Правовед.ру в твоем кармане. Юрист онлайн 24/7

Установите приложение и получите скидку 15% на оплату вопроса

Скидка 15% при оплате вопроса в приложении Правовед.ру по промокоду Pravoved2022

Промокод: Pravoved2022

8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

Предварительный договор

С помощью предварительного соглашения участники гражданских правоотношений могут связать друг друга определенными обязательствами еще до заключения основной сделки. В статье мы расскажем, на что следует обращать внимание при оформлении предварительного договора и какую он имеет юридическую силу для сторон.

Особенности предварительного договора

Согласно ст. 429 ГК РФ предварительным договором является подписанное соглашение, по условиям которого участники сделки обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг или оформлении иных операций. Данный документ является самостоятельным договором, а не приложением к основному соглашению.
Ключевой особенностью предварительного контракта является то, что его предмет существенно отличается от предмета основного соглашения:

  1. обязательства по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг. Например, если продавец, действуя вопреки условиям заключенной сделки, отказывается передать вещь покупателю, последний вправе истребовать ее через суд;
  2. обязательство заключить основной договор. Если продавец откажется от его исполнения, покупатель не сможет потребовать от него имущество, которое предполагалось к передаче в будущем. У него есть только право обратиться в суд с требованием принудить продавца заключить сделку и передать покупателю данную вещь.

Существует еще несколько немаловажных нюансов:

  • отсутствие возможности исполнить основной договор в момент заключения предварительного не является основанием для признания его недействительным;
  • в роли предварительного соглашения не может выступать подписанное сторонами письмо о намерениях. Оно  составляется по результатам переговоров и содержит лишь намерение сторон заключить в будущем контракт, а не условия, прямо указывающие на обязанность его заключения;
  • предварительный контракт не считается заключенным при отсутствии в нем существенных условий основного договора.

Виды

Разнообразие предварительных договоров обусловлено различными вариантами видов основных контрактов, на перспективу которых они заключаются:

  • купли-продажи;
  • аренды;
  • поставки;
  • контрактации;
  • подряда;
  • обучения;
  • оказания услуг, и многие другие.

Условия

В предварительном договоре необходимо прописать существенные условия будущего контракта, а также временной период, по истечении которого партнеры обязуются подписать основное соглашение.

Существенными называются такие условия, без наличия которых документ будет считаться ничтожным, то есть не имеющим никакой юридической силы. Согласно ст. 432 ГК РФ, такими условиями являются следующие:
предмет соглашения;

условия, названные законом или иными нормативно-правовыми актами важными или необходимыми для договоров данного типа;

условия, на включении которых настаивает хотя бы одна из сторон.

Предмет соглашения необходимо прописывать в любом случае, даже если для данного вида договора на это нет специального указания в законе.

Как составить?

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в такой же форме, что установлена для основного контракта, а если такая форма не предусмотрена, то просто в письменном виде.

Среди обязательных атрибутов такого документа можно выделить следующие:

  • дата подписания;
  • номер;
  • название города, где осуществляется оформление соглашения;
  • реквизиты и подписи участников сделки;
  • наличие оригинальных печатей (для юридических лиц).

Текст документа должен содержать прямое указание на то, что стороны принимают на себя обязательство заключить в будущем основной договор на определенных условиях (как уже говорилось выше, одного намерения будет недостаточно).

Если на момент заключения предварительного соглашения стороны не располагают точной информацией о характеристиках имущества, подлежащего передаче по основному договору, следует указать все имеющиеся данные, чтобы индивидуализировать данный объект.

Если стороны не знают точной даты заключения основной контракта, можно указать, что он будет оформлен не позднее какого-то определенного срока.

Перед подписанием предварительного договора обязательно нужно удостовериться в том, что для заключения основной сделки не существует непреодолимых препятствий.

