Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

104 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
104 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Налоговое право

Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом, налогообложение

До недавнего времени я был зарегистрирован в качестве ИП и занимался предпр.деятельностью в магазине принадлежащем мне на праве собственности как физ.лицу.В связи с получением лицензии на продажу алкогольной продукции я был вынужден зарегистрировать ЮР.ЛИЦО (ООО),в котором я являюсь единственным учредителем , и которое зарегистрировано по тому же адресу,что и магазин.В связи с этим я был вынужден оформить договор аренды нежилого помещения по сути арендуя сам у себя.При этом закрыв ИП т.к. всю деятельность перевёл на ООО. Налоговая инспекция уведомила,что доход от сдачи в аренду нежилого помещения,является доходом от предпринимательской деятельности и соответственно я должен быть зарегистрирован в качестве ИП т.е. не имею права сдавать нежилое помещение в аренду как ФИЗ.ЛИЦО. т.к.имеются в наличии признаки предпринимательской деятельности.Но ведь я являюсь единственным учредителем ООО и в тоже время собственником данного помещения как физ.лицо т.е. по существу должен сам себе платить деньги за аренду, что является абсурдом. При этом ещё и платить налоги с полученного "дохода". Имею ли я право сдавать данное помещение в аренду как ФИЗ.ЛИЦО и при этом подавать декларацию и платить соответствующие налоги т.к. это не противоречит ГК РФ который в данном случае противоречит НК РФ который это трактует как предпр.деятельность?Возможно ли в договоре аренды указать , что она безвозмездная ( налоговая утверждает,что -нельзя и в данном случае они пересчитают по рыночной цене)? Но ведь это моё дело - по какой цене сдавать, тем более самому себе. Является ли то ,что я единственный учредитель ООО и в тоже время собственник данного помещения как ФИЗ.ЛИЦО каким то фактором который позволит мне не регистрироваться ИП и отчитываться за сдачу в аренду как физ.лицо? ИП оформлять невыгодно т.к. только в пенсионный фонд нужно заплатить за год более 30 тыс.р. с вида деятельности которого я вообще ничего на самом деле не зарабатываю.А ведь я плачу все налоги с ООО.

05 Декабря 2013, 12:46, вопрос №320381 Андрей, г. Брянск

Уточнение клиента

Спасибо за ответы, но вся проблема в том, что договор безвозмездного пользования я не могу заключить т.к. для получения лицензии на алкоголь нужен именно договор аренды т.е. указана сумма , а это значит, что получается я занимаюсь по мнению налоговой предпринимательством. А если указана небольшая арендная плата, то еще я попадаю под то, что договор заключен между взаимозависимыми лицами и налоговая пересчитает его по рыночной цене. Но я ведь абсолютно никакой финансовой выгоды с этого не имею т.к. по сути являюсь одним и тем же лицом.

06 Декабря 2013, 09:57

Уточнение клиента

Прошу прошения , последний ответ не прочитал, а там как раз именно то , что я пояснил выше.

06 Декабря 2013, 10:01

Уточнение клиента

Хочу еще добавить, что переоформлять не хотелось бы т. к. магазин находится в залоге по ипотечному кредиту и естественно банк не разрешит это сделать, а возможности погасить кредит сейчас нет. А так конечно понятно , что проще всего было бы переоформить на ООО.Кстати может ли кто то подсказать по поводу того, что говорят о том, что вновь зарегистрированных ИП будут освобождать от налогов,тогда как я понимаю вопрос решится намного проще.Я ведь не против заплатить налог как физ. лицо, но ведь они хотят денег на пустом месте.

06 Декабря 2013, 10:12
900 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (16)

  • Юрист - Сошенко Владимир Иванович

    Андрей, здравствуйте!

    А Вы вариант заключения договора безвозмездного пользования или предоставления займа в натуральном виде от учредителя не рассматривали?

    05 Декабря 2013, 12:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Харитонов Андрей
    Юрист, г. Ростов-на-Дону
    Общаться в чате

    Имею ли я право сдавать данное помещение в аренду как ФИЗ.ЛИЦО

      Передайте помещение ООО по договору безвозмездного пользования и у налоговой не будет вопросов. Если нужен договор — обращайтесь.

