День добрый.
Если вам важно зарегистрировать договор как можно быстрее и арендатор уже знает, чем будет заниматься (например, откроет аптеку, офис или магазин), заключите краткое Дополнительное соглашение.
«Пункт Х.Х договора изложить в следующей редакции: Помещение передается для использования под офис / торговый объект / оказание услуг и иную не запрещенную законом деятельность». Подайте его на регистрацию.
Если конкретизировать цель не хочется (чтобы не ограничивать арендатора в будущем), подготовьте Письменное возражение на уведомление о приостановлении (пояснительную записку).
Сошлитесь на ст. 421, 607 ГК РФ и укажите, что помещение изначально является нежилым, а цель «любая предпринимательская деятельность» полностью законна.
Отнесите его через МФЦ. Если это не поможет, действия Росреестра можно обжаловать в суд.
Прав ли Росреестр?
Обязанность указывать в договоре аренды конкретную цель использования помещения законом не установлена!
Конкретные цели собственник определяет по своему усмотрению, если они соответствуют назначению помещения в качестве нежилого и не нарушают требования и нормы.
Одновременно конкретизация цели отвечает интересам арендодателя, поскольку позволяет расторгнуть договор при использовании помещения не по согласованной цели.
Для регистрации аренды помещения в многоквартирном доме существенное значение имеет, что помещения первого этажа изначально запроектированы как нежилые и дом введён в эксплуатацию: назначение объекта как нежилого подтверждено, а закон не предусматривает дальнейшей классификации нежилых помещений по целевому назначению.
Ответить на вопрос однозначно не возможно, т.к. он зависит от того, признает ли регистрирующий орган формулировку «для предпринимательской деятельности, не запрещённой законом» достаточной для установления назначения помещения.
Возможные исходы:
-либо приостановление снимается со ссылкой на отсутствие в законе классификации нежилых помещений по целевому назначению и на право сторон определять цель по своему усмотрению,
либо стороны вносят в договор конкретную цель использования (вид деятельности арендатора) и представляют документы на повторную регистрацию.
Второй путь устраняет предмет спора и одновременно даёт арендодателю средство защиты при нарушении согласованного условия.
Даже с учетом, что помещение расположено в жилом доме? Росреестр ссылается на документ Минстроя, в нем нет особых требований к таким помещениям?
Так понимаю Ваше помещение изначально по проекту создано как нежилое.
Раз дом введен в эксплуатацию, проект прошел государственную экспертизу, а объект получил в ЕГРН статус «нежилое помещение», поэтому вопрос соответствия градостроительным и санитарным нормам для МКД уже решен государством при вводе дома.
В таком помещении собственник (или арендатор) может вести любую деятельность, разрешенную для нежилых помещений в МКД (офис, магазин, аптека, салон красоты).
Скорее всего, регистратор имеет в виду СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» или письма Минстроя, разъясняющие правила размещения коммерческих объектов на первых этажах.
Приказы Минстроя регулируют проектирование и строительство, а не гражданский оборот (аренду).
Минстрой РФ — это орган исполнительной власти в сфере строительства и ЖКХ. Он не имеет полномочий изменять Гражданский кодекс РФ, вводить новые существенные условия для договоров аренды или ограничивать права собственников по ст. 209 ГК РФ.
Документы Минстроя лишь перечисляют, какие типы учреждений (социально-бытовые, торговые, административные) в принципе допускается размещать на первых этажах.