С задатком

Оформление предварительного соглашения с задатком широко распространено при заключении сделок купли-продажи.
В соответствии со ст. 380 ГК РФ, задаток по данному виду договора представляет собой некую денежную сумму, которая передается одним субъектом другому в счет платежей, причитающихся с него по основной сделке.

Задаток является фактическим доказательством заключения соглашения и обеспечением его исполнения.

Предварительный договор содержит указание точного размера суммы, которую одна сторона передает другой. Если продавец откажется оформлять основной контракт, полученные им деньги возвращаются покупателю в двойном размере. Если же приобретатель передумает совершать сделку, сумма задатка ему возвращена не будет.

Срок

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ, в условиях предварительного договора устанавливается срок, в который стороны обязуются заключить основной контракт. Если же он не был указан, основная сделка подлежит оформлению в течение 1 года с даты подписания предварительного соглашения.

Рассматриваемый документ выступает своеобразным гарантом заключения основного договора, и если одна из сторон избегает оформления сделки в установленные сроки, то второй партнер вправе попытаться заставить ее  сделать это в судебном порядке (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Подобные претензии могут быть предъявлены на протяжении 6 месяцев с момента пропуска срока заключения основного договора. При этом вина правонарушителя будет считаться установленной, если не доказано иное. То есть в подобных ситуациях применяется презумпция виновности.

Юридическая сила

Предварительный договор подписывается уполномоченными на такие действия лицами, при наличии бумаг, удостоверяющих их личность, либо подтверждающих статус юридического лица или индивидуального предпринимателя. Кроме того, как уже было сказано, в документе отображается информация о существенных условиях окончательного контракта. Только при соблюдении всех этих условий предварительное соглашение будет иметь юридическую силу.

Расторжение

Основаниями для расторжения предварительного соглашения купли-продажи могут выступать следующие обстоятельства:

  • покупатель не успевает вовремя собрать сумму, необходимую для выкупа имущества;
  • аннулирование по обоюдному соглашению сторон;
  • бездействие сторон на протяжении периода, в который необходимо было заключить основной договор;
  • после подписания договора были обнаружены существенные недостатки объекта покупки либо какие-то непреодолимые обстоятельства, которые мешают продаже вещи.

Подводя итог, необходимо отметить, что перед подписанием предварительного соглашения следует обратить особое внимание на следующие моменты:

  • данный документ имеет полную юридическую силу. Условие о заключении сделки через определенное время обязательно и может быть исполнено в принудительном порядке;
  • нужно детально обдумать вопросы стоимости будущего контракта, чтобы не оказаться в проигрыше из-за очередного скачка цен на рынке.

Если вам необходима грамотная консультация специалиста, чтобы правильно составить предварительный договор и учесть все нюансы по сделке, советуем обратиться к нашим юристам. Вы можете позвонить по телефонам круглосуточной линии или связаться с нами через онлайн-чат на сайте.

Последние вопросы по теме «предварительный договор»

