Какие проблемы мне потенциально придется решать и какие перспективы их решения?

В соответствии с ч. 2 ст. 20.1.12-1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве» поиск и привлечение нового застройщика, который является приобретателем в целях урегулирования обязательств обанкротившегося первоначального застройщика перед участниками долевого строительства, осуществляет конкурсный управляющий.

Порядок привлечения такого приобретателя указан в статье 201.15-1 ФЗ о банкротстве.

Замена застройщика происходит на основании Определения Арбитражного суда.

Имущество и обязательства новому застройщику передаются в порядке статьи 201.15-2 Ф «О банкротстве».

Таким образом, ООО «Гранель», привлеченное к осуществлению достройки дома, и вводящее дом в эксплуатацию по завершению его строительства, по отношению к дольщикам является новым Застройщиком, на которого переходят все права и обязанности Застройщика по ДДУ, и который в соответствии с ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве...» несет перед Дольщиками ответственность за качество объекта долевого строительства в рамках гарантийных обязательств, установленных ч. 5 и ч. 5.1 ст. 7 ФЗ № 214 -- 

 Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Относительно процедуры передачи объекта долевого строительства Дольщику по передаточному акту:

Руководствоваться необходимо положениями ст. 8 ФЗ № 214:

Согласно ч. 4 ст. 8 ФЗ № 214 Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Также ч. 5 ст. 8 ФЗ № 214 предусмотрено право Дольщика требовать от Застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие Объекта строительства требованиям ч. 1 ст. 7 ФЗ № 214, а также Дольщик имеет право отказаться от подписания передаточного акта до устранения Застройщиком заявленных Дольщиком недостатков Объекта строительства. 

Ч. 1 ст. 7 ФЗ № 214 предусматривает, что Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Таким образом, Вы как Дольщик вправе в соответствии с ч. 5 ст. 8 ФЗ № 214 потребовать от Застройщика составления акта о несоответствии Объекта (рекламационного акта о недостатках), либо при отказе Застройщика составить такой акт самостоятельно и вручить Застройщику (нарочно или заказным письмом по адресу в пределах местонахождения).

Ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214 предусматривает, что если Объект построен Застройщиком с отступлениями от обязательных или установленных договором требований по качеству Дольщик вправе требовать от Застройщика устранения недостатков в разумный срок.

Т.к. ФЗ № 214 срок устранения недостатков не устанавливает, следует руководствоваться положениями ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно которой недостатки выполненной работы должны быть устранены в 10-дневный срок с даты предъявления требования об их устранении.

Безосновательно уклоняться от приемки квартиры не следует, т.к. Застройщик вправе воспользоваться положениями ч. 6 ст. 8 ФЗ № 214 и составить односторонний передаточный акт.

Так, согласно ч. 6 ст. 8 ФЗ № 214 при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Т.е. для составления одностороннего акта у Застройщика должно быть подтверждение направления или вручения Дольщику сообщения с приглашением Дольщика осуществить приемку квартиры по акту.

В противном случае такой односторонний акт может быть признан в суде недействительным, в т.ч. по иску Дольщика.

Т.к. составление такого одностороннего акта Застройщиком без направления Дольщику уведомления с приглашением осуществить приемку квартиры будет нарушать права Дольщика, а именно:

— право на осмотр квартиры по подписания передаточного акта на выявление дефектов, требующих устранения силами Застройщика;

— оплата ком.платежей ложится на Дольщика с даты составления передаточного акта.

— риск случайной гибели и (или) повреждения Объекта также ложится на Дольщика с даты составления передаточного акта.

Здравствуйте. 

1. Кто несет ответственность за соответствие квартиры условиям договора, ООО «Трансфорт», достраивавший ООО «Гранель» или иное лицо?

