8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

Налог с продажи квартиры

По Налоговому кодексу доход от реализации недвижимости, находящейся в РФ, подлежит налогообложению по ставке 13%. Но не всем нужно платить пошлину с продажи квартиры в 2017 году: от него освобождаются граждане, продающие жилье, которое было у них в собственности более 3–5 лет. Если срок владения меньше, можно снизить налогооблагаемый доход, воспользовавшись имущественным вычетом или отняв от суммы дохода расходы на приобретение проданной недвижимости. Но обо всем по порядку.

Если срок владения больше минимального – налога нет

До 01.01.2016 г. применялось правило: если квартира до продажи была в собственности более 3 лет, доход от ее реализации налогом не облагается. Однако затем в НК были внесены поправки, в соответствии с которыми после этой даты правило о 3 годах владения осталось актуальным только для квартир:

  1. полученных по наследству от члена семьи либо близкого родственника (по СК члены семьи – супруги, дети, родители; близкие родственники – дети, родители, внуки, бабушки и дедушки, полнородные (общие мать и отец) и неполнородные (общая мать или общий отец) сестры и братья);
  2. подаренных членами семьи или близкими родственниками;
  3. полученных по договору ренты;
  4. полученных по программе приватизации.

В отношении остальных квартир минимальный срок владения, позволяющий продать их без уплаты пошлины, увеличен до 5 лет.

Вышеперечисленные поправки применяются только к недвижимости, оформленной в собственность с 01.01.2016 г. Если квартира получена до этой даты, при ее продаже действует старое правило: срок владения более 3 лет – налога нет.

Определение срока владения

Срок пребывания в собственности считается не в календарных годах, а в следующих подряд месяцах: 3 года – 36 месяцев, 5 лет – 60 месяцев.

Пример 1-й. Вы купили квартиру 20.05.2015 г. Чтобы не возникла обязанность платить сбор, вам следует продавать ее не ранее чем через 36 месяцев, то есть не ранее чем 20.05.2018 г.

Пример 2-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г. Чтобы не возникла обязанность платить сбор, вам следует продавать ее не ранее чем через 60 месяцев, то есть не ранее 20.05.2021 г.

Пример 3-й. Близкий родственник подарил вам квартиру 20.05.2016 г. Чтобы не платить сбор, вам следует продавать ее не ранее чем через 36 месяцев, то есть не ранее 20.05.2019 г.

Как определить дату, с которой возникает право собственности

Определяя дату, с которой появляется право собственности, нужно помнить:

  • если квартира куплена или подарена, она переходит в собственность с даты государственной регистрации. Эту дату можно посмотреть в свидетельстве о праве собственности, а при его отсутствии (с 2016 года свидетельства не выдают) – в выписке из ЕГРП (с 2017 года – ЕГРН);
  • когда квартира унаследована, она становится собственностью с даты смерти наследодателя (ст. 1152 ГК);
  • если квартира приобретена участником кооператива, она переходит в собственность с момента полной выплаты пая и передачи жилья по акту приема-передачи (ст. 218 ГК). Поскольку необходимо выполнение двух условий, срок владения будет отсчитываться с даты выполнения условия, соблюденного последним.

Таким образом, если квартира была больше 5 лет (в некоторых случаях – больше 3 лет) в собственности, пошлину с продажи платить не надо. Подавать декларацию в инспекцию Федеральной налоговой службы (ФНС) в этом случае тоже не требуется.

Срок владения менее минимального: как рассчитать налог

Порядок определения суммы дохода от сбыта квартиры, учитываемой при расчете пошлины, зависит от даты возникновения права собственности:

  • если жилье получено до 01.01.2016 г., суммой дохода, учитываемой при расчете налога, является продажная цена такого жилья, указанная в договоре;

Пример. Вы купили квартиру 20.05.2015 г., а затем продали ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей. От этой суммы и будет рассчитываться сбор.

  • когда жилье получено после 01.01.2016 г., суммой дохода, учитываемой при расчете налога, является наибольшая из величин: указанная в договоре продажная цена или 70% кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК).

Кадастровая стоимость квартиры – это ее рыночная стоимость, установленная и рассчитанная Росреестром. Для расчета пошлины кадастровая стоимость берется по состоянию на 1 января года, в котором жилье продано (узнать ее можно на сайте Росреестра или заказав выписку из государственного кадастра недвижимости). В 2017 году налогообложение недвижимости по кадастровой стоимости применяется в 72 регионах России, в остальных – базой на 2016 год является инвентаризационная стоимость (стоимость по оценке БТИ).

