Договор аренды нежилого помещения без оценки рыночной стоимост

Здравствуйте!

В соотв. со ст.8 ФЗ «Об оценочной деятельности»,

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Поэтому оценка обязательна, так как вы арендуете объект, принадлежащий МО

Хотелось бы заметить что ДОУ не является муниципальным образованием, но учреждением, которому имущество может быть передано на праве оперативного управления.

При создании муниципальных учреждений собственник муниципального имущества закрепляет это имущество за муниципальными учреждениями на праве оперативного управления. В процессе же хозяйственной деятельности муниципальные учреждения, являясь самостоятельными юридическими лицами, осуществляют гражданские права и несут соответствующие обязанности.

Здравствуйте, Ирина!

Если договор аренды заключен с соблюдением требований статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции», то оценка рыночной стоимости помещения не требуется. Данное правило закреплено в части 9 этой статьи при перезаключении договора аренды на новый срок без проведения процедур, предусмотренных частью 1 этой статьи:

9. По истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Здравствуйте, Ирина!

Спасибо, ДОУ на праве оперативного управления, это муниципальное учреждение.А это где то отражено в Законе?
Ирина Рыжакова

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки
Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие:
при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества;

Следовательно, оценку проводить не нужно.

Здравствуйте! Если речь идет о предоставлении права на объект недвижимости, принадлежащий муниципальному образованию, оценка стоимости подлежащего передаче имущества является обязательной. Из этого следует, что передав нежилое помещение в аренду без предварительной оценки его стоимости арендодатель (в Вашем случае — ДОУ) нарушил закон, то есть совершил сделку, противоречащую закону. Согласно статье 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой. Таким образом, полагаю, что при обращении заинтересованного лица в суд с иском об оспаривании договора аренды, он может быть признан недействительным!)

Уважаемый Алексей Владимирович, обращаю ваше внимание на ч. 5 ст.8 закона «Об оценочной деятельности»

Если цена государственного или муниципального имущества либо размер арендной платы за него установлены в соответствии с другими федеральными законами в связи с продажей, передачей в аренду или обременением сервитутом, рыночная стоимость данного имущества в соответствии с настоящим Федеральным законом не устанавливается.
(часть четвертая введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
В целях обеспечения информационной открытости процедуры оценки стоимости объектов оценки в случаях обязательности проведения оценки объектов оценки оценщик обязан включать информацию об отчете об оценке объекта оценки в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц в течение десяти рабочих дней по истечении шести месяцев с даты составления отчета об оценке объекта оценки в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. В Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц подлежат включению дата составления и порядковый номер отчета об оценке объекта оценки, основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки, сведения об оценщике (фамилия, имя и при наличии отчество), сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, описание объекта оценки, дата определения стоимости объекта оценки, определенная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки, информация об экспертном заключении на отчет об оценке объекта оценки (дата составления, порядковый номер, сведения об эксперте или экспертах (фамилия, имя и при наличии отчество), сведения о членстве эксперта, экспертов в саморегулируемой организации оценщиков, результаты экспертизы, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки, иные сведения, предусмотренные федеральным законом или федеральными стандартами оценки.

Вышеуказанная норма говорит, что обязательная оценка рыночной стоимости муниципального имущества не производится, когда такая оценка уже произведена в порядке установленном другими законами.

В статье ст. 24.11 закона «Об оценочной деятельности» дано понятие кадастровой оценки,

Статья 24.11. Понятие государственной кадастровой оценки

Для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:
принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее — исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки;
определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Полагаю, что при толковании вышеуказанных норм можно сделать вывод, что формирование кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночная стоимость производятся на на основе положений одного закона «Об оценочной деятельности» и возможно их альтернативное применение. Применительно к данному случаю полагаю, что помещение, находящееся в ведение ДОУ включено в реестр муниципальной собственности, одновременно находится в государственном реестре недвижимости, состоит на кадастровом учете и имеет кадастровую стоимость. Полагаю также, что в МО существует Положение ( Методические указания с формулой) о порядке установления арендной платы при сдаче муниципального имущества в аренду. При наличии кадастровой стоимости объекта рыночная оценка стоимости объекта не является обязательной..