вычета: 2,5 миллиона - 1 миллион = 1,5 миллиона рублей – именно с этой суммы будет уплачиваться налог. НДФЛ составит: 1,5 миллиона х 13% = 195 тысяч рублей.

Пример 2-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г., а затем сбыли ее 01.03.2017 г. за 950 тысяч рублей (допустим, эта сумма больше, чем 70% кадастровой стоимости). Налог уплачиваться не будет, поскольку сумма налогооблагаемого дохода меньше максимальной суммы вычета.

Пример 3-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г., а затем сбыли ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей. 70% кадастровой стоимости на 01.01.2017 г. – 2,8 миллиона, что больше договорной цены. Налогооблагаемый доход можно уменьшить на сумму имущественного вычета: 2,8 миллиона – 1 миллион = 1,8 миллиона рублей. НДФЛ составит: 1,8 миллиона х 13% = 234 тысяч рублей.

Если жилье находится в долевой собственности, но продается как единый объект, вычет в 1 миллион рублей делится между собственниками пропорционально их долям. Когда каждая доля продается отдельно (по отдельному договору), каждому собственнику вычет предоставляется в полном объеме (по 1 миллиону рублей).

Доходы минус расходы

Вместо имущественного вычета плательщики могут воспользоваться другим способом уменьшить налогооблагаемый доход: вычесть из него сумму расходов на покупку квартиры. В число таких расходов также могут включаться выплаты процентов (если жилище приобреталось в ипотеку), затраты на отделку (когда она была куплена без отделки). Все затраты для налоговой необходимо документально подтвердить.

Пример 1-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г. за 2 миллиона, а затем продали ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей (допустим, эта сумма больше, чем 70% кадастровой стоимости). Налогооблагаемый доход составит: 2,5 миллиона – 2 миллиона = 500 тысяч рублей – с этой суммы надо заплатить налог. НДФЛ будет равен: 500 тысяч х 13% = 65 тысяч рублей.

Пример 2-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г. за 2 миллиона, а затем продали ее 01.03.2017 г. за 1,9 миллиона рублей (допустим, эта сумма больше, чем 70% кадастровой стоимости). Налогооблагаемого дохода не будет, поскольку расходы на покупку жилья превышают доход от его продажи. Пошлину платить не надо.

Пример 3-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г. за 2 миллиона, а затем продали ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей. 70% кадастровой стоимости на 01.01.2017 г. – 2,8 миллиона, что больше договорной цены. Налогооблагаемый доход составит: 2,8 миллиона – 2 миллиона = 800 тысяч рублей – с этой суммы надо заплатить налог. НДФЛ составит: 800 тысяч х 13% = 104 тысяч рублей.

После продажи квартиры, находившейся в собственности меньше минимального срока (3 или 5 лет), декларацию о доходах 3-НДФЛ сдавать в налоговую инспекцию нужно обязательно, даже при условии, что налог платить не надо. За непредставление декларации – штраф (п. 1 ст. 119 НК).

Какие документы подавать в налоговую

Итак, если вы продали квартиру, которой владели больше минимального срока, обязанность платить налог не возникает и в ФНС никаких документов подавать не надо.

Когда же вы продали жилье, которым владели менее минимального срока, в налоговую по своему месту жительства нужно подать декларацию.

Форма декларации

Форма 3-НДФЛ ежегодно утверждается ФНС. Сдавать декларацию нужно по той форме, которая действовала в год получения дохода: если сдаете за 2016 год, заполните форму 2016 года (можете посмотреть пример заполнения). Удобнее всего формировать декларации в специальной программе, разработанной ФНС. Скачать программу подготовки сведений по форме 3-НДФЛ за 2013–2016 годы можно на сайте ФНС.

Когда и как подавать декларацию

Декларация подается включительно до 30 апреля года, идущего за годом получения дохода от реализации жилья (ст. 229 НК). К примеру, если вы продали квартиру 01.03.2017 г., форму 3-НДФЛ нужно подавать с 01.01.2018 г. по 30.04.2018 г.

Варианты сдачи декларации в инспекцию:

  1. Лично. Распечатайте форму 3-НДФЛ в 2 экземплярах и отнесите в налоговую по месту жительства (узнать адрес своей инспекции можно здесь). Отдайте оба экземпляра инспектору, он на каждом поставит штамп о принятии с текущей датой и один отдаст вам обратно в качестве подтверждения подачи декларации.
  2. По почте. Отправляйте декларацию заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении (днем предоставления декларации считается дата ее отправки). Сохраните опись, квитанцию и уведомление в качестве подтверждения факта отправки!
  3. Через представителя по доверенности.
  4. В онлайне через личный кабинет на сайте ФНС (предварительно нужно получить сертификат проверки цифровой подписи).

Дополнительные документы

Помимо самой декларации, необходимо предоставить копию договора купли-продажи квартиры.