Фильтры
Недвижимость
Можем ли мы отказаться от той квартиры?
Здравствуйте. Мы покупаем квартиру, заключили предварительный договор купли-продажи с условием задатка 30 тыс руб. Сейчас документы рассматривает опека, так как у нас дети. Но мы нашли вариант подешевле и с ремонтом. Можем ли мы отказаться от той квартиры? Задаток готовы оставить продавцам.
, вопрос №4048372, Маргарита, г. Волгоград
Семейное право
Могу ли я подать на нее в суд?
Здравствуйте! У нас ситуация следующая. Мы продавали свой дом, который находится в долевой собственности со мной и моими детьми. Одновременно нашли квартиру, которую хотим купить. Покупатель на наш дом нашелся. Но у нее в то же время продавалась ее квартира. То есть, она продает свою квартиру, этими деньгами платит нам за дом и мы этими деньгами расплачиваемся за ту квартиру, которую хотим купить. Так как нам требуется разрешение опеки, мы в срочном порядке заключаем предварительный договор с нашим продавцом, и такой же договор собираемся заключить с нашим покупателем. Но покупатель долго изучала ПД и в конечном итоге, сказала, что подписывать его не будет. Так как ее не устраивает неустойка, которую нам как условие поставил продавец. Эту же неустойку мы поставили и в ПД с покупателем. Будучи уверены, что все в силе и сумма неустойки чистая формальность. Которую никто из сторон платить не будет, поскольку имеем намерения купли-продажи. Когда наш ПД с продавцом уже был подписан, наш покупатель предложила свой ПД, который никоим образом не учитывает наши интересы. Дело не в отсутствии неустойки, там было много нюансов, которые нам совсем не подходили, даже дата заключения основного договора, она на три недели позже, чем наша с продавцом, хотя покупатель знала о датах. Я написала ей правки. После чего она сказала, что через пару дней у нее должна проходить сделка с ее покупателем и тогда мы уже подпишем ПД. Сейчас ей не до этого. В день ее сделки она позвонила и сказала, что сделка не прошла, потому что не хватает какого-то разрешения от ее бывшего мужа и где он, она не знает. Но, намерение купить наш дом у нее остается и если что-то изменится, она нам сообщит. Завтра 07.03 у нас с продавцом крайний срок подписания основного договора. Покупать их квартиру нам не на что, вариант с ипотекой не рассматриваем, поскольку, наш первоначальный взнос - наш дом. Покупателя к нас нет. Продавец требует неустойку. Сегодня я узнаю, что наш покупатель купила другую квартиру. Получается, что она знала, что у нас будет неустойка, знала о сроках. В это же время она рассматривала другой вариант покупки, тем самым вводя нас в заблуждение своим намерением покупки нашей недвижимости. Вопрос в том, что можно сделать в данной ситуации? Могу ли я подать на нее в суд? Какие шансы? Риэлтора мы не брали, поскольку наша сделка нотариальная, а у покупателя был свой.
, вопрос №4037497, Ирина, г. Иркутск
Есть вопрос? Задайте его всем юристам сайта!
386 ₽
Недвижимость
Какие-то последствие от отказа покупки этой квартиры есть?
Здравствуйте! Ситуация следующая - хотел купить квартиру, нашел два подходящих варианта. Встретились по одному объекту с риэлтором. Было рассказано, что все готово к сделке, документы в порядке. Я сказал мне нужно время 1-3 дня на проверку квартиры. Если все отлично я забираю ее. Договорились подождать. Далее началась проверка. Юрист проверял, я ждал. День1 - звонит риелтор и спрашивает я точно возьму потому что есть покупатели еще? Я отвечаю - конечно ждём юр проверку. Ч же попросил 1-3 дня! День2 - повторный звонок та же история. День3 - все проверено я звоню риелтору, говорю сделку начинаем? Ответ - да конечно! Нужен задаток! Сейчас я позвоню собственнику спрошу. Через 15 мин повторный звонок от риелтора мне. Вы знаете собственнику еще не одобрили ипотеку надо ждать, но вы подъедете к офису мы составим предварительный договор и дословно «под честное» слово деньги в размере 100 тыс побудут в офисе… Я естественно вежливо отказался. Во первых мы так изначально не договаривались ни об ипотеке у собственника ни времени ожидания тем более я не знаю одобрят вообще собственнику или нет - и тем более второй