Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Получить помощь можно не более одного раза. Если вы ею уже воспользовались, то при рождении новых детей обращаться за деньгами бесполезно.

Все расчеты с использованием капитала проводятся в безналичной форме. Попытка обналичить эти деньги является преступлением. Сумма маткапитала в 2017 году – 453 тыс. рублей. Обычно деньгами можно воспользоваться не ранее трех лет после получения права и оформления соответствующего сертификата, однако если деньги расходуются на приобретение жилища различными способами (строительство, приобретение, выплата денег взятых в кредит на жилище) воспользоваться ими можно сразу.

Именно на приобретение жилища материнский капитал тратится большей частью его получателей. Однако со временем квартиру или дом может понадобиться продать. Поговорим о том, возможно ли это сделать, и каким способом.

С какими особенностями приходится сталкиваться при приобретении жилища на материнский капитал

Владелец сертификата не вправе тратить его средства по собственному разумению, в законодательстве России четко определено, куда могут быть направлены деньги. Это:

• обеспечение матери достойной пенсией;
• обучение ребенка;
• погашение кредитов;
• расширение площади или улучшение качества жилища.

Последнее направление является наиболее популярным. Решение квартирного вопроса находится в приоритете при расходовании денег материнского капитала, большой семье требуется качественное жилье большой площади.

Как можно улучшить условия жизни с помощью маткапитала? Есть четыре способа:

1. Ремонт дома.
2. Приобретение квартиры или дома.
3. Взнос в долевое строительство.
4. Строительство частного дома.

Допускается тратить деньги на оплату труда рабочих, покупку стройматериалов, прочие расходы.

Государственные органы в первую очередь охраняют права ребенка, поэтому в п. 4 ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ говорится, что оформлять жилье, приобретаемое  при помощи средств господдержки, нужно на всех без исключения членов семьи.

Имеются в виду супруги и их дети. Требование распространяется на всех детей, а не только на тех, после рождения или усыновления которых был получен сертификат. Равенство долей в законе не предусмотрено, но требование о том, чтобы каждый член семьи стал владельцем собственной части этого жилья, закреплено четко.

Если непосредственно при приобретении жилища установить доли каждого его совладельца не представляется возможным, то обладатель сертификата, обычно это мать, должен дать заверенное в нотариальной конторе обязательство определить долю каждому члену семьи в течение шести месяцев.

Через какое-то время после приобретения жилища может возникнуть необходимость в его продаже. Это происходит, когда семья хочет переехать в другой населенный пункт, в другой район своего города. Может возникнуть необходимость в расширении жилой площади, множество других обстоятельств, при которых станет необходимым отчуждение собственности. С жилищем, имеющим нескольких собственников, часть из которых несовершеннолетние, возникают проблемы. Рассмотрим, как их решить.

Специфика отчуждения жилья

В законе, который вводит понятие семейного капитала, каких-либо запретов или ограничений на отчуждение жилища, приобретенного на средства господдержки, не содержится. В других законодательных и подзаконных актах такие ограничения есть.

В частности, ст. 28 и ст 37 ч. 1 ГК РФ и ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 г. № 48-ФЗ предусматривают, отчуждение любой собственности детей происходит только с согласия органов, занимающихся опекой и попечительством.

Материнский капитал присваивается семьям с 2007 года, соответственно, в числе собственников жилья, полученного с его использованием, почти во всех случаях находится хотя бы один несовершеннолетний ребенок, а значит, для отчуждения необходимо согласие госорганов.

Сделки по купле-продаже жилья в обязательном порядке должны пройти регистрацию в Росреестре, так сокращенно называется Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии.

Решение органов опеки разрешающее отчуждение собственности не достигшего совершеннолетия ребенка входит в список документов, которые обязательно потребует Росреестр, без него окончить сделку не удастся.

Согласие на отчуждение собственности несовершеннолетнего оформляется постановлением. Издать его может глава администрации пункта проживания семьи либо главы администрации области, края, республики. Единый срок действия таких постановлений в законодательстве не установлен. Поэтому глава администрации исходя из обстоятельств дела определяет его самостоятельно и вносит в текст постановления. Обычно речь идет о трех месяцах. 

Существует письмо Министерства образования России от 20.02.1995 г. № 09-М, в котором содержится требование предоставлять договоры о продаже жилища в течение месяца после того, как получено разрешение на его отчуждение. Если вы не уложились в сроки действия разрешения и не провели сделку, придется оформлять новое разрешение.

Ребенок попадает в число совладельцев жилища не только в том случае, когда квартира или дом куплены с участием денег материнского капитала, но и при расходовании этих средств на ремонт жилья, которое у семьи имелось. Соответственно, и при продаже такого жилища придется получать разрешение. Единственный способ избежать этой процедуры - дождаться совершеннолетия детей.

Порядок получения разрешения на продажу доли имущества принадлежащей несовершеннолетним

Для получения разрешения родителям несовершеннолетнего нужно обратиться в органы опеки и попечительства по месту регистрации. Там нужно написать заявление о продаже квартиры. Сотрудники органов опеки обязаны провести собеседование с родителями, а также всеми детьми, достигшими возраста 14 лет. Учтите, что если такие дети возражают против вашего решения, сделки быть не может. Помимо заявления понадобятся следующие бумаги:

• Документы, удостоверяющие личность каждого из родителей.
• Официально оформленное заявление ребенка, которому уже исполнилось 14 лет.
• Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей – собственников жилья.
• Свидетельство о браке или разводе.
• Документы о праве собственности и технических характеристиках продаваемого жилья.

Аналогичный пакет документов на жилье, которое предполагается приобрести.

Сотрудники органов попечительства стоят на страже интересов несовершеннолетних, поэтому если в ходе изучения документов на оба жилища выяснится, что условия проживания ухудшаются, то в разрешении вам откажут. Доля несовершеннолетнего в новом жилье не может быть ниже, чем в предыдущем.

Если же права ребенка соблюдены, то от вас потребуют провести обе сделки (продажу и покупку) одновременно. Многих такое требование пугает, но ничего страшного в нем нет. Обеспечение семьи жильем - дело важное и подходить к нему нужно ответственно. Одновременно с поиском покупателей следует подыскивать новое жилище и заключать с его владельцами предварительный договор. Его следует приложить к основным документам для выдачи разрешения.

Для того, чтобы удостовериться в том, что указанные в бумагах данные о качестве жилья соответствуют действительности, работники опеки могут осмотреть оба жилища или потребовать предоставить им такую возможность.

В редчайших случаях разрешение на продажу можно получить при условии, что деньги от отчуждения имущества поступят на специальный счет, а новое жилище будет приобретено в кратчайшие сроки. Обычно больше месяца на такую покупку не дают, но в законодательстве никаких конкретных сроков не указано, срок указан из практики по таким делам.

Ухудшением жилищных условий несовершеннолетнего могут быть признаны не только уменьшающееся количество квадратных метров или неудовлетворительное состояние нового жилья, но и другие обстоятельства. В частности, таким фактором считается приобретение жилья в рассрочку, так как в старой квартире ребенок был полноценным владельцем. Также ухудшением условий будет признан тот факт, что в новом жилище будет прописано больше людей, чем в предыдущем. Такие обстоятельства часто возникают, когда старый владелец жилье продает, но не выписывается, обещая сделать это в будущем. Но работники органов опеки не имеют возможности проверить истинные намерения продавца и разрешения на такую сделку не дадут.

После того, как органы опеки убедятся, что все права ребенка соблюдены, разрешение оформят в течение двух недель.

На основании приведенных выше данных можно сказать, что ограничения на продажу квартир, приобретенных с использованием материнского капитала, не налагаются. Все ограничения сформированы только установленной законодательством защитой прав несовершеннолетних собственников. Если все дети уже выросли, о материнском капитале, вложенном в жилье, можно просто забыть.

Если ваша ситуация нестандартна и требует дополнительных консультаций, адвокаты, сотрудничающие с нашим сайтом, окажут вам необходимую помощь.