Пример 1-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г., а затем сбыли ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей. Ее кадастровая стоимость – 4 миллиона, 70% – 2,8 миллиона рублей. Сумма получилась больше договорной цены, поэтому налог будет рассчитываться исходя из 2,8 миллиона рублей.

Пример 2-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г., а затем сбыли ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей. Кадастровая стоимость – 3 миллиона, 70% – 2,1 миллиона рублей. Сумма получилась меньше договорной цены, поэтому налог будет рассчитываться исходя из 2,5 миллиона рублей.

Минимальный срок владения для освобождения от налогообложения дохода при продаже квартиры и понижающий коэффициент (70%) могут быть уменьшены законами субъектов РФ вплоть до нуля. Поэтому, продавая жилье, ознакомьтесь с законодательством региона, в котором оно находится!

Как уменьшить доход при расчете налога

Уменьшить доход, с которого будет рассчитываться пошлина, можно двумя способами:

  • получить вычет;
  • вычесть из суммы дохода от продажи квартиры сумму расходов на ее приобретение.

Рассмотрим каждый вариант отдельно.

Имущественный вычет

Налоговый кодекс предоставляет плательщикам возможность воспользоваться вычетом в ходе продажи недвижимости. Это определенная сумма, на которую уменьшается налогооблагаемый доход; следовательно величина сбора, подлежащая уплате, тоже становится меньше. В отношении реализации жилья применяется вычет в размере полученного дохода, но не более 1 миллиона рублей.

Пример 1-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г., а затем сбыли ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона (допустим, эта сумма больше, чем 70% кадастровой стоимости). Налогооблагаемый доход можно уменьшить на сумму имущественного вычета: 2,5 миллиона - 1 миллион = 1,5 миллиона рублей – именно с этой суммы будет уплачиваться налог. НДФЛ составит: 1,5 миллиона х 13% = 195 тысяч рублей.

Пример 2-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г., а затем сбыли ее 01.03.2017 г. за 950 тысяч рублей (допустим, эта сумма больше, чем 70% кадастровой стоимости). Налог уплачиваться не будет, поскольку сумма налогооблагаемого дохода меньше максимальной суммы вычета.

Пример 3-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г., а затем сбыли ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей. 70% кадастровой стоимости на 01.01.2017 г. – 2,8 миллиона, что больше договорной цены. Налогооблагаемый доход можно уменьшить на сумму имущественного вычета: 2,8 миллиона – 1 миллион = 1,8 миллиона рублей. НДФЛ составит: 1,8 миллиона х 13% = 234 тысяч рублей.

Если жилье находится в долевой собственности, но продается как единый объект, вычет в 1 миллион рублей делится между собственниками пропорционально их долям. Когда каждая доля продается отдельно (по отдельному договору), каждому собственнику вычет предоставляется в полном объеме (по 1 миллиону рублей).

Доходы минус расходы

Вместо имущественного вычета плательщики могут воспользоваться другим способом уменьшить налогооблагаемый доход: вычесть из него сумму расходов на покупку квартиры. В число таких расходов также могут включаться выплаты процентов (если жилище приобреталось в ипотеку), затраты на отделку (когда она была куплена без отделки). Все затраты для налоговой необходимо документально подтвердить.

Пример 1-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г. за 2 миллиона, а затем продали ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей (допустим, эта сумма больше, чем 70% кадастровой стоимости). Налогооблагаемый доход составит: 2,5 миллиона – 2 миллиона = 500 тысяч рублей – с этой суммы надо заплатить налог. НДФЛ будет равен: 500 тысяч х 13% = 65 тысяч рублей.

Пример 2-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г. за 2 миллиона, а затем продали ее 01.03.2017 г. за 1,9 миллиона рублей (допустим, эта сумма больше, чем 70% кадастровой стоимости). Налогооблагаемого дохода не будет, поскольку расходы на покупку жилья превышают доход от его продажи. Пошлину платить не надо.