объект у другой компании без проблемный. Я сказал пока я сделку приостанавливаю можете показывать кому хотите, возможно если ему одобрят договоримся! За пару дней в итоге я договрился по второму беспроблемному объекту в другой компании. В офис на первую квартиру я не ездил, документы никакие ни с кем не подписывал, деньги не давал… Спустя 4 дня мне звонит риелтор с первой квартиры и упрашивает купить ее так как вроде как собственник готов к сделке…я отказываюсь. И понятное дело не говорю что уже покупаю другую. Вопрос такой - она уже звонит 6-ой раз я уже трубку не беру банально. Какие-то последствие от отказа покупки этой квартиры есть? Если никаких документов не подписывал, она мне только скинула выписку из единого гос реестра недвижимости для юриста. Я даже в офис к ним не ездил.
, вопрос №4030759, Анатолий, г. Москва
600 ₽
Земельное право
Покупатель имеет право расторгнуть договор купли-продажи?
Объект недвижимости продается по цене 1 650 000 рублей РФ. 05.02.2024 года был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка. Внесен задаток в сумме 200 000 рублей РФ. Сумма в размере 1 450 000 рублей РФ оплачивается в День подписания купли продажи объекта недвижимости 28.02.2024 года. Покупатель имеет право расторгнуть договор купли-продажи? Возврат задатка не требует.
, вопрос №4027562, Татьяна, г. Петрозаводск
800 ₽
Вопрос решен
Недвижимость
Я узнавал, в упправляющей компании, что так как собственника нет счет не открыт и ни за комм услуги ни за кап
Здравствуйте уважаемые Юристы! Я планирую покупку нежилого помещения (кладовку) в подвале много квартирного дома площадью 13,5 кв.м. Покупка будет производиться у застройщика, дом сдан в 2018 году. До настоящего времени она не зарегистрированна как собственность, но есть кадастровый номер. Помещение принадлежит застройщику на основании разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Застройщик объясняет это тем, что ему не зачем до продажи вешать на себя имущество и платить коммунальнын платежи и др. Мне предлагается заключить предварительный договор, внести 30 тыр которые пойдут в счет кладовой, а потом они оформят право собственностити и мы заключим основной договор и я внесу остаток суммы. Я узнавал, в упправляющей компании, что так как собственника нет счет не открыт и ни за комм услуги ни за кап ремонт ничего никуда не начислялось ну или правильно сказать вообще информации по этому помещению у них нет. В проекте договора купли-продажи есть два пункта, которые меня озадачили: все штрафы по договору платит покупатель и все юридические споры должны решаться в определенном указанном суде. Стоимость кладовки подозрительно низкая (раза в два-три). Вопрос: какие основные действия я должен предпринять, чтобы снизить риски при покупке и избежать возможных дополнительных затрат (кап ремонт и др), что проконтролировать, на что обратить внимание?
, вопрос №4027029, Михаил Александрович, г. Москва
Наследство
Возможно ли через суд что-то сделать?
Был заключен предварительный договор купли-продажи, продавцу был выплачен аванс в размере 50%. Ещё до заключения основного договора продавец умер. Наследник не хочет вступать в права наследования. Квартира по закону должна отойти государству, насколько я знаю. Что в таком случае делать покупателю? Аванс выплачен. Есть ли какая-то возможность вернуть деньги? Возможно ли через суд что-то сделать?
, вопрос №3999494, Мария, г. Иркутск
1400 ₽
Вопрос решен
Семейное право
Что будет, если он не погасит к 2028 году ипотеку?
Добрый день. В браке была приобретена квартира в ипотеку. У меня была на тот момент небольшая зарплата, поэтому для оформления ипотеки на мужа подписали брачный договор, по которому квартира и все имущество, записанное на мужа, принадлежит только ему. В прошлом году развелись, муж пообещал обеспечить жильем ребенка. По брачному договору я не имею права ни на одну из трех квартир (две приобретены позднее, без ипотеки). Муж согласен переписать на ребенка только ипотечную квартиру, где мы все проживали ранее (и где прописаны мы с ребенком). Дабы не ждать, пока закончатся платежи по ипотеке, и чтобы у меня была гарантия, что ребенок не останется без жилья, муж предложил подписать у нотариуса предварительный договор дарения. Ипотека заканчивается в 2037 году, договор дарения - предварительно на 2028 год. К этому времени он планирует закрыть ипотеку. У меня вопрос: действительно ли этот договор дает 100% гарантию получения квартиры? Что будет, если он не погасит к 2028 году ипотеку?
