Можно ли взыскать с застройщика упущенную выгоду от аренды при просрочке сдачи ДДУ?

Здравствуйте! Да, суд может учесть недополученный доход от аренды нежилого помещения и взыскать упущенную выгоду сверх неустойки по ДДУ, если будет доказано, что именно просрочка передачи помещения лишила вас реальной возможности получать арендную плату. Такое право предусмотрено ч. 1 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ и ст. 15, 393 ГК РФ. В вашем случае предварительный договор аренды, расписка о получении обеспечительного платежа, последующий договор аренды и фактические ежемесячные поступления являются существенными доказательствами реальности предполагаемого дохода. Особенно важно, если помещение впоследствии было передано тому же арендатору на ранее согласованных условиях. Согласно пп. 3–5 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7, суд оценивает приготовления к получению дохода, его вероятный размер и причинную связь с нарушением обязательства. Однако необходимо доказать, что помещение могло сдаваться в аренду непосредственно с предусмотренной ДДУ даты передачи, без дополнительного ремонта или иных препятствий. Есть показательная судебная практика: по делу № А60-25240/2024 арбитражный суд отказал во взыскании упущенной выгоды от аренды нежилого помещения, поскольку объект передавался без отделки и не была доказана возможность использовать его по назначению сразу после передачи. Поэтому последующие арендные платежи подтверждают размер фактического дохода, но не гарантируют взыскание всей суммы за период просрочки. При расчёте также учитываются расходы, необходимые для получения дохода, и ограничения, установленные Постановлением Правительства РФ № 326: в частности, убытки за период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года включительно по общему правилу не учитываются. Для оценки перспектив принципиальны два обстоятельства: на какие даты приходилась просрочка передачи помещения и требовался ли после получения ключей ремонт перед началом аренды?

Добрый день!

 Суд может принять во внимание недополученную прибыль (упущенную выгоду), но всё будет зависеть от того, как вы докажете связь между просрочкой застройщика и неполучением дохода. По закону (ст. 15 ГК РФ) неполученные доходы — это упущенная выгода, и её действительно можно требовать, но бремя доказывания лежит на истце. 

Что сработает в вашу пользу:

-Преддоговор аренды. Сам по себе он показывает ваши намерения. Суд посмотрит, были ли в нём чёткие условия (сроки, сумма), и оценит, действительно ли просрочка застройщика сорвала реализацию этих планов. 
— Расписка о залоге. Она подтвердит, что вы серьёзно подходили к сделке и понесли реальные затраты (даже если залог в итоге вернули — сам факт расхода важен для оценки добросовестности).
— Договор аренды после получения ключей и платежи. Это прямое доказательство того, что вы реально планировали сдавать помещение и несли расходы. Суд увидит: если бы дом сдали вовремя, вы могли бы начать получать доход раньше. 

С какими сложностями можно столкнуться:
-Причинно-следственная связь. Это главный камень преткновения. Застройщик может возразить: даже если бы дом сдали в срок, вы могли бы не сразу найти арендатора, или арендатор мог отказаться в последний момент. Ваша задача — показать, что именно задержка застройщика стала единственным препятствием. Например, если в переписке есть фразы вроде «ждём ключи, чтобы подписать акт и запустить арендатора», это сильный аргумент. 
— Вычет расходов. При расчёте упущенной выгоды суд, скорее всего, попросит вычесть затраты, которые вы всё равно понесли бы как арендодатель: коммунальные платежи, налог, возможные расходы на подготовку помещения к сдаче. Нельзя просто взять и взыскать всю сумму арендной платы — нужно показать чистую прибыль. 
— Характер вашего статуса. Если вы физическое лицо и приобретаете нежилое помещение не для бизнеса, а, скажем, для личных нужд (например, под офис для себя), суд может счесть требование об упущенной выгоде необоснованным. А вот если вы ИП или компания, подход будет строже: от вас ждут доказательств, что вы действовали как предприниматель (проводили маркетинг, вели переговоры). 

Практический совет
Не ограничивайтесь сбором бумаг. Подготовьте расчёт: период, за который вы претендуете на упущенную выгоду, сумма дохода, подтверждённые расходы, которые нужно вычесть. И обязательно соберите доказательства того, что вы предпринимали шаги для реализации плана (переписка с потенциальным арендатором, объявления и т.п.). 

В итоге суд взвесит все аргументы: есть ли реальная возможность получить доход, была ли вина застройщика единственной причиной срыва, корректен ли расчёт. 

Надеюсь мой ответ был Вам полезен! Буду признательна, если Вы нажмете «плюсик» под моим ответом. Заранее спасибо! 

Добрый день. Да, упущенную выгоду от невозможности сдавать нежилое помещение в аренду можно заявлять к застройщику, но это будет не основанием для увеличения самой неустойки, а отдельным требованием о взыскании убытков сверх неустойки. Ч. 1 ст. 10 Закона № 214-ФЗ прямо предусматривает возмещение причинённых нарушением убытков сверх предусмотренной законом неустойки. Упущенная выгода относится к убыткам по ст. 15 ГК РФ.

При этом суды предъявляют к таким требованиям повышенные требования по доказыванию: нужно показать, что доход от аренды был реальным, а не предположительным, и именно просрочка застройщика помешала его получить. Один предварительный договор аренды сам по себе суды нередко считают недостаточным, если основной договор в дальнейшем вообще не был заключён. Например, в одном из дел 2025 года во взыскании отказали именно потому, что предварительная договорённость так и не была реализована.

У Вас ситуация значительно сильнее, если после получения ключей основной договор аренды действительно был заключён с тем же арендатором, с которым ранее был преддоговор, и по нему реально поступают ежемесячные платежи. В таком случае преддоговор, расписка о внесении обеспечительного платежа/«залога», последующий основной договор и банковские поступления в совокупности подтверждают и реальность намерения сдавать помещение, и размер потенциального дохода. Это уже существенно отличается от ситуации, когда имеется только предварительный договор «на бумаге».

Заявлять можно арендную плату за период с даты, когда помещение должно было быть передано по ДДУ, до даты фактической передачи, но застройщик, скорее всего, будет спорить о том, могло ли помещение реально сдаваться сразу после передачи — например, требовался ли ремонт, отделка, получение каких-либо разрешений и т. п. Поэтому причинную связь нужно обосновать отдельно.

Если основной договор заключён именно с тем же арендатором, я бы такое требование однозначно включал в иск наряду с неустойкой. Пришлите ДДУ, предварительный договор аренды, расписку, основной договор и даты фактических платежей — могу рассчитать упущенную выгоду и подготовить соответствующий раздел иска с доказательственной базой.