Может быть, есть еще какой – то вариант, более правильный?

Здравствуйте,
Я бы не отзывал иск о приватизации. В Вашей ситуации самый правильный путь — оставить дело в суде, через суд истребовать из БТИ архивные документы и дальше решать вопрос по перепланировке: либо узаконивать ее через суд, либо уже после получения архивного плана приводить квартиру в исходное состояние. Сам по себе факт, что квартира находится в собственности РФ и относится к ведомственному фонду, не лишает права на приватизацию, а спор об отказе в приватизации как раз подлежит рассмотрению судом.

Почему я не советую идти по варианту с отзывом иска. По Жилищному кодексу при самовольной перепланировке в квартире по соцнайму есть только две нормальные развилки: либо привести помещение в прежнее состояние, либо добиваться сохранения квартиры в перепланированном состоянии через суд, если это не нарушает права других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью. То есть вопрос решается не через “добрую волю” Минобрнауки, а через установленную законом процедуру.

При этом обычное согласование перепланировки по закону идет через орган местного самоуправления, а заявителем выступает собственник или уполномоченное им лицо. Для квартиры по соцнайму наниматель может подавать документы только если он уполномочен наймодателем, плюс нужно согласие членов семьи. Поэтому рассчитывать, что Минобрнауки само даст Вам разрешение на узаконивание или само запросит для Вас БТИ, в Вашей ситуации действительно наивно — закон такой обязанности на него не возлагает, и процессуально это для них невыгодно.

Поэтому Ваш базовый вариант должен быть таким. Первое: в текущем деле о приватизации подать ходатайство об истребовании доказательств из БТИ — архивного поэтажного плана, экспликации, технического паспорта и, по возможности, материалов инвентарного дела на состояние квартиры до перепланировки. Суд вправе это сделать, если сторона сама получить документы не может, а у Вас как раз есть подтверждение отказа БТИ. Дополнительно это укладывается и в практику выдачи документов БТИ: как правило, такие сведения выдают собственнику, его представителю или по запросу суда, а не просто нанимателю.

Второе: параллельно я бы заказал техническое заключение у профильной проектной или экспертной организации: затронуты ли несущие конструкции, допустимо ли устройство санузла в этом месте, есть ли нарушения по вентиляции, гидроизоляции, стоякам, санитарным и строительным нормам. Это ключевой документ. Если заключение покажет, что перепланировка безопасна, тогда в этом же процессе можно идти не по пути “ломать и восстанавливать”, а по пути уточнения иска: добавить требование о сохранении квартиры в перепланированном состоянии и привлечь к делу орган, который согласует перепланировки по месту нахождения квартиры. Истец вправе изменить предмет или основание иска, а суды действительно рассматривают такие требования вместе: есть свежая практика, где суд одновременно сохранил перепланировку и признал право собственности в порядке приватизации. Но нюанс важный: если речь уже не о простой перепланировке, а о реконструкции либо затронуто общее имущество дома, это может реально мешать приватизации.

Поэтому из Ваших вариантов я бы оценил так. Вариант 1 — правильный по сути, но его надо немного скорректировать. Просить суд об истребовании документов из БТИ — да. Просить отложить рассмотрение — тоже допустимо, если Вы покажете, что без архивного плана и техзаключения спор полноценно не решить. А вот формулировку “дать разрешение узаконить перепланировку” я бы не ставил. Суд обычно не “разрешает узаконить” абстрактно: он либо помогает собрать доказательства, либо по статье 29 ЖК РФ сохраняет помещение в перепланированном состоянии, если для этого есть основания.

Вариант 2 я считаю слабее и рискованнее. Отзыв иска сейчас даст Минобрнауки процессуальную паузу, а у Вас не появится никакой гарантии, что собственник начнет Вам помогать с архивом БТИ или даст полномочия на согласование. В итоге Вы можете просто потерять время и потом заново идти в тот же суд.

Самый рабочий “вариант 3” для Вашей ситуации такой: не отзывать иск, подать ходатайство об истребовании архивных документов из БТИ, получить техзаключение, а дальше уже выбирать по результату. Если заключение положительное — уточнять иск и просить сохранить перепланировку плюс признать право на приватизацию. Если заключение отрицательное — использовать истребованные из БТИ документы и приводить квартиру в прежнее состояние, после чего продолжать дело о приватизации. По описанию у Вас шансы на путь с сохранением перепланировки я бы оценил как средние ближе к хорошим, если действительно речь только о легкой перегородке, квартира на первом этаже, несущие конструкции не тронуты и эксперт подтвердит безопасность. Если же санузел сделан с нарушением инженерных и санитарных требований, безопаснее будет идти через восстановление исходной планировки.