Пример 3-й. Вы купили квартиру 20.05.2016 г. за 2 миллиона, а затем продали ее 01.03.2017 г. за 2,5 миллиона рублей. 70% кадастровой стоимости на 01.01.2017 г. – 2,8 миллиона, что больше договорной цены. Налогооблагаемый доход составит: 2,8 миллиона – 2 миллиона = 800 тысяч рублей – с этой суммы надо заплатить налог. НДФЛ составит: 800 тысяч х 13% = 104 тысяч рублей.

После продажи квартиры, находившейся в собственности меньше минимального срока (3 или 5 лет), декларацию о доходах 3-НДФЛ сдавать в налоговую инспекцию нужно обязательно, даже при условии, что налог платить не надо. За непредставление декларации – штраф (п. 1 ст. 119 НК).

Какие документы подавать в налоговую

Итак, если вы продали квартиру, которой владели больше минимального срока, обязанность платить налог не возникает и в ФНС никаких документов подавать не надо.

Когда же вы продали жилье, которым владели менее минимального срока, в налоговую по своему месту жительства нужно подать декларацию.

Форма декларации

Форма 3-НДФЛ ежегодно утверждается ФНС. Сдавать декларацию нужно по той форме, которая действовала в год получения дохода: если сдаете за 2016 год, заполните форму 2016 года (можете посмотреть пример заполнения). Удобнее всего формировать декларации в специальной программе, разработанной ФНС. Скачать программу подготовки сведений по форме 3-НДФЛ за 2013–2016 годы можно на сайте ФНС.

Когда и как подавать декларацию

Декларация подается включительно до 30 апреля года, идущего за годом получения дохода от реализации жилья (ст. 229 НК). К примеру, если вы продали квартиру 01.03.2017 г., форму 3-НДФЛ нужно подавать с 01.01.2018 г. по 30.04.2018 г.

Варианты сдачи декларации в инспекцию:

  1. Лично. Распечатайте форму 3-НДФЛ в 2 экземплярах и отнесите в налоговую по месту жительства (узнать адрес своей инспекции можно здесь). Отдайте оба экземпляра инспектору, он на каждом поставит штамп о принятии с текущей датой и один отдаст вам обратно в качестве подтверждения подачи декларации.
  2. По почте. Отправляйте декларацию заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении (днем предоставления декларации считается дата ее отправки). Сохраните опись, квитанцию и уведомление в качестве подтверждения факта отправки!
  3. Через представителя по доверенности.
  4. В онлайне через личный кабинет на сайте ФНС (предварительно нужно получить сертификат проверки цифровой подписи).

Дополнительные документы

Помимо самой декларации, необходимо предоставить копию договора купли-продажи квартиры.

Если вы уменьшаете доход на сумму расходов по приобретению жилья, нужно приложить:

  • договор купли-продажи (договор долевого участия);
  • расписку о получении продавцом денег (банковскую выписку о перечислении денег);
  • если включаете расходы по уплате ипотечных процентов – банковские справки/выписки;
  • когда включаете расходы по отделке – чеки на покупку отделочных материалов и т. п.

Проверка декларации и приложенных документов занимает 3 месяца (ст. 88 НК).

Как заплатить налог с продажи квартиры

Вы рассчитали сумму НДФЛ, которую вам нужно заплатить в бюджет, и подали в инспекцию декларацию. Когда и куда платить сам налог?

Уплату НДФЛ нужно произвести до 15 июля года, который следует за годом продажи квартиры (ст. 228 НК), одним из следующих способов:

  1. в любом банке (в том числе по электронным каналам или в банкоматах) по платежному документу, который можно взять в вашей налоговой инспекции или скачать на сайте ФНС;
  2. через интернет-сервис «Уплата налогов физлиц».

В случае просрочки уплаты НДФЛ налоговым органом начисляется штраф в размере 20% от суммы налога. Если инспектор установит, что сбор был умышленно не уплачен, штраф составит 40% (ст. 122 НК). Плюс за каждый день просрочки насчитывается пеня (ст. 75 НК). Если декларация подана вовремя и налог правильно исчислен, но не уплачен в установленный срок, штраф не взыскивается – только пеня.

Мы подробно рассказали вам о том, как рассчитывается и уплачивается пошлина с продажи квартиры. Но в каждом конкретном случае могут быть свои нюансы. Если у вас возникают сложности с расчетом налога, обращайтесь за консультацией к нашим специалистам!

