Здравствуйте. Да, такую схему оформить можно, но договор лучше делать не по случайному шаблону из интернета, а под конкретную модель: собственник-физлицо → ИП-арендатор → последующая субаренда третьим лицам.
В договоре с собственником нужно прямо прописать, что квартира передаётся Вам как ИП с правом последующей сдачи в субаренду/поднаём третьим лицам. Без согласия собственника субаренда по общему правилу невозможна, поэтому это условие лучше включить непосредственно в договор, а не оформлять отдельным согласием. П. 2 ст. 615 ГК РФ прямо допускает субаренду с согласия арендодателя.
По налогу важный момент: если Вы как ИП арендуете квартиру у обычного физлица и выплачиваете ему арендную плату, Вы выступаете налоговым агентом по НДФЛ — должны исчислить, удержать налог из выплачиваемого дохода и перечислить его в бюджет. Это следует из ст. 226 НК РФ.
Поэтому я бы не писал в договоре, что Вы будете «составлять декларацию за собственника». В обычной ситуации при выплате дохода через налогового агента собственник не обязан сам декларировать именно этот доход как доход, с которого налог уже удержан агентом, а Вы исполняете обязанности налогового агента и сдаёте соответствующую налоговую отчётность. Формулировка должна быть примерно такой: «Арендатор в случаях, предусмотренных налоговым законодательством РФ, исполняет обязанности налогового агента, исчисляет, удерживает из дохода Арендодателя и перечисляет НДФЛ в бюджет».
И ещё: 13% сейчас нельзя просто универсально зафиксировать на все случаи, потому что ставка НДФЛ зависит от совокупного дохода физлица и действующей прогрессивной шкалы. Поэтому в договоре безопаснее писать не конкретные 13%, а «по ставке, установленной НК РФ». Тогда договор не придётся менять, если у собственника по итогам года применяется иная ставка.
По патенту сама модель с субарендой в принципе предусмотрена: патентная система допускает сдачу в аренду как собственных, так и арендованных жилых помещений. Это прямо отражено в подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ и действующей форме заявления на патент. Но нужно отдельно проверить закон Вашего региона о ПСН: субъекты РФ могут устанавливать ограничения по площади/количеству объектов и потенциально возможному доходу.
Что касается вопроса «какую сумму поставить, чтобы не привлекать внимание налоговой» — искусственно подбирать цену под налоговую не стоит. В договоре должна быть реальная экономически обоснованная арендная плата, которую Вы действительно перечисляете собственнику. Ориентироваться на Домклик, ЦИАН, Авито, локальные предложения и аналогичные квартиры можно для подтверждения рыночного диапазона, но не обязательно ставить среднюю цену один в один. Главное, чтобы цена была реальной и подтверждалась фактическими платежами.
Если собственнику фактически переводится, например, 50 000 руб. «на руки», в договоре нужно очень чётко определить, является ли 50 000 руб. суммой до удержания НДФЛ или суммой после удержания. Это принципиально меняет расчёт. Иначе потом могут возникнуть споры как с собственником, так и с налоговой.
Я бы для такой схемы подготовил договор аренды с отдельными блоками: право субаренды; размер и порядок арендной платы; удержание НДФЛ налоговым агентом; коммунальные платежи; ответственность перед собственником за действия субарендаторов; обеспечительный платёж; акты приёма-передачи; порядок досрочного расторжения и возврата квартиры.
Если скажете регион, где будет применяться патент, и примерную модель расчётов с собственником — например, собственник хочет получать «чистыми» 50 000 руб. в месяц или договорная цена должна быть 50 000 руб. до НДФЛ, — можно уже точно разложить налоговую схему и подготовить договор под неё.