Если хотите, я могу помочь Вам уже предметно: подготовить ходатайство об истребовании документов из БТИ, текст уточнения иска и отдельно сформулировать, как правильно поставить требования, чтобы не ослабить позицию по приватизации. Если мой ответ был Вам полезен, буду благодарен за положительный отзыв.

Добрый день! Если вы зарегистрированы в помещении, архивные органы должны вам выдать лист поэтажного плана. Если не выдают, то это очень странно. Вы можете поговорить с соседями ниже или выше этажом, пусть они сделают запрос по плану на соседнюю квартиру, дом типовой, поэтому их планировка будет такая как и ваша. Либо просто у них посмотреть расположение помещений, если не было перепланировок, и вернуть квартиру в первоначальный вид. 

Вариант 1. Подать в суд ходатайство об отложении рассмотренья дела о приватизации до устранения нами не законной перепланировки и второе ходатайство по запросу в БТИ архивной справки экспликации квартиры, в которое надо привести квартиру или дать разрешение узаконить данную перепланировку.

можно такой вариант попробовать, суд вообще в принципе чтобы доказать, что у вас есть перепланировка, и в том числе и собственник должны предоставить доказательства, а как их предоставить? показать поэтажный план как было и поэтажный план сейчас. Как вообще  Минобрнауки доказывает судье, что у вас есть перепланировка? Они должны бежать в первую очередь за планом в архив БТИ). Но судья просто может отказать в отложении рассмотрения дела, а вот подать ходатайство, чтобы суд сделал запрос доказательств, вы можете. Они на это тоже дают время. 

Вариант 2. Отозвать иск о приватизации и подать в Минобрнауки заявление о получении из архива БТИ экспликации квартиры, на основании которого нам надо привести квартиру в правильное состояние или дать нам разрешение узаконить данную перепланировку.

лучше так не делать. Ведь вы можете также  уточнить иск и написать, что просите не только признать право собственности в порядке приватизации, а сохранить квартиру в перепланированной виде, если нет каких-то сильных нарушений (при этом надо получить экспертное заключение, что перепланировка возможна, либо вы можете пока идет суд убрать перегородку и сделать новый тех паспорт БТИ и предоставить как доказательство отсутствия перепланировки. 

В общем, я бы запросила по ходатайству через суд поэтажный план их архива, а параллельно бы решала, убирать перегородку (стену) или нет. Если эксперты скажут, что да, можно оставить, не нарушаете ничего, тогда уточнить иск, если в иске вы не просили сохранить помещение в перепланированном виде. 

Здравствуйте!

Не отзывайте иск. Если Вы это сделаете, суд прекратит дело, и заявиться снова по тому же поводу к тому же ответчику уже не получится.

Закон не запрещает приватизировать квартиру из-за того, что в ней что-то переделали. Статья 4 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 говорит, что нельзя приватизировать только аварийное жилье, общежития, служебные квартиры и жилье в закрытых военных городках.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Перепланировки в этом списке нет.

В ч. 3 ст. 29 ЖК РФ указано

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Таким образом, закон не запрещает приватизацию, а обязывает либо вернуть всё как было, либо обратиться в суд, чтобы перепланировку узаконили (если она безопасна и не мешает соседям).

Вам нужно не просить суд узаконить перепланировку в рамках дела о приватизации, а для начала подать в суд ходатайство об истребовании из БТИ архивного поэтажного плана квартиры (какой она была до переделок), технического паспорта и экспликации и в идеале всё инвентарное дело целиком (копию).

Если судья тормозит дело из-за перепланировки, можно сделать так, подавайте отдельный иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии (по ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Ответчиком будет местная администрация (она занимается согласованиями), а Минобрнауки и БТИ привлекаете как третьих лиц. Когда этот иск примут, просите суд приостановить дело о приватизации до решения по перепланировке.

На 1-м этаже на кухне была возведена легкая стенка (из бруса, обшитого асбоцементными плитами). Таким образом, было выделено место для санузла с ванной и умывальником.

С точки зрения санитарных норм размещать ванную и туалет над кухнями и жилыми комнатами соседей нежелательно, требования к вентиляции тоже строгие. Узаконить такую переделку можно, но только если есть техническое заключение о безопасности.

Но если Ваша главная цель именно приватизация, а не сохранение новой планировки, самый лучший путь — восстановить всё как было.