Расторжение договора инвестирования в строительство апарт отеля

взыскать разницу между ценой покупки и ценой на момент расторжения, неустойку по договору?

 Здравствуйте

Взыскать вы сможете неустойку за просрочку.

А вот разницу между ценами- только если это договором предусмотрено прямо, поэтому скорее всего- не сможете, это редкий случай, когда в договоре такой указывают.

застройщик не возражает и готов вернуть деньги в размере уплаченной суммы.

 Тут тогда надо делать соглашение сторон об этом и все сроки и суммы указывать. Неустойку тоже в идеале указать сразу.

Может ещё есть какие-то возможности по высказыванию, например, процентов за пользование чужими деньгами и тп?

 Тут как раз неустойка у вас и будет.

ГК

Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства
1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Вот если они после расторжения договора деньги не вернут — вот тогда еще да + к неустойке за период просрочки- будет еще ст. 395 гк.

Подскажите, при расторжении такого договора могу ли я взыскать разницу между ценой покупки и ценой на момент расторжения, неустойку по договору?

 Добрый день!

 Обязательства по договору подлежат исполнению в соответствии с условиями договора, и если договором не предусмотрена возможность возврата денежных средств в размере новой стоимости, то вернуть Вам обязаны при расторжении договора только оплаченную сумму.

 Так, согласно ст. 309 Гражданского Кодекса РФ:

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона

 Далее продолжу.

Здравствуйте.

Может ещё есть какие-то возможности по высказыванию, например, процентов за пользование чужими деньгами и тп?

 есть неустойка, определенная в договоре, например, и законная неустойка. Если у Вас в договоре ничего нет про неустойку, то Вы вправе взыскать проценты согласно ст. 395 ГК РФ

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Разницу между ценой покупки и ценой на момент расторжения скорее всего не сможете взыскать, если иное не указано в договоре. Только то, что оплатили получится вернуть.

застройщик не возражает и готов вернуть деньги в размере уплаченной суммы.

тогда составляйте соглашение о расторжении и прописывайте там условия расторжения

Здравствуйте, Александр!

Подскажите, при расторжении такого договора могу ли я взыскать разницу между ценой покупки и ценой на момент расторжения, неустойку по договору?

 Если мы посмотрим общие положения о договорах, то там есть такие нормы:

п. 4 ст. 453 ГК РФ:
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Т.е. теоретически можно попробовать взыскать % за использование чужих денежных средств, начиная со дня, когда застройщик должен был передать апартаменты, и до дня фактического возврата средств Вам.

Здравствуйте!

Помимо возврата уплаченной суммы Вы можете требовать договорную неустойку за просрочку передачи и убытки в виде разницы между ценой договора и ценой сопоставимого апартамента на дату расторжения. Но эта разница взыскивается только как доказанные убытки. Если же Ваш договор по существу окажется именно ДДУ, при расторжении по вине застройщика закон дает возможность взыскать еще проценты на возвращаемую сумму, для гражданина в двойном размере, + убытки сверх неустоек и процентов.

Нужно смотреть сам текст договора.

В Постановлении ВАС РФ № 54 указано, что инвестиционные договоры часто квалифицируются как купля-продажа будущей недвижимости. Если имущество не передано, покупатель вправе требовать возврата денег и разницы между договорной и текущей ценой.

Одновременно нужно помнить, что апартаменты в составе апарт отеля обычно относятся к нежилым помещениям гостиничного типа. При этом сам Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ сейчас распространяется и на нежилые помещения, если оформлен именно договор участия в долевом строительстве.

По разнице в цене основание это ст. 393 ГК РФ, ст. 393.1 ГК РФ и п. 5 ст. 453 ГК РФ. В п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, указано,

По смыслу статьи 393.1 ГК РФ, пунктов 1 и 2 статьи 405 ГК РФ, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

В указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась (пункт 2 статьи 393.1 ГК РФ).

То есть риск изменения цен несет нарушившая сторона, если именно ее нарушение привело к досрочному прекращению договора. Для суда Вам нужно будет показать либо реальную замещающую покупку сопоставимого объекта после расторжения, либо нормальный отчет оценщика о рыночной стоимости именно на дату расторжения. Подборка объявлений не подойдет. Суд будет смотреть на сопоставимость по комплексу, площади, этажу, виду отделки, сроку готовности и правовому режиму объекта.

Договорную неустойку за просрочку передачи, если она у Вас прямо записана в договоре, можно взыскивать за период со дня, следующего за датой передачи, до даты расторжения. После расторжения обязанность передать объект прекращается, значит дальше уже нет просрочки передачи, а есть отдельная обязанность вернуть деньги. Здесь у застройщика наверняка будет ходатайство о снижении по ст. 333 ГК РФ, и суды неустойку обычно снижают.

С процентами за пользование чужими деньгами надо разделять периоды. До расторжения у застройщика имеется нарушение по передаче объекта, поэтому ст. 395 ГК РФ тут применяться не будет. Зато если после расторжения он не вернет деньги в согласованный срок, возникнет денежное обязательство, и тогда проценты по ст. 395 ГК РФ взыскиваются. Если деньги после прекращения договора удерживаются уже без основания, дополнительно применятся п. 2 ст. 1107 ГК РФ

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

и п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты, установленные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. В частности, таким моментом следует считать представление приобретателю банком выписки о проведенных по счету операциях или иной информации о движении средств по счету в порядке, предусмотренном банковскими правилами и договором банковского счета.

Одновременно взыскивать и договорную неустойку, и проценты по ст. 395 ГК РФ за одно и то же денежное нарушение нельзя, если в договоре прямо не указано об этом. Но неустойка за просрочку передачи и проценты по ст. 395 ГК РФ за просрочку возврата денег это разные нарушения, их можно заявлять раздельно.

Если вдруг у Вас все таки ДДУ, по ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ при расторжении из за просрочки передачи застройщик возвращает цену и платит проценты на нее со дня внесения денег до дня возврата, для гражданина в двойном размере, а ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ позволяет взыскивать убытки сверх неустоек и процентов. Но по ДДУ нужно обязательно проверять даты, потому что Постановление Правительства № 326 в редакции от 30 декабря 2025 года исключает из расчета ряд неустоек, процентов и убытков за периоды до 31 декабря 2025 года, а по части ранее предъявленных требований дает отсрочку исполнения до 31 декабря 2026 года.

Здравствуйте.

Не видя договор, делать какие-то выводы не представляется возможным.

Договор инвестирования сначала нужно правильно квалифицировать, чтобы применить к нему соответствующие нормы, например, это может быть купля-продажа будущей недвижимой вещи, подряд, ДДУ и др.

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54
«О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»

4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Название в целом ничего не говорит, это общее название для множества разных видов.

Подскажите, при расторжении такого договора могу ли я взыскать разницу между ценой покупки и ценой на момент расторжения, неустойку по договору? 

Это взыскивается как убытки за ненадлежащее исполнение обязательства, указание в договоре не является обязательным.

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

При этом если иное не предусмотрено, то убытки возмещаются в части не покрытых суммой неустойки.

Объект построен сейчас?