Купля-продажа и переуступка прав собственности, если квартира в стадии застройки

Здравствуйте

Какими законнами регулируется этот вопрос, как проходят такие сделки,

Алина

в 1 очередь это гк конечно — но какими статьями-  надо знать их схему- либо это договор цессии- когда уступают право требования к застройщику (актуально если объект еще не построен) — и тогда вы заключаете этого договор- но все условия по объекту, срокам, его передачи- содержатся в договоре купли продажи (предварительном как бы) между цедентом (тем кто вам права уступил) и застройщиком.

2 вариант это обычная купля продажа — когда объект уже построен, им владеет ваш продавец и просто по купле продаже передает его вам -это самый простой вариант. 

Есть квартира, находящаяся в стадии застройки. Данная Недвижимость находится в собственности не у застройщика, а в третей компании-реализаторе. Моя компания хочет приобрести эту квартиру и перепродать ее другой компании.

Алина

скорее всего тут цессия будет  — вопрос задать- когда будет построен объект, обязательно посмотреть договор купли продажи изначальный со всеми приложениями, проверить оплатили ли они полностью свой договор купли продажи или нет. 

гк

Статья 388. Условия уступки требования
1. Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.
3. Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения.
Статья 389. Форма уступки требования
1. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Здравствуйте, Алина.

Если квартира в стадии застройки, то ни у кого её в собственности быть пока не может — так как объект — квартира — ещё не возник. На данный момент у компании-реализатора может быть только право требования передачи квартиры после застройки и ввода в эксплуатацию.

И Вы на данный момент также можете только приобрести это право по переуступке (именно право требования, а не собственность).

Для заключения этой сделки Вам необходимо изучить документацию по строительству (лучше с привлечением инженера), и изучить договор между застройщиком и компанией-реализатором — на каких условиях приобретается квартира, также Вам нужно обязательно потребовать документы, подтверждающие исполнение компанией реализатором обязанности по уплате стоимости квартиры.

Статья 388 Гражданского кодекса РФ Условия уступки требования

Добрый день,

В таких случаях обязательно проверяют:

-на каком этапе находится строительство дома (соблюдаются ли сроки, качество строительства, отзывы покупателей);

-оплачена ли квартира нынешним правообладателем (очень часто застройщики выводят квартиры через посредников, без реальной оплаты, а потом, в случае банкротства застройщика, такие сделки обжалуются);

-финансовую состоятельность застройщика и продавца посредника, не возбуждена ли процедура банкротства, нет ли многочисленных исков кредиторов и исполнительных производств;

В какой форме будет происходить реализация, не так уж важно, договор купли-продажи или договор уступки, в любом случае такой договор следует показать юристам.

Здравствуйте, Алина!

Если квартира в стадии застройки, то никакой купли-продажи быть не может

Какими законнами регулируется этот вопрос, как проходят такие сделки,

Алина

В первую очередь это Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ — это специальный нормативно-правовой акт, регулирующий данный вид правоотношений на стадии строительства МКД. Далее уже идут нормы Гражданского кодекса, которые будут общими по отношению к этим правоотношениям.

Так, ст.11 вышеуказанного закона регулируется порядок уступки…

1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
3. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае,если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.

Т.е. основные моменты, на которые необходимо обратить внимание, в принципе отражены в самом законе:

— полная оплата цены объекта перед застройщиком, или с переводом долга;

-обязательная регистрация ДДУ в ЕГРН;

-оплата уступки после регистрации договора уступки в ЕГРН…

Так же, можете посмотреть статью по уступке на сайте Росреестра по ссылке https://rosreestr.ru/site/pres...

Имейте ввиду, что договор цессии подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРН:

10. Государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее — договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:
1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;
2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.http://www.consultant.ru/docum...

Если остались вопросы — буду рада ответить!

С уважением, Алина Пучко.