Здравствуйте! Если после окончания срока договора вы продолжаете проживать в квартире, а арендодатель не возражает и принимает арендную плату, то в большинстве случаев договор не прекращается автоматически.
Согласно ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях, которые действовали ранее (если законом или договором не предусмотрено иное).
Это означает следующее:
продолжают действовать прежние условия договора (размер арендной платы, порядок оплаты, права и обязанности сторон и т.д.);
заключать новый письменный договор для продолжения отношений необязательно, хотя это желательно;
арендодатель, принимая арендную плату, фактически подтверждает, что не возражает против вашего дальнейшего проживания.
Однако есть важный нюанс. Если договор стал бессрочным, то каждая из сторон вправе отказаться от него, предупредив другую сторону заранее. Для аренды недвижимости, если иной срок не установлен договором, предупреждение должно быть сделано не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК РФ).
Поэтому арендодатель, как правило, не может потребовать освободить квартиру “сегодня же”, но может прекратить договор, соблюдая установленный срок предупреждения.
Что касается изменения арендной платы, то в одностороннем порядке изменить ее арендодатель не вправе, если такое право прямо не предусмотрено договором или законом. До достижения соглашения продолжают действовать прежние условия.
Какие риски существуют
При отсутствии нового письменного договора могут возникнуть сложности с доказыванием:
изменения размера платы или иных условий, если вы о чем-то договорились устно;
срока уведомления, если стороны начнут спорить;
иных договоренностей (например, о ремонте, коммунальных платежах, обеспечительном платеже).
Кроме того, если арендодатель впоследствии заявит возражения против дальнейшего проживания и надлежащим образом уведомит вас о прекращении бессрочного договора, после истечения срока предупреждения вы будете обязаны освободить квартиру.
Что лучше сделать
Рекомендую:
Предложить арендодателю подписать дополнительное соглашение о продлении договора либо новый договор.
Сохранять доказательства оплаты аренды (банковские переводы, расписки), а также переписку, где арендодатель подтверждает согласие на ваше проживание или обещает оформить новый договор.
Если арендодатель продолжает принимать арендную плату и не заявляет возражений, ваши отношения, как правило, считаются продолжающимися на условиях прежнего договора, но уже на неопределенный срок. Это обеспечивает вам определенную правовую защиту, хотя заключение нового письменного договора остается наиболее надежным вариантом.