, вопрос №3995248, Дарья, г. Москва
700 ₽
Вопрос решен
Недвижимость
У покупателя нет денег, говорит что скоро будут, как лучше поступить, хотелось бы продлить преддоговор с оставлением задатка и на новый срок взять еще задаток
Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком истекает 31 января 2024г. У покупателя нет денег, говорит что скоро будут, как лучше поступить, хотелось бы продлить преддоговор с оставлением задатка и на новый срок взять еще задаток.
, вопрос №3988510, олег, г. Ростов-на-Дону
Налоговое право
Нужно ли мне будет заполнять декларацию и уплачивать налог с продажи, т
10.09.2014 я заключила с застройщиком предварительный договор купли-продажи таунхауса и земельного участка. 20.12.2014 оплатила стоимость в 100% объекта. Основной договор купли-продажи так и не был заключен. Таунхаус построен в 2018. Решением городского суда ПДКП с 01.04.2021 г признан Основным ДКП. Собственность по решению Суда оформлена 21.07.2021 г. Сейчас планирую продать таунхаус, вопрос. нужно ли мне будет заполнять декларацию и уплачивать налог с продажи, т.к. Объект в собственности менее 5 лет или можно применить условие с даты уплаты всей стоимости суммы по Объекту (с 20.12.2014) , как это предусмотрено ДДУ
, вопрос №3984624, Ирина Костенко, г. Санкт-Петербург
Все
Взлом замка двери собственником
Мои родственники 10 лет назад начали продавать квартиру. Между продавцом и покупателем был составлен предварительный договор купли-продажи, согласно которому был установлен порядок оформления договора, а так же требование об освобождении квартиры. О том, что покупатель вправе распоряжаться квартирой до составления договора ничего не сказано. В результате, в ближайшее время умирает один из родственников (собственник доли, продавца 2). В результате договор так и не составлен был. спустя 10 лет никаких подвижек, никто не подавал в суд, все сроки истекли, второй собственник умирает. Сейчас я вступил в наследство, на руках свидетельство о праве на наследство. Ключи были неофициально переданы покупателю. Итог: Собственник квартиры я, но попасть в квартиру я не могу. Какие будут последствия за взлом двери и смены замков? Я понимаю, что будут судебные споры, пойдут иски, но с этим я справлюсь. Меня волнует уголовная либо административная ответственность.
, вопрос №3983838, Дмитрий, г. Самара
Договорное право
Предварительный договор заключили с ним и указано было, что основной договор будет заключен с его матерью
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, должны ли мы вернуть задаток за квартиру,если покупатель передумал покупать? Задаток получили от сына покупателя, доверенности не было. Предварительный договор заключили с ним и указано было, что основной договор будет заключен с его матерью. Спасибо! Галия.
, вопрос №3983124, Галия, г. Пенза
Договорное право
Можно ли заключить предварительный договор купли продажи дома, если будущий собственник ещё не вступил в
Можно ли заключить предварительный договор купли продажи дома, если будущий собственник ещё не вступил в права наследства так как находится в армии, у нас есть возможность к нему подъехать, для подписания договора Подскажите пожалуйста как правильно это сделать
, вопрос №3981422, Екатерина, г. Иркутск
Право собственности
Здравствуйте если заключили предварительный договор купли продажи квартиры и продавец умер внесли задаток что делать
Здравствуйте если заключили предварительный договор купли продажи квартиры и продавец умер внесли задаток что делать
, вопрос №3976184, Елена, г. Якутск
Недвижимость
Или я опять остался без жилья, да ещё и потерял деньги?
