Консультируйтесь с юристом онлайн

1188 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Гражданское право
  2. Договорное право

Предварительный договор

С помощью предварительного соглашения участники гражданских правоотношений могут связать друг друга определенными обязательствами еще до заключения основной сделки. В статье мы расскажем, на что следует обращать внимание при оформлении предварительного договора и какую он имеет юридическую силу для сторон.

Особенности предварительного договора

Согласно ст. 429 ГК РФ предварительным договором является подписанное соглашение, по условиям которого участники сделки обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг или оформлении иных операций. Данный документ является самостоятельным договором, а не приложением к основному соглашению.
Ключевой особенностью предварительного контракта является то, что его предмет существенно отличается от предмета основного соглашения:

  1. обязательства по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг. Например, если продавец, действуя вопреки условиям заключенной сделки, отказывается передать вещь покупателю, последний вправе истребовать ее через суд;
  2. обязательство заключить основной договор. Если продавец откажется от его исполнения, покупатель не сможет потребовать от него имущество, которое предполагалось к передаче в будущем. У него есть только право обратиться в суд с требованием принудить продавца заключить сделку и передать покупателю данную вещь.

Существует еще несколько немаловажных нюансов:

  • отсутствие возможности исполнить основной договор в момент заключения предварительного не является основанием для признания его недействительным;
  • в роли предварительного соглашения не может выступать подписанное сторонами письмо о намерениях. Оно  составляется по результатам переговоров и содержит лишь намерение сторон заключить в будущем контракт, а не условия, прямо указывающие на обязанность его заключения;
  • предварительный контракт не считается заключенным при отсутствии в нем существенных условий основного договора.

Виды

Разнообразие предварительных договоров обусловлено различными вариантами видов основных контрактов, на перспективу которых они заключаются:

  • купли-продажи;
  • аренды;
  • поставки;
  • контрактации;
  • подряда;
  • обучения;
  • оказания услуг, и многие другие.

Условия

В предварительном договоре необходимо прописать существенные условия будущего контракта, а также временной период, по истечении которого партнеры обязуются подписать основное соглашение.

Существенными называются такие условия, без наличия которых документ будет считаться ничтожным, то есть не имеющим никакой юридической силы. Согласно ст. 432 ГК РФ, такими условиями являются следующие:
предмет соглашения;

условия, названные законом или иными нормативно-правовыми актами важными или необходимыми для договоров данного типа;

условия, на включении которых настаивает хотя бы одна из сторон.

Предмет соглашения необходимо прописывать в любом случае, даже если для данного вида договора на это нет специального указания в законе.

Как составить?

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в такой же форме, что установлена для основного контракта, а если такая форма не предусмотрена, то просто в письменном виде.

Среди обязательных атрибутов такого документа можно выделить следующие:

  • дата подписания;
  • номер;
  • название города, где осуществляется оформление соглашения;
  • реквизиты и подписи участников сделки;
  • наличие оригинальных печатей (для юридических лиц).

Текст документа должен содержать прямое указание на то, что стороны принимают на себя обязательство заключить в будущем основной договор на определенных условиях (как уже говорилось выше, одного намерения будет недостаточно).

Если на момент заключения предварительного соглашения стороны не располагают точной информацией о характеристиках имущества, подлежащего передаче по основному договору, следует указать все имеющиеся данные, чтобы индивидуализировать данный объект.

Если стороны не знают точной даты заключения основной контракта, можно указать, что он будет оформлен не позднее какого-то определенного срока.

Перед подписанием предварительного договора обязательно нужно удостовериться в том, что для заключения основной сделки не существует непреодолимых препятствий.

С задатком

Оформление предварительного соглашения с задатком широко распространено при заключении сделок купли-продажи.
В соответствии со ст. 380 ГК РФ, задаток по данному виду договора представляет собой некую денежную сумму, которая передается одним субъектом другому в счет платежей, причитающихся с него по основной сделке.

Задаток является фактическим доказательством заключения соглашения и обеспечением его исполнения.

Предварительный договор содержит указание точного размера суммы, которую одна сторона передает другой. Если продавец откажется оформлять основной контракт, полученные им деньги возвращаются покупателю в двойном размере. Если же приобретатель передумает совершать сделку, сумма задатка ему возвращена не будет.