Последние вопросы по теме «налог с продажи квартиры»

Фильтры
Налоговое право
Вопрос в следующем: нужно ли мне будет платить налог с продажи квартиры, если дом я в бижайшие дни подарю дочке, а квартиру продам в течении месяца?
Добрый день. Хотела бы получить ответ на такой вопрос: я проживаю и зарегистрирована в квартире социального найма. в 2017 году мной была преобоетена квартира. В августе 2021 года на моё имя был оформлен новый построенный дом. Сейчас я планирую продать квартиру, купленную в 2017 году. По закону продать можно раньше 5ти лет в собственности при определённых условиях, а именно, если это жилье единственное или сделка купли продажи этой квартиры состоится в течении 90 суток с момента оформления дома в собственность. Вопрос в следующем: нужно ли мне будет платить налог с продажи квартиры, если дом я в бижайшие дни подарю дочке, а квартиру продам в течении месяца?
, вопрос №3112917, Ирина, г. Смоленск
1 ответ
Нужен юрист для бизнеса?
Правовед.ру запустил новый сервис для предпринимателей
Налоговое право
Применим ли здесь период 90 дней между покупкой и продажей?
Здравствуйте. Нужно ли мне платить налог с продажи квартиры, купленной в 2018 году, если на момент продажи у меня в собственности имеется ещё доля в квартире и доля земельного участка(пай), полученные по наследству. Право зарегистрировано в ЕГРН 09.2021 г. Применим ли здесь период 90 дней между покупкой и продажей?
, вопрос №3112089, Елена, г. Саранск
1 ответ
Есть вопрос? Задайте его всем юристам сайта!
Налоговое право
Но в прошлом году в декабре я приобрела новую квартиру по ДДУ за 4 900 000 рублей, собственность на которую пока ее оформлена, но квартира оплачена полностью
Добрый день. Я пенсионерка. Я сейчас хочу продать квартиру, доставшуюся мне по наследству от матери. За 1900 000 рублей. Но в прошлом году в декабре я приобрела новую квартиру по ДДУ за 4 900 000 рублей, собственность на которую пока ее оформлена, но квартира оплачена полностью. Каким образом налог с продажи квартиры( которую я получила в наследство от мамы) я могу компенсировать? И на какую сумму?
, вопрос №3106359, Людмила, г. Ставрополь
5 ответов
Налоговое право
Подскажите пожалуйста с какой суммы будет вычитаться налог с продажи квартиры?
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, я продаю квартиру, находящуюся в залоге на сумму 4,7миллиона, сумма сделки по договору купли продажи 6 миллионов. Владею квартирой менее 3 лет. Подскажите пожалуйста с какой суммы будет вычитаться налог с продажи квартиры? С чистой прибыли, которую я получу на руки (1,3 миллиона) или с общей суммы по договору купли продажи (6 миллионов)?
, вопрос №3104706, Мария Федорчева, г. Москва
1 ответ
Наследство
Будет ли она платить налог с продажи квартиры?
Здравствуйте, нужна Ваша помощь. Бабушка продает квартиру. 1/2 доли данной квартиры была получена по завещанию от отца в 2002году. После смерти её матери, она встпупила в наследство 11.10.2020. будет ли она платить налог с продажи квартиры? стоимость квартиры 1200000р.
, вопрос №3103847, Алексей, г. Тольятти
1 ответ
Налоговое право
По истечении почти года с момента продажи квартиры и развода ему пришло письмо с налоговой о том что
Перед разводом была продана квартира зарегестрированная на мужа, деньги с продажи квартиры были потрачены на гадание ипотеки, остаток поделился пополам. Бывший супруг сказал что вопросы с налоги решит. По истечении почти года с момента продажи квартиры и развода ему пришло письмо с налоговой о том что необходимо погасить налог с продажи квартиры, может ли он потребовать с меня половину суммы для оплаты данного налога?
, вопрос №3102539, Елена, г. Москва
1 ответ
Налоговое право
Налог с продажи квартиры мамы, после вступление в наследство меньше года
налог с продажи квартиры мамы, после вступление в наследство меньше года.
, вопрос №3101968, Вадим, г. Москва
2 ответа
Налоговое право
Нужно ли будет платить нам подоходный налог с продажи квартиры?
