Договор купли продажи квартиры

4)Продавцы просят меня дать им следующее время: снятие с рег.учета до конца октября, фактическое освобождение квартиры до середины октября. Какие тут для меня могут быть риски? Можно ли в договоре к-п прописать эти две даты?

Екатерина

по законодательству они должны освободить квартиру в течении 2 недель

Срок до конца октября - снятие с рег.учета и до середины октября - фактическое освобождение - они заккладываю такой потому. что они продают мне, покупают др.квартиру - те продавцы в свою очередь тоже продают и перезжают в др.квартиру. Поэтому покупатель и просит указать такие сроки, я в принципе не против, но хочу, чтобы точно они освободили квартиру фактически до 15 октября и до 31 декабря снялись с рег.учета и чтобы заплатили мне ком.платежи за 15 дней так, как квартира не маленькая 4 комнаты. Вот и спрашиваю, как мне себя подстраховать в таком случае, да к тому же у нас не просто договор, а договор акт в "одном лице" и по документам получается, что я квартиру сразу после регистрации получаю.

"НУжно ли в таком случае мне брать еще и расписку с продавцов в получении суммы за квартиру или в этом нет необходимости?"

"Да. Считаю что нужно взять."

А не будет ли наличие этой расписки означать, что клиент получил от меня деньги дважды? (Так, как в договоре будет указанно, что получил и в расписке тоже самое?)

Нет. Не будет, в расписке надо указать — согласно договора от… за квартиру по адресу...

Для регистрации права по договору не требуется наличие такого документа, как акт приема-передачи!

Но стоит оценить, в чем для Вас выгода от подписания акта позже!

С момента, когда будет произведена регистрация права за Вами в Росреестре, Вы становитесь собственником квартиры и несете бремя ее содержания. Акт приема-передачи требуется для фиксации того факта, что покупатель оценил техническое состояние квартиры и ознакомлен с документами об оплате коммунальных платежей.

При этом следует также обратить внимание на требования к договору предъявляемые Росреестром, т.к. он будет проходить проверку при подаче туда документов на регистрацию права собственности:

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: ОСНОВНЫЕ РИСКИ И СПОСОБЫ ИХ МИНИМИЗАЦИИ

Сделки купли-продажи жилых помещений составляют наибольшее число сделок, вообще совершаемых гражданами с объектами недвижимости. При заключении договора купли-продажи недвижимости значительный риск несет покупатель. Именно покупателю необходимо до подписания документов проверить объект недвижимости и принять окончательное решение о покупке. Зачастую покупатели относятся к этой процедуре поверхностно, что в отдельных случаях приводит к негативным последствиям. Поэтому необходимо иметь представление о рисках при заключении таких договоров и принять необходимые меры для их минимизации.

На стадии преддоговорных согласований необходимо проверить, как у продавца возникло право собственности на жилое помещение, убедиться в том, что в ходе предыдущих сделок не были нарушены права третьих лиц, а также убедиться в том, что к моменту совершения новой сделки истекли сроки исковой давности по возможным требованиям со стороны таких лиц. Для этого необходимо получить сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) о правах на сответствующий объект недвижимости. Для реализации такой возможности можно обратиться в ближайшее подразделение Росреестра, Кадастровой палаты или МФЦ.

В отдельных случаях после заключения договора купли-продажи жилья может выясниться, что у продавца на момент совершения сделки отсутствовало право собственности на жилое помещение, либо предыдущий собственник утратил право собственности объект недвижимости по какому-либо основанию, например, в связи с признанием сделки по приобретению объекта недвижимости недействительной.

Риски также могут быть связаны с отсутствием у продавца полномочий по распоряжению имуществом на момент совершения сделки. Так, если на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи квартиры право собственности продавца не было зарегистрировано в установленном законом порядке, полномочия собственника по распоряжению объектом недвижимого имущества он не приобрел. В этом случае договор, заключенный от его имени, является ничтожным, не порождающим для сторон правовых последствий.

Для покупателя могут наступить неблагоприятные последствия в виде приобретения недвижимости с обременением правами третьих лиц. К таким третьим лицам могут относиться сам продавец в случае, например, регистрации по месту жительства по адресу объекта, лица, проживавшие и (или) также состоящие на регистрационном учете по адресу жилого помещения. В приобретаемом жилом помещении могли проживать лица, которые сняты с регистрационного учета временно. Также к таким лицам могут относиться кредиторы предыдущего собственника, если такой объект находится, например, в залоге.

К рискам также можно отнести риск ареста недвижимости до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект, а также риск правопритязания настоящего или бывшего супруга продавца, если отчуждаемая недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом.

С целью минимизации указанных рисков покупателю следует запрашивать выписку из ЕГРП по любому приобретаемому объекту, а также сведения о лицах, зарегистрированных в жилом помещении.

В договор следует включать гарантии продавца об отсутствии обременений в отношении объекта, а также установить сроки юридического и физического освобождения жилого помещения.

От продавца следует потребовать нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение недвижимости, если таковая является совместно нажитым имуществом.

Обременение может быть не только юридическим, когда права соответствующих лиц отражаются в публичных реестрах и базах соответствующих органов и организаций, но и фактическим. Так, после совершения сделки лица, до этого проживающие в квартире, просто могут отказаться съезжать. Такие ситуации также могут возникнуть при совершении так называемых альтернативных сделок, при которых сторона продавца одновременно заключает две сделки по продаже одной недвижимости с последующим приобретением другой недвижимости. Поэтому в договоре следует четко согласовать сроки физического освобождения жилого помещения.

Особую группу составляют риски, связанные с правами третьих лиц. Такие риски отражают вероятность нарушения прав третьих лиц в результате заключения договора купли-продажи жилого помещения. Так, в первую очередь к таким рискам следует относить риск нарушения прав находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника жилого помещения, а также несовершеннолетних. Верховный суд РФ неоднократно указывал на то, что только реальное соблюдение прав ребенка – критерий оценки действительности сделки. Поэтому при заключении договора купли-продажи жилого помещения, затрагивающего права несовершеннолетних, нелишним будет поинтересоваться, где в дальнейшем будет проживать несовершеннолетний, а также по возможности запросить соответствующие подтверждающие документы. Такие меры не будут лишними, поскольку на практике при отсутствии предоставления несовершеннолетним другого жилья взамен проданного, сделки по продаже жилья, где проживали либо состояли на регистрационном учете несовершеннолетние, признаются недействительными.

Кроме того, необходимо отметить, что несоответствие жилого помещения заявленным характеристикам также может повлечб ряд неблагоприятных последствий. Так, в жилом помещении может быть произведена незаконная перепланировка, может выясниться ненадлежащее качество сантехники, а также материалов покрытий стен, полов и прочее. Жилое помещение может находится в доме, который признан либо фактически может быть признан аварийным.

Особое внимание следует уделять проверке полномочий представителя. Так, при совершении сделки по доверенности необходимо убедиться в том, что нотариально удостоверенная доверенность с полномочиями на заключение договора купли-продажи жилого помещения является действующей доверенностью.

Следует также убедиться в том, что лицо, выдавшее доверенность, на момент совершения сделки находится в живых, уточнить, по какой причине оно лично не может явиться на заключение договора.

Также необходимо исключить признаки того, что лицо, выдавшее доверенность, не могло осознавать своих действий либо испытывало на себе насилие либо обман (статьи 177, 179 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, приобретая жилое помещение у представителя продавца, следует убедиться, что представитель действует на основании доверенности, которая выдана в целях продажи конкретного жилого помещения, и что представитель не злоупотребляет своими полномочиями по доверенности.

К рису продавца при совершении расчетов по договору купли-продажи относится риск продавца по неуплате ему покупной стоимости продаваемого жилого помещения, а со стороны покупателя – риск невозврата денежных средств либо риск невозможности подтвердить совершенный платеж.

Расчеты по сделке фактически могут начаться еще до подписания договора купли-продажи жилого помещения. В подтверждение серьезности своих намерений стороны после согласования основных условий сделки могут заключить предварительный договор, в рамках которого в качестве аванса либо задатка покупателем передается продавцу соответствующая сумма и устанавливается режим ее возврата в случае, если сделка не состоится. В этой связи необходимо особое внимание уделить подтверждению получения и передачи денежных средств.
https://rosreestr.ru/site/pres...

Требования к форме договора. 

Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами и содержащего соглашение по всем существенным условиям. Соответственно договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц и оттисками печати.
Требования к содержанию договора. В договоре должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для  договоров купли-продажи недвижимости.
Стороны договора должны быть указаны в соответствии с требованиями гражданского законодательства, п.1,2 ст.18.

Для физических лиц указывается:
— ФИО (полностью, без сокращений);
— пол;
— гражданство;
— дата и место рождения;
— место проживания;
Наименование и реквизиты документов, устанавливающих личность (например паспортные данные).
Если договор заключен не сторонами, а их представителями, то в договоре помимо данных сторон указываются данные о представителях и полномочиях, в силу которых они действуют.
Законом установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости.
1.Предмет договора Согласно ст. 554 ГК в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п.1 ст.18 и п.6 ст.12 Закона о регистрации прав.
Если предметом договора является передача доли в праве общей долевой собственности, указывается размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.
3. Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон (ст.555 ГК).
При продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК)
4.Перечень лиц проживающих в жилом помещении и сохраняющих, в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования,  являются существенным условием договора купли-продажи жилого помещения (п.1 ст.558 ГК). В договоре может быть указано об отсутствии таких лиц, если указанные лица отсутствуют.
5. Необходимое условие-указание в  договоре о существующих ограничениях (обременениях) прав продавца.
Остальные условия могут быть существенными в силу соглашения сторон.
Договор помимо отмеченных выше условий может содержать указания на вид права продавца, основания возникновения этого права, реквизиты правоустанавливающих документов; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода прав собственности.
http://www.frskuban.ru/index.p...

"Не идите на поводу у нотариуса. Пропишите в договоре, что квартиру передаётся по акту приёма-передачи и оформите этот акт при передаче ключей."

Как мне дал понять нотариус, якобы для регистрации сделки уже к этому моменту должен быть подписан акт приема-передачи, иначе регистрация "не пройдет", таким образом принуждая подписать договор с описанными условиями передачи сразу в момент сделки. Вопрос: нотариус может отдать документы на регистрацию без акта приема передачи (если я буду настаивать на исключении пунктов о передаче квартиры из договора купли-продажи и вынесения их в отдельный акт, который буду подписывать тогда, когда продавец фактически передаст мне квартиру)? И если акт я буду подписывать, когда продавец отдаст мне ключи от квартиры, а оплату я произвожу при подписании договора у натариуса, не окажется ли так, что акт приема - передачи не подписан и сам договор купли-продажи не будет иметь юр.силы? Вообще получу ли я свидетельство о собственности без подписанного акта приема - передачи. Регистрацию хотели делать электронную (через нотариуса), чтобы уже на след.день получить свидетельство.

для регистрации сделки уже к этому моменту должен быть подписан акт приема-передачи, иначе регистрация «не пройдет»

Екатерина

Это глупости.

нотариус может отдать документы на регистрацию без акта приема передачи

Екатерина

Обязан. Вы не можете подписать акт приёма-передачи, без фактического приёма передачи. Так и сообщите пенсионерам. Пусть они тоже обрабатывают нотариуса. В противном случае выселяйте их в день подписания договора и забирайте ключи. По другому не бывает...

Вообще получу ли я свидетельство о собственности без подписанного акта приема — передачи

Екатерина

Да, конечно, если договор будет составлен надлежащим образом.

6) Каким еще документом себя подстраховать и заставить продавцов заплатить коммунальные платежи до момента пока они фактически не освободят квартиру, ведь формально я буду собственником с момента регистрации квартиры (и уже на меня возлагается обязанность платить ком.платежи), а пользоваться ее смогу реально только через месяц.

Екатерина, действительно обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение  п.5 ч.2 ст.153 ГК РФ. Поскольку по факту проживать Вы там не будете вплоть до того, как пенсионеры полностью освободят жилплощадь, то как вариант можно заключить с ними договор найма жилого помещения, в соответствии с которым проживающие временно пожилые люди будут нести расходы по коммунальным платежам. Данный договор будет оптимальной юридической  гарантией оплаты продавцами коммунальных платежейза время их фактического проживания в квартире.

Клиент и без него взыщет деньги в суде, если передаточный акт будет подписан по факту передачи недвижимости.

Исаев Алексей

Если в акте приема-передачи квартиры будет указана дата передачи жилого помещенияв момент фактического освобождения жилплощади продавцами, то конечно. А если нет... 

Нотариус отказывается дать предварительно ознакомиться с договором (говорит, что даст его только перед сделкой). Очень боюсь, что какие-то необходимые для меня нюансы не будут отражены в договоре, отсутствием которых можно воспользоваться в корыстных целях.

на  этот  вопрос  отвечает

Статья 16. Обязанности нотариуса

Нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред.

Нотариус выполняет свои обязанности в соответствии с настоящими Основами, законодательством субъектов Российской Федерации и присягой. Нотариус обязан хранить в тайне сведения, которые стали ему известны в связи с осуществлением его профессиональной деятельности. Суд может освободить нотариуса от обязанности сохранения тайны, если против нотариуса возбуждено уголовное дело в связи с совершением нотариального действия.

Нотариус обязан отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам.

То  есть,  нотариус,  по  смыслу  указанной  нормы,  должен  Вам  предоставить  возможность  ознакомиться   с  проектом  договора, тем  самым оказывая Вам  содействие в осуществлении  прав и защите законных интересов.

По общему правилу на момент обращения за государственной регистрацией перехода прав на объект недвижимости на основании договора купли-продажи  исполнение обязанности продавца по передаче объекта недвижимости в собственность покупателя должно подтверждаться актом приема-передачи (если договором или законом не установлено иное).Если договором купли-продажи установлен иной порядок передачи продавцом покупателю объекта недвижимости ( например, без составления передаточного акта или иного самостоятельного документа о передаче покупателю  объекта недвижимости, регулируя данный вопрос непосредственно в договоре, либо если договором купли-продажи предусмотрено, что фактическая передача имущества покупателю будет осуществлена по акту приема-передачи по истечении определенного сторонами периода времени после государственной регистрации перехода права на данное имущество), акт приема-передачи на государственную регистрацию перехода прав на объект недвижимости, может не предоставляться.