Срок

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ, в условиях предварительного договора устанавливается срок, в который стороны обязуются заключить основной контракт. Если же он не был указан, основная сделка подлежит оформлению в течение 1 года с даты подписания предварительного соглашения.

Рассматриваемый документ выступает своеобразным гарантом заключения основного договора, и если одна из сторон избегает оформления сделки в установленные сроки, то второй партнер вправе попытаться заставить ее  сделать это в судебном порядке (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Подобные претензии могут быть предъявлены на протяжении 6 месяцев с момента пропуска срока заключения основного договора. При этом вина правонарушителя будет считаться установленной, если не доказано иное. То есть в подобных ситуациях применяется презумпция виновности.

Юридическая сила

Предварительный договор подписывается уполномоченными на такие действия лицами, при наличии бумаг, удостоверяющих их личность, либо подтверждающих статус юридического лица или индивидуального предпринимателя. Кроме того, как уже было сказано, в документе отображается информация о существенных условиях окончательного контракта. Только при соблюдении всех этих условий предварительное соглашение будет иметь юридическую силу.

Расторжение

Основаниями для расторжения предварительного соглашения купли-продажи могут выступать следующие обстоятельства:

  • покупатель не успевает вовремя собрать сумму, необходимую для выкупа имущества;
  • аннулирование по обоюдному соглашению сторон;
  • бездействие сторон на протяжении периода, в который необходимо было заключить основной договор;
  • после подписания договора были обнаружены существенные недостатки объекта покупки либо какие-то непреодолимые обстоятельства, которые мешают продаже вещи.

Подводя итог, необходимо отметить, что перед подписанием предварительного соглашения следует обратить особое внимание на следующие моменты:

  • данный документ имеет полную юридическую силу. Условие о заключении сделки через определенное время обязательно и может быть исполнено в принудительном порядке;
  • нужно детально обдумать вопросы стоимости будущего контракта, чтобы не оказаться в проигрыше из-за очередного скачка цен на рынке.

Если вам необходима грамотная консультация специалиста, чтобы правильно составить предварительный договор и учесть все нюансы по сделке, советуем обратиться к нашим юристам. Вы можете позвонить по телефонам круглосуточной линии или связаться с нами через онлайн-чат на сайте.

Похожие темы

1188 юристов сейчас на сайте

Последние вопросы по теме «предварительный договор»

Все темы
Искать

Предварительный договор и задаток за квартиру

Здравствуйте, внесли задаток за квартиру, но банк ( ипотека) при проверки документов отговорил от покупки квартиры, убрал всю страховку и поднял % по ипотеки так как один из собственников обладает правом всего два месяца, от покупки отказались,...

04 Июня 2018, 17:43, вопрос №2015801 Людмила, г. Иркутск

Комментарии к договору покупки квартиры, находящейся в ипотеке

Я покупаю квартиру, находящуюся в ипотеке у Сбербанка. Продавец составила договор купли-продажи и предварительный догоров. Нужно посмотреть оба договора и внести рекомендации, которые следует добавить.

26 Июня 2017, 19:20, вопрос №1679009 Константин, г. Москва
489 стоимость
вопроса
вопрос решен

Получите совет юриста за 15 минут!

1188 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут

Переход с предварительного договора на основной

Я заключила предварительный договор со строит компанией о том, что в течение 1 мес заключу основной. Я должна была предоставить доверенность, документ от нотариуса о сем положении и чек на оплату 10000р(услуги регистрации). Договор основной я так и...

12 Июня 2017, 16:27, вопрос №1664878 Екатерина, г. Санкт-Петербург
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Как оформить договор задатка, если продавец еще не является собственником?

Продается участок, но документов для его продажи еще нет, они только делаются. Есть только выписка из "земельных управлений". Продавец просит задаток для подтверждения намерении купить участок. Каким способ это можно сделать?

08 Декабря 2016, 10:55, вопрос №1466870 Алексей, г. Ханты-Мансийск

Отличие между Соглашением о задатке и Предварительным договором с условием о задатке

Юрлицо (покупатель) договорилось приобрести земельный участок у физлица (продавец). Планируется подписание "Соглашения о задатке" с обязательством о заключении основного ДКП в определённый срок в будущем (в течение 1 месяца после подписания...