Если вы уменьшаете доход на сумму расходов по приобретению жилья, нужно приложить:

  • договор купли-продажи (договор долевого участия);
  • расписку о получении продавцом денег (банковскую выписку о перечислении денег);
  • если включаете расходы по уплате ипотечных процентов – банковские справки/выписки;
  • когда включаете расходы по отделке – чеки на покупку отделочных материалов и т. п.

Проверка декларации и приложенных документов занимает 3 месяца (ст. 88 НК).

Как заплатить налог с продажи квартиры

Вы рассчитали сумму НДФЛ, которую вам нужно заплатить в бюджет, и подали в инспекцию декларацию. Когда и куда платить сам налог?

Уплату НДФЛ нужно произвести до 15 июля года, который следует за годом продажи квартиры (ст. 228 НК), одним из следующих способов:

  1. в любом банке (в том числе по электронным каналам или в банкоматах) по платежному документу, который можно взять в вашей налоговой инспекции или скачать на сайте ФНС;
  2. через интернет-сервис «Уплата налогов физлиц».

В случае просрочки уплаты НДФЛ налоговым органом начисляется штраф в размере 20% от суммы налога. Если инспектор установит, что сбор был умышленно не уплачен, штраф составит 40% (ст. 122 НК). Плюс за каждый день просрочки насчитывается пеня (ст. 75 НК). Если декларация подана вовремя и налог правильно исчислен, но не уплачен в установленный срок, штраф не взыскивается – только пеня.

Мы подробно рассказали вам о том, как рассчитывается и уплачивается пошлина с продажи квартиры. Но в каждом конкретном случае могут быть свои нюансы. Если у вас возникают сложности с расчетом налога, обращайтесь за консультацией к нашим специалистам!

Последние вопросы по теме «налог с продажи квартиры»