    05 Декабря 2013, 12:54
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Рожков Иван
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист
    Общаться в чате

    Как учредитель внесите это нежилое помещение как вклад  вашему юр. лицу, тогда договор аренды будет не нужен, т.к. юр. лицо будет собственником нежилого помещения.

    05 Декабря 2013, 12:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Снитко Эрика Валерьевна
    получен
    гонорар
    20%
    Юрист, г. Томск
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Андрей! 

    Дарить помещение и переоформлять на ООО, думаю, не стоит. Поскольку в бизнесе разное бывает, если что-то пойдет не так, как задумано, могут возникнуть сложности с сохранением данного помещения. А вот договор безвозмездного пользования стоит рассмотреть. 

    05 Декабря 2013, 12:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Бажутов Евгений
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Иван, так можно и соседу подарить недвижимость, чтобы у налоговой не было вопросов. Подарить юр. лицу недвижимость, принадлежащую физ. лицу — последнее дело, сразу существенно увеличивается риск утраты имущества по обязательствам общества. 

    05 Декабря 2013, 12:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Яковлев Борис

    Здравствуйте, Андрей

    Гражданским кодексом РФ предусмотрена форма договора в виде безвозмездного пользования, когда одна сторона (ссудодатель) передает движимого имущество другой стороне (ссудополучателю), при этом, имущество передается получателю на безвозмездной основе. Статья 689 ГК РФ:

    По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором

    Таким образом, Вы, как физическое лицо можете предать в безвозмездное пользование ООО, учредителем которого Вы же и являетесь принадлежащее Вам помещение. Считаю, что данный вид сделки будет выходов в Вашей ситуации, так как не подразумевает дохода. Следовательно, оснований для уплаты налогов нет. 

    Договор безвозмездного пользования должен содержать все пункты, составленные в соответствии с правилами и нормами действующих законодательных документов Российской Федерации. 

    Договора безвозмездного пользования, помимо предмета, обязательно должен содержать в себе пункты, где указываются участники сделки (Вы, как физическое лицо, и ООО, в лице Вас), наименование, город, где он заключается и дату. 

    В первом пункте указываются участники сделки – ссудодатель и ссудополучатель, перечисляются их личные данные, реквизиты документов физических и юридических лиц. 

    Далее подробно указывается предмет договора – его местонахождение и состояние, а также данные документа, подтверждающие право собственности на него.

    Помимо этого, в пункте три-четыре договора безвозмездного пользования прописываются условия передачи помещения и срок действия договора. 

     Права и обязанности сторон определяются в пункте пять договора.

    Таким образом, форма договора должна быть соблюдена.

    С Уважением.


    05 Декабря 2013, 13:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Рожков Иван
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист
    Общаться в чате

           Согласен, что риск есть, но это один из вариантов выхода из ситуации. 

           

    05 Декабря 2013, 13:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Снитко Эрика Валерьевна
    получен
    гонорар
    20%
    Юрист, г. Томск
    Общаться в чате

    Возможно ли в договоре аренды указать, что она безвозмездная ( налоговая утверждает, что -нельзя и в данном случае они пересчитают по рыночной цене)

    Безвозмездной аренды не существует в гражданском праве, поэтому налоговая Вам и будет пересчитывать стоимость. Поэтому если брать безвозмездный договор, то это договор безвозмездного пользования, предусмотренный главой 36 Гражданского кодекса РФ. 

    05 Декабря 2013, 13:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Бажутов Евгений
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Поскольку налоговая инспекция УЖЕ заинтересовалась вопросом, является или нет систематическое получение дохода от сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего физ. лицу, предпринимательской деятельностью, проще всего документально оформить отношения с ООО. 

    Это может быть и договор безвозмездного пользования имуществом, как советуют коллеги, но это повлечет для ООО доначисление налога на доход юридических лиц, если налоговая задумается о монетизации имущественной выгоды общества от безвозмездного использования имущества. То есть, экономии общества на оплате аренды по среднерыночной цене. Этого может и не произойти. 

    Вторым вариантом, который может быть — имущественная оценка права пользования недвижимостью и внесение данного права в качества влада в уставный капитал общества. Тут у налоговой, на мой взгляд, не должно быть вообще претензий. 