04 Декабря 2016, 12:57, вопрос №1462164 Павел, г. Москва
900 стоимость
вопроса
вопрос решен

Имеет ли юридическую силу предварительный договор покупки участка, если будет произведена 100% предоплата?

Добрый день. Собираемся купить земельный участок. Продавец предлагает заключить предварительный договор и внести 100% предоплату по предварительному договору. Насколько безопасна и законна сделка по предварительному договору? Стоит ли заключать...

24 Октября 2016, 21:31, вопрос №1418785 Олег, г. Москва

Что такое предварительный договор купли-продажи и когда он заключается?

Квартира находится в залоге у банка (продавец застройщик). Продавец предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры и при этом выплатить всю сумму стоимости квартиры. Затем он будет снимать обременение и после выплаты банку...

08 Октября 2016, 18:24, вопрос №1401352 Лия, г. Новосибирск

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Мне покупатель внес задаток на покупку недвижимости и составили предварительный договор купли продажи с задатком где указан срок оформления договора купли-продажи не позднее 01.09.2014. Срок прошел уже более 2-х лет. Последняя частичная...

29 Сентября 2016, 23:06, вопрос №1392748 Григорий, г. Краснодар
489 стоимость
вопроса
вопрос решен

Можно ли заключить предварительный договор с человеком, не вступившим в наследство, для получения жилья по программе "Молодой специалист"?

добрый вечер. Можно ли заключить предворительный договор, с человеком не вступившим в наследство. Мне этот документ нужен просто для программы молодой специалист,чтобы поставили на очередь,на которой деньги будут выделяться в течение 5 лет.Ведь...

15 Сентября 2016, 22:05, вопрос №1379046 Свветлана, г. Самара

Предварительный договор купли-продажи квартиры и банкротство

Добрый день. Мне предлагают купить квартиру в уже введенном в эксплуатацию доме у застройщика через оформление предварительного договора купли-продажи, так как право собственности застройщиком еше не было им оформлено. Согласно договору застройщик...

14 Июля 2016, 13:39, вопрос №1313227 Сергей, г. Москва
700 стоимость
вопроса
вопрос решен

Могу я вернуть задаток по предварительному договору купли-продажи зем. участка?

Добрый день! Мной был подписан предварительный договор купли-продажи земельного участка, где я являюсь покупателем и мной был внесен задаток 100 тыс рублей через сбербанк-онлайн. В предварительном договоре были два продавца и расписана общая сумма и...

18 Марта 2016, 00:37, вопрос №1185169 Андрей, г. Ярославль

Что делать, если по предварительному договору не предоставили автомобиль и не возвращают деньги?

Добрый вечер. В феврале 2015 года был заключен предварительный договор с автосалоном "Атлантик" на срок 365 дней. Оплачена полная сумма автомобиля, и автосалон обязался предоставить автомобиль через месяц после заключения предварительного договора....

07 Декабря 2015, 17:28, вопрос №1064028 Теодор, г. Екатеринбург

Предварительный договор купли-продажи

Здравствуйте. К вопросу прикрепил предварительный договор купли-продажи квартиры, который подписан обеими сторонами. Продавец выписывался из продаваемой квартиры по месту своего фактического нахождения (г. Белгород) неделю назад. Соответственно до...

26 Ноября 2015, 18:02, вопрос №1052851 Никита, г. Норильск
500 стоимость
вопроса
вопрос решен

Предварительный договор

Здравствуйте! Был заключен предварительный договор купли-продажи дома в рассрочку с оплатой ежемесячной в размере 40тыс за пользование имуществом и коммунальных услуг. По договору был прописан задаток - 300тыс (без него продавец не оформлял договор)...

10 Июля 2015, 11:55, вопрос №900736 Ольга, г. Владивосток
500 стоимость
вопроса
вопрос решен

Гарантированный ответ в мобильном приложении и Telegram!

В наших мобильных сервисах юристы отвечают быстрее и ответ гарантирован даже на бесплатный вопрос.

Вопросы по темам