1. Перед Вами в любом случае ответственно ООО «Трансфорт», так как именно с этой организацией Вами заключен договор. Наличие банкротства на стадии уже завершенного конкурсного производства (по данным Федерального официального ресурса о банкротстве -  https://old.bankrot.fedresurs.ru/OrganizationCard.aspx?ID=09C53371311B925A9954949553687535&attempt=1 ), конечно, существенно осложняет ситуацию, так как реестр требований уже закрыт, а неимущественные требования (исправление порядка выдачи ключей, например, претензии по поводу содержания акта приема-передачи) заявить практически невозможно. Но тем не менее пока организация числится в реестре, она формально ответственна по этим обязательствам. 

Замечу отдельно, что в рамках дела по ООО «Трансфорт» уже подано Заявление о привлечении контролирующих должника лиц к субсидиарной ответственности от 30.08.2021. Оно основывается на положении статьи 61.11 ФЗ «О банкротстве», в соответствии с которой

Если полное погашение требований кредиторов невозможно вследствие действий и (или) бездействия контролирующего должника лица, такое лицо несет субсидиарную ответственность по обязательствам должника.

Это нужно иметь в виду и следить за продвижением дела, так как если учредитель/руководитель будет привлечен к ответственности в этом порядке, может появиться возможность взыскать с него убытки. 

2.Есть ли перспективы взыскать с кого то оплату за ненадлежащую площадь квартиры условиям договора, невыполненные работы и устранение выявленного брака?

 2. Вопрос очень неопределенный.

В абз. 2 п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 г. N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» отдельно уточнено, что

в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам ст. 100 Закона о банкротстве.

То есть формально срок упущен. Для того, чтобы чего-то добиться, нужно активно действовать, в любом случае. И нужно обращаться и к конкурсному управляющему (это вряд ли даст эффект, но тем не менее), возможно также даст эффект обращение к Правительству, привлекавшему подрядчика, с просьбой устранения замечаний подрядчиком — ООО «Гранель». Все обращения направляйте письменно, со своей подписью.

3. Могу ли я в акте указать (если вы рекомендуете его подписать) и имеет ли это юридический смысл и перспективу, что застройщик: — Отказался выдать ключи и произвести осмотр квартиры до подписания акта и, что подписание произведено без фактического осмотра? — Указать известные мне недостатки квартиры (указанные выше

 3. Я не рекомендую Вам подписывать, но если Вы все же решите подписать, фиксируйте сам процесс подписи средствами видеозаписи, аудиозаписи и указывайте все замечания, а также озвучивайте их. 

5. Если я акт не подписываю при описываемом сценарии, чем это мне грозить и что вы рекомендуете в этом случае сделать?

 5. Формально это может соответствовать норме о просрочке кредитора: 

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

2. Просрочка кредитора дает должнику право на возмещение причиненных просрочкой убытков, если кредитор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых в силу закона, иных правовых актов или поручения кредитора было возложено принятие исполнения, не отвечают.

Статья 406 ГК РФ.

То есть теоретически речь может идти о возможности взыскания с Вас убытков, которые возникнут из-за просрочки. На деле если Вы действительно не можете даже увидеть само жилое помещение, принимать его — нонсенс, поэтому здесь снова слишком много неопределенности. 

6. Если я акт подпишу со своей стороны с разногласиями, а мне из за этого (после звонка застройщика) фактически не выдадут ключи (при этом все акты останется у них), какие риски и перспективы и ваши рекомендации?

6.  Рисков особо никаких, ключи Вам рано или поздно выдадут. Но в любом случае после подписания акта Вы можете требовать выдачи этих ключей от конкурсного управляющего.

Как мне следует (ВАШИ РЕКОМЕНДАЦИИ) поступить в сложившейся ситуации (поэтапно?

 7. Обратиться к конкурсному управляющему, в Правительство с требованием, просьбой устранить нарушения. Далее — по реакции. 

8. Какие проблемы мне потенциально придется решать и какие перспективы их решения?

 8. Слишком общий вопрос. Потенциальных вариантов тысячи. Нужно действовать по ситуации.