    05 Декабря 2013, 13:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Рожков Иван
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист
    Общаться в чате

    10. К заявлению о выдаче лицензии прилагаются следующие документы:

       6) документы (их копии), подтверждающие наличие у соискателя лицензии или лицензиата стационарных торговых объектов и складских помещений в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении или в аренде, срок которой определен договором и составляет один год и более.

    Приказ министерства поддержки и развития малого предпринимательства,
    потребительского рынка и услуг Нижегородской области от 14.02.2013 N 27
    «Об утверждении административного регламента министерства поддержки и
    развития малого предпринимательства, потребительского рынка и услуг
    Нижегородской области по предоставлению государственной услуги „Лицензирование
    розничной продажи алкогольной продукции на территории Нижегородской
    области“ (Включен в Реестр нормативных актов органов исполнительной власти
    Нижегородской области 12.07.2013 N 04788-303-027) {КонсультантПлюс}

               Таким образом, договор безвозмездного пользования и вклад в виде права не подойдет.

                Остается либо аренда либо передача недвижимости в качестве вклада юр.лицу как я предлогал выше.


    06 Декабря 2013, 09:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Бажутов Евгений
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Спасибо за ответы, но вся проблема в том, что договор безвозмездного пользования я не могу заключить т.к. для получения лицензии на алкоголь нужен именно договор аренды т.е. указана сумма, а это значит, что получается я занимаюсь по мнению налоговой предпринимательством. А если указана небольшая арендная плата, то еще я попадаю под то, что договор заключен между взаимозависимыми лицами и налоговая пересчитает его по рыночной цене. Но я ведь абсолютно никакой финансовой выгоды с этого не имею т.к. по сути являюсь одним и тем же лицом.


    Я более чем уверен, что для получении лицензии будет достаточным наличия права пользования данным помещением, не обязательно аренды. И, естественно, наличие права собственности — также. Поэтому если в внесете право пользования помещением в уставный капитал общества, у вас будут основания для получения лицензии. 
    06 Декабря 2013, 10:01
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Рожков Иван
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист
    Общаться в чате

              — «Я более чем уверен, что для получении лицензии будет достаточным наличия права пользования данным помещением, не обязательно аренды. И, естественно, наличие права собственности — также. Поэтому если в внесете право пользования помещением в уставный капитал общества, у вас будут основания для получения лицензии. „

    Непойдет: либо собственность либо аренда, перечень закрыт.

    06 Декабря 2013, 10:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Яковлев Борис

    вновь зарегистрированных ИП будут освобождать от налогов.

    Данный законопроект рассматривается, однако министр финансов РФ А.Силуанов заблокировал прохождение документа. 

    Дело в том, и Вы это косвенно подтвердили, в министерстве финансов опасаются, что ради льгот бизнесмены перерегистрируют старый бизнес и казна недосчитается десятков миллиардов рублей.

    06 Декабря 2013, 10:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Рожков Иван
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист
    Общаться в чате

               Еще один скользкий вариант.

              Согласно ч.1 ст.2 ГК РФ:

    «Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.»

                Таким образом, чтобы признать незаконное предпринимательство, вы систематически должны получать прибыль например: арендная плата каждый месяц.

                Вы же заключаете договор аренды на срок 50 лет и с единовременным платежом после срока аренды. На деле получиться, что Вы получите единовременный платеж через 50 лет, соответственно системы не будет и не будет состава правонарушения.

                В течении 50 лет у Вас не будет дохода, и отчитываться не надо.

    06 Декабря 2013, 10:43
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Бажутов Евгений
    получен
    гонорар
    50%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Непойдет: либо собственность либо аренда, перечень закрыт.

    Иван, а можно ссылочку не на приказ гос. органа субъекта, где вы проживаете, а на закон РФ или субъекта, где осуществляется бизнес клиента? 

    06 Декабря 2013, 12:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Рожков Иван
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист
    Общаться в чате

    Пожайлуста. ФЗ -171 от 22.11.95

    Статья 19.  Порядок выдачи лицензий

    (в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 102-ФЗ)

    1. Для получения лицензии на осуществление одного из видов деятельности, связанных с производством этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и указанных в пункте 2 статьи 18 настоящего Федерального закона, организацией представляются в лицензирующий орган следующие документы:

    12) документы, подтверждающие наличие у организации производственных и складских помещений в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении или в аренде, срок которой определен договором и составляет один год и более. 

    06 Декабря 2013, 12:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats