Здравствуйте, заключен договор аренды нежилого помещения между индивидуальными предпринимателями. В договоре прописано, что договор аренды заключен на неопределенный срок. Арендодатель прописал ниже в договоре то, что арендатор не в праве расторгнуть договор до определенного числа законно ли это, учитывая что договор заключен на неопределенный срок
Здравствуйте,
В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны сами определяют условия заключенного договора.
Если Вы подписали, то значит Вы соглашаетесь с дописанными условиями.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон
По сути получается, что договор на неопределенный срок, но арендатор не может расторгнут договор до определенного срока.
рендодатель прописал ниже в договоре то, что арендатор не в праве расторгнуть договор до определенного числа законно ли это, учитывая что договор заключен на неопределенный срок
Здравствуйте
Тут вопрос спорный конечно, но в рамках гк
Статья 610. Срок договора аренды
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Одно дело именно срок для предупреждения о расторжении, а другое именно запрет на расторжение до определенной даты.
Вот запрета на расторжение формально быть не должно. Но конечно тут надо смотреть договор в отдельной платной консультации в чате.
Условие договора аренды на неопределённый срок, запрещающее арендатору его расторгнуть до определённой даты, скорее всего, будет признано недействительным. Это связано с тем, что оно противоречит законодательству и п. 2 ст. 610 ГК РФ.
Право на односторонний отказ от договора аренды
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, любая из сторон может расторгнуть договор аренды на неопределённый срок, уведомив другую сторону за месяц (для недвижимости — за три месяца). Закон или договор могут установить другой срок.
Суды считают это право безусловным и не зависящим от нарушений со стороны контрагента (дело № А56-64844/2024 от 15.11.2024, Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области; дело № А56-54753/2024 от 20.09.2024, тот же суд).
Позиция ВАС РФ: полный отказ от права на расторжение недопустим
В п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 указано: условие договора, полностью лишающее одну из сторон права на отказ от аренды на неопределённый срок, противоречит закону.
Условие о запрете расторжения до определённой даты.
Такое условие лишает арендатора права на отказ в указанный период и превращает договор на неопределённый срок в договор с минимальным сроком действия, что противоречит его природе.
Суды подтверждают безусловный характер права на отказ (дело № А60-28833/2024 от 30.09.2024, Арбитражный суд Свердловской области). Даже если арендатор нарушил процедуру уведомления, это не отменяет его право на отказ.
Если арендатор уведомит об отказе за три месяца (или другой установленный срок), арендодатель вряд ли сможет оспорить отказ в суде. Суды считают, что п. 2 ст. 610 ГК РФ важнее договорных условий, ограничивающих право на отказ. Следовательно, подобные ограничения в договоре не имеют силы.
Позиция основывается на общих нормах действующего законодательства РФ. Для минимизации правовых рисков и последствий рекомендую обратиться к выбранному вами юристу для правового анализа договора.
Здравствуйте.
1.
Арендодатель прописал ниже в договоре то, что арендатор не в праве расторгнуть договор до определенного числа законно ли это, учитывая что договор заключен на неопределенный срок
В какой форме он это сделал? И в каком порядке (договор был подписан с этой правкой или нет?).
Если договор был заключен без этого пункта, арендодатель не может в одностороннем порядке его изменить, если, только, обратное не предусмотрено самим договором.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Статья 310 ГК РФ.
2. Если же право на внесения изменения в договор есть или договор изначально заключен с этим пунктом, противоречие формально имеет место.
Если договор аренды нежилого помещения заключён на неопределённый срок, по пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону не менее чем за три месяца. При этом договором может быть установлен другой срок предупреждения.
Одновременно Вы как индивидуальные предприниматели вправе согласовывать условия договора по своему усмотрению. Поэтому суд может истолковать запрет на отказ до определённой даты как согласованный сторонами минимальный период аренды либо как особый порядок прекращения договора. Иными словами, указание на неопределённый срок не гарантирует, что условие о запрете будет автоматически признано недействительным.
В идеале, нужно увидеть, как именно сформулировано условие.
При этом, Арендатор не вправе в период до «01» октября 2026г. в одностороннем порядке, без обращения в суд отказаться от исполнения Договора по основаниям, указанным в пункте 6.5.2 Договора.
В этом пункте речь есть ссылка на основания, указанные в пункте 6.5.2., поэтому не вижу проблем расторгнуть договор не по этому основанию, а по общему основанию, предоставленному статьей 610 ГК.
В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды. 6 В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Определение ВС РФ по Делу № 305-ЭС17-2608
Мне это кажется наиболее сильным аргументом в Вашу пользу и я бы строил на этом свою позицию. Или, по крайней мере, ее основу.
При этом, однако, если спор перейдет в процессуальную плоскость (контрагент обратится в суд), ручаться за то, каким будет содержание решения, на 100% невозможно.
Добрый день.
Можете приложить договор?
Арендодатель прописал ниже в договоре то, что арендатор не в праве расторгнуть договор до определенного числа законно ли это, учитывая что договор заключен на неопределенный срок
Договор всегда может быть расторгнуть по соглашению сторон.
ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Потому вечным это условие нельзя назвать.
Арендодатель прописал ниже в договоре то, что арендатор не в праве расторгнуть договор до определенного числа законно ли это, учитывая что договор заключен на неопределенный срок
что значит " арендодатель прописал"
Условия договора согласовываются обеими сторонами.
То есть вы не обязаны подписывать договор с невыгодными вам условиями.
Кроме того, можно заключить соглашение об изменении условий договора.
Статья 610. Срок договора аренды
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Считаю, что данный пункт все же выглядит некорректным, так как ущемляет права второй стороны.
можно обжаловать это пункт в суде если возникнет спор
Можете направить уведомление заказным письмом с ссылкой на данную норму.
Здравствуйте!
На основании п. 2 ст. 610 ГК РФ:
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Стороны вправе изменить срок предупреждения, но не лишить арендатора самого права на односторонний отказ.
В п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 указано:
Например, пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Если пункт запрещает направлять отказ до указанной даты, есть основания требовать его неприменения как противоречащего п. 2 ст. 610 ГК РФ. Если уведомление можно направить сейчас, но договор прекратится только в указанную дату, суд может признать эту дату согласованным сроком предупреждения. Текст будет толковаться по ст. 431 ГК РФ:
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Для прекращения аренды направьте письменное уведомление с доказательством доставки. До даты прекращения договора и возврата помещения по акту могут начислить арендную плату.
И еще, Верховный Суд в Определении от 11.04.2023 № 310-ЭС22-25768, указал, что стороны могут договориться только о другом сроке предупреждения об отказе, но не могут лишить себя права в любое время отказаться от бессрочного договора безвозмездного пользования.
Таким образом как бы арендодатель защитил себя, и позволил себе сдавать в аренду как минимум на срок предупреждения о расторжении договора в срок, указанный в договоре, или в срок 3 месяца, который предусмотрен ст. 610 ГК РФ
Дополнение, дописанное арендодателем, вполне законно (если подписано сторонами), и должно выполняться.