Подоходный налог с продажи квартиры Умерла мама. Осталась в наследство 1/2 доля квартиры. В собственности более 5 лет. В этом году вступили в наследство. Я и отец по 1/4 доли. Отец пенсионер. Сейчас будем продавать. Нужно ли будет платить нам подоходный налог с продажи квартиры? Спасибо
, вопрос №3099212, Василий, г. Уфа
1 ответ
Налоговое право
Должны ли мы платить налог с продажи квартиры?
В 1993 году семья (отец, мать, сын) были прописаны на одной жилплощади с бабушкой и тётей, т.е. в квартире 50 кв.м. проживали (прописаны) 5 человек, из-за чего в 1994 году отец, мать и сын получили квартиру от государства (бесплатно). Сейчас в 2021 в этой (полученной) квартире проживает (прописаны) отец, мать, сын, дочь. Хотим ее продать, все четверо являются собственниками в равных долях. Должны ли мы платить налог с продажи квартиры?
, вопрос №3086081, Станислав, г. Москва
4 ответа
Налоговое право
Не зависит ли он и его сумма от каких-либо условий?
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, в 2018 году в наследство перешла квартира от двоюродной сестры, минимальный срок владения для её продажи без уплаты налога в этом случае должен быть 5 лет? В квартире 2 собственника, один из них пенсионер, он не обязан платить налог с продажи квартиры? Имеем ли мы право на налоговый вычет 1 млн. рублей? Не зависит ли он и его сумма от каких-либо условий? Ранее налоговый вычет не применялся.
, вопрос №3077239, Елена, г. Иркутск
4 ответа
Налоговое право
Если я 1/2 квартиры владею с 2008г., а в 2020 по наследству оформила 1/4 после смерти мужа и выкупила 1/4 в 2020 у дочери мужа
Добрый день! Должна ли я буду платить налог с продажи квартиры. если я 1/2 квартиры владею с 2008г., а в 2020 по наследству оформила 1/4 после смерти мужа и выкупила 1/4 в 2020 у дочери мужа. а теперь я хочу квартиру продать
, вопрос №3076198, Татьяна, г. Новошахтинск
1 ответ
Налоговое право
Нужно ли платить налог с продажи квартиры в 2021 году, если квартиру покупали в 2009 году
Налоговое право. Нужно ли платить налог с продажи квартиры в 2021 году, если квартиру покупали в 2009 году. Потом застройщик обанкротился передали другому застройщику. акт приемки квартиры 2015 год. Подом был суд по доплате за достройку дома 2018 год. И на себя зарегистрировали квартиру в 2018 году.
, вопрос №3073907, Максим, г. Пермь
4 ответа
Налоговое право
Обязаны ли мы платить налог с продажи квартиры
Добрый день. Интересует простой ответ на вопрос. Обязаны ли мы платить налог с продажи квартиры. Собственник покупал 23,01,2019 квартиру за 980000 на тот момент ей было 63 года. пенсионер и инвалид 3 группы. Если она ее продаст на данный момент за 1900000 ей сейчас 65 лет и она ивалид уже 1й группы . если обязаны то сколько? спасибо заранее.
, вопрос №3063139, Егор, г. Кыштым
1 ответ
Налоговое право
Соответственно, база для этих возврата должны быть?
Добрый день! Я мама в декрете. Уже 3й год дохода, облагаемого ндфл не получаю. Муж ИП с УСН 6% и патентом. Продала квартиру (наследство, в собственности менее 3х лет) за 4млн. Планирую приобрести новую квартиру за 5млн. Не могу разобраться, сколько в результате нужно будет заплатить налог с продажи квартиры. И, соответственно, могу ли рассчитывать на налоговый вычет с покупки новой. Также у меня в 2020 и 2021 были значительные расходы по стоматологии, порядка 500тр. Могу ли я тоже заявить о них на налоговый вычет? Ведь по идее, я должна буду оплатить ндфл с продажи квартиры. Соответственно, база для этих возврата должны быть? Заранее благодарю.
, вопрос №3062816, Натали Попова, г. Москва
1 ответ
Налоговое право
Нужно ли мне будет платить налог с продажи квартиры?
Квартира досталамь по наследству от матери. Мать умерла в 2019 году, я сразу всьуптл в наследство, но оформил квартиру на себя только сейчас. Хочу ее продать. Нужно ли мне будет платить налог с продажи квартиры?
, вопрос №3060771, Ирина, г. Москва
1 ответ
Ищете ответ? Спросить юриста проще
или8 499 938-65-20
Дата обновления страницы 11.10.2021