Фильтры
Налоговое право
Вопрос в следующем, если я продаю недвижимость, владею которой менее 5 лет, и у меня имеется действующая
Здравствуйте ! Вопрос в следующем , если я продаю недвижимость , владею которой менее 5 лет , и у меня имеется действующая ипотека в разы превышающая сумму , полученную от продажи , нужно ли платить налог с продажи квартиры ? Спасибо
, вопрос №3288725, Гузель, г. Иркутск
Налоговое право
У нас есть дети, надо ли платить налог с продажи квартиры?
Здравствуйте, жена продаёт свою долю от квартиры человеку. У нас есть дети, надо ли платить налог с продажи квартиры?
, вопрос №3283220, Николай, г. Москва
Есть вопрос? Задайте его всем юристам сайта!
Налоговое право
Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если: 1) квартира была в собственности более 3х лет, но менее 5ти
Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если: 1) квартира была в собственности более 3х лет, но менее 5ти (куплена в декабре 2017 года); 2) за 11 дней до продажи этой квартиры (20 ноября 2021) моей женой была куплена другая квартира (09 ноября 2021)?
, вопрос №3269629, Анна, г. Москва
Налоговое право
Так как квартира куплена в браке, для меня считается это единственным жильем, а по закону это квартира считается совместно нажитым имуществом, нужно ли платить налог с продажи квартиры?
В браке куплена квартира в мае 18 года. Квартира оформлена на меня, у ужа есть подаренный дом с земельным участком. Оформленную квартиру на меня продали в декабре 21 года. Так как квартира куплена в браке, для меня считается это единственным жильем, а по закону это квартира считается совместно нажитым имуществом, нужно ли платить налог с продажи квартиры?
, вопрос №3262713, Анжела, г. Москва
Налоговое право
Нужно ли уплачивать налог с продажи квартиры?
Подскажите пожалуйста. Нужно ли уплачивать налог с продажи квартиры? Квартира была куплена в июне 2018 года и продана в апреле 2022 года. Квартира в собственности была одна.
, вопрос №3253434, Александр, г. Москва
1000 ₽
Вопрос решен
Налоговое право
Ипотеку закрыли в 2021 году полностью (7, 5 млн рублей)
Уменьшить налог с продажи квартиры. В 2021 году продали квартиру за 4,2 млн рублей. В 2020 году купили в ипотеку жильё за 9,6 млн рублей (7,1 млн в ипотеку, 2,5 млн наличными). Ипотеку закрыли в 2021 году полностью (7,5 млн рублей) Интересует уменьшение налога с продажи квартиры в 2020 году.
, вопрос №3252456, Александр Чернов, г. Ростов-на-Дону
Налоговое право
Какой будет налог с продажи квартиры до трех лет
Мама подарила квартиру дву м дочерям в равных долях.какой будет налог с продажи квартиры до трех лет
, вопрос №3246325, Сергей, г. Москва
Налоговое право
Можно ли оспорить требование заплатить подоходный налог с продажи квартиры?
Налоговая запрашивает 3ндфл за предыдущий год. В 2021 году продали квартиру, находилась в собственности 3 года и была единственным жильем. По закону налогом не облагается, но покупали новую квартиру в этот же день после продажи и права собственности на новую квартиру кадастровая палата зарегистрировала на день раньше, чем окончание права собственности на старую квартиру. И получилось, что один день у нас было 2 квартиры в собственности. Можно ли оспорить требование заплатить подоходный налог с продажи квартиры?
, вопрос №3243990, Юрий, г. Москва
Налоговое право
Попадаю ли я постановление о единственном жилье?
Добрый день! Первую квартиру купила по ДДУ в июне 2017 года, акт приема передачи подписала в январе 2018, ЕГРН от 06.2018. Продала, договор купли-продажи зарегистрирован 10.03.2022г. Вторую квартиру купила по ДДУ 09.2018, акт приема передачи подписала в октябре 2021, ЕГРГ от 17.12.2021г. Больше никакого имущества не имею. Скажите пожалуйста, нужно ли мне платить налог с продажи квартиры? Попадаю ли я постановление о единственном жилье?
, вопрос №3241034, Ольга, г. Москва
Налоговое право
Должен ли я платить налог с продажи квартиры?
Доброго времени суток! Ситуация такая: в 2021 году была продана квартира, доставшаяся по договору дарения(не близким родственником) за 1 млн руб. В этом же году (на средства от продажи и личные сбережения) куплена другая квартира в другом городе за 1,6 млн руб. Должен ли я платить налог с продажи квартиры?
, вопрос №3225009, Виталий, г. Москва
389 ₽
Вопрос решен
Налоговое право
После смерти(дата смерти - 01.11.2020) последнего собственника(4/6 для в праве) по завещанию были получены 4/6 доли в
10.06.2008 года по наследству мной была получена 1/6 доля в праве на квартиру. 30.12.2020 года по договору купли продажи мной была выкуплена у других собственников ещё 1/6 доля в праве за 500 000 рублей После смерти(дата смерти - 01.11.2020) последнего собственника(4/6 для в праве) по завещанию были получены 4/6 доли в праве.(Свидетельство о праве на наследство по завещанию выдано 14.05.2021 20.05.2021 года квартира была продана за 2 020 000 рублей. Вопрос следующий - нужно ли подавать налоговую декларацию и платить налог с продажи квартиры с учетом того, что первая доля находится в собственности с 10.06.2008.
, вопрос №3218418, Alexey Astahov, г. Малоярославец
Налоговое право
Как в 2022 г и в каком обьеме взимается налог с продажи квартиры, если она в собственности 1 год.Квартира построена по долевому участию
Добрый день! Как в 2022 г и в каком обьеме взимается налог с продажи квартиры, если она в собственности 1 год.Квартира построена по долевому участию. В квартире есть собственник несовершеннолетний ребенок.
, вопрос №3216440, Татьяна Ивановна, г. Санкт-Петербург
Налоговое право
Нужно ли платить налог и кому (только детям или всем)?
Была приобретена квартира в июнь 2018 году в ипотеку с использованием мат капитала, регион - ХМАО (налоговые льготы). В фев. 2022 году ипотека погашена, доли выделены, по 1/3 - мама и двое детей. Сейчас в фев. 2022 планируется продажа данной квартиры. 1. Вариант без приобретения другой недвижимости. Как я понимаю, мама владела недвижимостью с июня 2018 по фев. 2022 (3 года), дети и месяца не владели. Нужно ли платить налог с продажи квартиры и кому? 2. Вариант приобретения недвижимости в текущем году. Нужно ли в данном случае платить налог. Вроде был закон, что в случае продажи и приобретения недвижимости в течение одного года, налог не платится, при условии, что другой недвижимости нет. У мамы другая недвижимость есть, но она продаваемой квартирой владела 3 года (ХМАО), а у детей другой недвижимости нет. Нужно ли платить налог и кому (только детям или всем) ??
, вопрос №3208283, Михаил, г. Сызрань
Налоговое право
С какой суммы нужно будет заплатить этот налог, и до какой суммы его платить не нужно?
Здравствуйте, уважаемые юристы. Скажите пожалуйста, нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной в наследство полтора года назад, если мы сейчас продаём квартиру за один миллион рублей? С какой суммы нужно будет заплатить этот налог, и до какой суммы его платить не нужно? Спасибо за Ваши ответы.
, вопрос №3202112, Елена, г. Москва
Налоговое право
Подскажите пожалуйста, продавец- нерезеден, квартира в собственности 3, 5 года, если на продавце-нерезеденте нет больше недвижимости в РФ, то он не должен платить налог с продажи квартиры?
Добрый день! подскажите пожалуйста, продавец- нерезеден, квартира в собственности 3,5 года, если на продавце-нерезеденте нет больше недвижимости в РФ, то он не должен платить налог с продажи квартиры? (30%)
, вопрос №3201990, Алиса, г. Москва
Ищете ответ? Спросить юриста проще
или8 499 938-65-20
Дата обновления страницы 23.05.2022