Нашёл подходящее объявление квартиры для покупки в ипотеку, встретился, меня всё устроило, особенно большая общая кухня. Продавец был вежлив и культурен. Ещё раз уточнил, что ищу сугубо для ипотеки — заверили, что их устраивает и проблем нет. Подписали предварительный договор купли-продажи, и в нём меня насторожило то, что фактически в договоре вместо квартиры жилые комнаты, на что продавец заверил, что это нормально, потому как квартира на базе изолированных комнат коммунальной квартиры и потом я смогу поменять статус. Дальше началось странное — два банка, одобрив ипотеку, но объект отвергли — он проходит как комнаты, а с комнатами они не работают. Третий банк согласился, у них своя онлайн-платформа (название не говорю, но все догадались). Для большей безопасности оплатил услуги банка по проверке недвижимости и составлению договора. Однако на этапе сборов документов выяснилось, что собственность, хоть и приватизированная, является долевой и нужны отказы на право преимущественной покупки. Я оплатил продавцу услуги их знакомого нотариуса на сумму без малого равную задатку, и они собрали со своих совладельцев отказы. Банк отказы принял, но потребовал также выписки ЕГРН для уточнения списка собственников и сопоставления с отказами. Это известие шокировало продавца и он на пару с сыном, который выступал представителем и помощником, начали системно повторять, что это мошенничество, банк пытается сорвать сделку, давно бы уже продали за наличку и вообще не хотят больше этим всем за меня заниматься. Я, мягко говоря, удивился, но спокойно предложил искать из ситуации. Через пару-тройку недель таких неприятных звонков, а также оскорбительного общения продавцов с сотрудниками банка (с их слов по телефону, а я свидетель такого поведения в чате с сотрудниками банка) сотрудники банка просто предоставили документ-обоснование законности требования выписок ЕГРН и с тех пор сторона продавца с сотрудниками банка общаться перестала. Сотрудники банка и знакомый юрист указали, что выписку ЕГРН получить можно и через нотариуса, но сторона продавца мне ответила, что их нотариус и нотариусы вообще этого делать не могут. Я нашёл нотариуса, который это сделает при предоставлении предварительного договора купли-продажи и визите продавца и покупателя, но ему нужны кадастровые номера всех долей. Покупатель кадастровые номера давать отказался, вновь намекнул на наличку, на то, что я трачу его время и вообще осложняю ему жизнь, я вновь выслушал порцию оскорблений в адрес себя и сотрудников банка, которые, впрочем, воспринял уже привычно. Самостоятельно изучил выдачу Росреестра и технический паспорт на предмет кадастровых номеров и выяснилось страшное — фактически, имеются квартиры, на базе которых сформированы помещения, в которых находятся комнаты. На все квартиры кадастровые номера есть, а вот на некоторые помещения, и что важнее комнаты, которые согласно отказам и числятся в собственности банально нет никакой информации в реестре. Сотрудник Росреестра пояснила, что скорее всего данные комнаты и помещения не ставили на учёт и потому информацию по ним Росреестр предоставить не может. Продавец также не желает собирать со своих совладельцев выписки либо иные правоустанавливающие документы для предъявлению банку, аргументируя это возрастом совладельцев, их географической удалённостью и нежеланием беспокоить людей. Легальная и безопасная покупка такого жилья всё ещё возможна? Или я опять остался без жилья, да ещё и потерял деньги? Заранее спасибо.
, вопрос №3972989, Арман, г. Москва
Недвижимость
Что мы можем сделать в данной ситуации?
Здравствуйте. Был заключён предварительный договор купли-продажи, внесен аванс. Запланировали двойную сделку (продажа нашей квартиры и покупку другой) На сделку один из собственников покупаемого жилья не явился, отказался от продажи. А мы уже провели оценку той квартиры, страховку, получили разрешение из опеки. Да и покупатель на нашу квартиру в итоге не стал ждать разрешения ситуации и отказался от покупки. Что мы можем сделать в данной ситуации? Интересует возмещение убытков, морального вреда. В итоге срок действия ПДКП вышел
, вопрос №3968185, olesya, г. Оренбург
Ищете ответ? Спросить юриста проще
или8 499 938-65-20
Другие популярные темы
Дата обновления страницы 16.03.2024