Порядок оформления договора купли продажи квартиры с юридическим лицом (застройщиком)

Добрый день.

Действительно, то что описываете Вы подходит только к отношениям между физ.лицом и застройщиком.

в соответствии со ст. 3 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" - Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

В соответствии с п. 2 ст. 3 данного закона: "Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве".

Т.е., если вы действуете от имени юр.лица, то отношения сторон могут оформляться не только договором участия в долевом строительстве, а оплата может производиться в момент заключения договора.

Добрый день, Рамиля.

Я полагаю, есть несколько вариантов. Вот некоторые из них:

1) Если Вы вносите деньги на счет застройщика, то основанием такого внесения денег должен быть предварительный договор купли-продажи, где и следует прописать все сроки и порядок дальнейших действий.

2) Также можно поступить следующим образом: Разбить сделку на несколько этапов в полном соответствии с законом: заключить договор купли-продажи, прописать, что объект обременен залогом (каким именно). Такой договор регистрируется в Росреестре, но право к покупателю переходит не сразу, а в порядке, который установлен самим договором. То есть сначала происходит регистрация договора купли-продажи, а когда Вы внесете на счет застройщика деньги, необходимые для снятия обременения (залога), то после этого обе стороны обращаются в Росреестр за регистрацией перехода права. Так все стороны защищены еще лучше, на мой взгляд.

Ведь с момента регистрации договора купли-продажи (а не перехода права) в ЕГРП как собственник уже "сидите" Вы - покупатель.

!Последний вариант как раз актуален в связи с вопросом в Вашем уточнении. Единственная 100% гарантия, что покупателей таких не будет 155 человек - это быть в ЕГРП, пусть при этом в том же ЕГРП будет указано, что объект обременен залогом и переход права не осуществлен.

Продумайте вариации самостоятельно исходя из имеющихся данных и с учетом пожеланий продавца (застройщика) и иных заинтересованных лиц.

Доброго Вам дня!

Федеральный закон №214-ФЗ о долевом строительстве распространяется на приобретение квартиры физическим лицом до завершения строительства дома.

Однако Вы описываете, что квартира уже находится в собственности застройщика и она обременена залогом.

В Вашем вопросе не совсем понятно, про какое юридическое лицо Вы говорите. ЮЛ-застройщик или Вы действуете от ЮЛ-покупателя.

Уточните эти моменты, пожалуйста.

---------------------------

Если квартира у застройщика в собственности.

Если квартира у застройщика в собственности, в подтверждение чего он имеет свидетельство о праве собственности, то 214-ФЗ здесь не применяется, а действуют положения Гражданского кодекса РФ.

Может быть и такое, что стороны договорились об оплате до регистрации договора и перехода права собственности в Росреестре. В данном случае это несколько не правильно, поскольку договор купли-продажи жилого помещения подлежит обязательной гос. регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Получается, что Вы оплатите по договору, который ещё юридически не заключен, чего быть не может.

Юридически правильной будет оплата после заключения договора, то есть после его регистрации в Росреестре.

Если же всё таки оплатите до регистрации договора в Росреестре, то требуйте с застройщика письма о том, что совершенный платеж он засчитывает в оплату по договору, иначе у Вас получится ситуация, что Вы не заплатили по договору.

Кроме того в случае неисполнения обязательств застройщиком (например, не пойдёт в Росреестр) возможно будет предъявить иск о взыскании неосновательного обогащения.

---------------------------

Немного о залоге.

Согласно п. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Соответственно обязательно попросите показать договор об ипотеке и внимательно читайте его условия.

Без согласия залогодержателя Росреестре всё равно не зарегистрирует сделку, но всё же в случае неполучения согласия Залогодержателя Вы будет нести негативные риски, вплоть до утраты квартиры.

---------------------------

Если всё таки приобретаете по 214-ФЗ, то оплата здесь должна быть точно так же после регистрации договора в Россреестре, поскольку он точно также подлежит регистрации.

Кроме того застройщики требующие денежные средства до регистрации договора (ДДУ), нарушают 214-ФЗ и могут быть подвергнуты административному наказанию в виде штрафа до 1 млн. руб.

Здравствуйте!

Если дом уже построен, то должны быть документы на его ввод в экплуатацию, на данной стадии привлечение к участию в долевое строительство граждан не допускается, а право собственности застройщику надлежит оформить в Росреестре. Соответственно, заключая сделку, Вы должны удостовериться в полномочиях собственника квартиры на ее продажу, т.е должно быть свидетельство о гос. регистрации. Если к этому моменту существует обремение, то нужно узнать, с чем именно такое обремение связано, так как это возможно на стадии банкротства застройщика, и приобретя такую квартиру, еще не факт, что Вы ее оформите в собственность, так как будут удовлетворяться требования дольщиков. Рекомендую с обременением квартиру не покупать, но если на такие действия решились, то сделайте выписку из ЕГРП, где будут указаны все имеющиеся обремения на объект недвижимости. Для заключения сделки в случае наличия залога возможно не перечислять сумму до передачи квартиры и оформления прав собственности, а оформить договор уступки права требования с дольщиком после получения им данного объекта. Действительно, лучше, чтобы в этой всей процедуре Вы имели полное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, так как нюансов может быть очень много.