Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Переуступка по ДДУ
Продаем квартиру по переуступке, покупатель прислал договор цессии( см. Файл).
1. Какие нестандартные риски покупателя спрятаны в договоре?
2. Хотим исключить второе предложение в п.9. Покупатель говорит, что могут отказать в регистрации договора уступки и в этом случае - мы будем оплачивать все затраты. Действительно ли нужно его оставлять? И какие правовые последсвия он несет?
- image.jpg
- image.jpg
Первый абзац про участников скрыт. Естественно он есть. Смущает конкретно:
Предложение из пункта 4. "По соглашению сторон вышеуказанные права.....находится не будут."
Мы хотим его исключить, так как нам кажется что до момента оплаты - залог прав который описан в этом предложении, предусмотренный законом, является некой гарантией для продавца.....
Здравствуйте. На самом деле практически стандартный договор цессии, но не понятно кто является участниками
Должно быть написано иванов иван иваныч с одной стороны — далее допустим передающая сторона и петров петр петрович — далее принимающая сторона (условно) заключили договор и далее о чем он… а то щас везде идет участники, участники, участники… а вот кто эти участники не понятно.
На счет п. 9 вас смущает вопрос о моментах оплаты там? Переход этого момента… или что то еще?
Согласен с коллегой, сторон лучше конкретизировать и написать далее участники. стороны.
п.9 вполне стандартный и не требует доработки, так как еще дом не посроен.
Добрый день.
ДДУ — в любом случае риск, поскольку неизвестно, сдадут ли объект в срок или нет. А получить внесенные деньги и неустойку на практике бывает затруднительно. Риск как раз в п. 9. Я бы убрал там второе предложение, как Вы говорите. Поскольку расчет между сторонами еще не произведен, лучше, чтобы как раз право залога у Вас оставалось до момента перевода Вам денежной суммы, указанной в п. 8 договора. Затраты там небольшие, на практике получается таким образом: новому покупателю выдадут договор с госуд. регистрации но с пометкой — залог до момента оплаты Вам денежных средств. Как регистрация ипотеки. Когда денежные средства от покупателя Вам поступят, снова подаете заявление в Росреестр и Ваше право залога снимут. Лишняя страховка не помешает.
Здравствуйте.
Правовые последствия — отсутствие залога на права и обязанности означает, что, если деньги Вам новый участник не отдаст, то Вы уже не сможете обратить взыскание на предмет залога и снова стать участником долевого строительства, Вам останется только в судебном порядке взыскивать с него денежную сумму.
В договоре я не увидела никаких гарантий для Вас получения указанной денежной суммы. Даже нет залога. Если новый участник категорически не желает устанавливать залог, потом снова обращаться в Росреест и отменять его после полного расчета, предложите ему расчеты произвести через банковскую ячейку — денежная сумма закладывается им туда до сдачи договора в Росреестр, Вы получаете доступ к ячейке в случае предъявления банку документа о том, что в Росреестре сделка прошла. Если сделка по какой-либо причине сорвалась — новый участник забирает свои деньги. Никто ничем не рискует.
И, конечно, стороны нужно конкретизировать по ФИО и прочим данным.
Мы хотим его исключить, так как нам кажется что до момента оплаты — залог прав который описан в этом предложении, предусмотренный законом, является некой гарантией для продавца.....
Дмитрий
Вам правильно кажется, «покупатель» данной припиской лишает Вас любых гарантий на получение денег по договору. Я бы рекомендовала Вам настаивать на сохранении данного пункта (желательно, конечно, отдельным соглашением соглашение о залоге делать) или передавать деньги через банковскую ячейку.
Договор стандартный, но в п. 9 я бы все таки предусмотрел что объект находится в залоге до момента получения продацом денег, в противном случае покупатель сможет перепродать ДДУ до расчета с Вами, а вас банально «кинуть»
Здравствуйте, Дмитрий!
В принципе договор стандартный.
П.12 не понятно кто несет расходы по оплате госпошлины на рег действия.
П.9 нужно указать каким образом будет осуществлена передача ден средств (наличкой, переводом, на какой счет).
П.9 залог нужно оформить отдельным соглашением.
Думаю, подробнее нужно описать права и обязанности сторон. А также предусмотреть договорную подсудность по вашему месту жительства.
Согласно ст.389 ГК РФ 1. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.2. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Согласно ст.390 ГК РФ 2. При уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия: уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием;цедент правомочен совершать уступку; уступаемое требование ранее не было уступлено цедентом другому лицу; цедент не совершал и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования.Законом или договором могут быть предусмотрены и иные требования, предъявляемые к уступке.
Желаю удачи!
Дмитрий, здравствуйте!
Риск покупателя при заключении договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве заключается в том, что деньги им будут переданы, а право требования не возникнет (например, в случае, если Росреестром не будет зарегистрирован в ЕГРП договор уступки).
Риск продавца при заключении договора уступки состоит в том, что к покупателю перейдёт право требования по ДДУ, а деньги продавец по каким-либо причинам не получит.
Поэтому при заключении такого договора необходимо обеспечить минимизацию указанных рисков обеих сторон.
Для этого, на мой взгляд, необходимо определить в договоре порядок передачи денежных средств.
В предложенном Вам договоре установлено, что расчеты сторон производятся полностью после получения покупателем зарегистрированного договора уступки. При этом предмет договора (права и обязанности по ДДУ) до момента полной их оплаты покупателем не находятся в залоге у продавца.
Такое положение договора обеспечивает только интересы покупателя, но не интересы продавца.
Как мне представляется, в договоре следует детально предусмотреть порядок передачи денежных средств. Надежным порядком их передачи я бы назвал, например, передачу денег посредством банковского сейфа, когда деньги помещаются в сейф непосредственно до или после подписания договора и доступ к сейфу для получения денег предоставляется банком:
— продавцу — только после регистрации договора уступки;
— покупателю — в случае, если по каким-то причинам регистрация договора не состоялась.
Таким способом передачи денег обеспечиваются интересы обеих сторон.
Условия о залоге необходимо предусмотреть, я согласен тут с коллегами, причем это можно сдеать как в этом договоре, так и заключить отдельное соглашение о залоге недвижимости, это даже надежнее